7. Kết cấu của đề tài nghiên cứu
5.2.1. Về phía công ty niêm yết
5.2.1.1. Quy mô doanh nghiệp
Từ kết quả nghiên cứu cho thấy yếu tố quy mô doanh nghiệp tương quan tỷ lệ thuận, cùng chiều với tỷ suất nợ. Quy mô được xem là dấu hiệu đầu tiên để các nhà đầu tư bên ngoài biết đến doanh nghiệp, một doanh nghiệp có quy mô lớn sẽ
nghiệp ngành bất động sản muốn tiếp cận nguồn vốn vay từ các tổ chức tài chính tín dụng dễ dàng hơn có thể hướng tới việc mở rộng quy mô doanh nghiệp để tận dụng lợi thế quy mô lớn, bằng các giải pháp để mở rộng quy mô cụ thể là:
Một là: Tuyển dụng và đào tạo đội ngũ lao động có năng lực, chuyên môn, tay nghề, chủ động, sáng tạo…, đồng thời nâng cao hiệu quả hoạt động của bộ máy quản lý doanh nghiệp, xây dựng tốt mối quan hệ cán bộ công nhân viên, giữa người quản lý và người lao động nhằm tạo ra sức mạnh tổng hợp từ yếu tố con người, làm nền tảng cho sự phát triển bền vững.
Hai là: Nâng cao khả năng tiếp cận nguồn vốn ngân hàng đáp ứng nhu cầu về vốn cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.
+ Nâng cao năng lực của doanh nghiệp trong quản trị tài chính như: khả năng xây dựng hệ thống kế toán tài chính theo chuẩn, quản lý dòng tiền, xác định được cơ cấu tài chính phù hợp;
+ Năng lực của doanh nghiệp trong việc lập và thẩm định các dự án đầu tư và kế hoạch kinh doanh: Xác định rõ cơ cấu vốn phù hợp phục vụ nhu cầu đặt ra, năm bắt đặc thù của các phương pháp huy động vốn, hiểu rõ tính chất của các khoản vay;
+ Nâng cao kỹ năng của doanh nghiệp trong việc tiếp cận vốn của ngân hàng, tăng cường mối quan hệ giữa ngân hàng và doanh nghiệp. Hiện nay, việc gặp gỡ và tiếp xúc định kỳ giữa các doanh nghiệp và ngân hàng đã được thực hiện và triển khai tại một số nơi. Hoạt động này được hỗ trợ tổ chức bởi các tổ chức hiệp hội ngành nghề, các tổ chức hỗ trợ doanh nghiệp;
+ Tham gia đối thoại, tháo gỡ khó khăn và xây dựng quan hệ hợp tác giữa các chủ thể của nền kinh tế là chính quyền, ngân hàng và Hiệp hội doanh nghiệp để hệ thống nền kinh tế vận hành ổn định, hiệu quả;
+ Tham gia các hiệp hội, liên kết với các doanh nghiệp để vận dụng các nguồn lực, giảm các chi phí và tăng khả năng cạnh tranh. Cần nhìn nhận và xác định đúng các khó khăn hiện tại về vốn, để có các giải pháp rõ ràng, quyết đoán
và mạnh mẽ trong việc xử lý khó khăn để từng bước vực dậy hoạt động kinh doanh của mình;
+ Phối hợp với Hiệp hội và Quỹ Bảo lãnh tín dụng để hỗ trợ bảo lãnh đáp ứng các tiêu chuẩn quy định của quỹ cũng như tạo độ tin cậy để việc hợp tác thực hiện tháo gỡ khó khăn đạt hiệu quả và tạo niềm tin lâu dài.
Ba là: Huy động được nguồn vốn khác, ngoài nguồn tín dụng từ ngân hàng, các doanh nghiệp bất động sản cần thực hiện đồng bộ các giải pháp, như: động viên nguồn vốn từ người mua nhà thông qua hợp đồng góp vốn; chia nhỏ căn hộ để bán, phát hành trái phiếu, cổ phiếu… công ty.
Bốn là: Nâng cao uy tín, chất lượng sản phẩm, thu hút khách hàng, nhà đầu tư.
+ Phát huy vai trò của hà nước trong việc hỗ trợ, nâng cao năng lực cạnh tranh cho các doanh nghiệp bất động sản;
+ Điều chỉnh cơ cấu kinh doanh, hướng mạnh vào phân khúc thị trường có khả năng thanh toán như phân khúc căn hộ bình dân. Đây là phân khúc sẽ tạo được sức hút lớn cho thị trường do có cầu mạnh và mức giá hợp lý, phù hợp với nhu cầu thật của thị trường. Với văn phòng cho thuê, cần quan tâm nhiều hơn đến chất lượng và tiện ích đồng bộ của ngôi nhà như bãi giữ xe, tiết kiệm năng lượng, an ninh, trật tự và phòng chống cháy nổ…
+ Huy động và sử dụng có hiệu quả các nguồn nhân lực, công nghệ, vật tư, nguồn vốn…; đồng thời, làm tốt công tác chuẩn bị các nguồn lực để khi thời cơ đến, thì có thể đáp ứng ngay yêu cầu của thị trường;
+ Bảo đảm được khả năng duy trì, mở rộng thị phần của doanh nghiệp; đồng thời, nâng cao chất lượng, uy tín, thương hiệu sản phẩm của doanh nghiệp: Trong bối cảnh nền kinh tế đang gặp nhiều khó khăn như hiện nay, thì việc duy trì, mở rộng thị phần của doanh nghiệp trở thành bài toán khó cho các doanh nghiệp BĐS. Do vậy, các doanh nghiệp ngành bất động sản cần quan tâm, điều chỉnh chiến lược kinh doanh, cắt giảm chi phí ở những lĩnh vực không cần thiết để giữ
Năm là: Tăng cường khả năng liên kết và hợp tác của doanh nghiệp: Để huy động, sử dụng có hiệu quả các nguồn lực của doanh nghiệp và nâng cao năng lực cạnh tranh, các doanh nghiệp bất động sản cần chủ động hợp tác, liên kết để phát triển, bao gồm các đối tác cả ở trong và ngoài nước. Tuy nhiên, sự hợp tác, liên kết này cần dựa trên quan điểm hệ thống, sự hoàn thiện của các nguyên tắc và thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam.
5.2.1.2. Tính thanh khoản
Từ kết quả nghiên cứu cho thấy tính thanh khoản tương quan tỷ lệ nghịch, ngược chiều với tỷ suất nợ.
Các doanh nghiệp bất động sản cần tăng tính thanh khoản, một doanh nghiệp có khả năng thanh toán cao chứng tỏ doanh nghiệp đó có năng lực tài chính tốt, cần duy trì được thanh khoản bằng chiến lược phát triển và chất lượng sản phẩm của mình.
Hơn nữa, giảm giá bất động sản là có thể kỳ vọng tăng tính thanh khoản, cụ thể bằng các giải pháp với chiến lược thực hiện nhà ở với giả rẻ, đồng thời để tháo gỡ khó khăn cho chính mình, các doanh nghiệp ngành bất động sản cần đưa ra những chính sách ưu đãi khách hàng, cũng như chăm chút cho chất lượng của từng sản phẩm để khách hàng thực sự được hưởng lợi từ dự án. Vì thực tế hiện nay thị trường bất động sản vẫn có những dự án tuy khoác cho mình cái “áo” giá rẻ nhưng thanh khoản thấp, do người dân chưa tin vào khả năng phát triển của dự án, hoặc chưa tiếp cận được với dự án, người dân có mong muốn là ngoài việc thực hiện các yêu cầu của chủ đầu tư thì cũng phải được tiếp cận với dự án thực sự, bây giờ các dự án nhà ở thường không được tiếp cận với chủ đầu tư mà phải qua trung gian.
Cần thực hiện tính minh bạch, không chỉ có giá bán cạnh tranh, những dự án này còn hấp dẫn người mua ở những ưu đãi về vốn vay, hạ tầng kỹ thuật cũng như về chất lượng và tiến độ của công trình.
Thực hiện dự án theo đúng chủ trương “bán tiện ích, không bán bất động sản trên giấy”, có hạ tầng kỹ thuật đầy đủ, theo đúng tiêu chuẩn, khiến nhà đầu tư yên tâm hơn.
5.2.1.3. Tốc độ tăng trưởng
Từ kết quả nghiên cứu cho thấy tốc độ tăng trưởng của doanh nghiệp tương quan tỷ lệ thuận, cùng chiều với tỷ suất nợ.
Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thời gian qua đa phần tăng trưởng nhờ vào vốn vay. Chính sách tăng trưởng này tạo ra sự mất cân đối về cấu trúc tài chính và gây tình trạng mất thanh khoản khi bất động sản đóng băng.
Để giải quyết tình trạng này, các doanh nghiệp ngành bất động sản cần hạn chế tăng trưởng bằng nợ, chỉ sử dụng nợ khi không còn bất kỳ nguồn vốn nào khác, qua đó góp phần giảm tỷ lệ nợ, giảm bớt áp lực thanh toán nợ gốc và lãi. Bên cạnh đó, cần nhanh chóng dịch chuyển cơ cấu nợ, giảm tỷ lệ nợ ngắn hạn, tăng tỷ lệ nợ dài hạn.
5.2.1.4. Hiệu quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp
Từ kết quả nghiên cứu cho thấy yếu tố hiệu quả hoạt động kinh doanh tương quan tỷ lệ nghịch, ngược chiều với tỷ suất nợ.
Các doanh nghiệp ngành bất động sản hiện đang gặp rất nhiều khó khăn do bất động sản trầm lắng, đóng băng, hàng tồn kho nhiều, tính thanh khoản thấp. Một trong những lý do dẫn đến tình trạng này là do thời gian qua, thị trường bất động sản đã tăng trưởng quá nóng, các sản phẩm bất động sản bị rơi vào tình trạng không đúng với đối tượng có nhu cầu thực sự.
Để giải quyết được vấn đề này, chính phủ đã có những giải pháp để giúp tháo gỡ khó khăn cho ngành bất động sản như gói hỗ trợ 30.000 tỷ, ưu đãi lãi vay cho các doanh nghiệp thực hiện xây dựng nhà ở xã hội…. Đây là những giải pháp mang tính vĩ mô và quản lý nhà nước.
Dưới góc độ doanh nghiệp, các nhà quản lý cần thực hiện một số giải pháp sau nhằm cải thiện tình hình tài chính của doanh nghiệp, nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh:
- Các doanh nghiệp bất động sản phải thường xuyên nắm bắt diễn biến của thị trường, tình hình kinh tế - xã hội ở trong nước và quốc tế nhằm xây dựng được
- Điều chỉnh cơ cấu kinh doanh, hướng mạnh vào phân khúc thị tiềm năng, có khả năng thanh toán nhằm khởi tạo và đẩy nhanh tốc độ dòng tiền;
- Tăng cường liên doanh, liên kết giữa các công ty với nhau nhằm phát huy sức mạnh chung, đầu tư dứt điểm từng phần của dự án, tăng khả năng cạnh tranh và tiêu thụ trên thị trường để sớm thu hồi vốn và tiếp tục tìm kiếm dự án đầu tư sinh lời;
- Quản lý tốt chi phí, giảm thiểu ảnh hưởng của biến động giá.
5.2.1.5. Rủ ro kinh doanh
Từ kết quả nghiên cứu cho thấy tốc độ tăng trưởng của doanh nghiệp tương quan tỷ lệ thuận, cùng chiều với tỷ suất nợ
Rủi ro luôn đi liền với cơ hội có thể đem lại nhiều lợi nhuận cho các doanh nghiệp. Tuy nhiên một doanh nghiệp muốn hoạt động kinh doanh ổn định lâu dài thường tránh những thương vụ có tính rủi ro cao. Đó là lý do tất cả các doanh nghiệp đều hướng tới mục tiêu kiểm soát giảm thiểu rủi ro.
Trong tình hình hiện nay, các ngân hàng đang gấp rút giải quyết nợ xấu, các doanh nghiệp có tính rủi ro cao sẽ khó tiếp cận được với nguồn vốn vay của ngân hàng, đồng thời những doanh nghiệp này đang có rủi ro cao cũng sẽ bị chủ nợ tìm cách thu hồi nguồn vốn đã cho vay. Các tác động này sẽ làm cho tỷ lệ nợ và rủi ro có sự dịch chuyển ngược chiều trong thời gian tới và khiến cho tình hình kinh doanh của doanh nghiệp càng khó khăn.
Để tránh tình trạng trên, tất cả các doanh nghiệp có rủi ro cao cần chủ động làm việc với chủ nợ đưa ra lộ trình giảm tỷ lệ nợ cụ thể để tránh rủi ro phá sản do không thể thanh toán đúng hạn và tài sản bị phát mãi. Trong trường hợp không còn lựa chọn đầu tư an toàn, tránh sử dụng vốn vay khi đầu tư vào các thương vụ có tính chất rủi ro cao.
5.2.2. Về phía nhà nước
Một là: Hoàn thiện hệ thống pháp luật, hoàn thiện thể chế thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay. Từ đó, tạo ra nền tảng thuận lợi cho sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và bất động sản nhà ở nói riêng. Mọi
lĩnh vực chịu ảnh hưởng rất lớn của các quy định pháp luật. Đặc biệt về vấn đề sở hữu và sử dụng bất động sản nhà ở. Hệ thống luật pháp hoàn chỉnh làm cho việc mua bán nhà ở giữa nhà nước với cá nhân và giữa cá nhân với nhau hoàn toàn theo cơ chế thị trường luôn theo xu hướng làm cân bằng cung cầu. Điều này, làm cho giá cả bất động sản nhà ở hợp lý, được thị trường chấp nhận, tạo sự ổn định cho thị trường bất động sản nhà ở; cần có những cập nhật, chuẩn bị các bước triển khai để tăng cường thu hút các nguồn lực có được đi liền với tránh những cú sốc có thể xảy ra như giai đoạn 2006-2008 đối với việc gia nhập WTO.
Thúc đẩy nhanh các văn bản hướng dẫn về quỹ đầu tư bất động sản. Hình thành các quỹ đầu tư tín thác bất động sản. Khẩn trương hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Hướng tới thúc đẩy hơn nữa nguồn vốn có nguồn gốc nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam.
Hai là: Tập trung điều hành đảm bảo ổn định kinh tế vĩ mô tạo được niềm tin cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước vào xu hướng phát triển vững chắc của nền kinh tế, tập trung xây dựng một nền kinh tế phát triển mạnh, thu nhập của người dân ở mức cao. Từ đó, lượng cầu bất động sản nhà ở lớn, khả năng thanh toán của người dân đảm bảo sẽ kích thích sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản nhà ở. Nền kinh tế thị trường phát triển sẽ là môi trường tốt cho hoạt động kinh doanh bất động sản nhà ở phát triển. Bởi vì, thông qua sự vận hành của thị trường, các nguồn lực trong xã hội sẽ được huy động mạnh mẽ nhất cho sự phát triển của các hoạt động kinh doanh bất động sản nhà ở. Bên cạnh đó, thu hút được nhiều nguồn vốn từ các nước khác trên thế giới và điều này cũng tạo động lực tốt cho sự phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản nhà ở.
Ba là: Tái cơ cấu các doanh nghiệp nhà nước, kết hợp chặt chẽ giữa chính sách tiền tệ và chính sách tài khoá, hài hoà giữa mục tiêu huy động vốn cho tăng trưởng kinh tế phát triển bền vững thị trường vốn với ổn định kinh tế vĩ mô. Từ đó, thu hút thêm nguồn vốn để tăng vốn. Vì có tăng vốn mới tạo điều kiện để phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản trong đó có bất động sản nhà ở cho các doanh
không bán các tài sản của nhà nước, tăng tỷ trọng vay bên ngoài vào để giảm tỷ trọng bên trong là vốn nhà nước. Việc chuyển đổi doanh nghiệp nếu hỗ trợ bằng việc mở rộng thị trường chứng khoán sẽ tạo điều kiện cho việc mua bán cổ phiếu dễ dàng, nhà nước thu được thuế. Trong tái cơ cấu doanh nghiệp nhà nước nên chú trọng đến các doanh nghiệp vừa và nhỏ, tập trung biện pháp để cải cách nhóm này chuyển thành các công ty, doanh nghiệp, tập đoàn hiện đại.
Bốn là: Nghiên cứu hoàn chỉnh các chính sách về thuê, phí, lệ phí đối với hoạt động chứng khoán, khuyến khích đầu tư dài hạn, hạn chế đầu tư ngắn hạn, điều tiết lợi nhuận thu được do kinh doanh chứng khoán. Đồng thời, thông qua thuế, phí, lệ phí giám sát hoạt động của thị trường chứng khoán và từng đối tượng tham gia thị trường, xây dựng chính sách thuế công bằng, tăng cường tích luỹ vốn cho doanh nghiệp.
Năm là: Nhà nước có biện pháp cụ thể để kiểm soát cung nhà ở dân dụng, hỗ trợ các doanh nghiệp xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp, công khai thông tin về người mua bất động sản dành cho người thu nhập thấp và trung bình để hạn chế tối đa hiện tượng đầu cơ đã từng khiến cho nhiều người dân có thu nhập thấp và trung bình không thể mua được nhà với mức giá ưu đãi.
Chính phủ cần có một hệ thống giải pháp đồng bộ trong đó cấu trúc lại các sản phẩm bất động sản để khắc phục lệch pha về cung cầu và hướng sản phẩm bất động sản đến với người tiêu dùng. Tức là chúng ta gắn phát triển thị trường bất động sản, tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản với thực hiện chính sách nhà ở quốc gia.
Nhà nước cần thúc đẩy một lượng cung tiền khá lớn ra thị trường cho những đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội vay, đồng nghĩa với việc doanh nghiệp bất động sản được hưởng lợi gián tiếp. Trên cơ sở đó, những doanh nghiệp bất động