tăng trƣởng dƣ nợ bất động sản của các ngân hàng thƣơng mại
BIỂU ĐỒ 2.9: DƢ NỢ CHO VAY BĐS TẠI TP.HCM
(Đơn vị tính: tỷ đồng) 25,549 61,252 63,064 78,290 98,256 89,530 - 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 2006 2007 2008 2009 2010 Jul-11
DƯ NỢ CHO VAY BĐS TẠI TP.HCM
(Nguồn: NHNN chi nhánh TP.HCM) [9] [35]
Khảo sát số liệu tăng trưởng dư nợ cho vay BĐS tại TP.HCM cho thấy, giai đoạn 2005 – 2006 là thời kỳ đĩng băng của thị trường BĐS nhưng cho vay BĐS vẫn tiếp tục tăng. Năm 2006, tổng dư nợ cho vay BĐS trên địa bàn TP.HCM đạt 25.549 tỷ đồng, đến 31/12/2007 tổng dư nợ cho vay tại các NHTM tại TP.HCM đã tăng đến 140% so với cùng kỳ, dư nợ cho vay BĐS của các NHTM tính đến hết năm 2007 đạt 61.252 tỷ đồng, chiếm 15% tổng dư nợ tồn hệ thống NHTM trên địa bàn. Trong đĩ, hầu hết là cho vay trung hạn và dài hạn chiếm 79%, tổng dư nợ ngắn chiếm khoảng 21%.
Trong giai đoạn này các NHTM đã liên tục đưa ra các chính sách ưu đãi để đẩy mạnh cho vay BĐS. Kể từ khi BĐS tăng giá cao vào cuối năm 2007, hầu hết các NHTM, nhất là NHTM khối cổ phần đã nhanh chĩng bơm tiền cho khách hàng thơng qua nhiều sản phẩm cho vay tài trợ dự án BĐS, mua nhà, đất trả gĩp….
Trong đĩ, tăng mạnh nhất là vốn vay tài trợ dự án bất động sản đối với DN kinh doanh bất động sản.
Sau tăng trưởng mạnh cho vay BĐS là tình hình ảm đạm cho vay tại các NHTM. Nếu như năm 2007 và đầu năm 2008 các NHTM đẩy mạnh cho vay BĐS thì từ quý 2 năm 2008, với các chính sách thắt chặt tiền tệ của Chính phủ, các NHTM khơng chỉ hạn chế cho vay mà cịn cố gắng thu hồi nợ nếu cĩ thể. Trên thực tế, liên tục trong những tháng quý 2, quý 3 năm 2008, dư nợ cho vay lĩnh vực BĐS của các NHTM giảm khá mạnh. Mặt khác, NHNN từ đầu năm 2008 đến tháng 06/2008 đã điều chỉnh lãi suất cơ bản 3 lần từ 8,25% lên 14%/năm, do vậy lãi suất cho vay của các NHTM đồng loạt gia tăng liên tục mà đỉnh điểm lãi suất lên tới 18- 23%/năm và đẩy các cơng ty BĐS cũng như các nhà đầu tư thứ cấp rơi vào tình trạng khĩ khăn do lãi suất lên cao. Theo đĩ các nhà đầu tư lại gây rủi ro cho các NHTM thương mại. Lãi suất tăng cao đã tạo một gánh nặng thực sự cho các nhà đầu tư và là yếu tố đẩy thị trường BĐS lao dốc khơng phanh, nhiều dự án giảm tới 40% - 60%, thậm chí cá biệt cĩ nơi giảm tới 65%. Nhà đầu tư cùng với tồn bộ hệ thống NHTM đã phải đối mặt với rủi ro và thiệt hại rất lớn.
Trên địa bàn TP.HCM, đến cuối quý 3 năm 2008, dư nợ cho vay BĐS đã giảm khoảng 4.000 tỷ đồng so với cuối quý 1 năm 2008. Từ tháng 05/2008 đến nay, nhiều NHTM đã ngừng và hạn chế cho vay BĐS, đặc biệt với các nhu cầu kinh doanh và đầu tư. Ngồi việc gần như ngừng cho vay, các NHTM cố gắng giảm dần dư nợ cho vay BĐS bằng các biện pháp đơn đốc thu hồi nợ. Trong bối cảnh thắt chặt tiền tệ, BĐS là danh mục đầu tiên đang được hầu hết các NHTM siết lại, hạn chế và thậm chí từ chối cho vay đối với những khoản vay đầu cơ BĐS.
BIỀU ĐỒ 2.10: TỐC ĐỘ TĂNG TRƢỞNG DƢ NỢ BĐS TẠI TP.HCM
(Đơn vị tính: %/năm)
TỐC ĐỘ TĂNG TRƯỞNG DƯ NỢ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HCM -5% 140% 3% 24% 26% -8.88% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 160% 2006 2007 2008 2009 2010 Jul-11 (Nguồn: NHNN chi nhánh TP.HCM) [9]
Dư nợ cho vay BĐS tồn hệ thống NHTM cuối năm 2008 khoảng trên 115.000 tỷ đồng, chiếm 9,5% tổng dư nợ tồn bộ nền kinh tế, trong đĩ TP.HCM chiếm gần 60%, tương ứng với trên 63.064 tỷ đồng. Tăng trưởng cho vay năm 2008 cũng đã tăng 88% so với năm 2007, nâng tổng mức dư nợ cho vay tồn hệ thống NHTM trên địa bàn TP.HCM lên mức 502.687 tỷ đồng. Tính đến hết tháng 12/2008, dư nợ cho vay của các NHTM đối với lĩnh vực BĐS đạt 63.064 tỷ đồng, chiếm 13% so với tổng dư nợ cho vay nền kinh tế trên địa bàn và tăng 3% so với cùng kỳ năm trước.
Đến đầu năm 2009 – sau ba tháng mở rộng lĩnh vực cho vay BĐS, các NHTM tại TP.HCM đã tăng dư nợ cho vay thêm được khoảng 2.000 tỷ đồng. Tính đến tháng 09/2009, dư nợ cho vay của các NHTM trên địa bàn đối với lĩnh vực BĐS đạt 75.800 tỷ đồng, chiếm khoảng 14% so với tổng dư nợ cho vay trên địa bàn và tăng 20% so với thời điểm cuối năm 2008. Trong số này, một phần là cho các chủ dự án vay, phần lớn là cho cá nhân vay để mua nhà. Như vậy, tổng dư nợ cho vay BĐS
của NHTM tại TP.HCM vào cuối năm 2009 đã tăng lên 78.290 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 11,2% trong tổng dư nợ nền kinh tế.
Trong năm 2010, tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS trong tổng dư nợ trên địa bàn TP.HCM tăng 26% so với năm 2009. So với cuối năm 2009, dư nợ cho vay BĐS của các NHTM tăng khơng nhiều. Tuy nhiên, khơng ít NHTM sử dụng nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay dài hạn. Nguyên nhân chính là do các NHTM khĩ huy động được vốn dài hạn, cho dù đã điều chỉnh lãi suất kỳ hạn dài ngày. Trong đĩ, khơng loại trừ một số đối tượng khách hàng vay để đầu cơ chờ lên giá. Vì vậy, NHTM nào nới lỏng điều kiện cho vay trong lúc này là điều đáng quan tâm vì rất rủi ro cho chính NHTM đĩ.
Theo báo cáo chính thức của NHNN Việt Nam cơng bố, tính đến tháng 12/2010 tổng dư nợ cho vay trên địa bàn TP.HCM là 98.256 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 43,86% tổng dư nợ cho vay BĐS cả nước, tăng trưởng dư nợ cho vay đối với lĩnh vực BĐS xấp xỉ tăng trưởng cho vay tồn ngành. Dư nợ cho vay để đầu tư kinh doanh BĐS tồn ngành đạt khoảng 224.000 tỷ đồng, tăng 22% so với cùng kỳ năm ngối, đối với lĩnh vực cho vay kinh doanh vào BĐS (theo nghĩa như là mua đi bán lại..) đạt 50.000 tỷ đồng, chiếm 22% tổng dư nợ cho vay trong lĩnh vực BĐS.
Trong 07 tháng đầu năm 2011, dịng vốn cho BĐS gần như tắc nghẽn sau khi NHNN ban hành Chỉ thị số 01 về việc giảm tỷ trọng cho vay phi sản xuất, trong đĩ cĩ BĐS, xuống khơng quá 16% so với tổng dư nợ tối đa đến cuối năm nay. Tình hình cho vay BĐS của các NHTM cĩ dấu hiệu giảm rõ rệt do tình hình thiếu vốn huy động. Qua thực tế và định hướng chính sách cĩ thể dự báo vốn cho vay NHTM vào BĐS trong năm 2011 sẽ giảm đáng kể do tác động của thị trường BĐS và chính sách thắt chặt cho vay BĐS của NHNN.
BIỂU ĐỒ 2.11: TỶ TRỌNG DƢ NỢ BĐS TẠI TP.HCM TỶ TRỌNG DƯ NỢ BĐS TẠI TP.HCM 11% 15% 13% 11% 11% 12% 89% 85% 87% 89% 89% 88% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2006 2007 2008 2009 2010 Jul-11 Tỷ trọng dư nợ BĐS Tỷ trọng dư nợ lĩnh vực khác (Nguồn: NHNN chi nhánh TP.HCM) [9]