7. Kết cấu của đề tài nghiên cứu
3.1. Tổng quan về tình hình thị trường bất động sản ở Việt Nam
3.1.1 Khái quát về thị trường bất động sản ở Việt Nam
Giai đoạn 1: Từ 1992 – 2001: Qua hai mươi năm đổi mới, thị trường bất động
sản nước ta đã hình thành và phát triển với tốc độ nhanh. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, hoạt động của thị trường bất động sản còn bộc lộ nhiều khuyết tật, hiệu quả còn hạn chế. Thị trường bất động sản quá "nóng" dẫn tới "sốt" hoặc quá "lạnh" dẫn tới "đóng băng" đều ảnh hưởng không tốt đến đầu tư phát triển sản xuất và đời sống của nhân dân. Nghị quyết Đại hội lần thứ X của Đảng nhấn mạnh: Phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, góp phần vào công cuộc đổi mới toàn diện của đất nước.
Giai đoạn 2: Thị trường bất động sản bùng nổ (2001- 2003)
Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp đó giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001. Theo nhiều chuyên gia nhận định, giá bất động sản của Việt Nam giai đoạn này đang ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước công nghiệp phát triển.
Giai đoạn 3: Thị trường bất động sản đóng băng (2003 – trước 2007):
Từ cuối năm 2003 đến nay thị trường bất động sản ở nước ta diễn ra trầm lắng, “đóng băng” như nhiều người nhận xét. Thị trường bất động sản năm sau lạnh hơn năm trước. Theo số liệu thống kê: Năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%.
Từ cuối năm 2004, thị trường rơi vào tình trạng đóng băng thực sự. Sự ra đời của Nghị định 181 ngày 29/10/2004 với quy định cấm phân lô bán nền đã thực sự tạo ra một hiệu ứng mạnh mẽ vào thị trường bất động sản. Các giao dịch trên thị trường bất động sản giảm mạnh.
Giai đoạn 4: Từ năm 2007 đến 2009: Thị trường phát triển nóng và bắt đầu hạ
nhiệt sau đó bước vào thời kỳ đóng băng.
Giai đoạn tăng trưởng vào những năm 2006 đầu năm 2008 và suy giảm từ khoảng quý II năm 2008 cho đến nay. Thị trường bất động sản đã có sự bùng phát rất mạnh mẽ vào những năm 2006 – 2008.
Từ 2008 đến nay có những diễn biến rất khác biệt về sản phẩm, địa bàn và cả chủ thể đầu tư. Năm 2008, nền kinh tế nước ta phải điều chỉnh ngay từ tháng 3/2008. Thị trường bất động sản lâm vào tình trạng khó khăn. Nhiều dự án, nhiều sản phẩm bị đình trệ. Cuối năm 2008, khủng hoảng tài chính tòan cầu bùng nổ và thị trường trong nước nói chung và thị trường bất động sản tiếp tục bị điều chỉnh. Thực chất thị trường đã không tăng trưởng kể từ đầu năm 2008.
Năm 2009 và sự đóng băng của thị trường bất động sản.
Đây là năm mà thị trường có nhiều diễn biến phức tạp. Đầu năm 2009, dưới tác động của kích cầu, một số dự án, một số sản phẩm bất động sẩn trên địa bàn Hà Nội đã thực sự phục hồi và phát triển. Tuy nhiên, hầu hết những dự án khác, những sản phẩm khác, những địa bàn khác đã không được tác động do tính lan tỏa không tới.
Giai đoạn 5: Từ năm 2010 đến nay
Sang năm 2010, diễn biến không có nhiều biểu hiện rõ rệt mà chỉ giữ ở mức độ ngang bằng năm 2009.
Năm 2011, dưới tác động của chính sách hạn chế tín dụng, cắt giảm đầu tư công nhằm kìm chế lạm phát, thị trường bất động sản thực sự suy giảm. Thị trường bất động sản đang chứa những mâu thuẫn gay gắt phải giải quyết, đó là:
- Sự phát triển không đồng đều của thị trường bất động sản giữa các địa bàn. Trong khi thị trường bất đống sản TP. Hồ Chí Minh suy giảm thì thị trường Hà Nội đang có những phân khúc nhất định vẫn biến động tăng; thị trường bất động sản Đà Nẵng tăng bất thường.
- Tại Hà Nội, trong khi ở một số địa bàn có giao dịch bùng phát cục bộ thì ở những thị trường khác không có giao dịch, trong khi giao dịch tại một số sản phẩm bùng phát thì một số sản phẩm khác hầu như không có biến động gì.
- Theo thời báo kinh tế vào 2012, số doanh nghiệp tuyên bố phá sản nhiều nhất trong vòng 10 năm qua. Đây là dấu hiệu ảnh hưởng chung của nền kinh tế nước nhà và khu vực.
3.1.2. Đặc điểm chủ yếu của thị trường bất động sản
- Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch:
Hàng hóa bất động sản, địa điểm giao dịch lại cách biệt với hàng hóa bất động sản giao dịch. Đó là do đặc điểm của hàng hóa bất động sản có vị trí cố định, không thể di dời được.
Hoạt động giao dịch bất động sản thường được tiến hành trên các chợ hàng hóa bất động sản ảo. Các chợ này rất đa dạng, có thể là các trung tâm giao dịch lớn (chợ địa ốc) cũng có thể là một địa điểm nhỏ hẹp với các vật dụng đơn sơ tối thiểu, cũng có thể tại nhà riêng, tại nhà hàng, quán nước, qua mạng internet…đều tạo nên chợ giao dịch bất động sản.
- Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản.
Đặc điểm này do đặc điểm của đất đai quy định. Đặc điểm của đất đai là không hao mòn hay không mất đi (trừ các trường hợp đặc biệt) và người có quyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất đai không sử dụng đất đai như các hàng hóa khác. Điều mà họ mong muốn là các quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại. Do đó, khi xem xét giá cả đất đai, không thể xác định giá trị của nó như xác định giá trị của các hàng hóa thông thường mà phải xác định dựa trên khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai.
- Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc.
Xuất phát từ đặc điểm của bất động sản là hàng hóa cố định, không thể di dời và chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu; trong khi đó, tâm lý, tập
quán, thị hiếu của mỗi vùng mỗi địa phương lại khác nhau nên thị trường bất động sản mang tính địa phương sâu sắc .
Mặt khác, thị trường bất động sản mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền của đất nước. Hàng hóa bất động sản có dư thừa ở vùng này cũng không đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương khác nhau trình độ phát triển - văn hóa - xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường bất động sản khác nhau. Thị trường bất động sản ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường bất động sản ở nông thôn, miền núi.
- Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả bất động sản.
Đối với các hàng hóa thông thường, quan hệ cung cầu và giá cả thường diễn ra theo quy luật chung là: khi cầu tăng đẩy giá tăng lên sẽ kích thích tăng cung cân bằng với cầu và kéo giá quay trở lại mức cân bằng. Tuy nhiên, đối với hàng hóa bất động sản, khi cầu tăng, cung bất động sản không thể phản ứng tăng nhanh như các loại hàng hóa khác. Đó là do đặc điểm của bất động sản cần có thời gian để tạo ra chúng thường, để xây dựng các công trình cần phải có thời gian tìm hiểu mọi thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công.
Cung bất động sản là có giới hạn và cầu bất động sản lại luôn luôn tăng, cung cầu được coi là không co giãn so với giá cả. Do vậy, trong thị trường bất động sản, sự thay đổi về giá bất động sản thường bắt đầu do sự thay đổi mất cân đối cung cầu, hay nói cách khác giá cả là do quan hệ cung cầu quyết định. Sự biến động về giá cả thường bắt đầu do sự thay đổi của cầu. Khi giá giảm, cầu ít co giãn so với giá bởi vì khi giá giảm nhưng giảm không đến mức để người mua có thể mua tăng thêm một đơn vị bất động sản; ngược lại, khi giá tăng thì bản thân do cầu tăng trong khi cung không phản ứng theo kịp làm giá tăng. Khi giá tăng nhưng cung không co giãn vì tổng nguồn bất động sản, nhất là đất đai là có giới hạn, việc đầu tư phát triển mới phải mất nhiều thời gian nên khi cầu tăng cung không tăng ngay. Giá cả bất động
và cầu. Sự phản ứng của cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động của giá cả theo hướng tăng lên, hình thành những cơn sốt giá bất động sản.
- Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập.
Hàng hóa bất động sản không bày bán trên thị trường như các loại hàng hóa khác, người mua và bán bất động sản không có cơ hội và đủ lượng thông tin để lựa chọn được thị trường phù hợp với bất động sản cần giao dịch. Bất động sản thường có giá trị lớn, người mua và bán bất động sản thường ít có kinh nghiệm vì họ ít có cơ hội mua và bán (trừ những người kinh doanh chuyên nghiệp).
Khi thực hiện các giao dịch trên thị trường bất động sản, cần phải có các nhà tư vấn, môi giới, đó là những người được đào tạo cơ bản, có kiến thức kinh doanh, am hiểu pháp luật, nhiều kinh nghiệm. Ngoài việc tổ chức các tổ chức tư vấn, môi giới thông thường, cần phát huy vai trò của các tổ chức tín dụng trong tư vấn, môi giới giao dịch bất động sản vì chính các tổ chức này khi thực hiện nghiệp vụ cho vay đã có những bước thẩm định pháp lý cần thiết và định giá bất động sản.
- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, do đó, việc quản lý của nhà nước đối với chúng bằng pháp luật là cơ sở để bảm đảm an toàn cho các giao dịch bất động sản. Mọi giao dịch bất động sản phải có sự giám sát của nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý. Sự tham gia của nhà nước vào thị trường bất động sản thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trường bất động sản ổn định hơn và an toàn hơn. Bất động sản được đăng ký pháp lý theo đúng pháp luật sẽ có giá trị hơn, Hơn nữa, thông qua kiểm soát thị trường bất động sản, nhà nước tăng được nguồn thu ngân sách từ thuế đối với các giao dịch bất động sản.
- Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn.
Với đặc điểm của bất động sản là có giá trị lớn, bất động sản là tài sản đầu tư bao gồm giá trị đất đai sau khi đã đầu tư. Mà đầu tư tạo lập bất động sản thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành bất động sản cũng như thu hồi nguồn vốn dài hạn. Khi bất động sản tham gia lưu thông trên thị trường bất động sản, các giá trị cũng như các quyền về bất động sản được đem ra trao đổi, mua bán,
kinh doanh giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch, mọi gíao dịch đầu tư kinh doanh bất động sản đòi hỏi một lượng vốn lớn. Lượng vốn này phải được huy động từ thị trường vốn, điều này chứng tỏ thị trường bất động sản là đầu ra quan trọng của thị trường vốn.
Ngược lại, thị trường bất động sản hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (theo thống kê, ở các nước phát triển, lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bẳng BĐS chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay).
Thực tế cho thấy nếu không có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định thị trường bất động sản cũng không thể phát triển lành mạnh và ổn định được. Những khủng hoảng tài chính trên thế giới đều dẫn đến sự khủng hoảng của thị trường bất động sản. Khi bất động sản sụt giá nhanh sẽ dẫn đến sự gia tăng các khoản nợ khó đòi, vì thế có thể kéo theo các tổ chức tài chính tín dụng vào vòng xoáy của cơn khủng hoảng.
- Thị trường BĐS không hoàn hảo.
Đặc điểm này xuất phát từ đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng bất động sản. Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước.
Sự tác động của nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường bất động sản. Bất kỳ nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường bất động sản ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện mục tiêu phát triển chung.
Bên cạnh đó, do không tái tạo được hay do tính khan hiếm của đất nên thị trường mang tính độc quyền. Các thông tin về quy hoạch, quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa được phổ biến triệt để. Điều này làm cho thị trường bất động sản có cạnh tranh nhưng là cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo.
- Thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị trường là vấn đề khó khăn, phức tạp và cần phải có nhiều thời gian.
Bất động sản thường là có giá trị lớn, người mua trên thị trường này không đông, việc mua bán không thể đơn giản và nhanh chóng như đối với các loại hàng hóa khác. Bất động sản là những yếu tố vật chất lâu bền, khó chuyển đổi công năng và tính chất, do vậy không dễ dàng gì thay đổi định hướng đầu tư khai thác các công trình bất động sản.
Nhà đầu tư tham gia thị trường bất động sản phải xác định hướng đầu tư dài hạn, đồng thời phải tính toán mối quan hệ giữa chu kỳ kinh tế và tuổi thọ vật lý để quyết định hướng đầu tư.
3.2. Thực trạng về cấu trúc tài chính các doanh nghiệp ngành bất động sản
Tại thời điểm nghiên cứu, trên trang Web của sở giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh có 38 công ty ngành bất động sản niêm yết. Nhưng để đảm bảo số liệu nghiên cứu, đề tài chỉ giới hạn ở 31 công ty có trong giai đoạn nghiên cứu từ năm 2010, 2011, 2012, 2013, 2014. Bên cạnh đó, 7 công ty còn lại không đủ về số năm niêm yết nên không thu thập số liệu 7 công ty này để nghiên cứu. Về cơ bản mẫu là khá lớn gần bằng với tổng thể nghiên cứu.
Trong số các công ty được lựa chọn để đưa vào mẫu có nhiều công ty lớn có thể đại diện cho ngành như công ty cổ phần Hoàng Anh Gia Lai (HAG), công ty cổ phần đầu tư - công nghiệp Tân Tạo (ITA), tổng công ty cổ phần phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC), ...đây là những doanh nghiệp lớn niêm yết tại sở giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh.
Dưới đây là chỉ tiêu cụ thể về thực trạng cấu trúc tài chính của các công ty ngành bất động sản niêm yết trên sở giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh.
a)Tỷ suất nợ
Tỷ suất nợ bình quân của các công ty cổ phần ngành bất động sản niêm yết