Chứng khốn hĩa theo mơ hình phát hành chứng chỉ đầu tư BĐS, là mơ hình theo đĩ chứng khốn được đảm bảo trị giá bằng BĐS, cho phép nhà đầu tư kiếm lời trên biến động giá trị của BĐS sau này mà khơng nhất thiết phải sở hữu trực tiếp một phần hay tồn bộ BĐS đĩ trong suốt quá trình sở hữu chứng khốn.
Chứng chỉ BĐS là một loại chứng khốn đặc biệt, kết hợp giữa hình thức đầu tư chứng khốn và đầu tư BĐS. Giá trị được đảm bảo bằng BĐS mà nĩ đại diện, đồng thời cho phép nhà đầu tư kiếm lời trên biến động giá trị của BĐS này, nhưng khơng nhất thiết nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp một phần hay tồn bộ BĐS đĩ trong suốt quá trình sở hữu chứng khốn.
Cơ chế chuyển hĩa thành chứng khốn của hình thức này: là tồn bộ BĐS tham gia sẽ được chia nhỏ thành những chứng chỉ cĩ giá trị như nhau sau phát hành ra cơng chúng. Quá trình phát hành này khơng cần thơng qua các định chế tài chính
trung gian. Hay nĩi một cách khác, một doanh nghiệp cĩ nguồn thu trong tương lai cĩ thể chuyển giao quyền sở hữu nguồn thu này cho các nhà đầu tư để đổi lấy một khoản tiền mặt ngay tại thời điểm thơng qua việc phát hành chứng khốn.
Các chủ thể tham gia kinh doanh chứng chỉ BĐS này bao gồm: đơn vị phát hành (chủ đầu tư dự án), đơn vị phân phối, NHTM giám sát và các nhà đầu tư. Tại thời điểm phát hành chứng khốn sẽ được phát hành rộng rãi cho mọi đối tượng quan tâm khơng giới hạn số lượng hay khối lượng tham gia. Trong quá trình thực hiện dự án, chứng khốn BĐS sẽ được tự do chuyển nhượng. Theo đĩ tính thanh khoản của sản phẩm này là rất cao cho người năm giữ nĩ.
Tại thời điểm phát hành thì tất cả các thơng tin liên quan đến dự án phải được cơng bố một cách cơng khai, minh bạch và được đặt dưới sự giám sát của một tổ chức trung gian làm NHTM giám sát. Chủ đầu tư dự án sẽ đưa ra một bản cáo bạch, trong đĩ cĩ thơng tin đầy đủ, rõ ràng, chính xác về tình hình tài chính của chủ đầu tư dự án, chi tiết dự án, các điều khoản về quyền lợi và trách nhiệm của hai bên, cảnh báo những rủi ro cĩ thể xảy ra, cam kết về tiến độ thực hiện dự án và việc bồi thường cho nhà đầu tư vào chứng chỉ BĐS khi dự án gặp phải những sự cố do lỗi của nhà đầu tư dự án đĩ. Điều này đảm bảo cho dự án đầu tư được hồn thành đúng tiến độ và chất lượng đã cam kết, hạn chế hiện tượng tiêu cực trong giao dịch BĐS cũng như hạn chế được rủi ro cho tổ chức phát hành. Ngồi ra, việc cơng khai thơng tin này sẽ phần nào hạn chế hiện tượng đầu tư BĐS.
Tại thời điểm kết thúc dự án đầu tư BĐS, tồn bộ dự án được bán đấu giá, người mua sản phẩm BĐS sẽ là người cĩ nhu cầu thực sự, do đĩ sẽ tránh được hiện tượng đầu cơ BĐS. Cịn các nhà đầu tư sẽ được chia lãi dựa trên lợi nhuận thu được từ việc đấu giá dự án đã hồn thành
Việc chia nhỏ sản phẩm BĐS cũng là một ưu điểm của chứng chỉ đầu tư BĐS, sẽ tăng tính thanh khoản cho BĐS và mở rộng cho các nhà đầu tư ít vốn mặc dù khơng cĩ khả năng sở hữu hồn tồn một BĐS, vẫn cĩ thể tham gia đầu tư vào thị trường này, thị trường mà từ trước tới nay chỉ dành riêng cho những nhà đầu tư nhiều vốn. Bên cạnh đĩ việc tách quyền sở hữu và quyền sử dụng BĐS ra sẽ cĩ
thêm nhiều đối tượng tham gia vào thị trường như các cơng ty tài chính, bảo hiểm, các quỹ đầu tư, các nhà đầu tư nước ngồi, kiều bào … Đến đây, chứng chỉ BĐS đã thực hiện được việc gắn kết ở mức cao giữa thị trường tài chính và thị trường BĐS. So với hình thức trái phiếu cơng trình thì chứng chỉ BĐS an tồn hơn vì nhà đầu tư cĩ thể kiểm sốt được việc sử dụng vốn đúng mục đích thơng qua sự kiểm sốt và giải ngân theo tiến độ triển khai dự án của NHTM. Nếu mua trái phiếu cơng trình, nhà đầu tư khơng kiểm sốt được việc sử dụng vốn của đơn vị phát hành trái phiếu
Phát hành chứng chỉ BĐS tạo điều kiện giảm chi phí huy động vốn so với huy động vốn qua các tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, khi huy động vốn dưới hình thức chứng chỉ bất động cũng cĩ một số bất cập về chi phí gián tiếp cho việc thực hiện các giao dịch cũng như những trở ngại trong việc cơng bố thơng tin theo yêu cầu của cơ quan quản lý.
Để cho mơ hình chứng chỉ BĐS cĩ thể đưa vào áp dụng tại Việt Nam thì thị trường chứng khốn phát triển đủ mạnh để tạo ra mơi trường thuận lợi cho việc phát hành, niêm yết và giao dịch chứng chỉ BĐS. Để thị trường chứng khốn Việt Nam phát triển, cần hội đủ 4 yếu tố: cung, cầu, tổ chức tài chính trung gian và hệ thống văn bản pháp lý. Ngồi ra, cịn yêu cầu thị trường BĐS phải phát triển đến trình độ nhất định, phải minh bạch, lành mạnh và ổn định thì lúc đấy chứng chỉ BĐS mới thực sự trở thành cơng cụ huy động vốn cĩ sức hút với các nhà đầu tư chứng khốn.