Nguồn: CBRE, Tháng 6/2020
Trong năm tháng đầu năm 2020 đã có những tín hiệu hết sức khả quan cho thị trường bất động sản công nghiệp. Theo Tổng cục Thống kê, dù bị ảnh hưởng bởi Covid-19, Việt Nam đã có 1.212 dự án FDI được cấp phép mới, với số vốn đăng ký đạt 7,4 tỷ USD, tăng 15,2% về số vốn đăng ký so với cùng kỳ năm trước; 436 dự án FDI đăng ký bổ sung vốn với tổng số 3,5 tỷ USD, tăng 31,4%
Cuối tháng 5/2020, Tập đồn sản xuất băng dính cơng nghiệp chuyên dụng Tesa (Đức) cơng bố sẽ rót vốn đầu tư 55 triệu euro (tương đương 60,3 triệu USD) xây dựng nhà máy sản xuất băng dính tại Khu cơng nghiệp DEEP C Hải Phịng, đưa Việt Nam trở thành cứ điểm sản xuất thứ 15 của hãng này trên thế giới. thị trường Việt Nam có sức hút lớn do ngày càng nhiều khách hàng quan trọng của hãng này trong ngành ô tô và điện tử đang dịch chuyển tới Việt Nam. Bên cạnh đó, mở rộng sản xuất sang Việt Nam tạo cơ hội tốt cho Tesa rút ngắn con đường đến với khách hàng và các nhà cung cấp tại Đông Nam Á và Trung Quốc.
Theo khảo sát của Vietnam Report, bất động sản công nghiệp là điểm sáng của thị trường bất động sản năm 2020, bởi Việt Nam có lợi thế nền kinh tế phát triển ổn định, tham gia vào nhiều hiệp định thương mại với các đối tác lớn trên toàn cầu. Thương chiến Mỹ - Trung, cùng với sự bùng phát của Covid-19 là cú giáng kép làm đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu, khiến các nhà đầu tư nước ngoài tại Trung Quốc hứng bài học “bỏ trứng một giỏ” khi phụ thuộc quá nhiều vào một thị trường.11
11 Lê Quân, 2020, “Bất động sản cơng nghiệp đón sóng FDI”, Báo Đầu tư, https://baodautu.vn/bat-dong-san-cong- nghiep-don-song-fdi-d123741.html 43% 14% 9% 9% 8% 4%3% 2% 2% 0.3% 6% Máy móc % Thiết bị Gỗ/ Đồ Gốm & Nội Thất Giao Hàng & Hậu Cần Thiết Bị Điện Tử Thương Mại Điện Tử Trung Tâm Dữ Liệu Dệt May
Cao Du & Nhựa Vật Liệu Xây Dựng Hóa Học & Dược Phẩm
Doanh nghiệp FDI đầu tư vào bất động sản công nghiệp qua các thương vụ M&A
Bất động sản khu cơng nghiệp có tiềm năng lớn trong thời gian tới. Bởi đầu tư nước ngoài đang gia tăng với xu hướng mới là làn sóng mua bán, sáp nhập, liên doanh với nhà đầu tư trong nước; làn sóng dịch chuyển của DN FDI từ Trung Quốc sang Việt Nam. Tháng 5/2018, một trong những công ty quản lý lớn nhất Nhật Bản chuyên về bất động sản hậu cần CRE - thông qua công ty con CRE Asia - đã đồng ý đầu tư 6,2 triệu USD (tương đương 142,6 tỷ đồng) vào Sembcorp Infra Services (SIS) trong một thỏa thuận mua cổ phiếu. Số vốn mới từ CRE Asia và các khoản vay ngân hàng sẽ phục vụ cho mục đích phát triển thêm 30.000 m2 diện tích kho vận tại Việt Nam của SIS. Quỹ Private Equity toàn cầu Warburg Pincus và nhà phát triển bất động sản công nghiệp Becamex IDC chính thức ra mắt liên doanh CTCP Phát triển BW Industrial. Với vốn đầu tư hơn 200 triệu USD vào hơn 200 ha dự án đang được phát triển, BW Industrial hiện là nhà phát triển dịch vụ cho thuê công nghiệp và hậu cần lớn nhất tại Việt Nam. Cuối năm 2018, thị trường còn ghi nhận một thương vụ bán và cho thuê lại kho bãi tại VSIP 1, tỉnh Bình Dương. Mapletree Logistics Trust đã chi 725,1 tỷ đồng (tương đương 31,5 triệu USD) để thâu tóm kho bãi thuộc Công ty TNHH Quốc tế Unilever (Unilever Vietnam). Sau khi hoàn tất việc mua lại, tài sản này sẽ được Unilever Vietnam thuê lại trong 10 năm với mức tiền thuê tăng hàng năm. Còn theo Savills Việt Nam, nhà đầu tư Singapore Boustead cũng phát triển nhà xưởng xây sẵn với tổng diện tích đất là 18 ha tại Nhơn Trạch, Ðồng Nai. Trong khi đó, cơng ty phát triển bất động sản Trung Quốc CFLD tham gia đàm phán để tìm kiếm cơ hội đầu tư đất cơng nghiệp tại tỉnh Long An, vị trí chiến lược trong khu kinh tế trọng điểm phía Nam.
2.4.2.7. Ngành cơng nghệ cao
Tiếp thu công nghệ cao thông qua FDI là con đường ngắn nhất giúp Việt Nam tiết kiệm nguồn nhân lực và đồng thời, rút ngắn được thời gian nghiên cứu để tạo ra các sản phẩm mới với chất lượng cao, từng bước đưa nền kinh tế đi lên bằng chính nguồn lực của mình (xây dựng nền kinh tế tự cường), nâng cao trình độ cơng nghệ sản xuất, quản lý và kinh doanh, giúp thu hẹp nhanh khoảng cách về công nghệ giữa Việt Nam với các nước.
Chính phủ đã và đang chú trọng đến việc thu hút FDI công nghệ cao, đặc biệt là các lĩnh vực: điện tử-viễn thơng, tin học; cơ khí chế tạo; xây dựng… Một số ngành tiếp thu được công nghệ tiên tiến, hiện đại của thế giới, như: bưu chính viễn thơng, tin học, dầu khí, xây dựng, cầu đường… Đã có nhiều tập đồn cơng nghệ lớn trên thế giới chọn Việt Nam là điểm đến đầu tư, xây dựng các nhà máy sản xuất, nhà máy nghiên cứu và phát triển sản phẩm, tiêu biểu với những cái tên như Sanyo, Samsung, Sony, Fujitsu, Toshiba, Panasonic, Nidec, Intel, Microsoft… Mới đây nhất, tập đoàn Pegatron (Đài Loan) – nhà cung ứng linh kiện cho Apple, Sony, Microsoft, Lenovo…, là nhà sản xuất linh kiện đứng thứ 5 thế giới, đã quyết định đầu tư 1 tỷ USD để xây dựng nhà máy sản xuất tại khu công
74 | P a g e nghiệp Nam Đình Vũ, Hải Phịng. Các tập đồn này đã xây dựng nhà máy sản xuất với công nghệ hiện đại và đang tiếp tục rót thêm vốn để mở rộng quy mô đầu tư tại Việt Nam. Những dự án đầu tư từ các tập đồn đa quốc gia là tín hiệu rõ nét cho thấy, Việt Nam đang chuyển dịch từ ngành công nghiệp sản xuất giá trị thấp sang sản xuất có giá trị cao hơn. Ngoài ra, ảnh hưởng cạnh tranh từ các doanh nghiệp FDI khiến các DN trong nước đã đầu tư nhập khẩu thiết bị và công nghệ mới, lập bộ phận hoặc trung tâm nghiên cứu và phát triển (R&D). Vì vậy, họ đã sản xuất được sản phẩm có chất lượng tốt, mẫu mã đẹp, thay thế hàng nhập khẩu với giá cả hợp lý, được người tiêu dùng ưu tiên sử dụng và xuất khẩu ra thị trường thế giới. Dầu khí và truyền thơng là hai ngành kinh tế nhờ chuyển giao công nghệ và R&D gắn với FDI, nên đã phát triển với tốc độ nhanh, hiện đại, tiến kịp trình độ thế giới. Cụ thể, các hợp đồng thăm dị và khai thác dầu khí đều có quy định về chuyển giao công nghệ, đào tạo cán bộ quản lý và cán bộ kỹ thuật, nên Tập đồn Dầu khí Việt Nam (PVN) không những làm chủ được nhiều công nghệ hiện đại và phức tạp trong hoạt động thăm dị, khai thác dầu khí ở thềm lục địa của nước ta, mà cịn có năng lực về cơng nghệ và nhân lực tham gia một số liên doanh ở nước ngoài.
Tuy nhiên, vẫn phải nhấn mạnh rằng FDI chưa đạt được kỳ vọng đặt ra cho thu hút công nghệ cao. Dưới đây là một số nguyên nhân:
- Công nghệ mà các doanh nghiệp FDI đưa vào Việt Nam tuy cao hơn mức Việt Nam có, nhưng phần lớn là các cơng nghệ trung bình, hoặc trung bình tiên tiến so với các nước trong khu vực (trừ một số các dự án có quy mô lớn trong các lĩnh vực điện tử - viễn thông, thiết bị tin học...). Đây cũng là các công nghệ đưa vào Việt Nam theo lợi ích của nhà đầu tư, chứ không theo nhu cầu đổi mới công nghệ do Việt Nam chủ động đưa ra hoặc đòi hỏi.
- Việc tiếp thu FDI cơng nghệ cao cịn yếu, thể hiện qua việc chúng ta chưa chủ động đào tạo, bố trí cán bộ và cơng nhân kỹ thuật trẻ vào làm việc tại các doanh nghiệp FDI cơng nghệ cao, để lực lượng này có thể từng bước tiếp nhận, vận hành và làm chủ được công nghệ, áp dụng vào thực tiễn Việt Nam sau này. Ngược lại, đầu tư cho hoạt động R&D của các doanh nghiệp FDI cịn ít, mới chỉ ở mức công nghệ nhỏ, đơn giản..., hoặc để cải tiến phù hợp với điều kiện của Việt Nam, do vậy việc học hỏi cơng nghệ thơng qua FDI nhìn chung chưa đáp ứng được yêu cầu.
- Chương trình đào tạo kỹ thuật ở các cơ sở dạy nghề vẫn cịn nặng về lý thuyết, ít điều kiện thực hành, nên người lao động cũng như cán bộ quản lý khi được tiếp xúc với cơng nghệ mới khó vận hành, tiếp thu, khơng đáp ứng được đòi hỏi tuyển dụng của các doanh nghiệp FDI cơng nghệ cao. Đó là chưa kể lượng cơng nhân có tay nghề cao, được đào tạo bài bản không đủ cung cấp cho các doanh nghiệp FDI cơng nghệ cao có quy mơ lớn (như: Intel, Foxcon, Samsung...).
- Hoạt động liên kết sản xuất sản phẩm công nghệ cao giữa các doanh nghiệp FDI với các doanh nghiệp Việt Nam hầu như chưa có. Nguyên nhân xuất phát từ hỗ trợ của Nhà nước cho các doanh nghiệp Việt Nam trong việc nâng cao trình độ cơng nghệ, năng lực sản xuất cịn chưa đáp ứng được yêu cầu và tổ chức thực hiện định hướng, chương trình phát triển cơng nghệ cao cịn yếu.
2.5. Cơ cấu doanh nghiệp FDI theo đối tác đầu tư