Thực tế chu kỳ kinh tế cĩ mối quan hệ chặt chẽ với sự biến động giá BĐS. Trong thời kỳ hưng thịnh, sản xuất và tiêu dùng đều mở rộng, nguồn cung tiền dồi dào và giá BĐS leo thang, các NHTM cũng mở rộng tín dụng BĐS. Ngược lại khi nền kinh tế phát triển quá nĩng, NHNN thực hiện thắt chặt tiền tệ thì BĐS là thị trường đầu tiên bị ảnh hưởng, giá BĐS sụt giảm, tính thanh khoản hạn chế và khả năng trả nợ của các khoản vay gặp khĩ khăn, đặc biệt là các khoản vay đầu cơ BĐS. Ở Việt nam nĩi chung và TP.HCM nĩi riêng, từ cuối tháng 01/2008, sự thiếu hụt và mất cân đối kỳ hạn của nguồn vốn huy động và cho vay của NHTM bắt đầu bộc lộ, BĐS là lĩnh vực đầu tiên trong danh mục cho vay bị hạn chế.
Hơn 4 năm đã trơi qua nhưng thị trường BĐS TP.HCM vẫn chưa cĩ dấu hiệu phục hồi. Khách hàng vay khơng thể chuyển nhượng BĐS để trả nợ NHTM. Nợ xấu BĐS của các NHTM liên tục tăng lên cùng với chu kỳ suy thối của thị trương BĐS.
2.4.3. Dịng vốn cho vay bất động sản của ngân hàng thƣơng mại tập trung vào nhu cầu đầu tƣ thay vì để ở hay sản xuất kinh doanh
Sự tăng trưởng nhanh của nền kinh tế trong thời gian qua, thu nhập đầu người tăng, tốc độ đơ thị hĩa và tăng dân số trẻ tăng nhanh chĩng….. là những yếu tố tạo nên nhu cầu nhà đất cao của TP.HCM. Bên cạnh đĩ kinh tế vĩ mơ cịn nhiều bất ổn như lạm phát cao, tỷ giá biến động khơng ổn định, biến động của giá vàng ….đã tạo ra tác động tâm lý cho người dân coi đầu tư BĐS là kênh đầu tư an tồn và sinh lợi nhuận cao.
Mặt khác, kinh tế thị trường một mặt đã tạo nên khoảng cách về thu nhập trong xã hội. Đặc biệt ở một đơ thị lớn và hội nhập như TP.HCM, một bộ phận người dân trở nên giàu cĩ, thu nhập cao, ổn định lại cĩ điều kiện tốt hơn để tiếp xúc với các sản phẩm cho vay BĐS của các NHTM.
Những hộ nghèo là đối tượng cĩ nhu cầu vay vồn mua BĐS để ở, sinh hoạt cao nhất lại thường khơng cĩ tài sản đảm bảo, thu nhập thấp, khơng đủ điều kiện vay vốn NHTM. Quy trình xét duyệt tín dụng cho vay của ngân hàng sẽ loại đi các khách hàng thu nhập thấp hay khơng cĩ tài sản bảo đảm vốn vay.
Chính vì vậy, phần lớn các khách hàng cá nhân vay vốn BĐS của NHTM thường là những người cĩ thu nhập cao, ổn định. Đối tượng khách hàng này thường cĩ xu hướng mua BĐS để đầu tư, đầu cơ hơn là mua để ở hoặc sản xuất kinh doanh. Dịng vốn cho vay BĐS đi nhiều vào nhu cầu đầu tư và đầu cơ BĐS hơn là đi vào đáp ứng nhu cầu vay vốn mua BĐS để ở và sản xuất kinh doanh. Khi dịng vốn cho vay mua nhà tập trung vào nhu cầu đầu tư thì hiệu quả cho vay BĐS đối với khách hàng sẽ thấp, do khơng giải quyết được nhu cầu, mục đích thực sự khách hàng. Khách hàng thực sự cần mua nhà để ở và sản xuất kinh doanh thì khĩ tiếp cận nguồn vốn vay NHTM.
Bảng số liệu dưới đây cho ta thấy nhu cầu vay vốn để đầu tư BĐS chiếm tới 68% trong khi nhu cầu BĐS để ở, sinh hoạt chỉ chiếm 32%.
BIỂU ĐỒ 2.17: TỔNG HỢ NHU CẦU VAY VỐN BĐS CỦA KHÁCH HÀNG
(Nguồn: Ủy ban giám sát tài chính quốc gia) [12]
Người dân thường cĩ thĩi quen mua nhà trả gĩp thay vì mua nhà trả một lần. Số tiền trả lần đầu là vốn ban đầu, và sau đĩ, với dịng tiền thu nhập ổn định và đủ lớn, người cĩ nhu cầu thường sử dụng một khoản vay từ ngân hàng và thế chấp nhà từ chính ngơi nhà mình mua - gọi là cho vay thế chấp bất động sản.
Người ta thấy rằng, tại những nước cĩ thu nhập cao, thị trường tài chính phát triển và trình độ dân trí cao thì hình thức tín dụng mua nhà trả gĩp mới phát triển. Nền kinh tế Mỹ là một điển hình về tín dụng nhà ở, đa số những người cĩ thu nhập cao và ổn định đã mua nhà bằng hình thức thế chấp.
Tại Việt Nam, từ trong vài năm gần đây, nhất là ở Hà Nội và TP.HCM, các cơng cụ tài chính đã được sử dụng tài trợ cho hoạt động kinh doanh, mua bán BĐS mới cĩ biểu hiện phát triển. Nhu cầu này gia tăng phản ánh thu nhập của dân chúng gia tăng đồng thời cũng phản ánh là thị trường tài chính đã phát triển với các cơng cụ tài chính, dịch vụ tín dụng ngân hàng tốt hơn và đa dạng hơn trước đây rất nhiều.
Tuy nhiên, để dịng vốn vay NHTM hướng tới những khách hàng cĩ nhu cầu thực sự để ở hay sản xuất kinh doanh lại vướng những quy định về nguồn thu nhập cao, ổn định và cĩ tài sản thế chấp. Do đĩ, sản phẩm BĐS phải phù hợp với mức
thu nhập của người dân thì các NHTM mới cĩ những sản phẩm cho vay tương ứng. Điều này chưa cĩ được ở TP.HCM trong thời gian qua.
2.4.4. Thị trƣờng bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn cho vay của các ngân hàng thƣơng mại
Theo báo cáo mới nhất của UBND TP.HCM về tình hình thị trường BĐS từ năm 2006 - 2011, từ trước đến nay việc huy động vốn cho thị trường vẫn chỉ dựa vào các nguồn truyền thống: vốn tự cĩ của DN, vốn vay NHTM, vốn huy động từ khách hàng. Trong đĩ, vốn vay NHTM chiếm tỷ trọng khoảng 50%. Tuy nhiên, hiện nay các nguồn vốn này khơng đáp ứng đủ nhu cầu cho các dự án.
Chính vì quá lệ thuộc vào NHTM nên nhất cử nhất động của chính sách tiền tệ đều dẫn đến hệ lụy nguy hiểm. Khi NHTM tăng lãi suất bất ngờ, rút tiền về coi như chặt đứt mạch máu nuơi BĐS, dẫn đến sự tê liệt, là điều khơng tránh khỏi. Lãi suất cao cũng là nguyên nhân tiếp theo chặt đứt sự liên thơng của thị trường, khách hàng khơng thể vay lãi suất cao để mua nhà. Vậy là tiền chơn trong nhà đất, bị vĩn cục, làm đứt đoạn liên thơng của ba nhà: nhà băng , nhà đầu tư và người cĩ nhu cầu mua nhà.
BIỂU ĐỒ 2.18: TỐC ĐỘ TĂNG TRƢỞNG NGÀNH XÂY DỰNG TP.HCM
3% 24% 26% -8.88% 6% 12% 11% 10% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 2008 2009 2010 Jul-11
TỐC ĐỘ TĂNG TRƯỞNG DƯ NỢ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HCM TỐC ĐỘ TĂNG TRƯỞNG NGÀNH XÂY DỰNG
(Nguồn: tổng hợp trang Web sở xây dựng TP.HCM) [35]
Với tính chất là chủ thể của thị trường tiền tệ, các NHTM huy động và cung ứng các nguồn vốn cĩ tính chất ngắn hạn là chủ yếu, các NHTM khơng thể đĩng vai trị chủ đạo trong việc cung ứng vốn cho thị trường BĐS (với nhu cầu vốn chủ yếu
là trung dài hạn) được. Vốn vay NHTM chỉ đĩng vai trị bổ sung thêm nguồn vốn cho thị trường BĐS. Vì vậy, tình trạng phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng BĐS của thị trường BĐS đang là một bất cập. Khi dịng vốn NHTM gặp biến động, thị trường BĐS ngay lập tức bị ảnh hưởng, nợ xấu BĐS cũng tăng lên. Đây là một trong trong những tồn tại ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động cho vay BĐS của các NHTM.
Kết luận chƣơng 2
Trong chương 2, người viết tập trung phân tích thực trạng hoạt động cho vay BĐS của các NHTM tại TP.HCM, bao gồm 03 vấn đề chính:
1. Khái quát chung về đặc điểm kinh tế xã hội TP.HCM, các giai đoạn phát triển của thị trường BĐS TP.HCM.
Phân tích những đặc điểm kinh tế xã hội của TP.HCM, qua đĩ đánh giá đặc điểm của thị trường BĐS TP.HCM. Nêu bật những giai đoạn phát triển thăng trầm của thị trường BĐS TP.HCM. Phân tích nguyên nhân và đánh giá vai trị của vốn vay BĐS đối với sự phát triển của thị trường BĐS TP.HCM.
2. Thực trạng cho vay BĐS của các NHTM trên địa bàn TP.HCM. Người viết phân tích dựa trên số liệu tra cứu được, nêu lên những điểm nổi bật nhất của hoạt động cho vay BĐS tại TP.HCM hiện nay.
3. Những điểm tồn tại ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động cho vay BĐS của các NHTM tại TP.HCM.
Đi vào phân tích những tồn tại ảnh hưởng đến hiệu quả cho vay BĐS của NHTM đối với 03 chủ thể chính là:
Đối với thị trường BĐS TP.HCM: Tập trung phân tích sự phụ thuộc vào nguồn vốn vay NHTM của thị trường BĐS TP.HCM và những ảnh hưởng của nĩ.
Đối với khách hàng vay vốn BĐS: Tập trung phân tích những khĩ khăn về nhu cầu và khả năng tiếp cận nguồn vốn vay NHTM của các khách hàng và ảnh hưởng của nĩ đến hiệu quả cho vay vốn BĐS của NHTM.
Đối với NHTM: Tập trung phân tích nguy cơ mất thanh khoản khi NHTM tập trung cho vay BĐS và những rủi ro nội tại của hoạt động cho vay BĐS.
CHƢƠNG 3
GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ
MINH
Qua những nội dung đã phân tích ở chương 2, để hoạt động cho vay BĐS tại TP.HCM hiệu quả hơn, cần khắc phục những điểm cịn tồn tại ảnh hưởng đến hiệu quả cho vay BĐS của các NHTM. Các giải pháp của người viết tập trung vào các nội dung chủ yếu sau:
- Đánh giá lại vai trị của NHTM trong cơ cấu cung ứng vốn cho thị
trường BĐS, giảm bớt áp lực cung ứng vốn vay BĐS cho các NHTM.
- Hạn chế những rủi ro nội tại trong hoạt động cho vay BĐS của
NHTM.
- Hướng dịng vốn vay BĐS nhắm đến nhu cầu nhà ở và sản xuất kinh
doanh hơn là nhu cầu đầu tư..
- Bổ sung các nguồn vốn khác thích hợp và giảm sự phụ thuộc vào
nguồn vốn vay NHTM đối với thị trường BĐS TP.HCM.
Các giải pháp nâng cao hiệu quả cho vay BĐS hướng tới 4 nhĩm chủ thể
chính, đĩ là: Nhĩm giải pháp đối với các cơ quan quản lý NN, nhĩm giải pháp đối với NHNN, nhĩm giải pháp đối đối với NHTM và nhĩm các DN kinh doanh BĐS.
3.1. NHĨM GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI CÁC CƠ QUAN QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC 3.1.1. Định hƣớng phát triển thị trƣờng bất động sản Thành phố Hồ Chí 3.1.1. Định hƣớng phát triển thị trƣờng bất động sản Thành phố Hồ Chí
Minh
Để tạo nền tảng cho quá trình đầu tư làm chuyển dịch cơ cấu kinh tế, NN chủ đạo phát triển 3 thị trường nguồn lực đầu vào của nền kinh tế, đĩ là thị trường BĐS, thị trường lao động và thị trường vốn.
Như vậy, phát triển và quản lý cĩ hiệu quả thị trường BĐS là một trong ba trọng tâm trong định hướng đổi mới. Nĩ sẽ gĩp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội, tạo khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư
cho phát triển, đĩng gĩp thiết thực vào quá trình xây dựng đơ thị và nơng thơn theo hướng phát triển bền vững.
Nghị quyết Đại hội lần thứ X của Đảng nhấn mạnh: Phát triển thị trường BĐS, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường BĐS trong nước cĩ sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, cĩ sức hấp dẫn các nhà đầu tư.
Khơi dậy được kênh lưu thơng giữa thị trường BĐS (vốn tiềm ẩn) với thị trường vốn (vốn hoạt động) thì sẽ cĩ được nguồn vốn đầu tư lớn từ nội lực. Việc đánh thức vốn tiềm năng của BĐS chính là tạo cơ chế thật hợp lý để người cĩ BĐS thực hiện các quyền thế chấp, bảo lãnh, gĩp vốn bằng BĐS.
Phát triển hiệu quả thị trường BĐS tập trung vào các mục tiêu sau:
- Khai thác, sử dụng hiệu quả các loại BĐS, đặc biệt là BĐS nhà đất,
phát huy tối đa nguồn lực về đất đai, nhà và cơng trình trên đất để phát triển kinh tế xã hội, phục vụ sự nghiệp cơng nghiệp hĩa, hiện đại hĩa.
- Thu hút các nguồn lực xã hội, khuyến khích các thành phần kinh tế
tham gia đầu tư phát triển hàng hĩa BĐS, đặc biệt là đầu tư xây dựng các cơng trình sản xuất kinh doanh, các cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.
- Gĩp phần hình thành đồng bộ các loại thị trường cùng các thể chế phù
hợp vĩi kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
- NN chủ động điều tiết, định hướng và kiểm sốt để ổn định thị trường
BĐS, khắc phục tình trạng tự phát, đầu cơ BĐS.
3.1.2. Các giải pháp về phía Nhà nƣớc để phát triển thị trƣờng bất động sản theo định hƣớng theo định hƣớng
3.1.2.1. Tạo hành lang pháp lý cho hàng hĩa bất động sản
Việc tạo lập tính chất pháp lý cho hàng hĩa BĐS trước hết là cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. Vì vậy, phải tổ chức vận hành hiệu quả hệ thống đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà thống nhất, cơng khai, minh bạch, bảo đảm an tồn về mặt pháp lý cho các giao dịch về BĐS. Ở nước ta, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được triển
khai thực hiện liên tục từ năm 1988 đến nay theo quy định của Luật Đất đai năm 1987, năm 1993 và năm 2003. Dự luật đất đai năm 2013 đang được Quốc hội chuẩn bị đưa vào chương trình thảo luận.
Để thị trường BĐS TP.HCM phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững, cần cĩ các giải pháp đồng bộ từ hệ thống chính sách, thuế, tạo mơi trường thuận lợi đến việc nâng cao năng lực quản lý của NN trong lĩnh vực này…
3.1.2.2. Hồn thiện hệ thống thuế liên quan đến giao dịch và sở hữu bất động sản sản
Xây dựng chính sách thuế nhà đất theo hướng thực hiện bổ sung đánh thuế sở hữu nhà ở để gĩp phần tăng cường quản lý chặt chẽ hoạt động xây dựng nhà ở. Đánh thuế sử dụng đất và nhà trên cơ sở thuế suất lũy tiến từng phần dựa trên tiêu chuẩn diện tích nhà ở bình quân (xây dựng tùy thuộc vào loại đơ thị, vị trí). Hộ gia đình, cá nhân càng cĩ nhiều diện tích đất thì mức thuế càng cao, sở hữu nhiều nhà mức thuế càng tăng, nhà cao cấp mức thuế cao hơn nhà trung bình. Làm như vậy, NN khơng những sẽ tăng thu ngân sách, mà cịn hạn chế được nạn đầu cơ đẩy giá BĐS tăng lên quá mức gây bất ổn cho phát triển kinh tế, đồng thời thúc đẩy việc sử dụng nhà đất cĩ hiệu quả, khơng lãng phí và thực hiện cơng bằng trong thu thuế nhà đất.
Quy định thu thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ BĐS, nên đánh thuế trên số lần chuyển nhượng, mua bán trong khoảng thời gian nhất định (thường là 12 tháng). Một người nếu mua đi, bán lại nhiều lần trong khoảng thời gian nhất định sẽ bị đánh thuế. Cĩ thể xây dựng thuế lũy tiến theo số lần chuyển nhượng. Từ đĩ cĩ thể hạn chế phần nào việc mua đi, bán lại nhiều lần đẩy giá BĐS tăng lên.
3.1.2.3. Tạo mơi trường và điều kiện nhằm thu hút đầu tư trên thị trường bất động sản động sản
Xây dựng trung tâm thơng tin dữ liệu về đất đai, BĐS, đồng thời phát triển các sàn giao dịch BĐS nhằm cung cấp thơng tin đầy đủ cho thị trường và tạo sân chơi lành mạnh cho các chủ thể tham gia.
nhiệm đền bù giải phĩng mặt bằng, sau đĩ tiến hành đấu giá, đấu thầu cơng khai để lựa chọn nhà đầu tư thay vì giao cho nhà đầu tư tự thực hiện việc thỏa thuận đền bù giá cả. Trong trường hợp giao đất theo chỉ định thì giá cả cũng phải dựa theo giá thị trường. Điều này sẽ làm giảm thiểu tham nhũng, tiêu cực trong đất đai, thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia và đồng thời tăng thu cho ngân sách NN.
3.2. NHĨM GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 3.2.1. Định vị lại hoạt động cho vay bất động sản của các ngân hàng thƣơng