Thị trường BĐS rơi vào trạng thái đĩng băng kể từ năm 2008 tới nay. Và điều gì đến rồi sẽ đến, chứng khốn lên rồi cũng xuống thê thảm cùng chính sách thắt chặt cho vay chống lạm phát của chính phủ. Nguồn vốn đổ vào BĐS cạn kiệt. Phân khúc cao cấp đĩng băng hồn tồn, thị trường BĐS đĩng băng dài hạn.
Cơn sốt 2007 đến giữa 2008 phần lớn xuất phát từ yếu tố đầu cơ và chính sách cho vay dễ dãi và cuối cùng nền kinh tế phải trả giá. Lạm phát xuất hiện từ cuối năm 2007 là dấu hiệu chấm dứt cho cơn sốt nhà đất.
Lạm phát thực sự bùng nổ vào đầu năm 2008 khiến NHNN phải thắt chặt lại chính sách tiền tệ. Lãi suất tăng vọt, các NHTM hạn chế cho vay, dịng vốn cho vay ngừng chảy vào thị trường BĐS.
Giữa năm 2008 giá nhà đất bắt đầu lao dốc, đặc biệt ở phân khúc căn hộ cao cấp. Giá đất ở nhiều khu vực trước đĩ chỉ trong thời gian ngắn đã giảm 30-40%. Nhiều DN BĐS trên bờ vực phá sản cịn nợ xấu của NHTM thì cĩ nguy cơ tăng cao. Gĩi kích thích kinh tế năm 2009 và chính sách hỗ trợ lãi suất đã khiến cho thị trường hồi sinh cĩ tính chất cục bộ tại Hà Nội và Đà Nẵng giai đoạn cuối năm 2009 và đầu năm 2010 tăng mạnh trở lại nhờ dịng tiền nĩng được NHNN bơm ra mạnh để hỗ trợ nền kinh tế. Cịn tại TP.HCM giá nhà đất vẫn gần như trầm lắng.
Như vậy, chỉ trong vịng 20 năm trở lại đây thị trường BĐS TP.HCM đã trải qua 3 lần sốt giá và suy giảm. Sự biến động của giá BĐS thường gắn liền với các chính sách vĩ mơ và biến cố trong nền kinh tế. Hiện tại, thị trường BĐS đang trong giai đoạn trầm lắng.
2.2.3. Đánh giá tổng quan về thị trƣờng bất động sản Thành Phố Hồ Chí Minh
Thực trạng nĩng lạnh của thị trường BĐS TP.HCM như đã trình bày ở phần trên xuất phát từ nhiều nguyên nhân. Nhưng chung quy lại, bắt nguồn từ một số nguyên nhân chính sau:
Khi Việt Nam gia nhập vào WTO, độ mở của nên kinh tế cao hơn, đầu tư nước ngồi vào Việt Nam tăng mạnh. TP.HCM là trung tâm kinh tế lớn nhất trong cả nước, do vậy nhu cầu về nhà xưởng, đất đai, kho bãi và văn phịng làm việc tăng lên nhanh chĩng. Bên cạnh đĩ, khung pháp lý về giao dịch BĐS cũng ngày càng được hồn thiện, làm cơ sở cho những giao dịch BĐS phát triển, cung cầu thị trường gặp nhau. Đây là một trong những nguyên nhân cơ bản tích cực quan trọng, gĩp phần thúc đẩy thị trường BĐS TP.HCM phát triển.
Sự khởi sắc của thị trường chứng khốn đã tạo thêm một lượng tiền mặt, thu được từ lợi nhuận đầu tư chứng khốn, đã gĩp phần gia tăng khối lượng giao dịch BĐS và tạo thêm tính thanh khoản cho thị trường BĐS. Mặt khác, khi thị trường chứng khốn cĩ dấu hiệu đi xuống từ quý II năm 2007, thì các nhà đầu tư thắng lớn trên TTCK chuyển kênh sang đầu tư vào thị trường BĐS, theo đĩ một lượng vốn rất lớn từ TTCK đổ vào thị trường BĐS làm thị trường này sơi động hẳn lên. Đặc biệt là phân khúc BĐS giá trị cao dành cho những người cĩ nhiều tiền mới nổi từ thị trường chứng khốn.
Tình trạng đầu cơ trên thị trường BĐS là rất lớn, giá cả được các nhà đầu cơ đẩy lên cao làm cho những người cĩ nhu cầu thực sự về nhà ở đã khơng thể mua được, mà nằm trong tay các nhà đầu cơ. Bên cạnh đĩ cịn diễn ra tình trạng làm giá của các chủ đầu tư bán sản phẩm theo kiểu nhỏ giọt để tăng giá sản phẩm của mình lên.
Một nguyên nhân rất quan trọng khơng thể khơng đề cập đến, đĩ là chính sách tín dụng của các NHTM, khi thị trường BĐS bắt đầu nĩng lên, các NHTM khơng bỏ qua dịp để tăng lợi nhuận, họ đã tiến hành cho vay ồ ạt và điều kiện cho vay dễ dàng hơn, thêm một nguồn vốn mà các nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận, đã gĩp phần rất lớn đẩy giá BĐS tăng ảo lên rất nhiều…. Nền kinh tế Việt Nam rơi vào tình trạng lạm phát cao, vật giá gia tăng một cách vùn vụt. Nhà nước ưu tiên tiến hành các biện pháp chống lạm phát, NHNN tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, điều chỉnh tăng lãi suất cơ bản và rút
lượng tiền rất lớn đang lưu thơng ở ngồi về. Điều này ảnh hưởng nặng nề đến thị trường BĐS Việt Nam nĩi chung và TP.HCM nĩi riêng, đã làm cho các nguồn vốn, nhất là các nguồn cho vay đổ vào BĐS bị cắt đi, thị trường BĐS thiếu vốn trầm trọng. Giá BĐS theo đĩ bắt đầu giảm. Khi nguồn cung về cho vay bị cắt giảm, lãi suất tăng và trở nên khĩ tiếp cận các nhà đầu cơ khơng đủ lực về tài chính gặp khĩ khăn lớn. Họ khơng đủ vốn để theo và nắm giữ các BĐS do vậy họ bắt đầu bán đi các BĐS đang nắm giữ dẫn đến giá BĐS giảm. Khi giá BĐS giảm thì các nhà đầu cơ cũng bắt đầu tuơn hàng ra bán để cắt lỗ, nhưng người mua lại rất ít làm cho giá bất động đã giảm nay cịn giảm thêm.
BIỀU ĐỒ 2.8: DƢ NỢ CHO VAY TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM
(Đơn vị tính: nghìn tỷ đồng)
(Nguồn: NHNN chi nhánh TP.HCM) [18]
Qua thực trạng nĩi trên cĩ thể nĩi rằng thị trường BĐS TP.HCM ở giai đoạn sơ khởi, đang hồn thiện, chưa thực sự lành mạnh, tính minh bạch cịn thấp và đặc biệt diễn biến của thị trường BĐS phụ thuộc rất lớn vào những thay đổi chính sách của nhà nước và tín dụng của NHTM.
2.3. THỰC TRẠNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG
2.3.1. Hành lang pháp lý điều chỉnh hoạt động cho vay bất động sản tại Thành Phố Hồ Chí Minh
2.3.1.1. Hành lang pháp lý điều chỉnh thị trường bất động sản đã và đang được minh bạch hĩa
- Luật kinh doanh bất động sản ban hành ngày 29/6/2006, cĩ hiệu lực
ngày 01/01/2007; Nghị định chính phủ số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản; Thơng tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007.
- Như vậy, luật kinh doanh bất động sản ra đời năm 2006, đã thừa nhận
một thị trường bất động sản đang sơi động, tạo một hành lang pháp lý minh bạch, gĩp phần giảm thiểu những giao dịch ngầm vốn tồn tại lâu đời và đang làm méo mĩ thị trường bất động sản. Luật cũng quy định về chứng chỉ hành nghề đối với thành viên cơng ty, mức vốn pháp định đối với cơng ty kinh doanh bất động sản tối thiểu là 6 tỷ đồng. Đây chính là những cơ sở pháp lý cần thiết để định hướng thị trường bất động sản hoạt động minh bạch hơn, chuyên nghiệp hơn trong thời gian tới.
- Luật đất đai năm 2003 là bộ luật nền tảng nhất. Trong đĩ quy định
các quyền liên quan đến quyền sử dụng đất, mặt khác cịn cho phép tổ chức, cá nhân nước ngồi cĩ quyền xây dựng các cơng trình nhà ở cho mục đích thương mại.
- Luật nhà ở năm 2005, cĩ hiệu lực từ ngày 01/7/2006 cho phép những
Việt kiều về Việt Nam cư trú cĩ thời hạn 6 tháng trở lên được phép sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ. Ngồi ra luật nhà ở cịn cho phép sau khi đầu tư xong hạ tầng, chủ đầu tư là DN cĩ thể huy động vốn của khách hàng tối đa là 70% giá trị hợp đồng.
- Nghị định 02/2006/NĐ-CP ngày 05/01/2006 của chính phủ về việc
ban hành quy chế khu đơ thị mới. Nghị định 02 ra đời đã tích cực thúc đẩy việc đầu tư xây dựng, quản lý thống nhất và đồng bộ các khu đơ thị mới cĩ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, khu dân cư và các cơng trình dịch vụ khác.
- Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai và nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển cơng ty nhà nước thành cơng ty cổ phần. Nghị định 17 sửa đổi điều 101 của nghị định 181 là đất đai khu đơ thị là các dự án tại các huyện nếu đã thực hiện xong hạ tầng cơ sở như giao thơng, điện - nước, nhà đầu tư được chia lơ bán nền; hoặc chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế đối với diện tích đất đã hồn thành việc đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng theo dự án được xét duyệt hoặc theo dự án thành phần của dự án đầu tư đã được xét duyệt.
2.3.1.2. Hành lang pháp lý điều chỉnh hoạt động cho vay bất động sản đang từng bước được hồn thiện từng bước được hồn thiện
- Luật các tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 được thơng qua ngày 16
tháng 06 năm 2010.
- Với các nội dung được sửa đổi, bổ sung, luật này đã khắc phục được
các vướng mắc trong hoạt động quản lý của NHNN, hoạt động kinh doanh của các tổ chức tín dụng, đồng thời tăng quyền tự chủ trong hoạt động của các tổ chức tín dụng và đáp ứng yêu cầu hội nhập, thực hiện các cam kết quốc tế trong lĩnh vực ngân hàng.
- Thơng tư số 33/TT/2011-NHNN ngày 08 tháng 10 năm 2011 về việc
sửa đổi bổ sung một số điều trong thơng tư số 13/2010/TT-NHNN ngày 20 tháng 05 năm 2010 quy định về các tỷ lệ đảm bảo an tồn trong hoạt động của tổ chức tín dụng và quy chế cho vay của tổ chức tín dụng ban hành kèm quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31 tháng 12 năm 2001 của thống đốc NHNN.
- Thơng tư số 13/2010/TT-NHNN ngày 20 tháng 05 năm 2010 quy định
về các tỷ lệ đảm bảo an tồn trong hoạt động của tổ chức tín dụng
- Nghị định 163/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của chính phủ về giao dịch
bảo đảm quy định: tài sản bảo đảm do các bên thoả thuận và thuộc sở hữu của bên cĩ nghĩa vụ hoặc thuộc sở hữu của người thứ ba mà người này cam kết dùng tài sản đĩ để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên cĩ nghĩa vụ đối với bên cĩ quyền. Tài
sản bảo đảm cĩ thể là tài sản hiện cĩ, tài sản hình thành trong tương lai và được phép giao dịch...
- Quyết định 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 của Thống đốc
NHNN Việt Nam về việc ban hành quy chế cho vay của Tổ chức tín dụng đối với khách hàng; Quyết định 127/2005/QĐ-NHNN ngày 03/02/2005 về việc sửa đổi, bổ sung quyết định 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001. Theo đĩ, về mặt quy chế cho vay hiện nay, các NHTM đang thực hiện quy chế cho vay của NHNN Việt Nam ban hành kèm theo quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 bao gồm một số quy định sau:
Nguyên tắc vay vốn: Khách hàng vay vốn của TCTD phải đảm bảo sử
dụng vốn vay đúng mục đích đã thỏa thụân trong hợp đồng tín dụng; hồn trả nợ gốc và lãi vay đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng.
Điều kiện vay vốn: Khách hàng đủ điều kiện vay vốn theo quy định
của NHNN và quy định (nếu cĩ) của NHTM. Theo quy định của quy chế cho vay theo quyết định 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 thì điều kiện cho khách hàng vay vốn của TCTD như sau:
• Cĩ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự và chịu trách
nhiệm dân sự theo quy định của pháp luật.
• Mục đích sử dụng vốn vay hợp pháp.
• Cĩ khả năng tài chính đảm bảo trả nợ trong thời hạn cam kết.
• Cĩ dự án đầu tư, phương án sản xuất kinh doanh, dịch vụ khả thi và
cĩ hiệu quả; hoặc cĩ dự án đầu tư, phương án phục vụ đời sống khả thi và phù hợp với quy định của pháp luật.
• Thực hiện các quy định về bảo đảm tiền vay theo quy định của chính
phủ và hướng dẫn của NHNN Việt Nam.
Mức cho vay: tối đa bằng 15% vốn điều lệ đối với một khách hàng;
tùy từng TCTD quyết định mức cho vay cụ thể, thơng thường mức cho vay tối đa bằng 70% giá trị tài sản đảm bảo. Mức cho vay cịn được tính tốn dựa vào nhu cầu vay vốn, khả năng thu nhập để trả nợ của khách hàng.
2.3.2. Vốn vay của ngân hàng thƣơng mại đĩng vai trị lớn trong cơ cấu vốn thị trƣờng bất động sản Thành Phố Hồ Chí Minh thị trƣờng bất động sản Thành Phố Hồ Chí Minh
Tham gia vào thị trường BĐS cĩ nhiều chủ thể, tuy nhiên ba chủ thể chính tham gia vào thị trường này là:
- Các DN kinh doanh BĐS, tạo lập và khai thác các hàng hĩa BĐS như:
căn hộ, đất nền quy hoạch, cao ốc cho thuê, cơ sở hạ tầng khu cơng nghiệp ….
- Người sử dụng BĐS: các DN, tổ chức, cĩ nhu cầu thuê văn phịng,
trung tâm thương mại, trụ sở kinh doanh, quyền sử dụng đất khu cơng nghiệp…Các cá nhân cĩ nhu cầu sở hữu, thuê, hoặc sửa chữa nhà ở, căn hộ, biệt thự ...
- Các nhà đầu tư và cung ứng vốn cho thị trường BĐS: ngân hàng, các
quỹ đầu tư tài chính, nhà đầu tư cá nhân…..
HÌNH 2.2: MƠ HÌNH SƠ ĐỒ CẤU TRÚC VỐN ĐẦU TƢ BĐS 1
Qua mơ hình trên dễ nhận thấy, dịng vốn chảy vào thị trường BĐS chủ yếu thơng qua DN kinh doanh BĐS, người mua BĐS. Phần lớn nguồn vốn này hoạt động thơng qua cho vay của hệ thống NHTM. Một số rất ít là nguồn vốn của các quỹ đầu tư tài chính hoặc nhà đầu tư chứng khốn cá nhân, những nhà đầu tư này cung cấp vốn cho DN thơng qua việc mua cổ phiếu hoặc trái phiếu do DN phát hành.
DN kinh doanh trong lĩnh vực BĐS là chủ thể quan trọng của thị trường BĐS. Đây là chủ thể tạo nguồn cung chủ yếu cho thị trường BĐS và là chủ thể sử dụng vốn chủ yếu của thị trường BĐS. Với đặc trưng kinh doanh lĩnh vực này, các DN kinh doanh BĐS thường cần lượng vốn lớn và dài hạn. Tuy nhiên, đa số các nhà đầu tư vào thị trường BĐS hiện nay khơng đủ năng lực tài chính để thực hiện những dự án nhằm tạo ra những sản phẩm hồn chỉnh cho thị trường sơ cấp.
Hầu hết các DN kinh doanh BĐS tại TP.HCM đều vay vốn NHTM để đầu tư các dự án BĐS. Theo tổng hợp số liệu của người viết từ BCTC năm 2011 của 10 DN kinh doanh BĐS hoạt động tại TP.HCM, cĩ quy mơ vốn lớn (vốn chủ sở hữu trên 1.000 tỷ đồng và cổ phiếu đang niêm yết trên Sở giao dịch chứng khốn TP.HCM) cho thấy các DN đều vay vốn NHTM để bổ sung vốn cho hoạt động đầu tư BĐS, trung bình DN kinh doanh BĐS cĩ 100 đồng vốn chủ sở hữu thì vay vốn từ các NHTM tới 50 đồng.
BẢNG 2.1: TỶ TRỌNG VỐN VAY TRÊN VỐN CHỦ SỞ HỮU CỦA CÁC DOANH NGHIỆP KINH DOANH BĐS
(Đơn vị tính: tỷ đồng) DOANH NGHIỆP MÃ CP VCSH VỐN VAY NHTM TỶ TRỌNG VỐN VAY/VCSH (%)
CTY CP VINCOM VIC 6,500 3,258 50
TỔNG CTY CP ĐT PT XÂY DỰNG DIG 2,375 731 31
CTY CP ĐỊA ỐC SACOMBANK SCR 2,276 1,191 52
CTY CP QUỐC CƯỜNG GIA LAI QCG 2,228 1,038 47
CTY CP KINH DOANH NHÀ ITC 1,799 311 17
CTY CP ĐT XD BÌNH CHÁNH BCI 1,734 593 34
CTY CP BĐS PHÁT ĐẠT PDR 1,421 1,069 75
CTY CP KD NHÀ THỦ ĐỨC TDH 1,254 392 31
CTY CP ĐT XD KỸ THUẬT TP.HCM CII 1,231 1,550 126
CTY CP ĐT NĂM BẢY BẢY NBB 1,001 670 67