Tên trường Kiểu dữ liệu Độ
dài Mô tả
KhungGiaDatID Short Integer Là khóa chính GiaDatToiThieu Long Integer Là giá đất tối thiểu GiaDatToiDa Long Integer Là giá đất tối đa
NgayHieuLuc Date Là ngày văn bản pháp lý có hiệu lực
NghiDinhBanHanh Text 20 Là số nghị định ban hành khung giá đất
Căn cứ Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn
thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019; Quyết định số 19/2017/QĐ-UBND ngày 30/5/2017 của UBND thành phố Hà Nội về việc sửa đổi, bổ sung quy định kèm theo quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của UBND thành phố Hà Nội.
Các yếu tố cơ bản để xây dựng dữ liệu thông tin giá đất theo bảng giá tới từng thửa đất gồm giá đất theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định; mục đích sử dụng đất; vị trí thửa đất; loại đường phố; đoạn đường phố.
- Mã giá đất theo loại mục đích sử dụng: giá đất nông nghiệp trồng lúa nước và cây hàng năm quy định là 1; giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm quy định là 2; giá đất nuôi trồng thủy sản quy định là 4; giá đất ở tại đô thị quy định là 9; giá đất thương mại dịch vụ tại đô thị quy định là 10; giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệpkhông phải là đất thương mại,dịch vụ quy định là 11 .
- Mã vị trí của thửa đất: gồm có các vị trí 1, 2, 3, 4; các vị trí trong mỗi đường phố được xác định như sau:
Vị trí 1: áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một mặt giáp với đường, phố được quy định trong bảng giá.
Vị trí 2: áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một mặt giáp với ngõ, ngách hẻm (gọi chung là ngõ) có mặt cắt ngõ nhỏ nhất (tính từ đường, phố tới vị trí thửa đất) từ 3,5m trở lên.
Vị trí 3: áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một mặt giáp với ngõ có mặt cắt ngõ nhỏ nhất (tính từ đường, phố tới vị trí thửa đất) từ 2m đến dưới 3.5m.
Vị trí 4: áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một mặt giáp với ngõ có mặt cắt nhỏ nhất (tính từ đường, phố tới vị trí thửa đất) nhỏ hơn 2m.
Hình 4.9. Các tuyến đường, phố phục vụ đề tài
Dựa trên nguyên tắc xác định giá các loại đất theo khung giá do UBND thành phố quy định, theo đó: dựa vào bản đồ địa chính và sơ đồ vị trí của thị trấn Vân Đình mà ta xác định vị trí cho các thửa đất theo các cách sau: công cụ select by location đồng thời giữ phím shift để kích vào những thửa đất có cùng vị trí trên lớp bản đồ Thuadat, tiếp theo dùng lệnh update column để gán giá trị cho các thửa đất đã chọn.
- Đối với đất nông nghiệp: đất chuyên trồng lúa nước và đất bằng trồng cây hàng năm khác được gán giá trị cho trường mã giá trị bằng 1, đất trồng cây lâu năm gán giá trị bằng 2, đất nuôi trồng thủy sản gán giá trị bằng 4.
- Đối với các mục đích sử dụng đất không được quy định giá theo bảng giá UBND thành phố ban hành thì trường mã vị trí dưới dạng dữ liệu trống (có thể cập nhật khi có thay đổi mục đích sử dụng hoặc có quy định về giá).
- Đối với đất phi nông nghiệp: giá trị của trường mã vị trí thửa đất kí hiệu bằng: ViTriThuaDat = A-B-C, trong đó:
A: Mã loại đường theo bảng tên các đường phố (1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8); B: Vị trí thửa đất xác định giá (1, 2, 3, 4);
Ví dụ: Thửa đất số 134 tờ bản đồ số 49, thuộc nằm ở vị trí số 1 đường Quốc lộ 21B, mục đich sử dụng là đất ở đô thị sẽ có mã vị trí là 119.
Trên cơ sở đó, ta đã xây dựng được bản đồ vị trí thửa đất của thi trấn Vân Đình. Bản đồ vị trí thửa đất được thể hiện bằng các màu sắc thông qua công cụ Quartities theo trường MaGiaTri và máy tính cũng thống kê cho chúng ta biết mỗi loại vị trí có bao nhiêu thửa đất.
Hình 4.10. Sơ đồ vị trí thửa đất thị trấn Vân Đình
Đơn giá của thửa đất được xác định thông qua quy định của Nhà nước với loại đường, vị trí thửa đất, mục đích sử dụng đất từ việc nhập dữ liệu chi tiết cho từng thửa đất. Mỗi mã vị trí tương ứng với một đơn giá từ đó ta xây dựng được bản đồ đơn giá cho thị trấn Vân Đình và được hiển thị bằng màu sắc thuận lợi cho công tác quản lý.
Dựa trên bản đồ địa chính và bản đồ mạng lưới giao thông, giá đất theo bảng giá của Nhà nước đối với một thửa đất tại một vị trí được xác định theo đơn giá (đồng/m2) và diện tích, bằng công cụ Field Calculator:
Giá trị QSDĐ của thửa đất (VND) = Diện tích (m2) * đơn giá (VND/m2) Kết quả cho thấy, các thửa đất có giá cao tập trung ở các vị trí số 01, là các thửa đất có mặt tiền tiếp xúc với các tuyến đường, phố chính quy định trong bảng giá đất của do UBND thành phố Hà Nội ban hành, công năng của các thửa đất này có thể sử dụng với nhiều mục đích khác nhau và đem lại lợi ích kinh tế
cao do vậy giá cao hơn so với các vị trí khác, các thửa đất có giá cao được thể hiện bằng gam màu đỏ, những thửa đất có giá cao nhất có màu đỏ đậm và nhạt dần khi đơn giá thấp hơn. Những thửa đất có giá trị thấp chủ yếu là những thửa đất nằm ở vị trí 03, 04 sâu vào trong khu dân cư, có vị trí mặt tiền tiếp xúc với ngõ, hẻm sử dụng hạn chế về mục đích sử dụng hơn, khả năng lưu thông và liên kết vùng kém hơn.
Đơn giá sử dụng cho mục đích phi nông nghiệp cao hơn so với các thửa đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp. Đồng thời, trong quá trình sử dụng thực tế đất sử dụng với mục đích nông nghiệp thường có ít biến động hơn đất sử dụng với mục đích phi nông nghiệp. Để thuận lợi cho hoạt động quản lý tài chính về đất đai, có thể tiến hành xây dựng bản đồ riêng biệt đối với từng loại đất.
4.4.2. Nhóm dữ liệu giá đất cụ thể
Giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.
Việc xác định giá đất cụ thể dựa trên căn cứ là nguyên tắc định giá đất, phương pháp định giá đất; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường, kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường.
Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây: - Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;
- Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;
- Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất. Căn cứ vào Quyết định số: 2030/QĐ-UBND ngày 31 tháng 03 năm 2017 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành hệ số điều chỉnh giá đất năm 2017 làm căn cứ xác định giá đất cho một số trường hợp sử dụng đất được pháp luật quy định trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Từ đó, xây dựng dữ liệu giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất bằng công thức:
Giá đất của thửa đất
cần định giá =
Giá đất trong
bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất Đối với dữ liệu giá đất cụ thể, xây dựng bảng dữ liệu gá đất cụ thể gồm các trường sau: