2.2.1. Kinh nghiệm quản lý đất đai của một số nước trên thế giới
* Công tác quản lý đất đai của Singapore
Singapore có chế độ sở hữu đất đai đa dạng: Sở hữu tư nhân, sở hữu nhà nước, trong đó sở hữu nhà nước chiếm tỷ lệ lớn nhất khoảng 90%. Sở hữu tư nhân phải tuân thủ các chế độ quy hoạch sử dụng đất do nhà nước quy định. Nhà nước ban hành luật trưng dụng đất đai nhằm quản lý quỹ đất công. Nhà nước chịu trách nhiệm di dời, giải toả với tất cả các tổ chức và cá nhân có đất bị trưng dụng theo hình thức chủ yếu là giải toả tự nguyện và giải toả bắt buộc. Luật Trưng dụng đất đai quy định người dân có nghĩa vụ tuân thủ. Nhà nước sẽ áp dụng cưỡng chế hoặc phạt theo Luật xâm chiếm đất công nếu người dân không chịu di dời. Ngoài ra, nhà nước cũng có chính sách đền bù, bảo đảm quyền lợi
Singapore đã tìm nhiều biện pháp làm sao cho đất đai có thể sinh sôi như: lấn biển, đưa các nhà máy ra các đảo xa, xây dựng các tuyến đường trên cao… trên cơ sở đó Singapore tiến hành quy hoạch đất đai phù hợp với quá trình phát triển kinh tế, xã hội nhanh chóng của đất nước, xây dựng các khu đô thị vệ tinh kết nối với khu trung tâm bởi hệ thống đường cao tốc phục vụ đi lai giao thương nhanh chóng, thuận tiện. Đồng thời mỗi khu đô thị này đều được quy hoạch, cải tiến và điều chỉnh phù hợp với thời gian, tạo điều kiện và đáp ứng nhu cầu của người dân sinh sống và làm việc tại chính nới họ đang sống, hình thành những cộng đồng gắn bó chặt chẽ với nhau (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
* Công tác quản lý đất đai của Pháp
Ở Pháp chính sách quản lý sử dụng đất canh tác rất chặt chẽ để đảm bảo sản xuất nông nghiệp bền vững và tuân thủ việc phân vùng sản xuất. Việc chuyển đất canh tác sang mục đích khác, kể cả việc làm nhà ở cũng phải xin phép chính quyền cấp xã quyết định. Nghiêm cấm việc xây dựng nhà trên đất canh tác để bán cho người khác. Khuyến khích việc tích tụ đất nông nghiệp bằng cách tạo điều kiện thuận lợi để các chủ đất có nhiều mảnh đất ở các vùng khác nhau có thể đàm phán với nhau nhằm tiến hành chuyển đổi ruộng đất, tạo điều kiện tập trung các thửa đất nhỏ thành các thửa đất lớn. Việc mua bán đất đai không thể tự thực hiện giữa người mua và người bàn, muốn bán đất phải xin cơ quan giám sát việc mua bán. Việc bán đất nông nghiệp phải nộp thuế đất và thuế trước bạ. Đất này được ưu tiên bán cho những người láng giềng để tạo ra các thửa đất có diện tích lớn hơn. Ở Pháp có cơ quan giám sát việc mua bán đất để kiểm soát hoạt động mua bán, chuyển nhượng đất đai. Cơ quan giám sát đồng thời làm nhiệm vụ môi giới và trực tiếp tham gia quá trình mua bán đất. Văn tự chuyển đổi chủ sở hữu đất đai có Tòa ánh Hành chính xác nhận trước và sau khi chuyển đổi. Đối với đất đô thị mới, khi chia cho người dân thì phải nộp 30% chi phí cho các công trình xây dựng hạ tầng, phần còn lại là 70% do chi phí địa phương chi trả. Ngày nay, đất đai ở Pháp ngày càng có nhiều luật chi phối theo các quy định của các cơ quan hữu quan như quản lý đất đai, môi trường, quản lý đô thị, quy hoạch vùng lãnh thổ và đầu tư phát triển.
* Công tác quản lý đất đai của Trung Quốc
Luật đất đai của Trung Quốc được xây dựng các năm 1954,1975, 1978 và 1982. Trong đó, Luật đất đai năm 1982 là bộ luật hoàn chỉnh nhất. Từ năm 1982 Luật đất đai Trung Quốc đã được sửa đổi 4 lần (qua các năm 1988, 1993,1999 và
năm 2004). Việc sử dụng Luật đất đai lần này được tiến hành từ năm 2003 nay đã hoàn thành việc sửa đổi, tại thời điểm đoàn công tác tại Trung Quốc thì dự thảo sửa đổi này được trình Quốc Vụ viện Trung Quốc để xem xét. Nội dung cơ bản của Luật Đất đai sửa đổi lần này gồm 7 nội dung sau:
(1) Duy trì việc bảo vệ đất nông nghiệp; (2) Quy định về sử dụng đất công trình ngầm; (3) Công khai quy hoạch;
(4) Việc cải tạo lại đất để khai thác khoáng sản xong; (5) Hạn chế việc lợi dụng sử dụng đất đai;
(6) Chế độ giám sát đất đai;
(7) Chế độ bản vệ đất nông nghiệp.
- Luật đất đai hiện hành của Trung Quốc có nội dung quy định mang tính nguyên tắc (gần giống với Luật đất đai năm 1987 của Việt Nam); trong đó đối với những nội dung quan trọng và có vai trò quyết định cho phối các nội dung khác được quy định cụ thể và mang tính pháp chế cao, những nội dung khác chỉ quy định nguyên tác chung có tính mở và giao Chính phủ quy định để các địa phương thực hiện hoặc chính quyền tỉnh, thành phố quy định cụ thể.
Ưu điểm là những nội dung quy định nguyên tắc trong luật được áp dụng trong một thời gian dài nhiều năm và thực hiện nhiều địa phương có đặc điểm, điều kiện tự nhiên và tình hình kinh tế- xã hội khác nhau vẫn phù hợp; căn cứ vào nguyên tắc quy định của luật, Chính phủ thông qua ban hành các nghị định quy định cụ thể hơn, các nguyên tắc với mức độ điều chỉnh khác phù hợp với từng thời kỳ.
- Trong luật và quy định của Chính phủ về quản lý đất đai có quy định rõ và tách bạch nội dung giám sát quản lý đất đai và kiểm tra việc sử dụng đất, gắn với các quy định về chế tài xử lý đã bảo đảm việc quản lý được tăng cường trách nhiệm và hạn chế những sai phạm phát sinh về quản lý đất đai trong các cơ quan nhà nước, đồng thời có căn cứ xử lý triệt để đối với các trường hợp quản lý sai quy định hoặc sử dụng đất vi phạm pháp luật.
- Quy định chỉ giao đất ở cho các tổ chức đầu tư kinh doanh nhà ở và không giao đất ở cho các hộ gia đình cá nhân sử dụng tại đô thị có nâng cao hiệu quả sử dụng đất, nhưng chưa tạo điều kiện thuận lợi và điều kiện về chỗ ở cho các hộ
gia đình có mức thu nhập thấp hoặc gia đình có nhiều thế hệ sinh sống, chính sách, cơ chế thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chưa được quy định rõ và đầy đủ giữa các địa phương thực hiện còn có sự khác nhau.
- Quy định thu hồi đất và cơ chế bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có ưu điểm là được Chính phủ kiểm soát (phê duyệt) và giám sát chặt chẽ việc thu hồi đất đã bảo đảm việc sử dụng đất theo quy hoạch; cơ chế bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã thực hiện công khai, minh bạch và cho người bị thu hồi đất, bị thiệt hại về tài sản được trao đổi trực tiếp về giá, mức bồi thường đối với cơ quan, đơn vị lập phương án thực hiện bồi thường. Tuy nhiên còn có nhược điểm là chưa phân cấp được thẩm quyền và trách nhiệm cho UBND cấp tỉnh; tăng thủ tục hành chính và thời gian giải quyết; việc thỏa thuận giá trị bồi thường giữa người dân với cơ quan nhà nước là không khách quan;
- Quy định giá đất của Chính phủ chỉ khống chế mức giá tối thiểu và các xác định giá đất chuẩn của từng vùng đơn giản, trong việc thực hiện xác định giá thuận tiện, nhưng còn hạn chế là giá Nhà nước quy định có khoản chênh lệch lớn so với giá thực tế trên thị trường, chưa bảo đảm để làm cơ sở quyết định giá đất khi giao đất hoặc để thỏa thuận mức bồi thường hay xác định giá trị đất để thế chấp, góp vốn.
- Quy định của Chính phủ và các địa phương về một số giải pháp để nâng cao hiệu quả sử dụng và khai thác nguồn lực từ đất xây dựng, đã có ưu điểm phát huy được những lợi thế của địa phương, của từng vùng, từng khu vực phục vụ cho mục tiêu và chiến lược phát triển kinh tế xã hội của đất nước, của địa phương đạt kết quả.
- Công tác giám sát của Trung Quốc đối với việc quản lý đất đai của cơ quan nhà nước được thực hiện khá toàn diện và có hiệu quả. Giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất đai được thực hiện tốt và đạt nhiều thành tựu.
- Công tác thanh tra có những nội dung gần giống với pháp luật Việt Nam. Tuy nhiên quy định về việc xử lý vi phạm phát hiện qua thanh tra cụ thể và nghiêm khắc hơn Luật đất đai của Việt Nam.
- Công tác giải quyết tranh chấp đất đai luôn có sự tham gia của cơ quan quản lý nhà nước trước khi vụ việc được đưa ra Tòa án.
2.2.2. Thực tiễn quản lý Nhà nước về đất đai ở Việt Nam
- Cơ cấu tổ chức: Hệ thống tổ chức cơ quan quản lý đất đai Việt Nam được thành lập thống nhất từ Trung ương đến cơ sở gắn với quản lý tài nguyên và môi trường, có bộ máy tổ chức cụ thể như sau:
+ Cơ quan QLNN về đất đai ở Trung ương là Bộ Tài nguyên và Môi trường.
+ Cơ quan quản lý đất đai ở tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương là Sở TN&MT.
+ Cơ quan quản lý đất đai ở huyện, quận, thị xã và thành phố thuộc tỉnh là Phòng Tài nguyên và Môi trường.
+ Xã, phường, thị trấn có các cán bộ địa chính. * Tình hình quản lý đất đai
Ngày 18/12/1980, Quốc hội nước Cộng hóa xã hội chủ nghĩa Việt nam đã thông qua Hiến pháp sửa đổi quy định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa... đều thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch chung”. Đây là cơ sở pháp lý vô cùng quan trọng để thực thi công tác quản lý đất đai trên phạm vi cả nước.
Khởi đầu cho công cuộc chuyển đổi ở Việt Nam là các chính sách, pháp luật đất đai trong nông nghiệp nông thôn được đánh dấu từ Chỉ thị 100, năm 1981 của Ban Bí thư hay còn gọi là “Khoán 100” với mục đích là khoán sản phẩm đến người lao động đã tạo ra sự chuyển biến tốt trong sản xuất nông nghiệp. Sau kết quả khả quan của “Khoán 100” năm 1988, Nghị quyết 10 của Bộ Chính trị đã có bước đột phá quan trọng khi lần đầu tiên thừa nhận các hộ gia đình là đơn vị kinh tế tự chủ.
Văn bản đầu tiên do Nhà nước ban hành về đất đai và ruộng đất thể hiện tinh thần đổi mới của Đại hội VI là Luật đất đai năm 1987. Sau Luật đất đai năm 1987, Thông tư liên bộ số 05-TT/LB ngày 18/12/1991 của Bộ thủy sản và Tổng cục Quản lý ruộng đất hướng dẫn giao những ao nhỏ, mương rạch trong vườn nằm gọn trong đất thổ cư cho hộ gia đình; ao lớn, hồ lớn thì giao cho một nhóm hộ gia đình. Với những mặt nước chưa sử dụng có thể giao cho tổ chức, cá nhân không hạn chế.
chính trị. Tại điều 17 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật”.
Luật đất đai 1993 được thông qua, chính thức có hiệu lực từ ngày 15/10/1993. Đến năm 2001 tiếp tục bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1993. Hệ thống pháp luật về đất đai thời kỳ này đã đánh dấu mốc quan trọng như: đất đai có giá và giá đất do Nhà nước quy định: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp đối với đất đai và quy định 7 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai.
Ngày 26/11/2003, Quốc hội đã thông qua Luật đất đai năm 2003 đã vận dụng cũng như kế thừa những chính sách mang tính đổi mới, tiến bộ của hệ thống pháp luật đất đai trước đây đồng thời tiếp thu, đón đầu những chính sách pháp luật đất đai tiên tiến, hiện đại, phù hợp với tình hình kinh tế, xã hội, chính trị của đất nước. Cùng với Luật đất đai năm 2003, Nhà nước đã ban hành các Nghị định, Thông tư, Chỉ thị,... đã tạo ra một hành lang pháp lý cho công tác quản lý đất đai.
Luật đất đai sửa đổi năm 2013 được Quốc hội khóa XIII thông qua ngày 29/11/2013, chính thức có hiệu lực kể từ ngày 01/7/201, đã thể chế hóa đúng và đầy đủ những quan điểm, định hướng, đồng thời khắc phục, giải quyết những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003.
Tình hình thực tiễn hiện nay:
Công tác quy hoạch xây dựng vẫn còn nhiều bất cập, gây lãng phí, chưa khai thác hết nguồn lực tài chính trong lĩnh vực này. Công tác lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chậm, chưa phù hợp về thời gian, nội dung với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Chất lượng các đồ án quy hoạch chưa được quan tâm đúng mức, nhiều đồ án quy hoạch chi tiết có chất lượng thấp, nhỏ lẻ, thiếu đồng bộ trong sử dụng đất cũng như chưa đầy đủ căn cứ pháp lý. Chỉ tiêu phê duyệt chưa đảm bảo diện tích đất tối thiểu so với quy chuẩn xây dựng về giao thông, y tế, giáo dục…
Trong thực hiện đầu tư xây dựng, nhất là tại các khu đô thị, nhà ở tập trung còn dàn trải. Quy hoạch, kiến trúc đô thị thiếu đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Công tác quản lý thực hiện quy hoạch còn nhiều hạn chế, bất cập về cơ chế, nhiều nơi bị buông lỏng, thiếu sự phân cấp, phân công hợp lý về chức năng đối với các sở chuyên ngành như xây dựng, quy hoạch kiến trúc và ủy ban
nhân dân các quận, huyện trong quản lý, theo dõi việc lập, thẩm định, trình duyệt và thực hiện quy hoạch. Lực lượng cán bộ chuyên trách cho công tác này còn nhiều hạn chế về năng lực. Công tác quản lý, kiểm tra, giám sát chưa chặt chẽ, thường xuyên dẫn tới tình trạng vi phạm quy hoạch diễn ra phổ biến, khó xử lý và gây thiệt hại không nhỏ về kinh tế, nhất là trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội.
Từ việc chính quyền cấp xã, thậm chí là cấp thôn, hợp tác xã tự ý cấp đất, cho thuê đất trái thẩm quyền đến việc các tập đoàn, tổng công ty, doanh nghiệp lớn được Nhà nước giao nhiều đất nhưng để hoang hóa, để nhiều cá nhân lợi dụng kinh doanh, thu lợi cá nhân đang phản ánh thực trạng quản lý Nhà nước về đất đai lỏng lẻo ở nhiều địa phương. Ngay ở Hà Nội, nơi “tấc đất tấc vàng”, kết quả rà soát của Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cho thấy có 30 cơ quan, doanh nghiệp nhà nước đang để hoang hóa hàng trăm nghìn m2 đất, biến đất thành khu dịch vụ tổng hợp gồm các nhà hàng, siêu thị, sân tennis, bãi giữ xe…
Tình trạng nhiều khu đất để hoang, dự án “treo” diễn ra ở hầu khắp các địa phương trong cả nước, tuy nhiên, chỉ đến khi các phương tiện thông tin đại chúng lên tiếng về vấn nạn này thì địa phương mới chỉ đạo các sở, ngành liên quan kiểm tra, rà soát và kiến nghị hướng xử lý đối với các dự án vi phạm pháp luật về đất đai.
Như vậy, quy hoạch cụ thể có sự phân cấp rõ ràng trong quản lý; Công tác thanh tra, kiểm tra thường xuyên, chặt chẽ. Nên quy định bảng giá đất theo thị trường, khắc phục tình trạng người sử dụng đất chuyển nhượng để thu lời phần chênh lệch trong khi giá của chính quyền thấp hơn địa phương phải thực hiện