Cơn sốt này diễn ra trong hồn cảnh Luật đất đai năm 1993 ra đời cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dễ dàng hơn. Trước đĩ, quyền sử dụng đất của người dân và tổ chức chưa được pháp luật quy định và việc mua bán chuyển nhượng đất bị cấm. Do vậy các quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai của dân cư ở thời kỳ này diễn ra tự phát và hồn tồn là những quan hệ chuyển nhượng, mua bán ngầm. Thị trường BĐS đặc biệt sốt mạnh ở phân khúc quyền sử dụng đất.
Nguyên nhân là do nhu cầu nhà ở, đất ở của dân cư và đất để sản xuất kinh doanh ngày càng tăng, nhất là ở các đơ thị, mà quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai trong dân cư đã xuất hiện từ những năm trước khi Luật đất đai (1993) ra đời.
Một nguyên nhân khác cĩ thể lý giải cho việc bùng nổ giá nhà đất năm 1993 và 1994 là kinh tế bắt đầu cĩ những chuyển biến khác tích cực. Đây được xem là thời hồng kim của tăng trưởng kinh tế khi GDP năm 1993 tăng tới 8,1%, năm 1994 tăng 8,8% và đỉnh điểm năm 1995 tăng 9,5%. Tăng trưởng mạnh của GDP khiến
người ta tin vào tương lai sáng lạn của nền kinh tế đã thúc đẩy giá nhà đất tăng mạnh.
Cũng trong giai đoạn này lạm phát giảm xuống mức khá thấp sau khi đã tăng rất mạnh vào năm 1990 và 1991. Lạm phát năm 1993 chỉ tăng 8,5%, cịn 1994 tăng 9,5%, đây là mức rất thấp so với mức trung bình hơn 50% mỗi năm trong hơn 10 trước đĩ. Thất nghiệp trong thời kỳ này cũng giảm mạnh do sự khởi sắc của nền kinh tế.
Đối tượng đầu tư vào đất chủ yếu của cơn sốt đất lần thứ nhất là các cơng ty như Epco-Minh Phụng, Tamexco… với vốn vay của NHTM và đối tượng đầu tư lần thứ hai là các cá nhân với nguồn vốn đầu tư phần lớn là vốn nhàn rỗi.