VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
2.4.1. Các ngân hàng thƣơng mại gặp nguy cơ mất thanh khoản khi tập trung cho vay bất động sản
Hoạt động truyền thống của NHTM là việc huy động các nguồn vốn tạm thời nhàn rỗi để hỗ trợ các đối tượng đang tạm thời thiếu vốn trong nền kinh tế. Do đĩ, dịng chu chuyển vốn của NHTM là dịng chu chuyển vốn cĩ tính chất ngắn hạn.
Các NHTM tại TP.HCM hiện vẫn phải đối mặt với nhiều khĩ khăn trong việc cân đối kỳ hạn giữa huy động và cho vay. Theo Hiệp hội NHTM Việt Nam (VNBA), trên 90% tỷ trọng vốn của NHTM hiện nay là nguồn vốn ngắn hạn.
Vốn vay BĐS của các NHTM là một nhu cầu khơng thể thiếu của các DN kinh doanh BĐS để phát triển các dự án BĐS, đặc biệt là các dự án nhà ở. DN kinh
doanh BĐS vay vốn NHTM để họ cĩ đủ tiền đền bù giải tỏa, đĩng tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng ban đầu … Cho vay BĐS cịn cung cấp nguồn vốn cho người mua để ở hay đầu tư tìm kiếm lợi nhuận trong tương lai. Từ đĩ tạo ra một vịng tuần hồn khép kín, tạo ra sản phẩm mới.
Cho vay BĐS hiện nay chủ yếu dựa vào các nguồn vốn ngắn hạn do khả năng huy động vốn trung và dài hạn của hệ thống NHTM khá thấp, từ đĩ tạo ra rủi ro chênh lệch kỳ hạn cho chính hệ thống NHTM và cũng như thị trường tài chính.
BIỂU ĐỒ 2.13: TỶ LỆ TIỀN MẶT TRÊN NỢ NGẮN HẠN
(Nguồn: tổng hợp BCTC hợp nhất ) [34]
Theo số liệu báo cáo của UBND TP HCM, tính đến cuối tháng 3, tỷ lệ nợ xấu của các ngân hàng thương mại trên địa bàn khoảng 36.924 tỷ đồng, chiếm 4,9%, so với cuối năm 2011 là 4,3%. Số lượng doanh nghiệp đang vay vốn tại các tổ chức tín dụng trên địa bàn thành phố là hơn 23.000 đơn vị, với tổng dư nợ đạt trên 424.000 tỷ đồng.
Trong số đĩ cĩ trên 1.400 đơn vị phát sinh nợ xấu, với tỷ lệ 5,8% tổng dư nợ, tập trung cao nhất là lĩnh vực bất động sản, xây dựng (4.000 tỷ đồng).
Một chuyên gia là thành viên hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia cho rằng, trước đây nhiều nhà băng quá chú tâm vào việc cho vay bất động sản vì nghĩ đây là "mảnh đất béo bở". Song thời điểm này, vốn cho lĩnh vực bất
động sản bị siết chặt, bong bĩng bất động sản vỡ. Nhiều dự án đĩng băng khiến các doanh nghiệp địa ốc điêu đứng... Điều này khiến cho tỷ lệ nợ xấu trong ngân hàng tăng cao.
Theo lãnh đạo TP HCM, việc gia tăng nợ xấu đã tác động trực tiếp đến tình hình tài chính, thanh khoản của các ngân hàng thương mại. Đồng thời, nĩ cũng ảnh hưởng đến quá trình mở rộng tăng trưởng tín dụng đối với nền kinh tế nĩi chung.
Cùng với tình trạng nợ xấu BĐS gia tăng do thị trường BĐS đĩng băng, các NHTM khơng thu hồi được nợ. Chính phủ ban hành chính sách thắt chặt tiền tệ để kiềm chế lạm phát. Mức trần lãi suất huy động liên tục giảm. Một lượng tiền bị rút ra khỏi hệ thống ngân hàng để chuyển sang các kênh đầu tư khác (như vàng, USD..). Các NHTM tập trung cho vay BĐS nhiều đối mặt với nguy cơ rơi vào tình trạng mất thanh khoản. Lãi suất liên ngân hàng tăng liên tục giai đoạn giữa đến cuối năm 2011 là một minh chứng cho việc thiếu hụt thanh khoản của một số NHTM nhỏ khi tập trung cho vay BĐS.
2.4.2. Cho vay bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro cho ngân hàng thƣơng mại
2.4.2.1. Rủi ro chênh lệch kỳ hạn cho vay và huy động
Cho vay BĐS là những khoản cho vay trung, dài hạn và kỳ hạn điều chỉnh lãi suất thường từ 3 tháng đến 1 năm. Trong khi đĩ, phần lớn nguồn vốn huy động của các NHTM là nguồn vốn ngắn hạn và lãi suất khá linh hoạt theo thị trường. Sự chênh lệch về kỳ hạn và lãi suất giữa nguồn vốn huy động và cho vay là vấn đề nan giải nhất mà các NHTM phải tính tốn và cân đối trong cho vay BĐS để tránh tình trạng mất thanh khoản.
Nguồn vốn cho vay trung dài hạn đối với lĩnh vực BĐS tại TP.HCM chiếm tỷ trọng cao trong tổng dư nợ cho vay BĐS. Theo số liệu từ NHNN chi nhánh TP.HCM, năm 2010, tỷ lệ dư nợ BĐS trung dài hạn của các NHTM trên tổng dư nợ BĐS đạt 77,5% , đến tháng 07 năm 2011 tỷ lệ này là 84,3%.
BIỂU ĐỒ 2.14: CƠ CẤU DƢ NỢ BĐS TẠI TP.HCM
CƠ CẤU DƯ NỢ BĐS TẠI TP.HCM
22.5% 15.7% 77.5% 84.3% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2010 Jul-11 Tỷ trọng nợ ngắn hạn Tỷ trọng nợ trung dài hạn (Nguồn: NHNN chi nhánh TP.HCM) [18]
Cơ cấu tỷ trọng dư nợ BĐS trung dài hạn cao là một áp lực về nguồn vốn, đặc biệt là nguồn vốn trung dài hạn phải huy động để đáp ứng nhu cầu cho vay BĐS ngày càng tăng của các NHTM trên địa bàn.
Trong những năm qua, cùng với sự tăng trưởng của dư nợ tín dụng, nguồn vốn huy động trên địa bàn TP.HCM cũng tăng trưởng ổn định, tuy nhiên tốc độ tăng
trưởng khơng cao.
BIỀU ĐỒ 2.15: NGUỒN VỐN HUY ĐỘNG TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM
(Đơn vị tính: nghìn tỷ đồng)
Tuy nhiên, số liệu thống kê từ cơ cấu tiền gửi tại các NHTM cho thấy cĩ đến gần 80% vốn huy động của các NHTM cĩ kỳ hạn dưới 1 năm, tỷ trọng vốn huy động từ 1 năm trở lên chiếm chưa đến 20% trong tổng nguồn vốn huy động. Do đĩ, việc cung ứng vốn trung dài hạn của NHTM cho thị trường BĐS cũng sẽ bị hạn chế.
BIỂU ĐỒ 2.16: CƠ CẤU TIỀN GỬI KHÁCH HÀNG CÁC NHTM TẠI 30/09/2011
(Nguồn: Tổng hợp BCTC của các NHTM) [34]
2.4.2.2. Rủi ro từ năng lực thẩm định và xét duyệt khoản vay
Những dự án BĐS thường cĩ mức vốn đầu tư lớn mà việc thẩm định địi hỏi trình độ chuyên mơn rất cao, yêu cầu CBTD phải nắm vững các qui định pháp lý, hành chính, định mức xây dựng, đơn giá vật liệu, dịng tiền và nhiều những vấn đề khác liên quan đến dự án. Điều này là phụ thuộc rất nhiều vào khả năng, kinh nghiệm và năng lực giám sát của CBTD, những người cĩ vai trị quyết định khoản vay trong NHTM.
Các NHTM hiện nay đều giao chỉ tiêu hoạt động nĩi chung và chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng nĩi riêng kèm theo những qui định về xếp loại cá nhân, xếp loại đơn vị và những khoản thưởng. Những lợi ích nhận được trong ngắn hạn là động lực để lãnh đạo và nhân viên tại các đơn vị lách qui định, thực hiện những khoản cho vay chứa đựng rủi ro trong dài hạn.
2.4.2.3. Rủi ro từ năng lực cạnh tranh của các ngân hàng thương mại
Nhiều NHTM nhỏ, để đảm bảo tăng vốn điều lệ tối thiểu theo lộ trình quy định của NHNN buộc phải đẩy mạnh việc tăng tài sản cĩ tương ứng. Các khoản vay đầu tư dự án BĐS là những khoản vay cĩ giá trị lớn, các NHTM thường dùng các khoản vay này để tăng nhanh chĩng tổng tài sản cĩ. Việc mở rộng và tập trung tín dụng vào những dự án BĐS cĩ thời hạn vay vốn dài, thời hạn thu hồi vốn chậm giúp NHTM nhanh chĩng tăng trưởng dư nợ tín dụng nhưng đi đơi với nĩ là rủi ro rất lớn khi thị trường BĐS gặp khĩ khăn.
Đối với các khoản cho vay BĐS đối với cá nhân, để tăng tính cạnh tranh, các NHTM xem việc định giá tài sản thế chấp cao, đơn giản hĩa thủ tục và rút ngắn thời gian thẩm định cho vay là phương thức cạnh tranh phổ biến. Việc đơn giản hĩa hay hạ thấp điều kiện vay vốn là một phương thức cạnh tranh đầy rủi ro. Nĩ chỉ thích hợp với các NHTM lớn, cĩ đủ khả năng quản lý và kiểm sốt rủi ro. Bài học cho vay BĐS dưới chuẩn của Mỹ là một kinh nghiệm cho thấy hạ tiêu chuẩn cho vay đối với khách hàng gây nên những hậu quả nghiêm trọng đối với các NHTM.
Lợi nhuận trước mắt từ hoạt động cho vay BĐS dưới áp lực của cổ đơng đã khiến Ban điều hành của nhiều NHTM tin vào khả năng thu hồi từ cho vay đầu cơ BĐS. Ở mức độ nào đĩ, các NHTM đều nhận thức được rủi ro của đầu cơ, đặc biệt khi chứng kiến chu kỳ tăng, giảm của giá BĐS ngày càng dồn dập, tuy nhiên hầu hết các NHTM nhỏ khơng cĩ nhiều sự lựa chọn trong việc đa dạng hĩa danh mục cho vay. Cho vay BĐS vẫn là kênh nhanh nhất để để tăng dư nợ hiện nay.
2.4.2.4. Rủi ro từ sự bất cân xứng thơng tin tín dụng
Thơng tin bất cân xứng trong hoạt động tín dụng là vấn đề khách quan trong nền kinh tế, tuy nhiên đối với các NHTM Việt Nam thơng tin bất cân xứng rất lớn, đặc biệt là thơng tin trong hoạt động cho vay BĐS.
Khi xem xét cho vay đối với một khách hàng mới, NHTM hầu như khơng cĩ những thơng tin đủ độ tin cậy để ra quyết định. Do thị trường BĐS là thị trường khơng tập trung, thơng tin về các giao dịch là khơng đầy đủ và thơng suốt. Hiện
nay, NHTM thường khơng cĩ thêm bất kỳ thơng tin nào ngồi thơng tin từ chính khách hàng vay và những nguồn thơng tin nội bộ.
Nguồn thơng tin tín dụng tin cậy mà các NHTM cĩ thể khai thác thơng tin tín dụng hiện nay là trung tâm thơng tin tín dụng NHNN (CIC). Tại đây, các NHTM cĩ thể hỏi tin về tình hình tài chính, tài sản bảo đảm, quan hệ tín dụng, xếp hạng tín dụng. Tuy nhiên, chất lượng thơng tin khơng đáp ứng được yêu cầu, đã cĩ nhiều khách hàng phàn nàn với NHTM rằng thơng tin CIC của họ vẫn cịn dư nợ mặc dù khoản vay đã tất tốn từ lâu.
Từ đĩ cĩ thể thấy thơng tin chưa theo được thực tế, đặc biệt là thơng tin về tài chính của khách hàng. Bên cạnh đĩ, liệu thơng tin xếp hạng tín dụng DN của CIC cĩ đáng tin cậy khi các NHTM khơng biết CIC đã dựa trên tiêu chuẩn nào để xếp hạng và liệu xếp hạng đĩ cĩ phù hợp với xếp hạng tín dụng tại mỗi NHTM hay khơng?
2.4.2.5. Rủi ro từ tính chu kỳ của nền kinh tế
Thực tế chu kỳ kinh tế cĩ mối quan hệ chặt chẽ với sự biến động giá BĐS. Trong thời kỳ hưng thịnh, sản xuất và tiêu dùng đều mở rộng, nguồn cung tiền dồi dào và giá BĐS leo thang, các NHTM cũng mở rộng tín dụng BĐS. Ngược lại khi nền kinh tế phát triển quá nĩng, NHNN thực hiện thắt chặt tiền tệ thì BĐS là thị trường đầu tiên bị ảnh hưởng, giá BĐS sụt giảm, tính thanh khoản hạn chế và khả năng trả nợ của các khoản vay gặp khĩ khăn, đặc biệt là các khoản vay đầu cơ BĐS. Ở Việt nam nĩi chung và TP.HCM nĩi riêng, từ cuối tháng 01/2008, sự thiếu hụt và mất cân đối kỳ hạn của nguồn vốn huy động và cho vay của NHTM bắt đầu bộc lộ, BĐS là lĩnh vực đầu tiên trong danh mục cho vay bị hạn chế.
Hơn 4 năm đã trơi qua nhưng thị trường BĐS TP.HCM vẫn chưa cĩ dấu hiệu phục hồi. Khách hàng vay khơng thể chuyển nhượng BĐS để trả nợ NHTM. Nợ xấu BĐS của các NHTM liên tục tăng lên cùng với chu kỳ suy thối của thị trương BĐS.
2.4.3. Dịng vốn cho vay bất động sản của ngân hàng thƣơng mại tập trung vào nhu cầu đầu tƣ thay vì để ở hay sản xuất kinh doanh
Sự tăng trưởng nhanh của nền kinh tế trong thời gian qua, thu nhập đầu người tăng, tốc độ đơ thị hĩa và tăng dân số trẻ tăng nhanh chĩng….. là những yếu tố tạo nên nhu cầu nhà đất cao của TP.HCM. Bên cạnh đĩ kinh tế vĩ mơ cịn nhiều bất ổn như lạm phát cao, tỷ giá biến động khơng ổn định, biến động của giá vàng ….đã tạo ra tác động tâm lý cho người dân coi đầu tư BĐS là kênh đầu tư an tồn và sinh lợi nhuận cao.
Mặt khác, kinh tế thị trường một mặt đã tạo nên khoảng cách về thu nhập trong xã hội. Đặc biệt ở một đơ thị lớn và hội nhập như TP.HCM, một bộ phận người dân trở nên giàu cĩ, thu nhập cao, ổn định lại cĩ điều kiện tốt hơn để tiếp xúc với các sản phẩm cho vay BĐS của các NHTM.
Những hộ nghèo là đối tượng cĩ nhu cầu vay vồn mua BĐS để ở, sinh hoạt cao nhất lại thường khơng cĩ tài sản đảm bảo, thu nhập thấp, khơng đủ điều kiện vay vốn NHTM. Quy trình xét duyệt tín dụng cho vay của ngân hàng sẽ loại đi các khách hàng thu nhập thấp hay khơng cĩ tài sản bảo đảm vốn vay.
Chính vì vậy, phần lớn các khách hàng cá nhân vay vốn BĐS của NHTM thường là những người cĩ thu nhập cao, ổn định. Đối tượng khách hàng này thường cĩ xu hướng mua BĐS để đầu tư, đầu cơ hơn là mua để ở hoặc sản xuất kinh doanh. Dịng vốn cho vay BĐS đi nhiều vào nhu cầu đầu tư và đầu cơ BĐS hơn là đi vào đáp ứng nhu cầu vay vốn mua BĐS để ở và sản xuất kinh doanh. Khi dịng vốn cho vay mua nhà tập trung vào nhu cầu đầu tư thì hiệu quả cho vay BĐS đối với khách hàng sẽ thấp, do khơng giải quyết được nhu cầu, mục đích thực sự khách hàng. Khách hàng thực sự cần mua nhà để ở và sản xuất kinh doanh thì khĩ tiếp cận nguồn vốn vay NHTM.
Bảng số liệu dưới đây cho ta thấy nhu cầu vay vốn để đầu tư BĐS chiếm tới 68% trong khi nhu cầu BĐS để ở, sinh hoạt chỉ chiếm 32%.
BIỂU ĐỒ 2.17: TỔNG HỢ NHU CẦU VAY VỐN BĐS CỦA KHÁCH HÀNG
(Nguồn: Ủy ban giám sát tài chính quốc gia) [12]
Người dân thường cĩ thĩi quen mua nhà trả gĩp thay vì mua nhà trả một lần. Số tiền trả lần đầu là vốn ban đầu, và sau đĩ, với dịng tiền thu nhập ổn định và đủ lớn, người cĩ nhu cầu thường sử dụng một khoản vay từ ngân hàng và thế chấp nhà từ chính ngơi nhà mình mua - gọi là cho vay thế chấp bất động sản.
Người ta thấy rằng, tại những nước cĩ thu nhập cao, thị trường tài chính phát triển và trình độ dân trí cao thì hình thức tín dụng mua nhà trả gĩp mới phát triển. Nền kinh tế Mỹ là một điển hình về tín dụng nhà ở, đa số những người cĩ thu nhập cao và ổn định đã mua nhà bằng hình thức thế chấp.
Tại Việt Nam, từ trong vài năm gần đây, nhất là ở Hà Nội và TP.HCM, các cơng cụ tài chính đã được sử dụng tài trợ cho hoạt động kinh doanh, mua bán BĐS mới cĩ biểu hiện phát triển. Nhu cầu này gia tăng phản ánh thu nhập của dân chúng gia tăng đồng thời cũng phản ánh là thị trường tài chính đã phát triển với các cơng cụ tài chính, dịch vụ tín dụng ngân hàng tốt hơn và đa dạng hơn trước đây rất nhiều.
Tuy nhiên, để dịng vốn vay NHTM hướng tới những khách hàng cĩ nhu cầu thực sự để ở hay sản xuất kinh doanh lại vướng những quy định về nguồn thu nhập cao, ổn định và cĩ tài sản thế chấp. Do đĩ, sản phẩm BĐS phải phù hợp với mức
thu nhập của người dân thì các NHTM mới cĩ những sản phẩm cho vay tương ứng. Điều này chưa cĩ được ở TP.HCM trong thời gian qua.
2.4.4. Thị trƣờng bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn cho vay của các ngân hàng thƣơng mại
Theo báo cáo mới nhất của UBND TP.HCM về tình hình thị trường BĐS từ năm 2006 - 2011, từ trước đến nay việc huy động vốn cho thị trường vẫn chỉ dựa vào các nguồn truyền thống: vốn tự cĩ của DN, vốn vay NHTM, vốn huy động từ khách hàng. Trong đĩ, vốn vay NHTM chiếm tỷ trọng khoảng 50%. Tuy nhiên, hiện nay các nguồn vốn này khơng đáp ứng đủ nhu cầu cho các dự án.
Chính vì quá lệ thuộc vào NHTM nên nhất cử nhất động của chính sách tiền