CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN

1.2.1. Khái niệm cho vay bất động sản

Cho vay là một quan hệ kinh tế được biểu hiện dưới hình thức tiền tệ hoặc hiện vật trên nguyên tắc người đi vay phải hồn trả cho người cho vay cả vốn lẫn lãi

trong một thời gian nhất định. Chủ thể cho vay thơng thường là các NHTM, chủ thể đi vay là các chủ thể kinh tế, như: doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh, cá nhân tiêu dùng .…

Theo đĩ, cho vay BĐS là việc các NHTM cho vay khách hàng với mục đích sử dụng vốn liên quan đến BĐS, như: đầu tư kinh doanh BĐS, xây dựng nhà để ở, xây dựng – sửa chữa nhà để ở, …..

Theo Luật các Tổ chức tín dụng năm 2010, cho vay là hình thức cấp tín dụng,

theo đĩ bên cho vay giao hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc cĩ hồn trả cả gốc và lãi.

Theo cơng văn số 2956/NHNN-CSTT của ngân hàng nhà nước về việc kiểm sốt hoạt động cho vay năm 2011, dư nợ cho vay đối với lĩnh vực đầu tư, kinh doanh BĐS phân theo nhu cầu vốn cho vay (tồn bộ chi phí liên quan đến từng nhu cầu vốn vay, bao gồm: đất đai, nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đĩ; các tài sản khác gắn liền với đất đai), bao gồm khoản vay cho các mục đích:

- Xây dựng khu cơng nghiệp, khu chế xuất

- Xây dựng khu đơ thị

- Xây dựng văn phịng, cao ốc cho thuê

- Xây dựng, sửa chữa và mua nhà để ở, nhà để ở kết hợp với cho thuê

mà các khoản cho vay này khách hàng trả nợ bằng các nguồn thu nhập khơng phải là tiền lương của khách hàng vay

- Xây dựng, sửa chữa và mua nhà để bán, cho thuê

- Mua quyền sử dụng đất

- Đầu tư, kinh doanh BĐS khác (xây dựng khách sạn, nhà hàng để bán,

cho thuê nhưng khơng bao gồm các nhu cầu vốn xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất - kinh doanh)…

Như vậy, cho vay BĐS được hiểu là khoản cho vay mà đối tượng vay vốn là chi phí liên quan đến BĐS.

1.2.2. Đặc điểm cho vay bất động sản

1.2.2.1. Cho vay bất động sản thường là loại hình cho vay trung dài hạn

Do BĐS là những hàng hĩa thời gian hình thành dài. Theo phân tích của các chuyên gia BĐS, quá trình hình thành một dự án địi hỏi trung bình từ 5 năm trở lên. Mặt khác, BĐS là những hàng hĩa cĩ giá trị lớn do vậy cho vay BĐS thường là các khoản cho vay cĩ giá trị lớn nên việc hồn cho vay trong một thời gian ngắn mang tính khả thi thấp.

1.2.2.2. Cho vay bất động sản là loại hình cho vay cĩ độ rủi ro cao

Bản thân thị trường BĐS là một thị trường tiềm rủi ro như: đầu cơ, tăng giá ảo, mất cân đối cung cầu … Một khi thị trường BĐS chuyển từ tăng nĩng sang đĩng băng, giá BĐS sẽ nhanh chĩng bị điều chỉnh giảm, các giao dịch về BĐS gần như khơng thể thực hiện, làm cho các nhà đầu tư gặp rất nhiều khĩ khăn về tài chính thậm chí cĩ thể bị phá sản. Điều này làm cho khả năng thanh tốn của các khoản cho vay của người đi vay gặp rất nhiều khĩ khăn cĩ thể mất luơn khả năng thanh tốn. Do vậy, việc thu hồi các khoản cho vay là một vấn đề nan giải, nợ xấu tăng lên một cách nhanh chĩng, nguy cơ đổ vỡ cho vay là rất cao.

1.2.2.3. Nguyên tắc cho vay bất động sản

Việc cho vay BĐS của các NHTM đã gĩp phần tác động đến cung cầu BĐS trên thị trường. Tuy nhiên, để bảo đảm hiệu quả hoạt động và an tồn khi cho vay, các NHTM yêu cầu khách hàng vay vốn phải đảm bảo nguyên tắc cho vay: vốn vay phải được sử dụng đúng mục đích và phải được hồn trả cả gốc và lãi theo đúng kỳ hạn đã cam kết.

Mặt khác, NHTM cịn cĩ thể yêu cầu khách hàng thực hiện đảm bảo cho vay hoặc áp dụng các nguyên tắc đánh giá khách hàng khác để làm cơ sở xét duyệt cho vay.

1.2.3. Phân loại cho vay bất động sản

Căn cứ vào thời hạn cho vay BĐS, cĩ các loại cho vay BĐS sau:

- Cho vay BĐS ngắn hạn: là các khoản vay BĐS cĩ thời hạn cho vay

của khách hàng cĩ thời hạn thu hồi nhanh, như: vay vốn mua nhà để bán, sửa chữa nhà để bán….

- Cho vay BĐS trung hạn: là các khoản vay BĐS cĩ thời hạn cho vay từ

trên 12 tháng đến 60 tháng. Các khoản vay trung hạn thường đáp ứng các nhu cầu của khách hàng cĩ thời hạn thu hồi vốn dưới 5 năm, như: xây dựng khu chung cư để bán, xây dựng khu đơ thị mới, sửa chữa nhà để ở….

- Cho vay BĐS dài hạn: là các khoản vay BĐS cĩ thời hạn các khoản

vay từ trên 60 tháng trở lên. Các khoản vay dài hạn đáp ứng các nhu cầu của các khách hàng thực hiện các dự án lớn, cĩ thời gian thu hồi vốn lâu dài, như: xây dựng đầu tư trung tâm thương mại, khách sạn cho thuê, cao ốc văn phịng cho thuê, hạ tầng khu cơng nghiệp….

Căn cứ vào tài sản đảm bảo cho khoản vay, cĩ các loại cho vay BĐS sau:

- Cho vay BĐS khơng cĩ tài sản đảm bảo: là khoản vay BĐS khơng cĩ

tài sản thế chấp. Người đi vay bằng năng lực, uy tín của mình hoặc của bên thứ ba cĩ thể đảm bảo khả năng thanh tốn nợ cho NHTM, được NHTM chấp thuận cho vay vốn mà khơng cần tài sản đảm bảo. Đối tượng khách hàng của loại cho vay này thơng thường là các doanh nghiệp lớn mạnh, doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp thực hiện các dự án trọng điểm được sự bảo lãnh vay vốn của nhà nước….

- Cho vay BĐS cĩ tài sản đảm bảo: là khoản vay BĐS được đảm bảo

khả năng trả nợ bằng tài sản của người đi vay hoặc của bên thứ ba. Đây là loại hình cho vay BĐS phổ biến nhất. Tài sản đảm bảo cho các khoản vay BĐS cĩ tài sản đảm bảo thơng thường cũng chính là BĐS.

Căn cứ vào nguồn trả nợ của khách hàng vay vốn, cĩ các loại cho vay BĐS sau:

- Cho vay BĐS tiêu dùng: là khoản vay BĐS mà mục đích vay vốn là

để đáp ứng các nhu cầu về nhà ở, sinh hoạt. Nguồn trả nợ của các khoản vay này là từ nguồn thu nhập khác, khơng phải nguồn thu từ việc kinh doanh chính BĐS được hình thành từ vốn vay. Đặc điểm của nĩ là giá trị khoản vay thấp, khách hàng vay

vốn là cá nhân, đáp ứng nhu cầu vốn cho tiêu dùng như: cho vay mua nhà trả gĩp, cho vay sửa chữa nhà để ở.

- Cho vay BĐS kinh doanh: là khoản vay BĐS mà mục đích vay vốn để

kinh doanh BĐS, nguồn trả nợ từ việc kinh doanh chính BĐS hình thành từ vốn vay. Đặc điểm của loại hình cho vay này là giá trị khoản vay lớn, khách hàng chủ yếu là các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, như: cho vay đầu tư kinh doanh hạ tầng khu cơng nghiệp, cho vay đầu tư cao ốc văn phịng cho thuê, cho vay đầu tư chung cư cao tầng…...

1.2.4. Quan điểm về hiệu quả của cho vay bất động sản

Trong nền kinh tế thị trường, bất kỳ hàng hĩa nào sản xuất ra cũng phải là hàng hĩa cạnh tranh. Điều này cĩ nghĩa là mọi hàng hĩa đều phải cĩ chất lượng. Quan điểm của các nhà kinh tế cho rằng “chất lượng là sự phù hợp mục đích của người sản xuất và người sử dụng về một loại hàng hĩa nào đĩ”.

Cho vay BĐS là một trong những hàng hĩa dịch vụ quan trọng của NHTM. Đây là hàng hĩa phi vật chất, dịch vụ tài chính đặc biệt. Hiệu quả cho vay BĐS chính là việc đáp ứng được các nhu cầu của khách hàng vay vốn, mục đích của NHTM và mục tiêu phát triển thị trường BĐS.

Trong giai đoạn hiện nay, nền kinh tế Việt Nam tuy cĩ nhiều sự tiến triển so với giai đoạn trước, nhưng các kênh vốn cho sự phát triển kinh tế vẫn cịn chưa được phát triển đầy đủ cũng như chưa phát huy hết hiệu quả vốn cĩ của nĩ. Vốn vay NHTM, vừa là kênh cung cấp vốn cho thị trường BĐS dưới dạng các dự án đầu tư BĐS (kích cung) vừa là kênh cho vay mua bán BĐS (kích cầu).

Đối với khách hàng vay vốn: cho vay BĐS phải phù hợp với nhu cầu của khách hàng về lãi suất, thời hạn vay vốn, hình thức thanh tốn nợ, tài sản đảm bảo, thủ tục vay vốn ….. trong điều kiện đảm bảo các nguyên tắc cho vay của NHTM.

Các chỉ tiêu để đánh giá hiệu quả cho vay BĐS đối với người sử dụng vốn bao gồm:

- Mức độ đáp ứng được nhu cầu vốn BĐS cho khách hàng.

Đối với NHTM: NHTM đưa ra các hình thức cho vay BĐS phù hợp với phạm vi, mức độ, giới hạn của bản thân NHTM để luơn đảm bảo tính cạnh tranh, an tồn và mức sinh lợi mong muốn.

Các chỉ tiêu để đánh giá hiệu quả cho vay BĐS đối với NHTM bao gồm:

- Rủi ro nợ xấu và khả năng kiểm sốt rủi ro nợ xấu trong cho vay

BĐS.

- Tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay BĐS

Đối với thị trường BĐS: Hiệu quả của cho vay BĐS thể hiện ở vai trị của vốn vay NHTM đối với việc đáp ứng các nguồn vốn phát triển kinh tế, giải quyết tốt nhu cầu nhà ở của nhân dân.

Các chỉ tiêu để đánh giá hiệu quả cho vay BĐS đối với thị trường BĐS TP.HCM bao gồm:

- Tốc độ tăng trưởng, phát triển kinh tế của TP.HCM và đĩng gĩp của

ngành BĐS

- Vai trị của vốn vay NHTM trong cơ cấu vốn tham gia thị trường BĐS

TP.HCM

1.2.5. Cho vay bất động sản Mỹ, Singapore và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam

1.2.5.1. Cho vay bất động sản tại Mỹ

Thị trường cho vay BĐS ở Mỹ đã phát triển ở một trình độ cao, bằng nghiệp vụ chứng khốn hĩa các khoản cho vay cầm cố, thế chấp trên thị trường cầm cố thế chấp thứ cấp, cụ thể là phát hành trái phiếu BĐS, đã huy động được nhiều NHTM và nhà đầu tư trên thế giới tham gia vào việc tài trợ vốn cho thị trường BĐS Mỹ. Tuy nhiên các trái phiếu này lại được đảm bảo bằng các khoản nợ xấu, khả năng trả nợ của người đi vay là thấp.

Cho vay dưới tiêu chuẩn: là hình thức cho vay rất phổ biến, đặc biệt là tại Mỹ.

Thuật ngữ “dưới tiêu chuẩn” ở đây chỉ vị thế tín dụng của người đi vay. [8]

Những người đi vay dưới tiêu chuẩn thường cĩ quá khứ tín dụng khơng tốt, như: thường cĩ những khoản thanh tốn quá hạn, cĩ thể cĩ những vấn đề nghiêm

trọng như ra tịa, phá sản. Họ cĩ thể cĩ khả năng thanh tốn thấp dựa trên những chỉ số chấm điểm tín dụng, tỷ lệ nợ trên thu nhập, hoặc một số tiêu chí khác.

Do uy tín của người đi vay thấp và tình hình tài chính khơng mấy sáng sủa nên nhìn chung các khoản vay dưới chuẩn cĩ lãi suất cao hơn lãi suất thị trường. Và điều này lại càng làm tăng thêm khĩ khăn tài chính cho những người đi vay, đặc biệt khi lãi suất thị trường tăng.

Cho vay thế chấp BĐS dưới tiêu chuẩn: Một trong những hình thức thuộc cho vay dưới tiêu chuẩn, trong đĩ mục đích vay là mua BĐS với hình thức đảm bảo là dùng chính BĐS hình thành từ vốn vay. Cho vay dưới tiêu chuẩn dưới hình thức thế chấp BĐS là một loại hình kinh doanh mang lại nhiều lợi nhuận cho các ngân hàng và giới đầu cơ địa ốc. Tuy nhiên, đây là các khoản vay cĩ mức độ rủi ro cao khi thị trường BĐS gặp khĩ khăn do việc cho vay các khách hàng cĩ tiền sử tín dụng khơng tốt đồng thời nhận chính BĐS hình thành từ vốn vay làm tài sản đảm bảo. [8]

Nguyên nhân khủng hoảng cho vay BĐS

- Bùng nổ cho vay thế chấp BĐS dưới tiêu chuẩn. Một phần nguyên nhân đáng kể dẫn đến khủng hoảng cho vay BĐS là vụ khủng hoảng cho vay nhà ở dưới chuẩn trong những tháng cuối năm 2007. Đĩ chính là sự bùng nổ về cho vay thế chấp BĐS dưới tiêu chuẩn trong các năm trước đây. Xuất phát từ việc mất cân đối cung cầu nguồn vốn, các nguồn vốn thừa trên thị trường khơng được sử dụng hiệu quả. Các tổ chức cho vay nhận thấy cho vay dưới tiêu chuẩn là giải pháp để tối đa hĩa lợi nhuận vì cho vay dưới chuẩn thường cĩ mức lãi suất cao hơn các hình thức cho vay khác nên nhiều NHTM đã tiến hành cho vay dưới tiêu chuẩn. Mặt khác, Cục dự trữ liên bang Mỹ liên tục hạ lãi suất. Nhiều người đã đổ tiền bạc vào thị trường BĐS vì họ cho rằng đầu tư vào lĩnh vực này sẽ mang lại những khoản lợi nhuận cao hơn các lĩnh vực khác. Số người mua ngày một gia tăng, cầu vượt cung đã đẩy giá đã tăng lại cịn tăng cao hơn. Trong vịng 10 năm qua, giá nhà ở Mỹ tăng liên tục khoảng 20% mỗi năm và cĩ nơi thì tăng gấp ba. Và với giá BĐS tăng liên tục, lãi suất cho vay thấp cùng với sự cạnh tranh khốc liệt trên thị trường, nhiều ngân hàng đã sẵn sàng cho vay khơng cần tiền đặt cọc, cũng khơng cần người đi vay

phải chứng tỏ rõ ràng về khả năng trả nợ. Với cách cho vay quá dễ dàng, thì những người trước đây bị xếp hạng khơng đạt chuẩn cĩ thể tiếp cận một cách dễ dàng với các nguồn cho vay, được vay trả gĩp một cách thoải mái. Từ đấy cĩ rất nhiều khách hàng trước đây chưa hề cĩ lý lịch vay mượn, hoặc cĩ lý lịch yếu vì từng chậm trả nợ, hoặc khơng đủ khả năng trả gĩp hàng tháng cho đến những người từng bị phá sản … cũng cĩ thể tiếp cận nguồn vay và trở thành chủ nhân của những ngơi nhà lớn với những khoản vay lớn. Khi giá BĐS sụt giảm thì người cho vay khơng thể tái tài trợ được, và người cho vay sẽ tịch biên BĐS mang ra bán đấu giá để địi lại khoản nợ. Người đi vay khơng trả được thì đành phải phá sản và người cho vay đành mất tiền. Vấn đề nằm ở chỗ người mua BĐS bằng cho vay dưới chuẩn phần đơng cĩ thu nhập thấp, khả năng chi trả là khơng cao.

- Nguồn tài trợ BĐS gia tăng. Trước đây nguồn cho vay BĐS chủ yếu là từ các NHTM với các ràng buộc gắt gao về luật lệ hoạt động NHTM. Lượng tiền cho vay cĩ hạn do các nguồn cung tiền cho vay của các NHTM phụ thuộc rất nhiều vào lượng tiền ký gởi của khách hàng, và chỉ một phần trong số tiền này được dùng cho vay BĐS do yêu cầu quản lý rủi ro cho vay. Với sự ra đời và phát triển mạnh mẽ của thị trường thế chấp cầm cố thứ cấp và cao hơn nữa là nghiệp vụ chứng khốn hĩa các khoản vay cầm cố thế chấp trên đã cĩ thêm rất nhiều đối tượng tham gia tài trợ cho BĐS như các cơng ty bảo hiểm, các quỹ đầu tư, các quỹ hưu trí, các nhà đầu tư nhỏ lẻ …. Theo đĩ lượng vốn đổ vào cho vay BĐS tăng lên rất nhiều và tính thanh khoản của các khoản cho vay này cũng tăng lên. Thị trường cho vay BĐS đã được liên thơng với thị trường tiền tệ.

1.2.5.2. Cho vay bất động sản tại Singapore

Singapore từng bùng nổ thị trường BĐS vào cuối thập niên 1970, suy thối giữa thập niên 1980. Lần bùng nổ thứ hai là vào đầu đến giữa thập niên 1990, suy thối từ năm 1997 đến 2006. Từ năm 2007, đất nước này bắt đầu lần bùng nổ thứ 3.