4.2.1. Khỏi niệm
Sơ bộ tổng mức đầu tư xõy dựng là ước tớnh chi phớ đầu tư xõy dựng của dự ỏn trong Bỏo cỏo nghiờn cứu tiền khả thi đầu tư xõy dựng.
Tổng mức đầu tư xõy dựng là toàn bộ chi phớ đầu tư xõy dựng của dự ỏn được xỏc định phự hợp với thiết kế cơ sở và cỏc nội dung khỏc của Bỏo cỏo nghiờn cứu khả thi đầu tư xõy dựng. Tổng mức đầu tư là một trong những cơ sở để đỏnh giỏ hiệu quả kinh tế và lựa chọn phương ỏn đầu tư; là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi thực hiện đầu tư xõy dựng cụng trỡnh
Dự ỏn chỉ yờu cầu lập Bỏo cỏo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xõy dựng, tổng mức đầu tư xõy dựng gồm dự toỏn xõy dựng cụng trỡnh, chi phớ bồi thường, hỗ trợ và tỏi định cư (nếu cú) và cỏc chi phớ liờn quan tớnh chung cho dự ỏn.
4.2.2. Nội dung của sơ bộ tổng mức đầu tư, tổng mức đầu tư
a. Chi phớ bồi thường, hỗ trợ và tỏi định cư: chi phớ bồi thường về đất, nhà, cụng trỡnh
trờn đất, cỏc tài sản gắn liền với đất, trờn mặt nước và chi phớ bồi thường khỏc theo quy định; cỏc khoản hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất; chi phớ tỏi định cư; chi phớ tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tỏi định cư; chi phớ sử dụng đất, thuờ đất tớnh trong thời gian xõy dựng (nếu cú); chi phớ di dời, hoàn trả cho phần hạ tầng kỹ thuật đó được đầu tư xõy dựng phục vụ giải phúng mặt bằng (nếu cú) và cỏc chi phớ cú liờn quan khỏc;
b. Chi phớ xõy dựng: chi phớ xõy dựng cỏc cụng trỡnh, hạng mục cụng trỡnh của dự ỏn; cụng
trỡnh, hạng mục cụng trỡnh xõy dựng tạm, phụ trợ phục vụ thi cụng; chi phớ phỏ dỡ cỏc cụng trỡnh xõy dựng khụng thuộc phạm vi của cụng tỏc phỏ dỡ giải phúng mặt bằng đó được xỏc định trong chi phớ bồi thường, hỗ trợ và tỏi định cư;
73
c. Chi phớ thiết bị: chi phớ mua sắm thiết bị cụng trỡnh và thiết bị cụng nghệ; chi phớ quản
lý mua sắm thiết bị (nếu cú); chi phớ mua bản quyền phần mềm sử dụng cho thiết bị cụng trỡnh, thiết bị cụng nghệ (nếu cú); chi phớ đào tạo và chuyển giao cụng nghệ (nếu cú); chi phớ gia cụng, chế tạo thiết bị cần gia cụng, chế tạo (nếu cú); chi phớ lắp đặt, thớ nghiệm, hiệu chỉnh; chi phớ chạy thử thiết bị theo yờu cầu kỹ thuật (nếu cú); chi phớ vận chuyển; bảo hiểm; thuế và cỏc loại phớ; chi phớ liờn quan khỏc;
d. Chi phớ quản lý dự ỏn: là chi phớ cần thiết để tổ chức quản lý việc thực hiện và thực hiện
cỏc cụng việc quản lý dự ỏn từ giai đoạn chuẩn bị dự ỏn, thực hiện dự ỏn đến kết thỳc xõy dựng đưa cụng trỡnh của dự ỏn vào khai thỏc sử dụng và quyết toỏn vốn đầu tư xõy dựng, bao gồm:
- Tổ chức quản lý việc thực hiện cỏc cụng việc: giỏm sỏt cụng tỏc khảo sỏt xõy dựng; tuyển chọn thiết kế kiến trỳc cụng trỡnh hoặc lựa chọn phương ỏn thiết kế kiến trỳc cụng trỡnh; cụng tỏc bồi thường, hỗ trợ và tỏi định cư thuộc trỏch nhiệm của chủ đầu tư; lập, thẩm tra Bỏo cỏo nghiờn cứu khả thi đầu tư xõy dựng hoặc Bỏo cỏo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xõy dựng; lập, thẩm tra thiết kế xõy dựng triển khai sau thiết kế cơ sở và dự toỏn xõy dựng; lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xõy dựng; quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ, chi phớ xõy dựng, hợp đồng xõy dựng; quản lý hệ thống thụng tin cụng trỡnh; thu thập và cung cấp thụng tin dữ liệu phục vụ cụng tỏc quản lý chi phớ đầu tư xõy dựng theo yờu cầu của cơ quan nhà nước cú thẩm quyền; đảm bảo an toàn lao động và vệ sinh mụi trường của cụng trỡnh; xỏc định định mức dự toỏn mới, điều chỉnh định mức dự toỏn cho cụng trỡnh; xỏc định giỏ xõy dựng cụng trỡnh, chỉ số giỏ xõy dựng cụng trỡnh; kiểm tra chất lượng vật liệu, cấu kiện, sản phẩm xõy dựng, thiết bị lắp đặt vào cụng trỡnh; kiểm định chất lượng bộ phận cụng trỡnh, hạng mục cụng trỡnh, toàn bộ cụng trỡnh và thớ nghiệm chuyờn ngành xõy dựng theo yờu cầu; kiểm soỏt chi phớ đầu tư xõy dựng; lập bỏo cỏo đỏnh giỏ tỏc động mụi trường sơ bộ, bỏo cỏo đỏnh giỏ tỏc động mụi trường, quan trắc và giỏm sỏt mụi trường trong quỏ trỡnh thi cụng xõy dựng theo quy định của phỏp luật về bảo vệ mụi trường; quy đổi vốn đầu tư xõy dựng cụng trỡnh sau khi hoàn thành được nghiệm thu, bàn giao đưa vào sử dụng; nghiệm thu, thanh toỏn, quyết toỏn hợp đồng; thanh toỏn, quyết toỏn vốn đầu tư xõy dựng cụng trỡnh; giỏm sỏt, đỏnh giỏ đầu tư; nghiệm thu, bàn giao cụng trỡnh; khởi cụng, khỏnh thành (nếu cú), tuyờn truyền quảng cỏo và tổ chức quản lý việc thực hiện cỏc cụng việc cần thiết khỏc để phục vụ cho cụng tỏc quản lý dự ỏn;
- Thực hiện cỏc cụng việc: giỏm sỏt, đỏnh giỏ đầu tư; thẩm định thiết kế xõy dựng triển khai sau thiết kế cơ sở và thẩm định dự toỏn xõy dựng; xỏc định dự toỏn gúi thầu xõy dựng (trong trường hợp đó cú dự toỏn xõy dựng cụng trỡnh được phờ duyệt) và thực hiện cỏc cụng việc cần thiết khỏc thuộc trỏch nhiệm của chủ đầu tư.
e. Chi phớ tư vấn đầu tư xõy dựng là chi phớ cần thiết để tổ chức quản lý việc thực hiện và
thực hiện cỏc cụng việc quản lý dự ỏn từ giai đoạn chuẩn bị dự ỏn, thực hiện dự ỏn đến kết thỳc xõy dựng đưa cụng trỡnh của dự ỏn vào khai thỏc sử dụng và quyết toỏn vốn đầu tư xõy dựng, bao gồm :
- Lập nhiệm vụ, lập phương ỏn kỹ thuật khảo sỏt xõy dựng, lập nhiệm vụ thiết kế; thực hiện khảo sỏt xõy dựng, giỏm sỏt khảo sỏt xõy dựng; lập Bỏo cỏo nghiờn cứu tiền khả thi đầu tư
74
xõy dựng (nếu cú), Bỏo cỏo đề xuất chủ trương đầu tư (nếu cú), Bỏo cỏo nghiờn cứu khả thi đầu tư xõy dựng hoặc Bỏo cỏo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xõy dựng;
- Thẩm tra Bỏo cỏo nghiờn cứu tiền khả thi đầu tư xõy dựng (nếu cú), Bỏo cỏo nghiờn cứu khả thi đầu tư xõy dựng hoặc Bỏo cỏo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xõy dựng; thẩm tra thiết kế cụng nghệ của dự ỏn (nếu cú); thẩm tra phương ỏn bồi thường, hỗ trợ, tỏi định cư; thi tuyển phương ỏn kiến trỳc; thiết kế xõy dựng cụng trỡnh; thẩm tra thiết kế xõy dựng cụng trỡnh, dự toỏn xõy dựng;
- Lập, thẩm định hồ sơ mời quan tõm, hồ sơ mời sơ tuyển, hồ sơ mời thầu, hồ sơ yờu cầu và đỏnh giỏ hồ sơ quan tõm, hồ sơ dự sơ tuyển, hồ sơ dự thầu, hồ sơ đề xuất để lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xõy dựng; thẩm định kết quả lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xõy dựng; giỏm sỏt thi cụng xõy dựng, giỏm sỏt lắp đặt thiết bị;
- Lập, thẩm tra định mức xõy dựng, giỏ xõy dựng cụng trỡnh, chỉ số giỏ xõy dựng cụng trỡnh; thẩm tra an toàn giao thụng; ỏp dụng mụ hỡnh thụng tin cụng trỡnh (BIM);
- Tư vấn quản lý dự ỏn (trong trường hợp thuờ tư vấn); thớ nghiệm chuyờn ngành xõy dựng; kiểm tra chất lượng vật liệu, cấu kiện, sản phẩm xõy dựng, thiết bị lắp đặt vào cụng trỡnh theo yờu cầu của chủ đầu tư (nếu cú); kiểm định chất lượng bộ phận cụng trỡnh, hạng mục cụng trỡnh, toàn bộ cụng trỡnh (nếu cú); giỏm sỏt, đỏnh giỏ dự ỏn đầu tư xõy dựng cụng trỡnh (trong trường hợp thuờ tư vấn);
- Lập bỏo cỏo đỏnh giỏ tỏc động mụi trường sơ bộ, bỏo cỏo đỏnh giỏ tỏc động mụi trường, quan trắc và giỏm sỏt mụi trường trong quỏ trỡnh thi cụng xõy dựng theo quy định của phỏp luật về bảo vệ mụi trường;
- Thực hiện việc quy đổi vốn đầu tư xõy dựng cụng trỡnh sau khi hoàn thành được nghiệm thu, bàn giao đưa vào sử dụng (nếu cú);
- Cỏc cụng việc tư vấn khỏc cú liờn quan.
f. Chi phớ khỏc gồm cỏc chi phớ cần thiết để thực hiện dự ỏn đầu tư xõy dựng, gồm: chi phớ
rà phỏ bom mỡn, vật nổ; chi phớ di chuyển mỏy, thiết bị thi cụng đặc chủng đến và ra khỏi cụng trường; chi phớ đảm bảo an toàn giao thụng phục vụ thi cụng; chi phớ hoàn trả hạ tầng kỹ thuật do bị ảnh hưởng khi thi cụng xõy dựng; chi phớ kho bói chứa vật liệu; chi phớ xõy dựng nhà bao che cho mỏy, nền múng mỏy, hệ thống cấp điện, khớ nộn, hệ thống cấp nước tại hiện trường, lắp đặt, thỏo dỡ một số loại mỏy; chi phớ bảo hiểm cụng trỡnh trong thời gian xõy dựng; đăng kiểm chất lượng quốc tế, quan trắc biến dạng cụng trỡnh; kiểm toỏn, thẩm tra, phờ duyệt quyết toỏn vốn đầu tư; kiểm tra cụng tỏc nghiệm thu trong quỏ trỡnh thi cụng xõy dựng và khi nghiệm thu hoàn thành hạng mục cụng trỡnh, cụng trỡnh của cơ quan chuyờn mụn về xõy dựng hoặc hội đồng do Thủ tướng Chớnh phủ thành lập; nghiờn cứu khoa học cụng nghệ, ỏp dụng, sử dụng vật liệu mới liờn quan đến dự ỏn; vốn lưu động ban đầu đối với dự ỏn đầu tư xõy dựng nhằm mục đớch kinh doanh, lói vay trong thời gian xõy dựng; chi phớ cho quỏ trỡnh chạy thử khụng tải và cú tải dõy chuyền cụng nghệ, sản xuất theo quy trỡnh trước khi bàn giao (trừ giỏ trị sản phẩm thu hồi được); chi phớ thẩm định Bỏo cỏo nghiờn cứu khả thi đầu tư xõy dựng, Bỏo cỏo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xõy dựng; cỏc khoản thuế tài
75
nguyờn, phớ và lệ phớ theo quy định và cỏc chi phớ cần thiết khỏc để thực hiện dự ỏn đầu tư xõy dựng khụng thuộc mục a, b, c, d, e.
g. Chi phớ dự phũng bao gồm: Chi phớ dự phũng gồm chi phớ dự phũng cho khối lượng,
cụng việc phỏt sinh và chi phớ dự phũng cho yếu tố trượt giỏ trong thời gian thực hiện dự ỏn. - Chi phớ dự phũng cho yếu tố khối lượng cụng việc phỏt sinh được tớnh bằng tỷ lệ phần trăm (%) trờn tổng chi phớ xõy dựng, chi phớ thiết bị, chi phớ bồi thường, hỗ trợ và tỏi định cư, chi phớ quản lý dự ỏn, chi phớ tư vấn đầu tư xõy dựng và chi phớ khỏc.
- Chi phớ dự phũng cho yếu tố trượt giỏ được tớnh theo thời gian thực hiện dự ỏn (tớnh bằng năm), tiến độ phõn bổ vốn hàng năm của dự ỏn và chỉ số giỏ xõy dựng.
4.2.3. Phương phỏp xỏc định sơ bộ tổng mức đầu tư
Căn cứ thụng tin từ phương ỏn thiết kế sơ bộ của dự ỏn về quy mụ, cụng suất hoặc năng lực phục vụ, sơ bộ tổng mức đầu tư được xỏc định theo cụng thức sau:
VSB = GSBBT, TĐC + GSBXD + GSBTB + GSBQLDA + GSBTV + GSBK + GSBDP (4.1) Trong đú:
- VSB: sơ bộ tổng mức đầu tư của dự ỏn đầu tư xõy dựng; - GSBBT, TĐC: chi phớ bồi thường, hỗ trợ và tỏi định cư; - GSB
XD: chi phớ xõy dựng; - GSBTB: chi phớ thiết bị;
- GSBQLDA: chi phớ quản lý dự ỏn;
- GSBTV: chi phớ tư vấn đầu tư xõy dựng; - GSBK: chi phớ khỏc;
- GSB
DP: chi phớ dự phũng.
4.2.3.1. Chi phớ bồi thường, hỗ trợ và tỏi định cư
Căn cứ dự kiến về địa điểm, diện tớch cần sử dụng cho dự ỏn đầu tư xõy dựng, chi phớ bồi thường, hỗ trợ tỏi định cư được ước tớnh theo diện tớch cần sử dụng, khối lượng phải bồi thường, hỗ trợ, tỏi định cư của dự ỏn và cỏc chế độ chớnh sỏch về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại địa điểm dự kiến cú dự ỏn và cỏc chế độ chớnh sỏch của Nhà nước cú liờn quan.
4.2.3.2. Chi phớ xõy dựng
a. Đối với thiết kế sơ bộ của dự ỏn thể hiện được quy mụ, cụng suất hoặc năng lực phục vụ của cụng trỡnh thuộc dự ỏn thỡ chi phớ xõy dựng của dự ỏn được ước tớnh như sau:
Chi phớ xõy dựng của dự ỏn (GSB
XD) bằng tổng chi phớ xõy dựng của cỏc cụng trỡnh thuộc dự ỏn.
Chi phớ xõy dựng của cụng trỡnh (GSB
XDCT) được ước tớnh theo cụng thức sau:
76 Trong đú:
- P: quy mụ, cụng suất hoặc năng lực phục vụ của cụng trỡnh thuộc dự ỏn;
- SXD: suất chi phớ xõy dựng theo cụng trỡnh tớnh cho một đơn vị cụng suất hoặc năng lực phục vụ do Bộ Xõy dựng cụng bố, trường hợp chưa cú suất vốn đầu tư được cụng bố hoặc suất vốn đầu tư cụng bố khụng phự hợp thỡ tham khảo dữ liệu suất chi phớ xõy dựng từ cỏc dự ỏn, cụng trỡnh tương tự.
- kĐCXD: hệ số điều chỉnh suất chi phớ xõy dựng. Căn cứ vào thời điểm xõy dựng, địa điểm xõy dựng cụng trỡnh, tiờu chuẩn kỹ thuật, cụng năng sử dụng, điều kiện xõy dựng và cỏc yếu tố khỏc cú liờn quan; hoặc sử dụng kinh nghiệm chuyờn gia; hoặc chỉ số giỏ xõy dựng để xỏc định hệ số.
- CCT-SXD: cỏc khoản mục chi phớ thuộc chi phớ xõy dựng cụng trỡnh chưa được tớnh trong suất chi phớ xõy dựng cụng trỡnh.
b. Đối với thiết kế sơ bộ của dự ỏn cú thể xỏc định được khối lượng nhúm, loại cụng tỏc xõy dựng, đơn vị kết cấu, bộ phận cụng trỡnh thỡ chi phớ xõy dựng của dự ỏn được xỏc định từ khối lượng nhúm, loại cụng tỏc xõy dựng, đơn vị kết cấu, bộ phận cụng trỡnh tớnh theo thiết kế sơ bộ, giỏ xõy dựng tổng hợp tương ứng và cỏc yờu cầu cần thiết khỏc của dự ỏn, cụ thể như sau:
- Khối lượng nhúm, loại cụng tỏc xõy dựng, đơn vị kết cấu, bộ phận cụng trỡnh được đo búc từ hồ sơ thiết kế sơ bộ, phương ỏn cụng nghệ, thuyết minh bỏo cỏo nghiờn cứu tiền khả thi, thuyết minh thiết kế sơ bộ, tiờu chuẩn ỏp dụng và cỏc yờu cầu thực tế của dự ỏn.
- Giỏ xõy dựng tổng hợp của nhúm, loại cụng tỏc xõy dựng, đơn vị kết cấu, bộ phận cụng trỡnh và giỏ thị trường.
c. Đối với thiết kế sơ bộ của dự ỏn chỉ thể hiện ý tưởng ban đầu về thiết kế xõy dựng cụng trỡnh, thụng tin sơ bộ về quy mụ, cụng suất; hoặc năng lực phục vụ theo phương ỏn thiết kế sơ bộ của dự ỏn thỡ chi phớ xõy dựng của dự ỏn được dự tớnh từ dữ liệu chi phớ xõy dựng cụng trỡnh thuộc dự ỏn tương tự về loại, quy mụ, tớnh chất đó thực hiện.
Cỏc dự ỏn tương tự là những dự ỏn cú cựng quy mụ, tớnh chất dự ỏn; cỏc cụng trỡnh xõy dựng tương tự là cỏc cụng trỡnh cú loại, cấp cụng trỡnh, cụng suất của dõy chuyền cụng nghệ (đối với cụng trỡnh sản xuất) tương tự nhau. Chủ đầu tư, đơn vị tư vấn cú trỏch nhiệm phõn tớch, đỏnh giỏ mức độ tương đồng của dự ỏn.
4.2.3.3. Chi phớ thiết bị
a. Đối với thiết kế sơ bộ thể hiện được quy mụ, cụng suất hoặc năng lực phục vụ của cụng trỡnh thuộc dự ỏn thỡ chi phớ thiết bị của dự ỏn được ước tớnh như sau:
Chi phớ thiết bị của dự ỏn (GSB
TB) bằng tổng chi phớ thiết bị của cỏc cụng trỡnh thuộc dự ỏn. Chi phớ thiết bị của cụng trỡnh (GSB
TBCT) được ước tớnh theo cụng thức sau:
GSBTBCT = P x STB x kĐCTB + CCT-STB (4.3) Trong đú:
77
- STB: suất chi phớ thiết bị cụng trỡnh, thiết bị cụng nghệ tớnh cho một đơn vị cụng suất, năng lực phục vụ của cụng trỡnh do Bộ Xõy dựng cụng bố. Trường hợp chưa cú suất chi phớ thiết bị được cụng bố hoặc suất chi phớ cụng bố chưa phự hợp thỡ tham khảo suất chi phớ từ cỏc dự ỏn, cụng trỡnh tương tự.
- kĐCTB: hệ số điều chỉnh suất chi phớ thiết bị của cụng trỡnh. Căn cứ vào thời điểm đầu tư, mức độ đầu tư, loại, cấp cụng trỡnh, năng lực phục vụ của cụng trỡnh và cỏc yếu tố khỏc cú liờn quan hoặc sử dụng kinh nghiệm chuyờn gia hoặc chỉ số giỏ để xỏc định hệ số điều chỉnh;