Đơn giá của thửa đất được xác định thông qua quy định của Nhà nước với loại đường, vị trí thửa đất, mục đích sử dụng đất từ việc nhập dữ liệu chi tiết cho từng thửa đất. Mỗi mã vị trí tương ứng với một đơn giá từ đó ta xây dựng được bản đồ đơn giá cho thị trấn Vân Đình và được hiển thị bằng màu sắc thuận lợi cho công tác quản lý.
Dựa trên bản đồ địa chính và bản đồ mạng lưới giao thông, giá đất theo bảng giá của Nhà nước đối với một thửa đất tại một vị trí được xác định theo đơn giá (đồng/m2) và diện tích, bằng công cụ Field Calculator:
Giá trị QSDĐ của thửa đất (VND) = Diện tích (m2) * đơn giá (VND/m2) Kết quả cho thấy, các thửa đất có giá cao tập trung ở các vị trí số 01, là các thửa đất có mặt tiền tiếp xúc với các tuyến đường, phố chính quy định trong bảng giá đất của do UBND thành phố Hà Nội ban hành, công năng của các thửa đất này có thể sử dụng với nhiều mục đích khác nhau và đem lại lợi ích kinh tế
cao do vậy giá cao hơn so với các vị trí khác, các thửa đất có giá cao được thể hiện bằng gam màu đỏ, những thửa đất có giá cao nhất có màu đỏ đậm và nhạt dần khi đơn giá thấp hơn. Những thửa đất có giá trị thấp chủ yếu là những thửa đất nằm ở vị trí 03, 04 sâu vào trong khu dân cư, có vị trí mặt tiền tiếp xúc với ngõ, hẻm sử dụng hạn chế về mục đích sử dụng hơn, khả năng lưu thông và liên kết vùng kém hơn.
Đơn giá sử dụng cho mục đích phi nông nghiệp cao hơn so với các thửa đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp. Đồng thời, trong quá trình sử dụng thực tế đất sử dụng với mục đích nông nghiệp thường có ít biến động hơn đất sử dụng với mục đích phi nông nghiệp. Để thuận lợi cho hoạt động quản lý tài chính về đất đai, có thể tiến hành xây dựng bản đồ riêng biệt đối với từng loại đất.
4.4.2. Nhóm dữ liệu giá đất cụ thể
Giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.
Việc xác định giá đất cụ thể dựa trên căn cứ là nguyên tắc định giá đất, phương pháp định giá đất; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường, kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường.
Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây: - Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;
- Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;
- Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất. Căn cứ vào Quyết định số: 2030/QĐ-UBND ngày 31 tháng 03 năm 2017 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành hệ số điều chỉnh giá đất năm 2017 làm căn cứ xác định giá đất cho một số trường hợp sử dụng đất được pháp luật quy định trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Từ đó, xây dựng dữ liệu giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất bằng công thức:
Giá đất của thửa đất
cần định giá =
Giá đất trong
bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất Đối với dữ liệu giá đất cụ thể, xây dựng bảng dữ liệu gá đất cụ thể gồm các trường sau:
Bảng 4.11. Cấu trúc dữ liệu giá đất năm 2017
Tên trường Kiểu dữ liệu Độ dài
Mô tả
GiaCuTheID Short Integer La khóa chính
HeSoDieuChinhID Short Integer Là trường khóa dung để liên kết với bảng dữ liệu hệ số điều chỉnh
GiaDatTheoHeSo Long Integer Giá đất theo hệ số điều chỉnh
GiaDat2017 Long Integer Giá đất năm 2017
ThoiDiemQuyetDinh GiaDatCuThe
Date Ngày, tháng năm ban hành quyết định
giá cụ thể
4.4.3. Nhóm dữ liệu giá đất chuyển nhượng trên thị trường
Trong hầu hết các giao dịch trên thị trường, dù là nộp thuế, phí hay chuyển quyền sử dụng đất…, mọi người vẫn thừa nhận có một loại giá “giả” tồn tại song song với giá thật. Bên cạnh việc xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất theo giá quy định của Nhà nước, tiến hành xây dựng dữ liệu về giá giao dịch thực tế trên thị trường. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Khởi động ArcCatalog, trong Land_Geodatabase_VanDinh_UH tạo bảng dữ liệu GiaThiTruong với cấu trúc dữ liệu như sau:
Bảng 4.12. Cấu trúc bảng dữ liệu giá thị trường
Tên trường Kiểu dữ liệu Mô tả
GiaThiTruongID Short Integer Là trường khóa chính
GiaTheoHopDong Long Integer Giá đất trong hợp đồng chuyển
nhượng
ThoiDiemChuyenNhuongHopDong Date Ngày/ tháng chuyển nhượng theo hợp đồng
GiaDatTrungDauGia Long Integer Giá đất trúng đấu giá QSDĐ
ThoiDiemTrungDauGia Date Ngày/tháng trúng đấu giá theo
quyết định trúng đấu giá QSDĐ
GiaDatChuyenNhuongThiTruong Long Integer Giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường theo kết quả điều tra
ThoiDiemChuyenNhuongThiTruong Date Ngày/tháng chuyển nhượng theo kết quả điều tra
Điều tra ngẫu nhiên 100 thửa đất, lựa chọn các thửa đất có giao dịch trong những năm gần đây, thửa đất trúng đấu giá QSDĐ. Căn cứ vào giá đất theo bảng giá, phân chia dữ liệu thửa đất theo các tuyến đường quy định trong bảng giá đất. Sau đó đối với từng vị trí thửa đất của từng tuyến đường, dùng cách chọn mẫu ngẫu nhiên đơn giản để chọn ra các thửa đất làm mẫu điều tra, số mẫu điều tra chọn ra ở mỗi tuyến đường tỷ lệ thuận với giá trị của thửa đất và tình hình biến động thực tế trên thị trường đối với từng tuyến đường. Đảm bảo lựa chọn mẫu phân bố phân tán và có thể đại diện cho từng vị trí, từng tuyến đường.
Ví dụ: Đối với với vị trí 1, vị trí 2 thuộc tuyến đường Quốc lộ 21B, là những thửa đất có đơn giá cao hơn và biến động thường xuyên nên số lượng
phiếu điều tra cũng lớn hơn các khu vực đất khác đặc biệt là khu vực trung tâm thương mại của thị trấn. Còn đối với khu vực thôn Ngọ Xá, thôn Vân Đình, số lượng phiếu điều tra ít hơn, và phân bố rải rác.
Dựa vào kết quả điều tra thực tế thông qua mẫu phiếu điều tra lập sẵn, tiến hành nhập thông tin giá giao dịch thực tế trên thị trường vào trường dữ liệu giá thị trường trong CSDL. Đánh dấu các thửa đất điều tra được trên bản đồ để phục vụ cho việc nhập các thông tin thuộc tính liên quan.
Hình 4.12. Vị trí các thửa đất điều tra giao dịch thực tế
Luận văn sử dụng phần mềm Microsoft Excel để xây dựng biểu tổng hợp giá đất điều tra gồm các thông tin về số đo chiều cạnh của thửa đất, thời gian thực hiện giao dịch liên quan đến giá đất, giá đất thị trường theo mẫu phiếu điều tra cho từng thửa đất.
Các thông tin trong phiếu điều tra được nhập trực tiếp vào biểu tổng hợp theo từng vị trí thửa đất theo từng tuyến đường quy định trong bảng giá đất do UBND thành phố quy định 05 năm một lần; giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường (hoặc giá đất do đấu giá quyền sử đất) thì nhập trực tiếp giá chuyển nhượng (hoặc giá đất do đấu giá quyền sử đất) vào CSDL.
Bảng 4.13. Biểu tổng hợp phiếu điều tra giá thị trường theo vị trí thửa đất STT Tên đường Tổng số lượng phiếu điều tra
Tên đoạn đường
Số lượng phiếu điều tra
Vị trí 01 Vị trí 02 Vị trí 03 Vị trí 04 1 Đường đê 22
Từ đầu cầu Vân Đình đến xã Đồng Tiến 5 3 5 9 2 Đường hai bên sông Nhuệ 16 Cống Vân Đình đến xí nghiệp gạch 4 4 Từ cống Vân Đình đến hết địa phận thôn Hoàng Xá 3 5 3 Phố Hoàng Văn Thụ 9 Giáp Quốc lộ 21B đến đình thôn Vân Đình 3 1 3 2 4 Quốc lộ 21B 44 Bắt đâu địa phận thị trấn đến sân vận động 2 4 Sân vận động đến
đầu cầu Vân Đình 7 19 4 3
Từ đầu cầu Vân Đình đến hết địa phận thị trấn 3 2 TTTM thị trấn Vân Đình 12 5 Tỉnh lộ 428 9 Giáp Quốc lộ 21B
đến đầu cầu Hậu Xá 6 3
Kết quả điều tra cho thấy, giá đất giao dịch thực tế trên thị trường chênh lệch rất nhiều so với giá đất do Nhà nước quy định trong bảng giá. Mức chênh lệch giữa bảng giá đất và giá chuyển nhượng thực tế phổ biến từ 3 - 6 lần, tức là bảng giá đất chỉ bằng 30 - 60% giá thực tế. Cá biệt có một số khu vực cao hơn nhiều, như khu trung tâm thương mại thị trấn Vân Đình, mức chênh lệch có thể gấp 10 lần giá Nhà nước; không có vị trí nào có mức giá giảm so với giá Nhà nước.
Bảng 4.15. Mức chênh lệch giá Nhà nước và giá thị trường một số thửa đất
STT (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Tờ bản
đồ
Số thửa Loại đất Tên đường phố Giá quy
định Giá thị trường (nghìn đồng) Giá chênh lệch (triệu đồng) Tỷ lệ (lần) (1) (2) (3) (5) (6) (7) (8) (9) = (8)- (7) (10)= (8)/(7) 1 39 84 ODT Quốc lộ 21B 4,9 50,0 45,1 10,2 2 39 106 ODT Quốc lộ 21B 4,9 48,0 43,1 9,8 3 39 125 ODT Quốc lộ 21B 4,9 47,0 42,1 9,6 4 38 5 ODT Quốc lộ 21B 4,9 45,3 40,4 9,2
5 59 213 ODT Phố Hoàng Văn Thụ 2,3 15,8 13,4 6,6
6 58 159 ODT Phố Hoàng Văn Thụ 2,3 15,0 12,6 6,3
7 58 122 ODT Phố Hoàng Văn Thụ 2,6 16,2 13,6 6,3
8 58 183 ODT Phố Hoàng Văn Thụ 2,6 15,6 13,0 6,1
9 58 38 ODT Phố Hoàng Văn Thụ 2,6 14,5 11,9 5,6
10 71 47 ODT Tỉnh lộ 428 3,6 18,0 14,4 5,0
11 71 13 ODT Tỉnh lộ 428 3,6 15,5 11,9 4,3
12 71 20 ODT Tỉnh lộ 428 3,6 15,8 12,2 4,4
STT
Tờ bản
đồ Số thửa Loại đất Tên đường phố
Giá quy định Giá thị trường (nghìn đồng) Giá chênh lệch (triệu đồng) Tỷ lệ (lần) (1) (2) (3) (5) (6) (7) (8) (9) = (8)-(7) (8)/(7) (10)=
14 43 46 ODT Đường hai bên sông Nhuệ 3,7 16,0 12,2 4,3
15 51 166 ODT Đường hai bên sông Nhuệ 2,8 12,0 9,2 4,2
16 62 41 ODT Đường hai bên sông Nhuệ 3,7 15,0 11,3 4,1
17 51 108 ODT Đường hai bên sông Nhuệ 3,7 12,5 8,8 3,4
18 62 83 ODT Đường hai bên sông Nhuệ 3,7 12,0 8,3 3,2
19 50 12 ODT Đường hai bên sông Nhuệ 3,7 11,2 7,5 3,0
20 57 57 ODT Đường đê 2,2 6,8 4,5 2,9
21 44 85 ODT Đường đê 2,2 6,5 4,2 2,8
22 44 214 ODT Đường đê 2,2 5,8 3,5 2,5
23 37 12 ODT Đường đê 2,9 6,7 3,8 2,3
24 57 151 ODT Đường đê 2,2 5,1 2,8 2,2
4.5. KHAI THÁC CSDL VÀ CHIA SẺ THÔNG TINH GIÁ ĐẤT 4.5.1. Tra cứu thông tin
Công việc tìm kiếm có vai trò quan trọng trong quá trình quản lý và khai thác thông tin. Tuy nhiên, do khối lượng dữ liệu trong một cơ sở dữ liệu luôn khá lớn, do vậy khi muốn tìm kiếm một hay một vài đối tượng theo các tiêu chí phức tạp, nếu không sử dụng lệnh truy vấn thông qua việc sử dụng các thuật toán logic và phân tích toán học sẽ gặp rất nhiều khó khăn và tốn kém thời gian.
ArcGIS cho phép người dùng dễ dàng tra cứu thông tin theo dữ liệu thuộc tính cũng như tìm kiếm theo dữ liệu không gian. Quá trình tìm kiếm này cho ra kết quả dưới dạng bảng số có thể sử dụng phục vụ công tác quản lý và khai thác dữ liệu. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
4.5.1.1. Tra cứu thông tin theo thông tin thuộc tính
- Tra cứu theo thửa đất
ArcGIS cho phép người dùng dễ dàng tra cứu thông tin theo thửa đất được thực hiện khi người dùng muốn tìm kiếm giá đất cụ thể của thửa đất. Chức năng này giúp tra cứu các thông tin liên quan thửa đất: diện tích, mục đích SDĐ, chủ SDĐ, tên đường, nguồn gốc SDĐ, tình trạng cấp GCN QSDĐ, từ đó có thể tính các khoản tài chính liên quan đến đất đai đối với thứa đất đã tìm kiếm: tiền SDĐ, thuế SDĐ, thuế TNCN từ chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ.
Ví dụ: Tra cứu thông tin thửa đất số 90 thuộc tờ bản đồ số 34:
- Tra cứu theo chủ sử dụng
Sau khi chúng ta xây dựng cơ sở dữ liệu với các mối quan hệ liên kết giữa các nhóm dữ liệu. Thông tin về chủ sử dụng đất cũng được tìm kiếm bằng công cụ Select By Attributes. Với chức năng này, người dùng sẽ biết được thông tin của những thửa đất khi đã có thông tin về chủ sử dụng đất.
Ví dụ: Tra cứu những thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ ông Phạm Minh Khoa. Sau khi sử dụng công cụ Select By Attributes theo trường ChuSDD để tìm kiếm, kết quả tìm kiếm thấy có 6 thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ ông Phạm Minh Khoa, với các thông tin thửa đất có liên quan như số thửa, số tờ bản đồ, diện tích, diện tích, mục đích sử dụng đất, tình trạng pháp lý...
Hình 4.14. Kết quả tra cứu theo chủ sủ dụng đất
- Tra cứu thông tin theo yêu cầu
Một thửa đất chứa rất nhiêu thông tin liên quan chủ sử dụng, tình trạng pháp lý, nguồn gốc, giá..., ArcGis cho phép chúng tìm kiếm thửa đất theo yêu cầu của người sử dụng.
Chức năng này phục vụ cho công tác kiểm tra, tổng hợp, báo cáo kết quả thực hiện trong công tác quản lý đất đai như: công tác cấp GCN QSDĐ; tình hình
thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ SDĐ; thông tin các mức đơn giá của một loại đất theo tuyến đường, theo vị trí; biến động về thửa đất: chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng QSDĐ…
Ví dụ: Tìm kiếm những thửa đất sử dụng với mục đích đất ở tại đô thị và có diện tích lớn hơn 300 m2. Kết quả tìm kiếm thấy có tổng số 484 thửa đất có mục đích sử dụng là đất ở tại đô thị (ODT) và diện tích lớn hơn 300 m2.
Hình 4.15. Kết quả tra cứu thông tin theo yêu cầu 4.5.1.2. Tra cứu theo dữ liệu không gian 4.5.1.2. Tra cứu theo dữ liệu không gian
Tìm kiếm theo không gian là tìm kiếm theo mối quan hệ không gian của các đối tượng ở lớp này với các đối tượng ở lớp khác theo các mối quan hệ không gian. Khi muốn tìm kiếm theo dữ liệu không gian sử dụng công cụ Select By