Nguồn: Bộ Kế hoạch và Đầu tư, 2020
Trong 3 năm từ năm 2016-2018, vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực bất động sản qua kênh góp vốn, mua cổ phần chưa vượt qua mức 723 triệu USD đã đạt được vào năm 2016. Năm 2019, vốn FDI đăng ký vào bất động sản qua kênh góp vốn, mua cổ phần đạt 1,75 tỷ USD, chiếm 58,6% tổng vốn FDI vào bất động sản, cao nhất từ trước đến nay và tăng trưởng đến 235% so với cùng kỳ năm trước.
Tuy nhiên, nhìn vào biểu đồ có thể thấy rõ FDI vào bất động sản 6 tháng đầu năm 2019 giảm 76,1% so với cùng kỳ năm 2018. Nguyên nhân là do nửa đầu năm 2018, Việt Nam ghi nhận một số dự án lớn được cấp giấy chứng nhận đầu tư như Dự án Thành phố thông minh tại Đông Anh, Hà Nội, tổng vốn đầu tư 4,138 tỷ USD; hay dự án Lotte Mall Hà Nội với tổng số vốn đăng ký là 600 triệu USD. Bên cạnh đó, vốn FDI cấp mới vào bất động sản cũng ghi nhận xu hướng tăng khi đạt trên 803 triệu USD, gấp hơn 3 lần nửa cuối năm 2018. Trong khi, vốn đăng ký tăng thêm sụt giảm, một diễn biến khác lạ so với giai
-1000 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 6 tháng đầu
2016 6 tháng cuối 2016 6 tháng đầu 2017 6 tháng cuối 2017 6 tháng đầu 2018 6 tháng cuối 2018 6 tháng đầu 2019
70 | P a g e đoạn từ nửa cuối năm 2017 đến nay. Điều này cho thấy mong muốn hợp tác với doanh nghiệp trong nước của nhà đầu tư nước ngoài.
Trong năm 2020, do ảnh hưởng của dịch Covid-19, lượng vốn FDI đổ vào thị trường bất động sản giảm mạnh, tuy nhiên đây chỉ là tạm thời. Lý do là bởi chuỗi cung ứng toàn cầu hiện đang đứt gãy, các quốc gia châu Âu, châu Mỹ đang tính đến các giải pháp rời nhà máy khỏi Trung Quốc trong thời gian tới, là cơ hội để Việt Nam đón nhận một "làn sóng" vốn FDI mới, trong đó có lĩnh vực bất động sản. Trong nhiều năm trở lại, lĩnh vực bất động sản luôn đứng thứ 2 về thu hút nguồn vốn đầu tư FDI (chỉ sau lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo). Tuy nhiên, theo số liệu thống kê 6 tháng đầu năm 2020 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư thì vốn đăng ký đầu tư trong lĩnh vực bất động sản chỉ đứng thứ 4 với tổng vốn đăng ký gần 850 triệu USD, chiếm khoảng 11% tổng nguồn vốn FDI đăng ký mới.
2.4.2.6. Ngành bất động sản công nghiệp
Ngành bất động sản công nghiệp Việt Nam đang phát triển trên đà tăng của nguồn vốn FDI trong suốt thâp kỷ qua. Nguồn cung đất công nghiệp dồi dào đang tạo điều kiện cho các dự án sản xuất và tăng các lựa chọn thuê đối với cả nhà xưởng xây sẵn cho thuê (RBF) và nhà xưởng xây theo yêu cầu (BTS). Hiện tại cả nước có 326 khu cơng nghiệp với tổng diện tích hơn 95.500ha, trong đó hơn 65.500ha là đất công nghiệp. Tại miền Bắc, tỷ lệ lấp đầy đối với đất công nghiệp đạt 85,7%, nhà xưởng xây sẵn đạt 91%; tại miền Nam tương ứng là 90% và 80%.7 Đến tháng 6/2020, cả nước có 336 khu cơng nghiệp với tổng diện tích khoảng 97.800 ha. Trong đó, 261 khu cơng nghiệp đang hoạt động và 75 khu cịn lại đang trong q trình giải phóng mặt bằng hoặc trong giai đoạn xây dựng. Tỷ lệ lấp đầy đạt 76% trên tổng các khu công nghiệp đang hoạt động trên toàn quốc.8
Nhiều cổ phiếu khu công nghiệp đã tăng giá từ 50 - 100% khi làn sóng dịch chuyển các cơ sở sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam vừa giúp gia tăng tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp vừa đẩy giá thuê lên9. Với 25% thuế quan xuất khẩu áp trên tổng giá trị xuất khẩu 250 tỉ đơ la Mỹ của Trung Quốc và vẫn có khả năng tăng thêm 10% trên tổng giá trị xuất khẩu hàng hoá 300 tỉ đô la Mỹ, căng thẳng thương mại Mỹ-Trung đang hướng các cơng ty đa dạng hố quy trình sản xuất và chuyển dời nhà máy. Việt Nam thu hút với đội ngũ lao động trẻ và chi phí thấp, mơi trường chính trị ổn định, và một trong những
7 Phạm Minh, 2020, “Bất động sản công nghiệp phát triển, thị trường nhà ở le lói điểm sáng”, Tạp chí tài chính, http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/bat-dong-san-cong-nghiep-phat-trien-thi-truong-nha-o-le-loi-diem- sang-319225.html
8 Minh Thư, 2020, “Bất động sản công nghiệp hạn chế cung, giá thuê tăng cao”, https://infonet.vietnamnet.vn/thi- truong/nha-dat/bat-dong-san-cong-nghiep-han-che-cung-gia-thue-tang-cao-261438.html
nước có tỉ lệ tăng trưởng nhanh nhất thế giới, cho thấy Việt Nam là một môi trường đầu tư khá hấp dẫn.
Năng suất đáp ứng
Mặc dù tỉ lệ lấp đầy ở các tỉnh công nghiệp trọng điểm đang tăng như Bình Dương, Long An, Bắc Ninh,…, số lượng các dự án tương lai dồi dào tạo điều kiện cho các nhà đầu tư nước ngồi gia tăng đầu tư. Thị trường cơng nghiệp đang thu hút sự chú ý, với các chủ đầu tư khu cơng nghiệp đang tích cực chuyển đổi các vùng nông nghiệp sang công nghiệp, đảm bảo nguồn cung mới. Các tỉnh miền Trung, Thừa Thiên Huế, Quảng Nam và Quảng Ngãi cũng nhận được rất nhiều yêu cầu do mức giá thuê đất ưu đãi và cạnh tranh.
Theo Vinacapital, về nhân lực chủ yếu diễn ra ở các ngành công nghiệp giá trị thấp như: dệt may và đồ nội thất. Theo đó, Việt Nam chưa sử dụng hết tiềm năng lớn, chẳng hạn như: 10% lao động làm việc trong phân khúc FDI và hơn 40% làm việc trong phân khúc nông nghiệp, nguồn lao động lý tưởng để chuyển đổi từ canh tác nông nghiệp sang xí nghiệp nhà máy, cơng nghiệp hố năng lượng. Phân khúc sản xuất chỉ đóng góp gần 20% vào GDP Việt Nam, so với các nền kinh tế “Asian Tiger” (bao gồm Hàn Quốc, Singapore, Đài Loan, Hồng Kông) đạt mức 30% GDP.10
Bằng việc áp dụng sản xuất bằng công nghệ và tăng đội ngũ lao động được huấn luyện, chính phủ Việt Nam đang nỗ lực giảm thiểu việc thiếu hụt nguồn nhân lực và chi phí tăng để chuyển đổi sang mơi trường kinh doanh minh bạch hơn. Lao động giá rẻ và các ưu đãi đầu tư, đặc biệt là thuế ưu đãi sẽ tiếp tục trở thành những yếu tố thu hút đầu tư nước ngoài hàng đầu vào Việt Nam. Hoạt động thương mại song phương kéo theo tăng luồng vốn FDI, tăng số lượng việc làm và thêm nhiều cơ hội hơn trên tất cả các phân khúc bất động sản, trong đó có bất động sản cơng nghiệp. Báo cáo mới nhất của CBRE Việt Nam về thị trường bất động sản công nghiệp cho biết, các cơng ty Châu Âu có thể tìm th nhà xưởng tại Việt Nam khi Hiệp định Thương mại tự do giữa Việt Nam - Liên minh châu Âu (EVFTA) bắt đầu có hiệu lực kể từ đầu tháng 8/2020. EVFTA sẽ giúp gia tăng dòng vốn FDI từ Châu Âu vào các ngành công nghiệp khác nhau của Việt Nam.
Về nhu cầu thuê BĐS công nghiệp từ các doanh nghiệp FDI trong thời gian sắp tới, CBRE cũng dự đoán nhu cầu thuê sẽ tăng và chủ yếu đến từ các nhóm ngành như máy móc và thiết bị (phụ tùng/linh kiện ô tô), Thiết bị điện tử và may mặc.
72 | P a g e