Sau cuộc khủng hoảng cho vay cầm cố dưới tiêu chuẩn ở Mỹ và những diễn biến bất lợi của thị trường cho vay BĐS Singapore đã dẫn đến sự phá sản và chuyển đổi mơ hình hoạt động của hàng loạt các tập đồn tài chính hoặc NHTM cĩ liên quan đến hoạt động cho vay BĐS. Thơng qua khủng hoảng cho vay BĐS cĩ thể nhìn thấy một số bài học kinh nghiệm sau đây cho các NHTM Việt Nam:
- Thứ nhất: Các NHTM cần tuân thủ đúng các quy định và quy chế cho vay BĐS. Các NHTM phải thường xuyên giám sát và quản lý rủi ro cĩ hệ thống và theo một tiêu chuẩn thống nhất. Đối với các khoản vay BĐS, NHTM cần chú trọng đến việc đánh giá khả năng trả nợ của khách hàng, phương án kinh doanh hiệu quả hơn là chú trọng đến tài sản thế chấp là BĐS. Trong trường hợp khi thị trường BĐS đang nĩng, các NHTM nên cẩn trọng trong việc xác định giá BĐS, đề phịng khi thị trường sụt giảm, giá BĐS đang thế chấp sẽ giảm theo gây nên rủi ro cho NHTM.
- Thứ hai: Tập trung vào danh mục cho vay BĐS dưới tiêu chuẩn cĩ rủi ro cao là một trong những nguyên nhân dẫn đến khủng hoảng vừa qua. Vì vậy, các NHTM khi cho vay vốn vào thị trường BĐS cần lưu ý phịng tránh rủi ro này. Nên giám sát tỷ trọng cho vay BĐS trong tổng dư nợ cho vay tại NHTM để cĩ sự phân bố rủi ro phù hợp. Việc xác định ngành nghề kinh doanh, lĩnh vực đầu tư mang lại hiệu quả, đối tượng khách hàng tiềm năng khơng cịn là việc riêng của doanh nghiệp
sản xuất kinh doanh mà cịn là nhiệm vụ quan trọng của NHTM trong quá trình cạnh tranh và hội nhập.
- Thứ ba: Trong tương lai khơng xa, các loại hình hoạt động kinh doanh khác sẽ phát triển như việc mua bán cơng ty, mua bán nợ, các sản phẩm phái sinh, chứng khốn hĩa các khoản cho vay, chứng khốn hĩa BĐS,... càng làm cho thị trường tài chính, NHTM phát triển mạnh. Đặc biệt thị trường BĐS gắn liền với hoạt động cho vay của NHTM, nên các NHTM cần cĩ quy chế rõ ràng và năng động cho việc đầu tư vào thị trường này, trong đĩ việc đào tạo và nâng cao ý thức trách nhiệm, trình độ năng lực thẩm định đánh giá của các nhân viên cho vay là rất quan trọng, bảo đảm chính xác ngay từ khâu thẩm định ban đầu của quá trình cho vay đối với lĩnh vực BĐS là phương pháp phịng chống rủi ro hiệu quả nhất.
Kết luận chƣơng 1
Ở chương này, tác giả trình bày khung lý thuyết về BĐS và cho vay BĐS. Tổng quan về nhu cầu về cho vay BĐS cũng như phân loại cho vay BĐS và đặc điểm của cho vay BĐS. Nhu cầu về cho vay BĐS là rất lớn, nhu cầu phát sinh từ các chủ đầu tư, các doanh nghiệp, các nhà đầu tư, cá nhân cĩ nhu cầu để ở…. Để đáp ứng những nhu cầu này, thị trường cho vay BĐS đã ra đời rất nhiều sản phẩm, đáp ứng được nhiều nhu cầu khác nhau của các chủ thể kinh tế. Tuy nhiên, cho vay BĐS luơn chứa đựng rất nhiều rủi ro bởi chính thị trường BĐS đã luơn tiềm ẩn nhiều rủi ro do những chu kỳ nĩng lạnh của nĩ. Do vậy phát triển một thị trường cho vay BĐS lành mạnh, minh bạch đáp ứng đủ nhu cầu về vốn cho thị trường BĐS là yêu cầu đặt ra trong giai đoạn này.
CHƢƠNG 2
THỰC TRẠNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TẠI TP.HCM
2.1. TỔNG QUAN VỀ KINH TẾ, XÃ HỘI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Vị trí địa lý
TP.HCM là trung tâm của vùng kinh tế Đơng Nam Bộ, khu vực phát triển sầm uất nhất trong 7 vùng kinh tế trong cả nước. TP.HCM tiếp giáp với các tỉnh Đồng Nai, Long An và Bình Dương.
HÌNH 2.1: BẢN ĐỒ ĐỊA LÝ TP.HCM
Khu vực nội thành TP.HCM bao gồm 19 quận, với 259 phường, tổng diện tích 494,01km2: quận 1, quận 2, quận 3, quận 4, quận 5, quận 6, quận 7, quận 8, quận 9, quận 10, quận 11, quận 12, quận Phú nhuận, quận Gị Vấp, quận Bình Thạnh, quận Tân Bình, quận Bình Tân, quận Tân Phú, quận Thủ Đức.
Khu vực ngoại thành bao gồm 5 huyện với 5 thị trấn và 58 xã, tổng diện tích 1.601km2: huyện Bình Chánh, huyện Cần Giờ, huyện Củ Chi, huyện Hĩc Mơn, huyện Nhà Bè.
TP.HCM là trung tâm kinh tế lớn nhất nước, giá trị GDP đĩng gĩp vào cả nước chiếm trung bình gần 20%. Giá trị GDP TP.HCM theo giá thực tế năm 2011 là 503.23 nghìn tỷ đồng.
BIỂU ĐỒ 2.1: GIÁ TRỊ GDP CỦA TP.HCM THEO GIÁ THỰC TẾ
(Nguồn: Niên giám Cục thống kê TP.HCM)
BIỀU ĐỒ 2.2: TỶ TRỌNG GDP TP.HCM ĐĨNG GĨP VÀO CẢ NƢỚC
(Nguồn: Niên giám Cục thống kê TP.HCM) [18]
Trong cơ cấu kinh tế TP.HCM, tổng tỷ trọng ngành dịch vụ và cơng nghiệp – xây dựng chiếm đến 99%, trong đĩ tỷ trọng ngành cơng nghiệp chiếm 40,1%, tỷ trọng ngành xây dựng chiếm 54%, tỷ trọng ngành dịch vụ chiếm 45%. Tỷ trọng ngành nơng – lâm – ngư nghiệp chỉ chiếm khoảng 1%. Cơ cấu kinh tế thiên về dịch
vụ, cơng nghiệp của TP.HCM ngày càng được củng cố do tốc độ tăng trưởng của dịch vụ và cơng nghiệp luơn vượt trên tốc độ tăng trưởng ngành nơng nghiệp.
BIỀU ĐỒ 2.3: CƠ CẤU GDP TP.HCM NĂM 2011
54.0% 40.1% 4.9% 1.0% DỊCH VỤ CƠNG NGHIỆP XÂY DỰNG
NƠNG LÂM NGHIỆP
(Nguồn: Niên giám Cục thống kê TP.HCM) [18]
BIỀU ĐỒ 2.4: TĂNG TRƢỞNG GDP TP.HCM THEO NGÀNH KINH TẾ
(Nguồn: Cục thống kê TP.HCM) [18]
Thành phố Hồ Chí Minh là trung tâm kinh tế lớn nhất tồn quốc. Vì vậy hoạt động tài chính - NHTM trên địa bàn cũng rất sơi động, dẫn đầu tồn hệ thống về quy mơ và năng lực tài chính. Các NHTM trên địa bàn TP.HCM gồm cĩ 16 hội sở, 9 sở giao dịch và 158 chi nhánh.
Tình hình xã hội
Năm 2011, dân số bình quân trên địa bàn TP.HCM trung bình ước tính 7.600,4 nghìn người, tăng 2,8% so với năm 2010. TP.HCM là một trung tâm kinh tế, chính trị của cả nước nên ngồi tốc độ tăng dân số tự nhiên, hàng năm thu hút một lượng lớn dân số nhập cư. Tăng dân số cơ học cũng đĩng gĩp một phần đáng kể vào tỷ lệ gia tăng dân số TP.HCM.
BIỀU ĐỒ 2.5: TỐC ĐỘ TĂNG DÂN SỐ TP.HCM
(Nguồn: Cục thống kê TP.HCM) [18]
Khoảng 80% dân số của TP.HCM chủ yếu tập trung ở khu vực thành thị, nội thành. Tập trung đơng đúc ở các quận trung tâm như: quận 1, quận 3, quận 5; càng xa trung tâm quận 1, mật độ dân số giảm dần tương ứng.
BIỀU ĐỒ 2.6: CƠ CẤU DÂN SỐ THEO KHU VỰC
(Nguồn: Cục thống kê TP.HCM) [18]
Việc mật độ dân số tập trung ở khu vực nội thành chật hẹp gây ra sức ép về cơ sở hạ tầng cho thành phố, cũng như đặt ra yêu cầu quy hoạch và giãn dân ra các khu vực vùng ven. Các dự án đầu tư khu dân cư mới, khu đơ thị mới, chung cư phát triển mạnh mẽ ở TP.HCM, cĩ thể nĩi là sơi nổi nhất cả nước.
2.2. KHÁI QUÁT CÁC GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
2.2.1. Thị trƣờng bất động sản Thành Phố Hồ Chí Minh trƣớc khi cĩ Luật đất đai năm 1993 đai năm 1993
Đại hội Đảng VI, tháng 12 năm 1986 đã đánh dấu bước ngoặt phát triển trong đời sống kinh tế – xã hội ở Việt Nam. Sự đổi mới trong tư duy kinh tế gĩp phần chuyển đổi từ nền kinh tế tập trung bao cấp sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và tạo nên động lực phát triển cho nền kinh tế Việt Nam. Những yếu tố cần thiết để hình thành nên thị trường hàng hĩa dần hình thành, trong đĩ cĩ thị trường BĐS Việt Nam nĩi chung và thị trường BĐS TP.HCM nĩi riêng.
Khởi đầu cho cơng cuộc chuyển đổi ở TP.HCM là các chính sách, pháp luật đất đai trong nơng nghiệp nơng thơn được đánh dấu từ Chỉ thị 100, năm 1981 của Ban Bí thư hay cịn gọi là “Khốn 100” với mục đích là khốn sản phẩm đến người lao độngđã tạo ra sự chuyển biến tốt trong sản xuất nơng nghiệp.
Tuy nhiên, chính sách đất đai mới chủ yếu điều chỉnh các quan hệ kinh tế – xã hội đối với ruộng đất trong nơng nghiệp nơng thơn. Trong khi nền kinh tế thị trường hiện đại địi hỏi chính sách đất đai bao quát rộng và tồn diện trên các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, đầu tư, du lịch, qui hoạch, giao thơng, kinh doanh BĐS… chứ khơng bĩ hẹp trong nơng nghiệp, nơng thơn. Vì vậy, khi nền kinh tế thị trường phát triển mạnh, nhu cầu sử dụng, chuyển nhượng, kinh doanh đất đai ở các lĩnh vực, các vùng ngày càng lớn đã phát sinh nhiều vấn đề mà chính sách đất đai khĩ giải quyết. Đặc biệt, thị trường BĐS chưa cĩ khung pháp lý, gây lúng túng nhiều phía từ các tầng lớp dân cư, nhà đầu tư và cả những người làm chính sách.
Luật đất đai ra đời năm 1993 nhằm thể chế hĩa các chính sách đất đai đã ban hành, đồng thời, qui định và điều chỉnh các quan hệ kinh tế – xã hội theo hướng dài hạn. Cĩ thể nĩi, sự ra đời của Luật đất đai năm 1993 là cơ sở đầu tiên của thị trường BĐS Việt Nam nĩi chung và TP.HCM nĩi riêng.
2.2.2. Thị trƣờng bất động sản Thành Phố Hồ Chí Minh sau khi cĩ Luật đất đai năm 1993 đai năm 1993
2.2.2.1. Cơn sốt của thị trường bất động sản lần thứ nhất 1993-1994
Cơn sốt này diễn ra trong hồn cảnh Luật đất đai năm 1993 ra đời cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dễ dàng hơn. Trước đĩ, quyền sử dụng đất của người dân và tổ chức chưa được pháp luật quy định và việc mua bán chuyển nhượng đất bị cấm. Do vậy các quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai của dân cư ở thời kỳ này diễn ra tự phát và hồn tồn là những quan hệ chuyển nhượng, mua bán ngầm. Thị trường BĐS đặc biệt sốt mạnh ở phân khúc quyền sử dụng đất.
Nguyên nhân là do nhu cầu nhà ở, đất ở của dân cư và đất để sản xuất kinh doanh ngày càng tăng, nhất là ở các đơ thị, mà quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai trong dân cư đã xuất hiện từ những năm trước khi Luật đất đai (1993) ra đời.
Một nguyên nhân khác cĩ thể lý giải cho việc bùng nổ giá nhà đất năm 1993 và 1994 là kinh tế bắt đầu cĩ những chuyển biến khác tích cực. Đây được xem là thời hồng kim của tăng trưởng kinh tế khi GDP năm 1993 tăng tới 8,1%, năm 1994 tăng 8,8% và đỉnh điểm năm 1995 tăng 9,5%. Tăng trưởng mạnh của GDP khiến
người ta tin vào tương lai sáng lạn của nền kinh tế đã thúc đẩy giá nhà đất tăng mạnh.
Cũng trong giai đoạn này lạm phát giảm xuống mức khá thấp sau khi đã tăng rất mạnh vào năm 1990 và 1991. Lạm phát năm 1993 chỉ tăng 8,5%, cịn 1994 tăng 9,5%, đây là mức rất thấp so với mức trung bình hơn 50% mỗi năm trong hơn 10 trước đĩ. Thất nghiệp trong thời kỳ này cũng giảm mạnh do sự khởi sắc của nền kinh tế.
Đối tượng đầu tư vào đất chủ yếu của cơn sốt đất lần thứ nhất là các cơng ty như Epco-Minh Phụng, Tamexco… với vốn vay của NHTM và đối tượng đầu tư lần thứ hai là các cá nhân với nguồn vốn đầu tư phần lớn là vốn nhàn rỗi.
2.2.2.2. Đợt đĩng băng thị trường bất động sản lần thứ nhất (1995-2000)
Sau cơn sốt mạnh thị trường BĐS TP.HCM bước vào giai đoạn đĩng băng kéo dài 5 năm. Nguyên nhân do các chính sách vĩ mơ và sự biến động của nền kinh tế.
Nghị định 18/1995/NĐ-CP ban hành ngày 13/02/1995 quy định chi tiết thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong và ngồi nước được nhà nước giao đất, cho thuê đất đã làm cho giới đầu cơ chùn tay. Nhà đầu cơ phải bán đất để trả nợ cho NHTM.
Tuy nhiên, cĩ lẽ yếu tố chính tác động đến thị trường nhà đất trong khoảng thời gian này là những biến động vĩ mơ. GDP năm 1995 vẫn tiếp tục duy trì được mức tăng trưởng rất cao (9,5%) tuy nhiên lạm phát lại bắt đầu bùng nổ trở lại khi tăng tới 16,9%. Lúc đĩ các dấu hiệu bất ổn của kinh tế khu vực Đơng Á bắt đầu xuất hiện. Tăng trưởng xuất nhập khẩu cĩ dấu hiệu suy giảm.
Trước tình hình lạm phát chính sách tiền tệ cũng bị thắt chặt khiến lãi suất tăng mạnh. Tăng trưởng cho vay năm 1995 chỉ cịn 24%, năm 1996 cịn 17,57%, thấp hơn nhiều so với mức 40% của năm 1994.
Cũng trong giai đoạn này tốc độ tăng trưởng GDP bắt đầu chậm dần từ năm 1996 và đạt mức thấp nhất 4,8% vào năm 1999. Đây cũng là giai đoạn kinh tế Việt Nam bị ảnh hưởng mạnh bởi khủng hoảng tài chính Đơng Á 1997.
2.2.2.3. Cơn sốt thị trường bất động sản lần thứ hai 2001- 2002
Cơn sốt đất lần thứ hai diễn ra do người đầu tư dự đốn và đánh giá chủ trương cho Việt kiều mua nhà và ban hành giá đất mới sẽ cĩ triển vọng cho thị trường nhà đất nên nhiều người đầu tư mua đất khắp nơi ở vùng ven. Theo ước tính của Viện kinh tế TP.HCM, lượng đầu tư này đạt đến khoảng 6 tỉ USD. Đáng chú ý nĩ chỉ nằm ở đất chứ khơng tạo ra hàng hĩa là nhà ở và các cơng trình xây dựng khác. Số liệu của Sở địa chính - nhà đất cho thấy trong hơn 6.000 ha đất đơ thị hĩa ở vùng ven, chỉ cĩ khoảng 10% diện tích cĩ xây dựng hạ tầng, nhà ở. Do đĩ cĩ thể kết luận sơ bộ rằng nhu cầu của thị trường nhà đất trong cơn sốt đất lần thứ hai là nhu cầu ảo và giá BĐS phần nhiều là giá đầu cơ, chưa phải là giá trị thật. Phân khúc sốt mạnh trong thị trường giai đoạn này chính là nhà mặt tiền và đất dự án.
Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp đĩ giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng Quý II năm 2001. Theo nhiều chuyên gia nhận định, giá BĐS của TP.HCM giai đoạn này đang ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước cơng nghiệp phát triển.
Tăng trưởng kinh tế trong giai đoạn này cũng bắt đầu cĩ dấu hiệu khả quan. Năm 2000, tăng trưởng GDP đạt 6,8% cao hơn nhiều so với mức 4,8% của năm 1999 và kể từ đĩ tăng trưởng GDP bắt đầu được cải thiện. Thêm vào đĩ, tăng trưởng cho vay được mở rộng sau khi xuống mức thấp nhất chỉ cịn 10% vào năm 1999. Lạm phát năm 2001 và 2002 cũng xuống mức rất thấp. Điều này khiến người ta kỳ vọng vào chu kỳ của phục hồi kinh tế.
Những nguyên nhân cơ bản dẫn đến tình trạng “bùng nổ” trên thị trường BĐS là:
- Nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu về đất đai phục vụ
cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tục gia tăng;
- Sự đầu cơ trong kinh doanh nhà đất gia tăng mạnh mẽ;
- Chính sách của Nhà nước về đất đai;
- Cuối cùng là do thiếu các thơng tin về giá nhà đất.
2.2.2.4. Đợt đĩng băng thị trường bất động sản lần thứ hai 2003 – 2006
Từ năm 2003 đến 2006, thị trường BĐS TP.HCM diễn ra trầm lắng, thậm chí
đĩng băng như nhiều người nhận xét. Thị trường BĐS năm sau lạnh hơn năm trước. Theo số liệu thống kê: năm 2003 giao dịch địa ốc thành cơng giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%.
Như vậy, đợt đĩng băng lần thứ hai cũng đã kéo dài trong 5 năm (2002- 2006). Khi UBND TP.HCM ban hành một số biện pháp can thiệp như chỉ thị 05 ngày 15 tháng 4 năm 2002 về chấm dứt thí điểm phân lơ hộ lẻ, chỉ thị 08 ngày 22