2.1. Quy định của pháp luật về xử lý tài sản là quyền sử dụng đất
2.1.3.2. Việc xử lý QSDĐ không có sự hợp tác và tự nguyện của bên thế
nợ thì phải giao cho bên nhận thế chấp QSDĐ thế chấp và nghĩa vụ trả nợ chỉ được trừ tương ứng với giá trị của QSDĐ thế chấp. Bên thế chấp phải tiếp tục trả nợ đối với phần còn thiếu.
Hai là, trong trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp QSDĐ của người khác thì bên nhận thế chấp được nhận QSDĐ đó để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp, nếu giá trị QSDĐ lớn hơn nghĩa vụ phải thực hiện thì bên nhận thế chấp phải trả lại khoản tiền tương ứng với phần chênh lệch đó cho bên thế chấp, nếu còn thiếu thì bên có nghĩa vụ phải tiếp tục thực hiện phần nghĩa vụ đó.
2.1.3.2. Việc xử lý QSDĐ không có sự hợp tác và tự nguyện của bên thế chấp. bên thế chấp.
Trong trường hợp này, bên nhận thế chấp có thể lựa chọn một trong hai hướng xử lý như sau:
Bán đấu giá quyền sử dụng đất
Trong trường hợp các bên không có thỏa thuận về việc xử lý QSDĐ thế chấp thì QSDĐ được xử lý theo phương thức bán đấu giá. Trong trường hợp này, bên nhận thế chấp ký hợp đồng bán đấu giá tài sản với Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản hoặc doanh nghiệp bán đấu giá tài sản để thực hiện thủ tục bán đấu giá tài sản [10]. Nếu bên nhận thế chấp tham gia đấu giá tài sản và là người trúng đấu giá thì số tiền phải thanh toán được khấu trừ nghĩa vụ của bên thế chấp sau khi tổ chức bán đấu giá đã trừ chi phí bán đấu giá. Nếu người trúng đấu giá không phải là bên nhận thế chấp thì bên nhận thế chấp được thanh toán cho nghĩa vụ của bên thế chấp từ khoản tiền thu được từ việc bán đấu giá tài sản bảo đảm sau khi trừ chi phí bán đấu giá
tài sản. Nếu số tiền đó chưa đủ để thanh toán cho nghĩa vụ phải thực hiện thì bên có nghĩa vụ phải thanh toán tiếp phần còn lại.
Khởi kiện tại Tòa án
Trong thực tiễn, rất hiếm khi người có tài sản bảo đảm được đưa ra xử lý để thực hiện nghĩa vụ lại hợp tác trong quá trình xử lý tài sản. Do đó, khi trong hợp đồng thế chấp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm hoặc tại thời điểm cần xử lý tài sản bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ, các bên không đạt được thỏa thuận về cách thức xử lý, vụ việc sẽ được bên nhận thế chấp khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền. Hoặc khi các bên đã thỏa thuận được phương án xử lý nhưng phương án đó không thể thực hiện được trên thực tế và kết quả là bên nhận thế chấp cũng có quyền khởi kiện ra Tòa án [31, Điều 721]. Như vậy, khi bên thế chấp không có thái độ hợp tác trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm, mà điều này xảy ra khá thường xuyên trên thực tế, dẫn đến bên nhận thế chấp hoặc bên thứ ba sẽ không thể tiến hành xử lý tài sản bảo đảm mặc dù các bên đã có sự thỏa thuận từ trước thì khi phải xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ để thực hiện nghĩa vụ, hầu hết các hợp đồng thế chấp đều phải chuyển sang Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền.