động truyền thống từ ngƣời mua và nhà đầu tƣ
Để bảo vể quyền lợi của người mua, NN đã đưa ra một số tiêu chuẩn mà các chủ đầu tư phải tuân theo trước khi huy động vốn từ khách hàng. Như đối với các dự án chung cư và căn hộ cao cấp thi chủ đầu tư phải hồn thiện phần mĩng trước khi huy động vốn từ khách hàng. Tuy nhiên điều khoản này là ngặt nghèo đối với các cơng ty cĩ vốn nhỏ, chỉ đủ để thực hiện giai đoạn đền bù giải tỏa, cịn đến giai đoạn thi cơng họ phải huy động vốn vay.
Để cĩ thể vừa bảo vệ người mua cũng như tạo điều kiện cho chủ đầu tư huy động vốn thì NN cĩ thể nghiên cứu và áp dụng mơ hình của Singapore cho phép chủ đầu tư huy động trước khi xây dựng xong mĩng. Để bảo vệ người mua, luật pháp Singapore cĩ quy định về quyền chọn mua, đây là quyền mà người bán (thường là chủ đầu tư) phải cung cấp cho người mua. Quyền chọn mua cĩ hiệu lực trong vịng 3 tuần tính từ ngày trao giấy chứng nhận quyền sở hữu và bản thảo hợp đồng mua bán. Như vậy, theo quyền này, ngồi việc được chủ đầu tư cung cấp thơng tin và văn bản liên quan đến dự án, người mua cịn được quyền cân nhắc trong vịng 3 tuần xem cĩ nên mua hay khơng và tất nhiên khơng phải bồi thường trong thời gian quyền này chưa cĩ hiệu lực. Hiện nay, ở VN chưa cĩ quyền này.
Một biện pháp khác cĩ thể các doanh nghiệp cần nghiên cứu: để tuân thủ quy định của NN và cũng để đảm bảo cho người mua khơng gặp rủi ro mà doanh nghiệp vẫn huy động được vốn khi chưa xây dựng xong phần mĩng thì các doanh nghiệp nhà đất mở tài khoản phong tỏa tại NHTM. Người mua nhà gửi tiền đặt cọc vào tài khoản đĩ, sau khi trừ những khoản đảm bảo theo quy định và phí dịch vụ, sẽ cho doanh nghiệp nhà đất vay vốn tương ứng để đầu tư dự án với lãi suất thấp, với hình thức này, người mua khơng sợ mất tiền mà nhà đầu tư vẫn cĩ vốn thực hiện dự án.
Mặt khác, đối với các dự án đã đáp ứng được các tiêu chí của luật pháp nhưng đặt trong bối cảnh Chính Phủ thực thi các biện pháp chĩng lạm phát, lãi suất cho vay NHTM tăng cao, van tín dụng NHTM bị khĩa thì kênh tín dụng này cũng gặp vấn đề lớn: khách hàng khơng cĩ khả năng đĩng tiếp các lần huy động tiếp theo của chủ đầu tư. Qua một số báo cáo khảo sát của một số tổ chức, khi thị trường BĐS đĩng băng thì phân khúc sản phẩm căn hộ cao cấp bị ảnh hưởng nhiều nhất. Vì hiện nay, các chủ đầu tư đầu tư ồ ạt vào các dự án được coi là cao cấp đã gây ra những khĩ khăn trong việc tiêu thụ, hàng hĩa thừa khá nhiều, trong khi những người thực sự cĩ nhu cầu lại vẫn thiếu nhà. Các chủ đầu tư cần phân khúc lại sản phẩm, những sản phẩm cĩ mức giá vừa phải đang cĩ nhu cầu rất cao sẽ dễ huy động, nhất là với những cơng ty cịn nhỏ hoặc chưa nhiều kinh nghiệm mà sức
mạnh kinh doanh chủ yếu dựa vào việc sở hữu một quỹ đất dồi dào.
Kết luận chƣơng 3
Trong phần này, người viết đưa ra các giải pháp nhằm tăng thêm các hiệu quả hoạt động của cho vay BĐS nhằm đáp ứng được nhu cầu về vốn của thị trường BĐS, các DN kinh doanh BĐS và các NHTM trên địa bàn TP.HCM.
Các giải pháp được đưa ra đối với NN, NHNN, với khách hàng và các NHTM. Mục tiêu chung là khắc phục những hạn chế và đồng thời nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay BĐS qua các mục tiêu cụ thể sau:
- Đánh giá lại vai trị của NHTM trong cơ cấu cung ứng vốn cho thị
trường BĐS, trả lại đúng vai trị kênh dẫn vốn ngắn hạn trên thị trường tiền tệ cho nền kinh tế.
- Hạn chế những rủi ro nội tại trong hoạt động cho vay BĐS của
NHTM
- Dịng vốn vay BĐS nhắm đến nhu cầu đầu tư nhiều hơn là đáp ứng
nhu cầu nhà ở và sản xuất kinh doanh.
- Bổ sung các nguồn vốn khác thích hợp và giảm sự phụ thuộc vào
nguồn vốn vay NHTM đối với thị trường BĐS TP.HCM.
Các giải pháp được người viết đưa ra như trên hy vọng sẽ gĩp phần hồn thiện hơn hoạt động cho vay BĐS của NHTM, nâng cao hiệu quả cho vay BĐS đối với thị trường BĐS, khách hàng vay vốn BĐS và NHTM.
KẾT LUẬN
Việt Nam đã gia nhập WTO, nền kinh tế nĩi chung và thị trường BĐS nĩi riêng cĩ rất nhiều cơ hội để phát triển. Vai trị của thị trường bất động sản là hết sức quan trọng, thị trường BĐS là thị trường nền tảng, là đầu kéo cho các thị trường khác cùng phát triển. Khi thị trường BĐS phát triển, sẽ kéo theo sự phát triển của thị trường vật liệu xây dựng, thị trường dịch vụ tài chính – ngân hàng và giải quyết một lượng lớn cơng ăn việc làm. Để thị trường BĐS cĩ thế phát triển bền vững, minh bạch, cĩ tác động tốt đến sự phát triển của nền kinh tế thì chúng ta cần cĩ các biện pháp hỗ trợ và điều chỉnh, trong đĩ hỗ trợ về vốn cĩ vai trị rất quan trọng.
Tại Việt Nam nĩi chung và TP.HCM nĩi riêng, hiện nay, vốn vay từ ngân hàng thương mại là một trong những nguồn vốn rất quan trọng đối với thị trường BĐS. Hoạt động cho vay BĐS của các NHTM trên địa bàn TP.HCM liên tục tăng trưởng. Vốn vay BĐS của các ngân hàng thương mại khơng chỉ mang lại hiệu quả đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mà cịn cả những khách hàng mua và sử dụng bất động sản. Ngân hàng thương mại thơng qua hoạt động cho vay vốn bất động sản để nâng cao hiệu quả kinh doanh.
Tuy nhiên, qua nghiên cứu thực trạng hoạt động cho vay BĐS của các NHTM trên địa bàn TP.HCM, luận văn phân tích được một số tồn tại chủ yếu ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động cho vay BĐS như sau:
- Vai trị của vốn vay NHTM lớn trong cơ cấu vốn của thị trường BĐS
TP.HCM. Điều này khơng chỉ ảnh hưởng đến hoạt động của NHTM mà cịn ảnh hưởng đến DN kinh doanh BĐS và cả thị trường BĐS.
- Sức ép cạnh tranh và tăng trưởng của các NHTM cùng với những rủi
ro nội tại của hoạt động cho vay BĐS là những nguyên nhân làm cho hoạt động cho vay BĐS đối với các NHTM chưa cao.
- Hàng hĩa BĐS tập trung vào phân khúc cao cấp làm cho hoạt động
cho vay BĐS chưa tới được những khách hàng tiềm năng, ổn định và cĩ nhu cầu thực sự mà chủ yếu đến với các khách hàng vay vốn để đầu tư, đầu cơ. Điều này càng làm tăng tính đầu cơ và bất ổn của thị trường BĐS.
Để hoạt động cho vay BĐS của các NHTM luơn được thơng suốt, phát triển bền vững thì phải khắc phục được những tồn tại nêu trên.
Trước hết, về phía các cơ quan quản lý nhà nước, cần hồn thiện hành lang pháp lý làm cơ sở để cho thị trường này hoạt động. Bên cạnh đĩ, cần cĩ các giải pháp để hổ trợ và phát triển hơn nữa hoạt động cho vay BĐS hiện giờ như cho phép hình thành thị trường cầm cố thế chấp thứ cấp, thơng qua nguyên tắc hoạt động của thị trường này tạo tính thanh khoản cho các khoản cho vay thế chấp cầm cố, và cĩ thể duy trì một lượng vốn nhất định cho các tổ chức tín dụng cho vay trực tiếp. Và phát triển hơn nữa là chứng khốn hĩa các khoản cho vay thế chấp cầm cố này, lúc này thị trường tín dụng BĐS đã được mở rộng với nhiều nhà đầu tư tham gia cho vay vốn thơng qua nghiệp vụ mua trái phiếu của các cơng ty mua bán nợ. Lúc này khả năng tiếp cận các khoản tín dụng sẽ dễ hơn đối với các đối tượng cĩ nhu cầu vế vốn.
Ngồi những giải pháp mang tính vĩ mơ, thì nội tại mỗi ngân hàng thương mại phải cĩ những biện pháp để quản lý chặt hơn, tốt hơn hoạt động cho vay BĐS của mình. Đặc biệt, NHTM phải cơ cấu lại tỷ trọng cho vay BĐS hợp lý, cĩ biện pháp dự phịng thanh khoản. Các chủ đầu tư thì phải cĩ những biện pháp để cĩ thể huy động và sử dụng tốt nhất nguồn vốn đi vay của mình. …
Với mục tiêu làm thế nào để hoạt động cho vay BĐS của các NHTM được phát triển một cách ổn định, bền vững, mang lại hiệu quả cho cả thị trường BĐS, DN kinh doanh BĐS và NHTM, những giải pháp được đề nghị trong đề tài này sẽ gĩp một phần nhỏ để hồn thiện mục tiêu chung ấy.
1. Nguyễn Ngọc Bình (2008), “Tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh – Thực trạng và giải pháp”, Luận văn thạc sỹ kinh tế.
2. TS. Hồ Diệu (2000), Tín dụng ngân hàng, Nxb Thống kê, Hà Nội
3. Huỳnh Thế Du, Nguyễn Minh Kiều, Nguyễn Trọng Hồi (2005), “Thơng tin
bất cân xứng trong hoạt động tín dụng tại Việt Nam”, Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright – Nghiên cứu tình huống.
4. Lê Khánh (2009), “Những rủi ro từ việc nhận thế chấp bất động sản và giải
pháp phịng ngừa trong hệ thống ngân hàng Việt Nam”, Tạp chí ngân hàng số 15.
5. PGS.PTS Vũ Văn Hĩa chủ biên (1998), “Lý thuyết tiền tệ”, Trường Đại học
Tài chính - Kế tốn Hà Nội.
6. PGS.TS Nguyễn Đắc Hưng (2009),“Bàn về cho vay bất động sản và phi sản
xuất trong hoạt động tín dụng ngân hàng hiện nay”, Cổng thơng tin điện tử NHNN.
7. ThS. NguyễnThị Mỹ Linh (2008), “Phát triển thị trường bất động sản lành
mạnh và bền vững”, Tạp chí Cộng sản số 13 (157).
8. Đặng Hữu Mẫn (2009), “Cuộc khủng hoảng tín dụng nhà đất ở Mỹ và những
kiến nghị đối với Việt Nam”, Tạp chí Khoa học và cơng nghệ - Đại học Đà Nẵng số 4 (27).
9. GS.TS Dương Thị Bình Minh và các cộng sự (2011), “Tín dụng bất động sản
tại các ngân hàng thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh”, Tạp chí Phát triển kinh tế số 250.
10.Hồng Nam - Phịng phân tích CafeLand (2011), “Nhìn lại chu kỳ thăng trầm của thị trường bất động sản Việt Nam”.
11.Phan Thị Nhân (2008), “Phát triển hiệu quả thị trường tín dụng bất động sản
13.Nguyễn Tấn Phát (2006), “Chính sách đất đai Việt Nam”, Tạp chí nghiên
cứu kinh tế số1 (332).
14.GS.TSKH Đặng Hùng Võ (2010), “Định hướng phát triển thị trường bất
động sản trong giai đoạn đẩy mạnh cơng nghiệp hĩa đất nước”, Tài liệu sử
dụng cho bài nĩi chuyện “Chính sách, pháp luật đất đai đối với kinh tế thị
trường ở Việt Nam” tại chương trình Giảng dạy kinh tế Fulbright.
Tài liệu
15.Cơng ty TNHH CB Richard Ellis (Việt Nam), Các xu hướng phát triển bất
động sản Việt Nam năm 2008; Hội thảo thị trường nhà ở - Thích nghi để phát triển; Tổng quan thị trường văn phịng - Cao ốc văn phịng hạng B tại TP. Hồ Chí Minh; Tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội năm 2007- triển vọng 2008 & tiêu điểm tỉnh Hà Tây; Thị trường bất động sản Hà Nội cấp nhật quý II năm 2008.
16.Cơng ty chứng khốn Vietcombank (2011), “Báo cáo ngành ngân hàng”.
17.Cơng ty chứng khốn BảoViệt (2008), “Báo cáo ngành bất động sản”.
18.Intelexs JSC, “Báo cáo kinh tế - xã hội TP.HCM đến năm 2011”.
19.Knight Frank Vietnam Company Limited (2011), “Quý III/2011 Những nét
nổi bật của thị trường bất động sản TP.HCM”.
Văn bản luật
20.Chính Phủ nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2006), “Nghị định số
52/2006/NĐ-CP ngày 19 tháng 5 năm 2006”.
21.Chính Phủ nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2007), “Nghị định số
153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007”
22.Chính Phủ nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2006), “Nghị định số
02/2006/NĐ-CP ngày 05 tháng 01 năm 2006”
23.Chính Phủ nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2006), “Nghị định số
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2011), “Thơng tư số 33/TT/2011-NHNN ngày 08 tháng 10 năm 2011”.
26.Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2010), “Thơng tư số 13/TT/2010-NHNN
ngày 20 tháng 05 năm 2010”.
27.Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2001), “Quyết định số 1627/2001/QĐ-
NHNN ngày 31 tháng 12 năm 2001”.
28.Quốc hội nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2010), “Luật các tổ
chức tín dụng số 47/2010/QH12”.
29.Quốc hội nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), “Bộ luật dân sự
năm 2005” .
30.Quốc hội nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), “Luật Đất đai
số 13/2003/QH11”.
31.Quốc hội nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2006), “Luật kinh
doanh bất động sản số 63/2006/QH11”
32.Quốc hội nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2006), “Luật nhà ở số
56/2005/QH11” Trang web 33.Http://Cafeland.Vn/Phan-Tich/Nhin-Lai-Chu-Ky-Thang-Tram-Cua-Thi- Truong-Bat-Dong-San-Viet-Nam--20714.Html 34.Http://Cafef.Vn/Doanh-Nghiep.Chn 35.Http://Www.Constructiondpt.Hochiminhcity.Gov.Vn/?Id1=99&Channel_Id= 37&News_Id=&Newsid=2622&Cap_Id=2&View=1&Nhom= 36.Http://Www.Hcgf.Com.Vn/Danh-Sach-Cac-Ngan-Hang/234-He-Thong-Cac- To-Chuc-Tin-Dung.Html 37.Www.Intelex.Com.Vn. 38.Http://Taichinh.Vnexpress.Net/Tin-Tuc/Dau-Tu/Bat-Dong-San/2012/02/Ty- Trong-Du-No-Vay-Mua-Nha-Nhieu-Nhat-Nhom-Bat-Dong-San-5665/
41.Http://Vef.Vn/2011-12-29-Cho-Vay-Ca-Nhan-Dau-Tu-Bds-Van-Tang-Cao