Thị trường cho vay BĐS ở Mỹ đã phát triển ở một trình độ cao, bằng nghiệp vụ chứng khốn hĩa các khoản cho vay cầm cố, thế chấp trên thị trường cầm cố thế chấp thứ cấp, cụ thể là phát hành trái phiếu BĐS, đã huy động được nhiều NHTM và nhà đầu tư trên thế giới tham gia vào việc tài trợ vốn cho thị trường BĐS Mỹ. Tuy nhiên các trái phiếu này lại được đảm bảo bằng các khoản nợ xấu, khả năng trả nợ của người đi vay là thấp.
Cho vay dưới tiêu chuẩn: là hình thức cho vay rất phổ biến, đặc biệt là tại Mỹ.
Thuật ngữ “dưới tiêu chuẩn” ở đây chỉ vị thế tín dụng của người đi vay. [8]
Những người đi vay dưới tiêu chuẩn thường cĩ quá khứ tín dụng khơng tốt, như: thường cĩ những khoản thanh tốn quá hạn, cĩ thể cĩ những vấn đề nghiêm
trọng như ra tịa, phá sản. Họ cĩ thể cĩ khả năng thanh tốn thấp dựa trên những chỉ số chấm điểm tín dụng, tỷ lệ nợ trên thu nhập, hoặc một số tiêu chí khác.
Do uy tín của người đi vay thấp và tình hình tài chính khơng mấy sáng sủa nên nhìn chung các khoản vay dưới chuẩn cĩ lãi suất cao hơn lãi suất thị trường. Và điều này lại càng làm tăng thêm khĩ khăn tài chính cho những người đi vay, đặc biệt khi lãi suất thị trường tăng.
Cho vay thế chấp BĐS dưới tiêu chuẩn: Một trong những hình thức thuộc cho vay dưới tiêu chuẩn, trong đĩ mục đích vay là mua BĐS với hình thức đảm bảo là dùng chính BĐS hình thành từ vốn vay. Cho vay dưới tiêu chuẩn dưới hình thức thế chấp BĐS là một loại hình kinh doanh mang lại nhiều lợi nhuận cho các ngân hàng và giới đầu cơ địa ốc. Tuy nhiên, đây là các khoản vay cĩ mức độ rủi ro cao khi thị trường BĐS gặp khĩ khăn do việc cho vay các khách hàng cĩ tiền sử tín dụng khơng tốt đồng thời nhận chính BĐS hình thành từ vốn vay làm tài sản đảm bảo. [8]
Nguyên nhân khủng hoảng cho vay BĐS
- Bùng nổ cho vay thế chấp BĐS dưới tiêu chuẩn. Một phần nguyên nhân đáng kể dẫn đến khủng hoảng cho vay BĐS là vụ khủng hoảng cho vay nhà ở dưới chuẩn trong những tháng cuối năm 2007. Đĩ chính là sự bùng nổ về cho vay thế chấp BĐS dưới tiêu chuẩn trong các năm trước đây. Xuất phát từ việc mất cân đối cung cầu nguồn vốn, các nguồn vốn thừa trên thị trường khơng được sử dụng hiệu quả. Các tổ chức cho vay nhận thấy cho vay dưới tiêu chuẩn là giải pháp để tối đa hĩa lợi nhuận vì cho vay dưới chuẩn thường cĩ mức lãi suất cao hơn các hình thức cho vay khác nên nhiều NHTM đã tiến hành cho vay dưới tiêu chuẩn. Mặt khác, Cục dự trữ liên bang Mỹ liên tục hạ lãi suất. Nhiều người đã đổ tiền bạc vào thị trường BĐS vì họ cho rằng đầu tư vào lĩnh vực này sẽ mang lại những khoản lợi nhuận cao hơn các lĩnh vực khác. Số người mua ngày một gia tăng, cầu vượt cung đã đẩy giá đã tăng lại cịn tăng cao hơn. Trong vịng 10 năm qua, giá nhà ở Mỹ tăng liên tục khoảng 20% mỗi năm và cĩ nơi thì tăng gấp ba. Và với giá BĐS tăng liên tục, lãi suất cho vay thấp cùng với sự cạnh tranh khốc liệt trên thị trường, nhiều ngân hàng đã sẵn sàng cho vay khơng cần tiền đặt cọc, cũng khơng cần người đi vay
phải chứng tỏ rõ ràng về khả năng trả nợ. Với cách cho vay quá dễ dàng, thì những người trước đây bị xếp hạng khơng đạt chuẩn cĩ thể tiếp cận một cách dễ dàng với các nguồn cho vay, được vay trả gĩp một cách thoải mái. Từ đấy cĩ rất nhiều khách hàng trước đây chưa hề cĩ lý lịch vay mượn, hoặc cĩ lý lịch yếu vì từng chậm trả nợ, hoặc khơng đủ khả năng trả gĩp hàng tháng cho đến những người từng bị phá sản … cũng cĩ thể tiếp cận nguồn vay và trở thành chủ nhân của những ngơi nhà lớn với những khoản vay lớn. Khi giá BĐS sụt giảm thì người cho vay khơng thể tái tài trợ được, và người cho vay sẽ tịch biên BĐS mang ra bán đấu giá để địi lại khoản nợ. Người đi vay khơng trả được thì đành phải phá sản và người cho vay đành mất tiền. Vấn đề nằm ở chỗ người mua BĐS bằng cho vay dưới chuẩn phần đơng cĩ thu nhập thấp, khả năng chi trả là khơng cao.
- Nguồn tài trợ BĐS gia tăng. Trước đây nguồn cho vay BĐS chủ yếu là từ các NHTM với các ràng buộc gắt gao về luật lệ hoạt động NHTM. Lượng tiền cho vay cĩ hạn do các nguồn cung tiền cho vay của các NHTM phụ thuộc rất nhiều vào lượng tiền ký gởi của khách hàng, và chỉ một phần trong số tiền này được dùng cho vay BĐS do yêu cầu quản lý rủi ro cho vay. Với sự ra đời và phát triển mạnh mẽ của thị trường thế chấp cầm cố thứ cấp và cao hơn nữa là nghiệp vụ chứng khốn hĩa các khoản vay cầm cố thế chấp trên đã cĩ thêm rất nhiều đối tượng tham gia tài trợ cho BĐS như các cơng ty bảo hiểm, các quỹ đầu tư, các quỹ hưu trí, các nhà đầu tư nhỏ lẻ …. Theo đĩ lượng vốn đổ vào cho vay BĐS tăng lên rất nhiều và tính thanh khoản của các khoản cho vay này cũng tăng lên. Thị trường cho vay BĐS đã được liên thơng với thị trường tiền tệ.