Tên trường Kiểu dữ liệu Mô tả
GiaThiTruongID Short Integer Là trường khóa chính
GiaTheoHopDong Long Integer Giá đất trong hợp đồng chuyển
nhượng
ThoiDiemChuyenNhuongHopDong Date Ngày/ tháng chuyển nhượng theo hợp đồng
GiaDatTrungDauGia Long Integer Giá đất trúng đấu giá QSDĐ
ThoiDiemTrungDauGia Date Ngày/tháng trúng đấu giá theo
quyết định trúng đấu giá QSDĐ
GiaDatChuyenNhuongThiTruong Long Integer Giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường theo kết quả điều tra
ThoiDiemChuyenNhuongThiTruong Date Ngày/tháng chuyển nhượng theo kết quả điều tra
Điều tra ngẫu nhiên 100 thửa đất, lựa chọn các thửa đất có giao dịch trong những năm gần đây, thửa đất trúng đấu giá QSDĐ. Căn cứ vào giá đất theo bảng giá, phân chia dữ liệu thửa đất theo các tuyến đường quy định trong bảng giá đất. Sau đó đối với từng vị trí thửa đất của từng tuyến đường, dùng cách chọn mẫu ngẫu nhiên đơn giản để chọn ra các thửa đất làm mẫu điều tra, số mẫu điều tra chọn ra ở mỗi tuyến đường tỷ lệ thuận với giá trị của thửa đất và tình hình biến động thực tế trên thị trường đối với từng tuyến đường. Đảm bảo lựa chọn mẫu phân bố phân tán và có thể đại diện cho từng vị trí, từng tuyến đường.
Ví dụ: Đối với với vị trí 1, vị trí 2 thuộc tuyến đường Quốc lộ 21B, là những thửa đất có đơn giá cao hơn và biến động thường xuyên nên số lượng
phiếu điều tra cũng lớn hơn các khu vực đất khác đặc biệt là khu vực trung tâm thương mại của thị trấn. Còn đối với khu vực thôn Ngọ Xá, thôn Vân Đình, số lượng phiếu điều tra ít hơn, và phân bố rải rác.
Dựa vào kết quả điều tra thực tế thông qua mẫu phiếu điều tra lập sẵn, tiến hành nhập thông tin giá giao dịch thực tế trên thị trường vào trường dữ liệu giá thị trường trong CSDL. Đánh dấu các thửa đất điều tra được trên bản đồ để phục vụ cho việc nhập các thông tin thuộc tính liên quan.
Hình 4.12. Vị trí các thửa đất điều tra giao dịch thực tế
Luận văn sử dụng phần mềm Microsoft Excel để xây dựng biểu tổng hợp giá đất điều tra gồm các thông tin về số đo chiều cạnh của thửa đất, thời gian thực hiện giao dịch liên quan đến giá đất, giá đất thị trường theo mẫu phiếu điều tra cho từng thửa đất.
Các thông tin trong phiếu điều tra được nhập trực tiếp vào biểu tổng hợp theo từng vị trí thửa đất theo từng tuyến đường quy định trong bảng giá đất do UBND thành phố quy định 05 năm một lần; giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường (hoặc giá đất do đấu giá quyền sử đất) thì nhập trực tiếp giá chuyển nhượng (hoặc giá đất do đấu giá quyền sử đất) vào CSDL.
Bảng 4.13. Biểu tổng hợp phiếu điều tra giá thị trường theo vị trí thửa đất STT Tên đường Tổng số lượng phiếu điều tra
Tên đoạn đường
Số lượng phiếu điều tra
Vị trí 01 Vị trí 02 Vị trí 03 Vị trí 04 1 Đường đê 22
Từ đầu cầu Vân Đình đến xã Đồng Tiến 5 3 5 9 2 Đường hai bên sông Nhuệ 16 Cống Vân Đình đến xí nghiệp gạch 4 4 Từ cống Vân Đình đến hết địa phận thôn Hoàng Xá 3 5 3 Phố Hoàng Văn Thụ 9 Giáp Quốc lộ 21B đến đình thôn Vân Đình 3 1 3 2 4 Quốc lộ 21B 44 Bắt đâu địa phận thị trấn đến sân vận động 2 4 Sân vận động đến
đầu cầu Vân Đình 7 19 4 3
Từ đầu cầu Vân Đình đến hết địa phận thị trấn 3 2 TTTM thị trấn Vân Đình 12 5 Tỉnh lộ 428 9 Giáp Quốc lộ 21B
đến đầu cầu Hậu Xá 6 3
Kết quả điều tra cho thấy, giá đất giao dịch thực tế trên thị trường chênh lệch rất nhiều so với giá đất do Nhà nước quy định trong bảng giá. Mức chênh lệch giữa bảng giá đất và giá chuyển nhượng thực tế phổ biến từ 3 - 6 lần, tức là bảng giá đất chỉ bằng 30 - 60% giá thực tế. Cá biệt có một số khu vực cao hơn nhiều, như khu trung tâm thương mại thị trấn Vân Đình, mức chênh lệch có thể gấp 10 lần giá Nhà nước; không có vị trí nào có mức giá giảm so với giá Nhà nước.
Bảng 4.15. Mức chênh lệch giá Nhà nước và giá thị trường một số thửa đất
STT
Tờ bản
đồ
Số thửa Loại đất Tên đường phố Giá quy
định Giá thị trường (nghìn đồng) Giá chênh lệch (triệu đồng) Tỷ lệ (lần) (1) (2) (3) (5) (6) (7) (8) (9) = (8)- (7) (10)= (8)/(7) 1 39 84 ODT Quốc lộ 21B 4,9 50,0 45,1 10,2 2 39 106 ODT Quốc lộ 21B 4,9 48,0 43,1 9,8 3 39 125 ODT Quốc lộ 21B 4,9 47,0 42,1 9,6 4 38 5 ODT Quốc lộ 21B 4,9 45,3 40,4 9,2
5 59 213 ODT Phố Hoàng Văn Thụ 2,3 15,8 13,4 6,6
6 58 159 ODT Phố Hoàng Văn Thụ 2,3 15,0 12,6 6,3
7 58 122 ODT Phố Hoàng Văn Thụ 2,6 16,2 13,6 6,3
8 58 183 ODT Phố Hoàng Văn Thụ 2,6 15,6 13,0 6,1
9 58 38 ODT Phố Hoàng Văn Thụ 2,6 14,5 11,9 5,6
10 71 47 ODT Tỉnh lộ 428 3,6 18,0 14,4 5,0
11 71 13 ODT Tỉnh lộ 428 3,6 15,5 11,9 4,3
12 71 20 ODT Tỉnh lộ 428 3,6 15,8 12,2 4,4
STT
Tờ bản
đồ Số thửa Loại đất Tên đường phố
Giá quy định Giá thị trường (nghìn đồng) Giá chênh lệch (triệu đồng) Tỷ lệ (lần) (1) (2) (3) (5) (6) (7) (8) (9) = (8)-(7) (8)/(7) (10)=
14 43 46 ODT Đường hai bên sông Nhuệ 3,7 16,0 12,2 4,3
15 51 166 ODT Đường hai bên sông Nhuệ 2,8 12,0 9,2 4,2
16 62 41 ODT Đường hai bên sông Nhuệ 3,7 15,0 11,3 4,1
17 51 108 ODT Đường hai bên sông Nhuệ 3,7 12,5 8,8 3,4
18 62 83 ODT Đường hai bên sông Nhuệ 3,7 12,0 8,3 3,2
19 50 12 ODT Đường hai bên sông Nhuệ 3,7 11,2 7,5 3,0
20 57 57 ODT Đường đê 2,2 6,8 4,5 2,9
21 44 85 ODT Đường đê 2,2 6,5 4,2 2,8
22 44 214 ODT Đường đê 2,2 5,8 3,5 2,5
23 37 12 ODT Đường đê 2,9 6,7 3,8 2,3
24 57 151 ODT Đường đê 2,2 5,1 2,8 2,2
4.5. KHAI THÁC CSDL VÀ CHIA SẺ THÔNG TINH GIÁ ĐẤT 4.5.1. Tra cứu thông tin
Công việc tìm kiếm có vai trò quan trọng trong quá trình quản lý và khai thác thông tin. Tuy nhiên, do khối lượng dữ liệu trong một cơ sở dữ liệu luôn khá lớn, do vậy khi muốn tìm kiếm một hay một vài đối tượng theo các tiêu chí phức tạp, nếu không sử dụng lệnh truy vấn thông qua việc sử dụng các thuật toán logic và phân tích toán học sẽ gặp rất nhiều khó khăn và tốn kém thời gian.
ArcGIS cho phép người dùng dễ dàng tra cứu thông tin theo dữ liệu thuộc tính cũng như tìm kiếm theo dữ liệu không gian. Quá trình tìm kiếm này cho ra kết quả dưới dạng bảng số có thể sử dụng phục vụ công tác quản lý và khai thác dữ liệu.
4.5.1.1. Tra cứu thông tin theo thông tin thuộc tính
- Tra cứu theo thửa đất
ArcGIS cho phép người dùng dễ dàng tra cứu thông tin theo thửa đất được thực hiện khi người dùng muốn tìm kiếm giá đất cụ thể của thửa đất. Chức năng này giúp tra cứu các thông tin liên quan thửa đất: diện tích, mục đích SDĐ, chủ SDĐ, tên đường, nguồn gốc SDĐ, tình trạng cấp GCN QSDĐ, từ đó có thể tính các khoản tài chính liên quan đến đất đai đối với thứa đất đã tìm kiếm: tiền SDĐ, thuế SDĐ, thuế TNCN từ chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ.
Ví dụ: Tra cứu thông tin thửa đất số 90 thuộc tờ bản đồ số 34:
- Tra cứu theo chủ sử dụng
Sau khi chúng ta xây dựng cơ sở dữ liệu với các mối quan hệ liên kết giữa các nhóm dữ liệu. Thông tin về chủ sử dụng đất cũng được tìm kiếm bằng công cụ Select By Attributes. Với chức năng này, người dùng sẽ biết được thông tin của những thửa đất khi đã có thông tin về chủ sử dụng đất.
Ví dụ: Tra cứu những thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ ông Phạm Minh Khoa. Sau khi sử dụng công cụ Select By Attributes theo trường ChuSDD để tìm kiếm, kết quả tìm kiếm thấy có 6 thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ ông Phạm Minh Khoa, với các thông tin thửa đất có liên quan như số thửa, số tờ bản đồ, diện tích, diện tích, mục đích sử dụng đất, tình trạng pháp lý...
Hình 4.14. Kết quả tra cứu theo chủ sủ dụng đất
- Tra cứu thông tin theo yêu cầu
Một thửa đất chứa rất nhiêu thông tin liên quan chủ sử dụng, tình trạng pháp lý, nguồn gốc, giá..., ArcGis cho phép chúng tìm kiếm thửa đất theo yêu cầu của người sử dụng.
Chức năng này phục vụ cho công tác kiểm tra, tổng hợp, báo cáo kết quả thực hiện trong công tác quản lý đất đai như: công tác cấp GCN QSDĐ; tình hình
thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ SDĐ; thông tin các mức đơn giá của một loại đất theo tuyến đường, theo vị trí; biến động về thửa đất: chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng QSDĐ…
Ví dụ: Tìm kiếm những thửa đất sử dụng với mục đích đất ở tại đô thị và có diện tích lớn hơn 300 m2. Kết quả tìm kiếm thấy có tổng số 484 thửa đất có mục đích sử dụng là đất ở tại đô thị (ODT) và diện tích lớn hơn 300 m2.
Hình 4.15. Kết quả tra cứu thông tin theo yêu cầu 4.5.1.2. Tra cứu theo dữ liệu không gian 4.5.1.2. Tra cứu theo dữ liệu không gian
Tìm kiếm theo không gian là tìm kiếm theo mối quan hệ không gian của các đối tượng ở lớp này với các đối tượng ở lớp khác theo các mối quan hệ không gian. Khi muốn tìm kiếm theo dữ liệu không gian sử dụng công cụ Select By Location. Các mối quan hệ không gian sử dụng trong công cụ Select By Location:
- Intersect: chọn các đối tượng giao với các đối tượng ở layer đã chọn; - Are within a distance of: chọn các đối tượng nằm cách đối tượng ở layer đã chọn không xa hơn một khoảng cách nhất định;
- Contain: Chọn các đối tượng chứa một đối tượng ở lớp khác;
- Completely contain: chọn các đối tượng chứa hoàn toàn một một đối tượng ở lớp khác. Lớp dữ liệu khác này phải ở dạng vùng;
- Are within: Chọn các đối tượng chứa bởi một đối tượng ở lớp khác. Lớp dữ liệu khác này phải ở dạng vùng;
- Are identical to: chọn các đối tượng có hình dạng, kích thước và vị trí giống như đối tượng đã cho (các đối tượng được nhìn thấy trên bản đồ như 1 nhưng thực chất nằm ở 2 lớp bản đồ khác nhau);
- Touch the boundary of: chọn các đối tượng có đỉnh hay cạnh nằm trên đường bao của một đối tượng khác;
- Share a line segment with: chọn các đối tượng có chung cạnh với đối tượng ở lớp khác. Dữ liệu lớp khác này phải ở dạng vùng hoặc đường;
- Are crossed by the outline of: chọn các đối tượng mà bị đường biên của đối tượng khác cắt qua;
- Have their centroid in: Chọn các đối tượng có tâm nằm trong một đối tượng khác.
Ví dụ: Tìm kiếm những thửa đất cách 30m so với ranh giới đường Tỉnh lộ 428. Sử dụng công cụ Select By Location, với mối quan hệ chọn các đối tượng cách đối tượng đã chọn một khoảng cách nhất định.
Hình 4.16. Kết quả tra cứu dữ liệu theo không gian 4.5.2. Xác định nghĩa vụ tài chính 4.5.2. Xác định nghĩa vụ tài chính
ArcGIS cho phép người dùng xác định nghĩa vụ tài chính đối với từng thửa đất để xác định tiền SDĐ, lệ phí trước bạ, thuế SDĐ, thuế TNCN từ chuyển QSDĐ.
- Tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất;
Ví dụ: Tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp giấy chứng nhận) cho hộ gia đình bà Phạm Thị Quý đối với thửa đất số 34 nằm trên tờ
bản đồ số 66, mục đích sử dụng đất ở tại đô thị, diện tích 399,9 m2, đơn giá Nhà nước quy định 2.218.000 đồng (thửa đất thuộc trường hợp đã sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai); căn cứ Quyết định số 22/2014/QĐ- UBND của UBND thành phố Hà Nội ban hành ngày 20/6/2014, đối với các xã giáp ranh các quận và các thị trấn hạn mức công nhận đất ở 200 m2. Theo quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ, tiền sử dụng đất mà hộ bà Phạm Thị Quý phải nộp được xác định như sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = (Diện tích trong hạn mức x Giá Nhà nước) x 50% + (Diện tích vượt hạn mức x Giá cụ thể) x 100%
Hình 4.17. Kết quả xác định tiền sử dụng đất phải nộp
- Tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp;
Căn cứ tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (SDĐPNN) là diện tích đất tính thuế, giá 1m2 đất tính thuế và thuế suất.
Ví dụ: Đối với thửa đất số 13, tờ bản đồ số 52, diện tích 309,0 m2, sử dụng vào mục đích đất ở tại đô thị, chủ sử dụng là hộ ông Nguyễn Doãn Sinh. Căn cứ Quyết định số 22/2014/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội ban hành ngày 20/6/2014, đối với các xã giáp ranh các quận và các thị trấn hạn mức công nhận đất ở 200 m2.
Số thuế phải nộp = Diện tích đất sử dụng phải nộp thuế x Giá của 1m2 đất (đồng) x Thuế suất (%) Trong đó:
- Diện tích đất tính thuế là diện tích đất phi nông nghiệp thực tế sử dụng; - Giá của 1 m2 đất tính thuế là giá đất theo mục đích sử dụng của thửa đất tính thuế do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm, kể từ ngày 01/01/2012.
- Thuế suất:
+ Đất ở: Diện tích trong hạn mức (0,03%); Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức (0,07%); Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức (0,15%).
+ Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 2 Thông tư này sử dụng vào mục đích kinh doanh áp dụng mức thuế suất 0,03%.
+ Đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định áp dụng mức thuế suất 0,15%.
+ Đất của dự án đầu tư phân kỳ theo đăng ký của nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt áp dụng mức thuế suất 0,03%.
+ Đất lấn, chiếm áp dụng mức thuế suất 0,2%.
Theo quy định tại Điều 7, Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, 200 m2 trong hạn mức sẽ áp dụng thuế suất 0,03 %, phần diện tích vượt hạn mức (109,0 m2) sẽ áp dụng mức thuế suất 0,07 %.
Kết quả tính số tiền thuế sử dụng đất hộ ông Nguyễn Doãn Sinh phải nộp đối với thửa đất trên như sau:
Hình 4.18. Kết quả xác định thuế SDĐ phải nộp
- Xác đinh thuế TNCN phải nộp khi chuyển nhượng QSDĐ
Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập tính thuế và thuế suất.
Thu nhập tính thuế: được xác định bằng giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ đi giá vốn và các chi phí hợp lý liên quan (nếu có).
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
Thuế TNCN phải nộp = Thu nhập
tính thuế x
Thuế suất 2% Trong đó:
+ Trường hợp giá đất theo hợp đồng lớn hơn hoặc bằng giá đất quy định:
Thu nhập tính
thuế = Giá đất theo hợp đồng x
Diện tích chuyển quyền
+ Trường hợp giá đất theo hợp đồng nhỏ hơn giá đất quy định:
Thu nhập tính
thuế = Giá đất quy định x
Diện tích chuyển quyền
Ví dụ: Tính thuế TNCN khi chuyển nhượng QSDĐ đối với thửa đất số 35, tờ bản đồ số 66, đất ở tại đô thị:
Hình 4.19. Kết quả tính thuế TNCN khi chuyển quyền SDĐ