3.1. ĐỊA ĐİỂM NGHİÊN CỨU
Thị trấn Vân Đình, huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội.
3.2. THỜİ GİAN NGHİÊN CỨU
Nghiên cứu được thực hiện từ 04/2016 đến 10/2017.
- Thời gian thu thập số liệu, tài liệu và khảo sát thực địa, từ 04/2016 - 2/2017.
- Thời gian thực hiện luận văn, điều tra giá đất giao dịch (giá thỏa thuận) trên thị trường giai đoạn 2011 – 2016; xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất năm 2016 thị trấn Vân Đình, huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội từ 03/2016 - 10/2017.
3.3. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU
- Các loại hồ sơ, sổ sách về thông tin thửa đất: sổ mục kê, sổ địa chính, sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, số liệu thống kê, kiểm kê đất đai...
- Bản đồ địa chính: 50 tờ BĐĐC đất phi nông nghiệp tỷ lệ 1/500, 30 tờ BĐĐC đất nông nghiệp tỷ lệ 1/1000.
- Giá đất chi tiết đến từng thửa đất (giá đất theo khung giá của Nhà nước, giá đất cụ thể, giá đất giao dịch thực tế trên thị trường).
- 100 hộ gia đình, cá nhân có giao dịch có giao dịch quyền sử dụng đất.
3.4. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
3.4.1. Khái quát về khu vực nghiên cứu
- Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội.
- Kinh tế, xã hội, thực trạng cảnh quan môi trường. - Tình hình quản lý và sử dụng tài nguyên đất đai.
3.4.2. Phân loại thửa đất
3.4.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai
- Xây dựng cơ sở dữ liệu không gian:
+ Chuẩn hóa các lớp đối tượng không gian địa chính: chuẩn về hệ tọa độ, chuẩn về phân lớp đối tượng (giao thông, thủy hệ, thửa đất...);
+ Chuyển đổi và gộp các lớp đối tượng không gian địa chính vào cơ sở dữ liệu theo nhóm đối tượng; sử dụng bản đồ địa chính dạng số của thị trấn Vân Đình xây dựng các bản đồ chuyên đề.
- Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính: xây dựng các trường thông tin về thửa đất, chủ sử dụng đất, giá đất theo khung giá nhà nước. Nhập các thông tin thuộc tính cho các đối tượng không gian hình thành các trường thuộc tính về thửa đất (số tờ, số thửa, mục đích sử dụng, diện tích, loại đất, địa chỉ thửa đất, tình hình cấp giấy chứng nhận quyển sử dụng đất...) và chủ sử dụng đất (họ tên, địa chỉ thường trú, năm sinh, số chứng minh nhân dân,...), kết hợp xây dựng các bảng dữ liệu thuộc tính có liên quan phục vụ mục đích nghiên cứu của đề tài;
3.4.4. Xây dựng CSDL giá đất
Dữ liệu thuộc tính giá đất bao gồm các nhóm dữ liệu sau: Nhóm dữ liệu giá đất theo bảng giá đất; nhóm dữ liệu giá đất cụ thể; nhóm dữ liệu giá đất chuyển nhượng trên thị trường.
3.4.5. Khai thác CSDL và chia sẻ thông tin giá đất
Từ cơ sở dữ liệu đã được xây dựng tiến hành tra cứu thông tin không gian và thuộc tính một cách nhanh chóng và trực quan, phục vụ cho nhiều mục đích.
- Tra cứu thông tin: Tra cứu thông tin thửa đất, tra cứu thông tin theo chủ sử dụng, tra cứu thông tin theo yêu cầu;
- Xác định nghĩa vụ tài chính: giá đất là căn cứ để tính tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, lệ phí trước bạ; tính giá bồi thường khi nhà nước thu hồi giải phóng mặt bằng; thuế TNCN từ chuyển QSDĐ, tính các khoản phí, lệ phí trong quản lý, sử dụng đất.
- Chỉnh lý biến động: tách thửa, gộp thửa. - Theo dõi, tra cứu thông tin về giá đất;
- Tính tiền sử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vức đất đai; - Ứng dụng ArcGIS Online chia sẻ thông tin giá đất:
+ Chia sẻ bản đồ lên ArcGIS Online;
3.4.6. Đánh giá hiệu quả ứng dụng CSDL giá đất thị trấn Vân Đình 3.5. PHƯƠNG PHÁP NGHİÊN CỨU 3.5. PHƯƠNG PHÁP NGHİÊN CỨU
3.5.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp
- Thu thập các tài liệu, số liệu, dữ liệu sự kiện và thông tin có sẵn cần thiết được điều tra, thu thập có liên quan đến địa bàn nghiên cứu, đến cơ sở dữ liệu và giá đất phục vụ cho đề tài.
- Thu thập các văn bản quy phạm pháp luật của Nhà nước, địa phương về nội dung nghiên cứu và các văn bản có liên quan, điều tra, thu thập việc quản lý đất đai của thị trấn Vân Đình;
- Thu thập tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý về sử dụng đất đai thị trấn Vân Đình;
- Thu thập bản đồ địa chính, thu thập biểu thống kê đất đai của thị trấn qua các năm;
- Thu thập bảng giá đất quy định của thành phố Hà Nội.
3.5.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
- Điều tra, chỉnh lý hệ thống bản đồ địa chính theo hiện trạng sử dụng đất. - Điều tra giá đất thỏa thuận trên thị trường có giao dịch trong những năm gần đây theo mẫu phiếu lập sẵn.
+ Số lượng phiếu điều tra: 100 phiếu;
+ Nội dung phiếu điều tra: số tờ bản đồ, số thửa, diện tích, chủ sử dụng, tên đường, vị trí, giá thỏa thuận giữa người nhận và người chuyển quyền sử dụng đất... + Lựa chọn phương pháp điều tra phỏng vấn trực tiếp, đối tượng lựa chọn là những cá nhân, người đại diện hộ gia đình có giao dịch liên quan đến đất đai trong những năm gần đây. Lựa chọn phương pháp chọn mẫu có chủ định theo tuyến đường quy định trong bảng g á đất.
+ Trên cơ sở danh sách những thửa đất có giao dịch gần đây thu thập được từ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Ứng Hoa, tiến hành lựa chọn mẫu ngẫu nhiên. Việc lựa chọn mẫu điều tra dựa trên vị trí của thửa đất trong bảng giá đất Nhà nước, mẫu lựa chọn phân bố ngẫu nhiên nhưng vẫn đảm bảo mỗi vị trí ứng với mỗi tuyến đường đều được chọn điểm điều tra. Riêng khu vực đất tiếp giáp với trục đường Quốc lộ 21B, là khu vực nhiều biến động, giá đất cao, nên tập trung điều tra với số lượng phiếu điều tra lớn hơn những vị trí khác.
Dựa trên các phiếu điều tra tiến hành nhập giá giao dịch thực tế ngoài thị trường vào nội dung giá thị trường trong CSDL; đánh giá tình hình và kết quả thu thập, tổng hợp, phân tích giá đất thị trường; tình hình biến động và mức biến động (tăng hoặc giảm) giữa giá đất thị trường với giá đất cùng loại trong bảng giá đất hiện hành do UBND cấp tỉnh ban hành.
3.5.3. Phương pháp xây dựng cơ sở dữ liệu
- Phương pháp xây dựng cơ sở dữ liệu không gian:
+ Sử dụng phần mềm FAMIS chuyển dữ liệu sang khuôn dạng File *.Shp; + Gộp các đối tượng không gian địa chính hình thành cơ sở dữ liệu toàn thị trấn, có sự phân lớp đối tượng riêng biệt;
+ Xây dựng một số bản đồ chuyên đề bằng chức năng thành lập bản đồ chuyên đề của ArcGIS.
- Phương pháp xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính bao gồm: +Xây dựng cấu trúc dữ liệu thông tin thuộc tính lớp thửa đất;
+Xây dựng cấu trúc dữ liệu thông tin thuộc tính lớp tài sản gắn liền với đất; + Xây dựng cấu trúc dữ liệu thông tin lớp giao thông;
+ Xây dựng cấu trúc dữ liệu thông tin lớp thủy hệ;
+ Xây dựng cấu trúc dữ liệu thông tin liên quan tới dữ liệu giá đất;
Từ các loại sổ sách, xây dựng cơ sở dữ liệu tổng hợp về thửa đất và chủ sử dụng đất bao gồm: số tờ, số thửa, diện tích, loại đất, mục đích sử dụng đất, vị trí thửa đất, giá đất theo bảng giá, giá đất trên thị trường, giá đất cụ thể, họ tên chủ sử dụng, địa chỉ...chuyển đổi sang dữ liệu ArcGIS thông qua hần mềm Excel hoặc phần mềm Access và tiến hành liên kết các dữ liệu thuộc tính, liên kết dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính.
3.5.4 Phương pháp tích hợp và truyền tải thông tin
- Sử dụng công nghệ ArcGIS Onlinela sự tích hợp giữa ArcGIS và Internet và dựa trên các công cụ WebMap được cấu hình sẵn trong Arcgis Online truyền tải, biên tập và khai thác và chia sẻ CSDL giá đất thị trấn Vân Đình, huyện Ứng Hòa, TP Hà Nội đến các đối tượng có nhu cầu khai thác thông tin liên quan.