Phần 2 Cơ sở lý luận và thực tiễn
2.2. Cơ sở thực tiễn về quản lý nhà nước về đất đai
2.2.2. Thực tiễn quản lý nhà nước về đất đai ở Việt Nam
- Cơ cấu tổ chức: Hệ thống tổ chức cơ quan quản lý đất đai Việt Nam được thành lập thống nhất từ Trung ương đến cơ sở gắn với quản lý tài nguyên và môi trường, có bộ máy tổ chức cụ thể như sau:
+ Cơ quan QLNN về đất đai ở Trung ương là Bộ Tài nguyên và Môi trường.
+ Cơ quan quản lý đất đai ở tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương là Sở TN&MT.
+ Cơ quan quản lý đất đai ở huyện, quận, thị xã và thành phố thuộc tỉnh là Phòng Tài nguyên và Môi trường.
+ Xã, phường, thị trấn có các cán bộ địa chính. * Tình hình quản lý đất đai
Ngày 18/12/1980, Quốc hội nước Cộng hóa xã hội chủ nghĩa Việt nam đã thông qua Hiến pháp sửa đổi quy định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa... đều thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch chung”. Đây là cơ sở pháp lý vô cùng quan trọng để thực thi công tác quản lý đất đai trên phạm vi cả nước.
Khởi đầu cho công cuộc chuyển đổi ở Việt Nam là các chính sách, pháp luật đất đai trong nông nghiệp nông thôn được đánh dấu từ Chỉ thị 100, năm 1981 của Ban Bí thư hay còn gọi là “Khoán 100” với mục đích là khoán sản phẩm đến người lao động đã tạo ra sự chuyển biến tốt trong sản xuất nông nghiệp. Sau kết quả khả quan của “Khoán 100” năm 1988, Nghị quyết 10 của Bộ Chính trị đã có bước đột phá quan trọng khi lần đầu tiên thừa nhận các hộ gia đình là đơn vị kinh tế tự chủ.
Văn bản đầu tiên do Nhà nước ban hành về đất đai và ruộng đất thể hiện tinh thần đổi mới của Đại hội VI là Luật đất đai năm 1987. Sau Luật đất đai năm 1987, Thông tư liên bộ số 05-TT/LB ngày 18/12/1991 của Bộ thủy sản và Tổng cục Quản lý ruộng đất hướng dẫn giao những ao nhỏ, mương rạch trong vườn nằm gọn trong đất thổ cư cho hộ gia đình; ao lớn, hồ lớn thì giao cho một nhóm hộ gia đình. Với những mặt nước chưa sử dụng có thể giao cho tổ chức, cá nhân không hạn chế.
chính trị. Tại điều 17 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật”.
Luật đất đai 1993 được thông qua, chính thức có hiệu lực từ ngày 15/10/1993. Đến năm 2001 tiếp tục bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1993. Hệ thống pháp luật về đất đai thời kỳ này đã đánh dấu mốc quan trọng như: đất đai có giá và giá đất do Nhà nước quy định: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp đối với đất đai và quy định 7 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai.
Ngày 26/11/2003, Quốc hội đã thông qua Luật đất đai năm 2003 đã vận dụng cũng như kế thừa những chính sách mang tính đổi mới, tiến bộ của hệ thống pháp luật đất đai trước đây đồng thời tiếp thu, đón đầu những chính sách pháp luật đất đai tiên tiến, hiện đại, phù hợp với tình hình kinh tế, xã hội, chính trị của đất nước. Cùng với Luật đất đai năm 2003, Nhà nước đã ban hành các Nghị định, Thông tư, Chỉ thị,... đã tạo ra một hành lang pháp lý cho công tác quản lý đất đai.
Luật đất đai sửa đổi năm 2013 được Quốc hội khóa XIII thông qua ngày 29/11/2013, chính thức có hiệu lực kể từ ngày 01/7/201, đã thể chế hóa đúng và đầy đủ những quan điểm, định hướng, đồng thời khắc phục, giải quyết những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003.
Tình hình thực tiễn hiện nay:
Công tác quy hoạch xây dựng vẫn còn nhiều bất cập, gây lãng phí, chưa khai thác hết nguồn lực tài chính trong lĩnh vực này. Công tác lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chậm, chưa phù hợp về thời gian, nội dung với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Chất lượng các đồ án quy hoạch chưa được quan tâm đúng mức, nhiều đồ án quy hoạch chi tiết có chất lượng thấp, nhỏ lẻ, thiếu đồng bộ trong sử dụng đất cũng như chưa đầy đủ căn cứ pháp lý. Chỉ tiêu phê duyệt chưa đảm bảo diện tích đất tối thiểu so với quy chuẩn xây dựng về giao thông, y tế, giáo dục…
Trong thực hiện đầu tư xây dựng, nhất là tại các khu đô thị, nhà ở tập trung còn dàn trải. Quy hoạch, kiến trúc đô thị thiếu đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Công tác quản lý thực hiện quy hoạch còn nhiều hạn chế, bất cập về cơ chế, nhiều nơi bị buông lỏng, thiếu sự phân cấp, phân công hợp lý về chức năng đối với các sở chuyên ngành như xây dựng, quy hoạch kiến trúc và ủy ban
nhân dân các quận, huyện trong quản lý, theo dõi việc lập, thẩm định, trình duyệt và thực hiện quy hoạch. Lực lượng cán bộ chuyên trách cho công tác này còn nhiều hạn chế về năng lực. Công tác quản lý, kiểm tra, giám sát chưa chặt chẽ, thường xuyên dẫn tới tình trạng vi phạm quy hoạch diễn ra phổ biến, khó xử lý và gây thiệt hại không nhỏ về kinh tế, nhất là trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội.
Từ việc chính quyền cấp xã, thậm chí là cấp thôn, hợp tác xã tự ý cấp đất, cho thuê đất trái thẩm quyền đến việc các tập đoàn, tổng công ty, doanh nghiệp lớn được Nhà nước giao nhiều đất nhưng để hoang hóa, để nhiều cá nhân lợi dụng kinh doanh, thu lợi cá nhân đang phản ánh thực trạng quản lý Nhà nước về đất đai lỏng lẻo ở nhiều địa phương. Ngay ở Hà Nội, nơi “tấc đất tấc vàng”, kết quả rà soát của Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cho thấy có 30 cơ quan, doanh nghiệp nhà nước đang để hoang hóa hàng trăm nghìn m2 đất, biến đất thành khu dịch vụ tổng hợp gồm các nhà hàng, siêu thị, sân tennis, bãi giữ xe…
Tình trạng nhiều khu đất để hoang, dự án “treo” diễn ra ở hầu khắp các địa phương trong cả nước, tuy nhiên, chỉ đến khi các phương tiện thông tin đại chúng lên tiếng về vấn nạn này thì địa phương mới chỉ đạo các sở, ngành liên quan kiểm tra, rà soát và kiến nghị hướng xử lý đối với các dự án vi phạm pháp luật về đất đai.
Như vậy, quy hoạch cụ thể có sự phân cấp rõ ràng trong quản lý; Công tác thanh tra, kiểm tra thường xuyên, chặt chẽ. Nên quy định bảng giá đất theo thị trường, khắc phục tình trạng người sử dụng đất chuyển nhượng để thu lời phần chênh lệch trong khi giá của chính quyền thấp hơn địa phương phải thực hiện nghiêm và có những quy định cụ thể khi thu hồi đất để xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng, chỉnh trang đô thị phải quy hoạch và tổ chức khai thác quỹ đất hai bên đường, vùng phụ cận để tạo nguồn lực từ đất đai đầu tư cho chính công trình này.
2.2.3. Bài học kinh nghiệm cho quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Hòa Bình
Một số bài học kinh nghiệm rút ra hiện nay cho địa bàn thành phố Hòa Bình trong vấn đề quản lý hiệu quả đất đai:
Do quá trình công nghiệp hóa hiện nay trên địa bàn thành phố nhanh nên cần coi trọng vấn đề chống đầu cơ đất đai bằng điều tiết quan hệ cung - cầu: Kinh
nghiệm cho thấy cần khống chế và điều tiết lượng đất hàng hóa trên thị trường thông qua hình thức xuất nhượng. Qua đó kiểm soát chặt chẽ tổng lượng cung đất xây dựng, thực hiện nghiêm chỉnh chế độ sử dụng đất có bồi thường, đẩy mạnh đấu thầu, đấu giá; tăng cường quản lý việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quản lý giá đất.
Đối với vấn đề định giá đất, giá chuyển nhượng là do thị trường xác lập; giá quy định là để tham khảo, giá nhà và giá đất được xác định tách biệt độc lập, nhà nước có quy định về quy trình nghiệp vụ định giá đất. Đặc biệt để chống tình trạng đầu cơ đất đai, bên cạnh việc hoàn thiện Luật về quản lý đất đai.
Xây dựng hệ thống địa chính quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và thị trường bất động sản nói riêng rất chặt chẽ: Một bộ bản đồ mô tả thực trạng của thửa đất và bất động sản, một sổ địa bạ và bản kê khai các quyền và thực trạng pháp lý của chủ sở hữu; một hệ thống nghiệp vụ hành chính để quản lý và lưu trữ thông tin đất đai; địa chính xác định đầy đủ cơ sở pháp lý khi ghi rõ các quyền cụ thể. Mục đích của hệ thống địa chính nhằm đảm bảo quyền sở hữu; đảm bảo quyền chuyển nhượng đất đai với đầy đủ các giấy tờ về nguồn gốc, hiện trạng sử dụng đất; phục vụ nhiệm vụ quy hoạch, quản lý và sử dụng đất có hiệu quả đáp ứng nhu cầu cộng đồng; đảm bảo thuận tiện cho hoạt động ngân hàng thông qua việc thế chấp đất đai và tạo cơ sở xây dựng một hệ thống thuế đất và bất động sản công bằng.
Hình thành các dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp: việc hình thành khung pháp lý liên quan đến sở hữu và các hình thức giao dịch chỉ là điều kiện cần nhưng chưa phải là điều kiện đủ. Tính chuyên nghiệp của thị trường được thể hiện thông qua một mạng lưới các trung gian môi giới, tư vấn pháp luật, tư vấn giá cả, tư vấn mua bán.. được hình thành nhằm hỗ trợ thị trường bảo đảm cho người dân biết được các quyền hạn và trách nhiệm của mình với tư cách là người chủ tài sản và các giao dịch về đất đai.