2.1. Quy định của pháp luật về xử lý tài sản là quyền sử dụng đất
2.1.2. Căn cứ xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
Việc xử lý QSDĐ thế chấp là một trong những căn cứ làm chấm dứt hợp đồng thế chấp. Theo đó, quyền đối với QSDĐ của bên thế chấp cũng chấm dứt (cả về pháp lý và thực tế) và được dịch chuyển cho bên nhận thế chấp hoặc người thứ ba để bù đắp cho những lợi ích của bên nhận thế chấp [48]. Đây không phải là điều mong đợi của bên thế chấp bởi mục đích mà họ hướng tới là dùng QSDĐ để bảo đảm cho một khoản vay trong một thời gian nhất định. Khi khoản nợ đã được trả, QSDĐ của họ sẽ được khôi phục lại hoàn toàn, trả về cho họ vị thế là người chủ đích thực đối với QSDĐ đó [25]. Những hậu quả pháp lý do quá trình xử lý QSDĐ thế chấp sẽ ảnh hưởng đến rất nhiều các chủ thể khác nhau, đặc biệt do bị chi phối bởi chế độ sở hữu toàn dân của QSDĐ nên việc xử lý QSDĐ thế chấp chỉ được thực hiện khi có căn cứ luật định đã xảy ra [48]. Theo quy định của BLDS năm 2005 thì xử lý QSDĐ khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ [31, Điều 721] và theo Điều 56 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP thì việc xử lý QSDĐ thế chấp được thực hiện trong những trường hợp sau đây:
Khi nghĩa vụ được bảo đảm bị vi phạm khi đến hạn: Nghĩa vụ được bảo đảm thường là nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng vay. Trong hợp đồng vay thường có 2 thời hạn: thời hạn thực hiện nghĩa vụ trả gốc và trả lãi của cả thời hạn; thời hạn trả lãi theo định kỳ. Vậy câu hỏi đặt ra là trong trường hợp khách hàng vay không trả lãi theo kỳ hạn thì tổ chức tín dụng có quyền yêu cầu xử lý QSDĐ thế chấp không? Hay phải chờ cho đến hạn của hợp đồng tín dụng thì mới có thể yêu cầu xử lý? Có quan điểm cho rằng tổ chức tín dụng có quyền yêu cầu xử lý ngay vì bên thế chấp đã vi phạm nghĩa vụ. Một trong những nghĩa vụ của bên đi vay là nghĩa vụ trả lãi theo định kỳ (hay còn gọi là nghĩa vụ được phân chia thành nhiều phần để thực hiện). Đối với nghĩa vụ phân chia thành nhiều phần để thực hiện thì thời hạn của
từng phần là căn cứ để xác định hành vi vi phạm nghĩa vụ và xác định thời hiệu khởi kiện. Có quan điểm khác thì cho rằng chỉ khi nào đến hạn của hợp đồng tín dụng mà bên vay không trả tiền gốc và lãi theo thỏa thuận trong hợp đồng thì tổ chức tín dụng mới có quyền yêu cầu xử lý QSDĐ thế chấp. Tác giả đồng ý với quan điểm thứ hai này bởi theo quy định tại khoản 1 Điều 319 BLDS năm 2005: "Nghĩa vụ dân sự có thể được bảo đảm một phần hoặc toàn bộ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật; nếu không có thỏa thuận hoặc pháp luật không có quy định phạm vi bảo đảm thì nghĩa vụ coi như được bảo đảm toàn bộ, kể cả nghĩa vụ trả lãi và bồi thường thiệt hại". Do vậy, nếu không có thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng thế chấp là QSDĐ thế chấp được xử lý ngay khi bên vay vi phạm nghĩa vụ trả lãi thì chỉ khi nào toàn bộ nghĩa vụ bảo đảm (gồm tiền gốc, lãi, phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại nếu có) vi phạm, tổ chức tín dụng mới có quyền yêu cầu xử lý QSDĐ thế chấp [48].
Khi nghĩa vụ được bảo đảm bị vi phạm trước thời hạn do sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng hay do pháp luật có quy định. Nếu trong hợp đồng các bên có thỏa thuận về mục đích sử dụng tiền vay cho thời hạn vay là 2 năm, nhưng chưa đến thời hạn 2 năm mà bên cho vay phát hiện ra bên vay sử dụng tiền vay sai mục đích và yêu cầu thu giữ nợ trước hạn. Nếu bên vay không trả được nợ thì bên cho vay có quyền yêu cầu xử lý QSDĐ thế chấp trước thời hạn [48].
Pháp luật quy định tài sản thế chấp phải được xử lý để bên thế chấp thực hiện các nghĩa vụ khác. Với tư cách là một loại tài sản, QSDĐ thế chấp cũng phải được xử lý để bên thế chấp thực hiện nghĩa vụ khác, về vấn đề này, pháp luật quy định trong trường hợp này như sau: Trường hợp QSDĐ dùng để thế chấp bảo đảm cho việc thực hiện nhiều nghĩa vụ thì các nghĩa vụ khác tuy chưa đến hạn đều được coi là đến hạn và tất cả các bên nhận bảo đảm đều được tham gia xử lý QSDĐ; Trường hợp bên thế chấp
phải thực hiện các nghĩa vụ khác khi đến hạn mà không còn tài sản nào khác và giá trị QSDĐ thế chấp đủ để thực hiện cho tất cả các nghĩa vụ đó; Trường hợp bên thế chấp bị tuyên bố phá sản mặc dù hợp đồng thế chấp chưa đến hạn [48].
Các trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định. QSDĐ thế chấp bị xử lý trong trường hợp này không phải do hành vi có lỗi của bên thế chấp mà do ý chí của các bên. Chẳng hạn bên thế chấp đang kinh doanh thua lỗ, không có khả năng trả nợ cho ngân hàng nhưng nhận thấy QSDĐ thế chấp cho ngân hàng nếu được xử lý ngay tại thời điểm này thì không những trả được hết nợ mà còn được rút về một phần tiền dôi dư để lấy vốn kinh doanh tiếp vì giá QSDĐ đang lên rất cao. Nếu được ngân hàng đồng ý thì tài sản thế chấp sẽ được xử lý trước thời hạn [48].