CHƢƠNG 3 : PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.6. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá bán căn hộ chung cƣ trong khu
Tác giả khảo sát và tham khảo ý kiến của 10 chuyên gia công tác trong lĩnh vực đầu tƣ, kinh doanh BĐS và các chuyên gia trong lĩnh vực thẩm định giá BĐS
Qua nghiên cứu và khảo sát ý kiến của 100 chuyên gia, những ngƣời có kinh nghiệm công tác nhiều năm trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, thẩm định giá BĐS tại Việt Nam cho rằng những yếu tố sau tác động đến giá căn hộ chung cƣ:
- Khoảng cách từ khu căn hộ chung cƣ đến trung tâm thành phố; - An ninh của khu căn hộ;
- Môi trƣờng cảnh quan xung quanh của khu căn hộ; - Hạ tầng xã hội xung quanh khu căn hộ;
- Tiện ích sinh hoạt của khu căn hộ;
- Dịch vụ quản lý kèm theo của khu căn hộ;
- Chủ đầu tƣ của khu căn hộ (Loại hình doanh nghiệp, Uy tính trên thị trƣờng);
- Kiến trúc của khu căn hộ;
- Phƣơng thức thanh toán trả góp khi mua căn hộ; - Diện tích sàn của căn hộ;
- Vị trí tầng cao của căn hộ;
- Vị trí trên cùng một tầng của căn hộ (Căn góc hay căn giữa); - Hƣớng ban công của căn hộ.
Bên cạnh đó, một số chuyên gia cũng đề xuất một số yếu tố khác tác động đến giá căn hộ nhƣ: thiết kế căn hộ, nội thất, chất lƣợng công trình, giao thông,… Căn cứ vào bảng kết quả tổng hợp trên tác giả nhận thấy yếu tố khoảng cách đến trung tâm, uy tín của chủ đầu tƣ tác động nhiều nhất đến giá căn hộ. Môi trƣờng xung quanh, Vị trí cùng 1 tầng, Cảnh quan, Số phòng vệ sinh, Tiện ích ngoại khu, Số phòng ngủ là những yếu tố ít ảnh hƣởng đến giá bán căn hộ. Tƣơng tự các yếu tố nhƣ dịch vụ, an ninh, tầng cao và diện tích sàn cũng đƣợc đánh giá là khá quan trọng , ảnh hƣởng trực tiếp đến giá trị căn hộ chung cƣ.
Bên cạnh đó trong quá trình nghiên cứu thu thập số liệu, tác giả còn nhận thấy yếu tố thiết kế và nội thất cũng ảnh hƣởng ít nhiều đến giá trị căn hộ.
Thiết kế thang đo và xây dựng bảng câu hỏi Thiết kế thang đo
Biến phụ thuộc: Giá căn hộ chung cƣ
Biến độc lập: Vị trí căn hộ chung cƣ; Điều kiện cơ sở hạ tầng; Chất lƣợng môi trƣờng; Đặc điểm cấu trúc căn hộ;Tiện ích khu chung cƣ
Nghiên cứu sử dụng thang đo Likert 5 mức độ với (1) Hoàn toàn không đồng ý, (2) không đồng ý, (3) bình thƣờng, (4) đồng ý, và (5) rất đồng ý. Dựa vào phần cơ sở lý thuyết ở chƣơng 2, các thang đo đƣợc xây dựng cụ thể nhƣ sau:
Biến phụ thuộc:
Thang đo Giá căn hộ chung cƣ
GIA = β1VITRI + β2 CSHT + β3 CLMT + β4 DACDIEM + β5 TIENICH+ ε Trong đó:
Biến VITRI: Vị trí căn hộ
Biến CSHT: Điều kiện cơ sở hạ tầng Biến CLMT: Chất lƣợng môi trƣờng
Biến DACDIEM: Đặc điểm cấu trúc căn hộ Biến TIENICH: Tiện ích khu chung cƣ ε: Hệ số nhiễu.
β: Hệ số hồi quy.
GIA: giá căn hộ chung cƣ
Dựa trên cơ sở này, tác giả đã xây dựng biến quan sát cho thang đo giá căn hộ chung cƣ nhƣ sau:
Bảng 3. 2: Thang đo giá căn hộ chung cư
Mã Biến quan sát
GIA1 Vị trí căn hộ là yếu tố quan trọng nhất ảnh hƣởng đến việc hình thành giá căn hộ chung cƣ GIA2 Điều kiện cơ sở hạ tầng là yếu tố quan trọng nhất ảnh hƣởng đến
GIA3 Chất lƣợng môi trƣờng là yếu tố quan trọng nhất ảnh hƣởng đến việc hình thành đến giá căn hộ chung cƣ
GIA4 Đặc điểm cấu trúc căn hộ là yếu tố quan trọng nhất ảnh hƣởng
đến việc hình thành đến giá căn hộ chung cƣ
GIA5 Tiện ích khu chung cƣ là yếu tố quan trọng nhất ảnh hƣởng đến việc hình thành giá căn hộ chung cƣ
Biến độc lập- Thang đo Vị trí căn hộ
Vị trí: Theo Lê Tấn Lợi, (2009)[13] khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại hai loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tƣơng đối. Những thửa đất nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những thửa đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tƣơng đối). Giá đất đƣợc phân theo loại đô thị loại 1, 2, 3, 4 và 5; xếp theo khu vực: trung tâm, cận trung tâm, khu vực ven đô…; xếp theo loại đƣờng phố: đƣờng loại 1, 2, 3, … Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác.
Nhân tố vị trí ảnh hƣởng đến giá căn hộ chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tƣợng định giá trong thành phố, bao gồm đất đƣợc xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thƣơng nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hƣởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại BĐS. Địa hình BĐS toạ lạc là địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp, thƣờng hay bị ngập nƣớc vào mùa mƣa hay bị hiện tƣợng triều cƣờng thì giá của BĐS sẽ thấp, ngƣợc lại giá của nó sẽ cao hơn.
phố (Vòng xoay Quách Thị Trang – chợ Bến Thành). Đây là biến định lƣợng, đơn vị tính là ki lô mét (km). Qua nhiều nghiên cứu trƣớc đây cho thấy, khoảng cách căn hộ càng xa trung tâm thì giá căn hộ chung cƣ càng giảm. Qua đó, các biến quan sát của thang đo vị trí căn hộ đƣợc xây dựng nhƣ sau:
Bảng 3. 3: Thang đo quy mô của vị trí căn hộ
Mã Biến quan sát
VITRI 1 Khoảng cách đến đƣờng chính càng gần thì giá căn hộ chung cƣ càng cao
VITRI 2 Khoảng cách đến trung tâm thành phố càng gần thì giá căn hộ chung cƣ càng cao
VITRI 3 Khoảng cách đến nhà trẻ càng gần thì giá căn hộ chung cƣ càng cao
VITRI 4 Khoảng cách đến trƣờng học càng gần thì giá căn hộ chung cƣ càng cao
VITRI 5 Khoảng cách đến công viên càng gần thì giá căn hộ chung cƣ càng cao
VITRI 6 Khoảng cách đến bệnh viện càng gần thì giá căn hộ chung cƣ càng cao
VITRI 7 Khoảng cách đến chợ, siêu thị càng gần thì giá căn hộ chung cƣ càng cao
Thang đo điều kiện cơ sở hạ tầng
Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hƣởng tới giá giá căn hộ chung cƣ chủ yếu bao gồm: điện, điện thoại, nhà trẻ, trƣờng học, công viên, bệnh viện... Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và khoảng cách xa gần... Điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh hƣởng đến giá đất chủ yếu có loại đƣờng giao thông của địa phƣơng, độ tiện lợi và phƣơng thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lƣới giao thông, tình hình đƣờng sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lƣới giao thông...
Những tiện nghi gắn liền với căn hộ chung cƣ: nhƣ hệ thống điện, nƣớc, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng
đầy đủ và chất lƣợng càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng. Do đó, tác giả xây dựng các biến quan sát cho thang đo cơ sở hạ tầng nhƣ sau:
Bảng 3. 4: Thang đo điều kiện cơ sở hạ tầng
Mã Biến quan sát
CSHT 1 Hệ thống điện càng tốt thì giá căn hộ chung cƣ càng cao
CSHT 2 Hệ thống cấp thoát nƣớc càng tốt thì giá căn hộ chung cƣ càng cao
CSHT 3 Mức độ thuận tiện về giao thông càng thuận tiện thì giá căn hộ chung cƣ càng cao
CSHT 4 Tình hình đƣờng sá và cấp hạng càng tốt thì giá căn hộ chung cƣ càng cao
CSHT 5 Mật độ mạng lƣới giao thông càng tốt thì giá căn hộ chung cƣ càng cao
CSHT 6 Mức độ đáp ứng về trƣờng học càng tốt thì giá căn hộ chung cƣ càng cao
CSHT 7 Mức độ đáp ứng về bệnh viện, trạm y tế, cơ sở y tế càng tốt thì giá căn hộ chung cƣ càng cao
CSHT 8 Mức độ đáp ứng về công viên, vƣờn hoa càng tốt thì giá căn hộ chung cƣ càng cao.
Thang đo Chất lƣợng môi trƣờng
Chất lƣợng môi trƣờng ảnh hƣởng đến giá căn hộ chung cƣ đất chủ yếu
bao gồm môi trƣờng nhân văn và môi trƣờng tự nhiên, bao gồm các điều kiện
môi trƣờng tự nhiên nhƣ: địa chất, địa thế, độ dốc, hƣớng gió, không khí, độ ô
nhiễm tiếng ồn... cho đến các điều kiện môi trƣờng nhân văn nhƣ loại hình
nghề nghiệp của dân cƣ, trình độ giáo dục và mức thu nhập,... ở khu vực.
Theo tác giả thì môi trƣờng có tác động đến giá căn hộ. Nhƣ đề cập ở chƣơng trƣớc những căn hộ nào mà tọa lạc tại những khu vực có môi trƣờng sinh thái tốt thì sẽ có giá cao hơn những thửa đất tọa lạc ở khu vực môi trƣờng sinh thái kém hơn.
thoáng mát, rác thải, nƣớc thải đƣợc xử lý tốt, không có hiện tƣợng xả rác bừa bãi, có nguồn nƣớc trong lành và không có hiện tƣợng ngập nƣớc mỗi khi có mƣa to và triều cƣờng, cây xanh đƣợc trồng rất nhiều xung quanh đƣờng, khoảng cách đến các trạm thu và phát sóng điện thoại, radio, truyền hình là rất xa, khoảng cách đến công viên cây xanh là rất gần.
Môi trƣờng sinh thái trung bình: khu vực tƣơng đối yên tĩnh, có không khí trong lành, nƣớc thải chƣa đƣợc xử lý tốt, không có nhiều cây xanh đƣợc trồng trên các tuyến đƣờng trong khu vực, có ít thùng rác đƣợc để hai bên đƣờng và xung quanh khu vực đất tọa lạc, khoảng cách tới công viên cây xanh tƣơng đối xa. Nhƣ vậy các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùng thƣờng hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngƣợc lại.
Nhân tố này ảnh hƣởng đến giá căn hộ chung cƣ rất rõ và dễ nhận thấy. Bất luận là khu nhà ở hay khu thƣơng nghiệp mà có trật tự xã hội tốt thì mọi ngƣời sẽ cảm thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sàng đầu tƣ, mua bán, cƣ trú, do đó kéo theo giá căn hộ chung cƣ tăng lên. Ở mức độ nào đó mà nói, đây cũng là mối tƣơng quan với tình trạng ổn định cục diện chính trị. Do đó, tác giả xây dựng các biến quan sát cho thang đo Chất lƣợng môi trƣờng nhƣ sau:
Bảng 3. 5: Thang đo Chất lƣợng môi trƣờng
Mã Biến quan sát
CLMT 1 Hƣớng gió, không khí, môi trƣờng trong lành càng tốt thì giá căn hộ chung cƣ càng cao.
CLMT 2 Độ ô nhiễm tiếng ồn càng cao thì giá căn hộ chung cƣ càng giảm.
CLMT 3 Nghề nghiệp và trình độ giáo dục của dân cƣ càng cao thì giá căn hộ chung cƣ càng cao.
thiên tai thì giá căn hộ chung cƣ càng giảm.
CLMT 5 An ninh khu vực càng tốt thì giá căn hộ chung cƣ càng cao. Đặc điểm cấu trúc căn hộ
Nhìn chung các nghiên cứu chỉ ra rằng:
Cấu trúc căn hộ đƣợc đo lƣờng bằng các yếu tố:
- Diện tích: Là tổng diện tích sử dụng riêng của căn hộ.
- Phòng ngủ: Là tổng số phòng ngủ (không bao gồm phòng ngủ của ngƣời giúp việc) trong căn hộ.
- WC: Là tổng số nhà vệ sinh bên trong căn hộ.
- Tầng: là vị trí tầng mà căn hộ tọa lạc. Đa phần các chung cƣ hiện nay đều sử dụng tầng trệt và một vài tầng thấp để phát triển khi phức hợp dịch vụ thƣơng mại, văn phòng cho thuê hoặc xây dựng các cơ sở tiện ích cho cƣ dân nhƣ phòng thể dục, phòng tập thể hình, nhà trẻ,…
- Nội thất: là nội thất bên trong căn hộ thể hiện mức độ tiện nghi của căn hộ. Bao gồm: hệ thống tủ, giƣờng, salon, bàn, ghế, hệ thống máy điều hòa,… Yếu tố này đƣợc đo lƣờng bằng biến giả: Quan sát nhận giá trị bằng 0 nếu không có nội thất và giá trị bằng 1 khi đầy đủ nội thất.
- Cảnh quan: Là cảnh quan nhìn từ bancon của căn hộ. Cảnh quan nhìn đƣợc coi là một tiện nghi gắn liền với căn hộ, cảnh quan này bao gồm cảnh công viên nội khu, hồ bơi nội khu, công viên bên ngoài khu chung cƣ, cảnh quan sông hoặc thậm chí là nhìn xuống khu dân cƣ bên cạnh và đƣờng giao thông. Cảnh quan nhìn ra công viên, hồ bơi hoặc các cảnh quan nhân tạo bên trong khu căn hộ. Từ đó, tác giả đƣa ra các biến quan sát cho thang đo đặc điểm cấu trúc căn hộ nhƣ sau:
Bảng 3. 6: Thang đo đặc điểm cấu trúc
DACDIEM 1 Căn hộ chung cƣ có Diện tích càng lớn thì giá chung cƣ càng cao DACDIEM 2 Căn hộ chung cƣ có Phòng ngủ càng nhiều thì giá chung cƣ càng
cao
DACDIEM 3 Căn hộ chung cƣ có WC càng nhiều thì giá chung cƣ càng cao DACDIEM 4 Căn hộ chung cƣ có Tầng càng cao thì giá chung cƣ càng cao DACDIEM 5 Căn hộ chung cƣ có Nội thất càng sang trọng, có thƣơng hiệu thì
giá chung cƣ càng cao
DACDIEM 6 Căn hộ chung cƣ có Cảnh quan càng đẹp thì giá chung cƣ càng cao
Thang đo Tiện ích khu chung cƣ
Dịch vụ tiện ích của căn hộ đƣợc khảo sát thực tế các căn hộ. Hiện nay thƣờng đi kèm các dịch vụ nhƣ: Siêu thị, rạp chiếu phim, công viên, hồ bơi, câu lạc bộ thể dục thể thao, spa,…. Tác giả nhận định, những căn hộ nào mà có càng nhiều dịch vụ tiện ích thì sẽ có giá cao hơn những căn hộ có dịch vụ tiện ích kém hơn.
Bảng 3. 7: Thang đo tiện ích khu chung cư
Mã Biến quan sát
TIENICH 1 Khu chung cƣ có Siêu thị thì giá chung cƣ càng cao
TIENICH 2 Khu chung cƣ có Rạp chiếu phim thì giá chung cƣ càng cao TIENICH 3 Khu chung cƣ có Hồ bơi thì giá chung cƣ càng cao
TIENICH 4 Khu chung cƣ có Câu lạc bộ thể dục thể thao thì giá chung cƣ càng cao
TIENICH 5 Khu chung cƣ có Spa thì giá chung cƣ càng cao
TIENICH 6 Khu chung cƣ có Công viên nội khu thì giá chung cƣ càng cao
Dựa vào phần thang đo đƣợc thiết kế, tác giả tiến hành xây dựng bảng câu hỏi qua hai bƣớc. Đầu tiên, bảng câu hỏi sơ bộ đƣợc xây dựng dựa trên mục tiêu nghiên cứu và thang đo đã đƣợc thiết kế. Sau quá trình khảo sát sơ bộ, những ý kiến đóng góp của ngƣời tham gia khảo sát đƣợc tiếp thu để hoàn thiện bảng câu hỏi.
Bảng 3. 8: Cấu trúc bảng câu hỏi và thang đo
STT Chỉ tiêu Số biến
quan sát
Thang đo Phần 1: Thông tin chung
Phần 2: Các nhân tố ảnh hƣởng đến giá căn hộ chung cƣ
1 Vị trí căn hộ 7 Likert
2 Điều kiện cơ sở hạ tầng 8 Likert
3 Chất lƣợng môi trƣờng 5 Likert
4 Đặc điểm cấu trúc căn hộ 6 Likert
5 Tiện ích khu chung cƣ 6 Likert
Phần 3: Đánh giá chung về giá căn hộ chung cƣ
5 Likert
Tổng 37
Bảng câu hỏi chính thức sau khi đƣợc điều chỉnh sẽ đƣợc gửi đến đối tƣợng tham gia khảo sát trực tiếp hoặc qua email hoặc bằng công cụ khảo sát trực tuyến của Google Docs. Bảng câu hỏi bao gồm 3 phần, trong đó phần 1 là phần thông tin chung ngƣời tham gia khảo sát đang làm việc; phần 2 là
