2.1. Quy định của pháp luật về xử lý tài sản là quyền sử dụng đất
2.1.5. Thứ tự ưu tiên thanh toán từ việc xử lý quyền sử dụng đất
Thứ tự ưu tiên thanh toán từ việc xử lý QSDĐ thế chấp để thu hồi nợ cũng được áp dụng tương tự như thứ tự ưu tiên thanh toán đối với tài sản bảo đảm trong các giao dịch bảo đảm nói chung. Theo đó, nếu giao dịch bảo đảm được đăng ký thì việc xác minh thứ tự ưu tiên thanh toán khi
xử lý tài sản bảo đảm được xác định theo thứ tự đăng ký. Nếu một tài sản được dùng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ dân sự mà có giao dịch được đăng ký, giao dịch không đăng ký thì giao dịch được đăng ký sẽ được ưu tiên thanh toán trước,… [7, 31]. Quy định này cũng được áp dụng trong trường hợp xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ và chúng đặc biệt có ý nghĩa, tác dụng nhằm bảo vệ quyền lợi cho bên nhận thế chấp QSDĐ khi một QSDĐ được dùng để bảo đảm cho một khoản vay. Trong trường hợp này, nếu giao dịch thế chấp QSDĐ có thời điểm đăng ký trước tiên tại Văn phòng đăng ký QSDĐ có thẩm quyền sẽ được ưu tiên quyền thanh toán trước so với các giao dịch đăng ký sau đó. Mặt khác, quy định nêu trên còn cho thấy ưu thế hơn và quyền lợi của bên nhận thế chấp tài sản là QSDĐ sẽ được đảm bảo hơn so với bên nhận thế chấp tài sản không phải QSDĐ. Bởi lẽ, đối với giao dịch thế chấp QSDĐ, pháp luật hiện hành quy định đăng ký giao dịch là yêu cầu bắt buộc, trong khi những giao dịch thế chấp tài sản thông thường khác thì không yêu cầu bắt buộc, còn việc đăng ký hay không là tùy thuộc vào sự thỏa thuận giữa các bên [11, Điều 3].
Trong trường hợp số tiền thu được từ việc xử lý QSDĐ không đủ để thanh toán cho các bên nhận bảo đảm có cùng thứ tự ưu tiên thanh toán thì số tiền đó được thanh toán cho các bên theo tỷ lệ tương ứng với giá trị nghĩa vụ được bảo đảm.
Các bên cùng nhận bảo đảm bằng QSDĐ cũng có quyền thoả thuận về việc thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán cho nhau. Bên thế quyền ưu tiên thanh toán chỉ được ưu tiên thanh toán trong phạm vi bảo đảm của bên mà mình thế quyền.