0
Tải bản đầy đủ (.pdf) (127 trang)

Mô hình hồi quy

Một phần của tài liệu (LUẬN VĂN THẠC SĨ) NGHIÊN CỨU CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ BÁN CĂN HỘ CỦA CÁC DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH​ (Trang 47 -47 )

Mục tiêu phân tích của mô hình hồi quy là xét mới liên hệ tuyến tính giữa một hay nhiều biến độc lập Xi (Xi : còn đƣợc gọi là biến giải thích) đến một biến phụ thuộc (Y: biến đƣợc giải thích). Bản chất của phƣơng pháp hồi quy đƣợc sử dụng trong nghiên cứu là dựa vào số liệu thống kê của hàng loạt giao dịch trên thị trƣờng, nhằm ƣớc lƣợng mức độ tác động của các yếu tố lên giá trị căn hộ chung cƣ.

Phạm vi áp dụng: Phƣơng pháp hồi quy thƣờng đƣợc vận dụng cho những căn hộ thƣờng xuyên đƣợc giao dịch trên thị trƣờng, và các yếu tố tác động giá căn hộ là các yếu tố có thể khảo sát đƣợc. Phƣơng pháp hồi quy thƣờng chỉ đƣợc vận dụng trong điều kiện thị trƣờng phải ổn định. Cơ sở dữ liệu tập trung, minh bạch.

3.2.2. Mô hình các yếu tố tác động lên giá căn hộ chung cư

Từ các lý thuyết và tổng hợp các bài nghiên cứu trên, tác giả đề xuất mô hình có dạng:

GIA = β1VITRI + β2 CSHT + β3 CLMT + β4 DACDIEM + β5 TIENICH + ε Trong đó:

Biến VITRI: Vị trí căn hộ

Biến CSHT: Điều kiện cơ sở hạ tầng Biến CLMT: Chất lƣợng môi trƣờng

Biến DACDIEM: Đặc điểm cấu trúc căn hộ Biến TIENICH: Tiện ích khu chung cƣ ε: Hệ số nhiễu.

β: Hệ số hồi quy.

GIA: giá căn hộ chung cƣ

3.3. Khung phân tích dành cho nghiên cứu

Hình 3. 1: Khung phân tích dành cho nghiên cứu

Nguồn: Thiết kế nghiên cứu của tác giả

Tổng hợp lý thuyết

Các nghiên cứu trong và ngoài nƣớc

Xây dựng khung phân tích

Khảo sát ý kiến chuyên gia

Xây dựng mô hình nghiên cứu

Khảo sát thực tế

Ƣớc lƣợng mô hình Kiểm định giả thuyết

3.4. Mô hình nghiên cứu

Các nghiên cứu trƣớc cho thấy có rất nhiều nhân tố ảnh hƣởng đến giá căn hộ chung cƣ tại TP. HCM. Với mục tiêu (1) Đánh giá tình hình chung giá căn hộ chung cƣ tại TP. HCM hiện nay; (2) Xác định những nhân tố đang ảnh hƣởng đến giá căn hộ chung cƣ tại TP. HCM hiện nay và (3) Đánh giá mức độ ảnh hƣởng của các nhân tố đó đến giá căn hộ chung cƣ tại TP. HCM hiện nay, tác giả đề xuất mô hình các nhân tố ảnh hƣởng đến giá căn hộ chung cƣ bao gồm:

Biến phụ thuộc: Giá căn hộ chung cƣ Biến độclập: bao gồm 5 biến

(1) Vị trí căn hộ

(2) Điều kiện cơ sở hạ tầng (3) Chất lƣợng môi trƣờng (4) Đặc điểm cấu trúc căn hộ (5) Tiện ích khu chung cƣ

Hình 2. 1: Mô hình nghiên cứu

(+) (+) (+) (+) (+) (+) Giá căn hộ chung cƣ (GIA) Vị trí căn hộ (VITRI)

Điều kiện cơ sở hạ tầng (CSHT)

Chất lƣợng môi trƣờng (CLMT)

Đặc điểm cấu trúc căn hộ (DACDIEM)

Mô hình các nhân tố ảnh hƣởng đến giá căn hộ chung cƣ đƣợc khái quát theo hình 2.1. Đồng thời, tác giả đƣa ra các giả thuyết nhằm kiểm định về các nhân tố ảnh hƣởng đến giá căn hộ chung cƣ trong bảng 2.1 nhƣ sau:

Bảng 2. 1: Giả thuyết nghiên cứu 1

Giả thuyết Nội dung

H1 Vị trí căn hộ có ảnh hƣởng đến giá căn hộ chung cƣ (+) H2 Điều kiện cơ sở hạ tầng có ảnh hƣởng đến giá căn hộ

chung cƣ (+)

H3 Chất lƣợng môi trƣờng có ảnh hƣởng đến giá căn hộ chung cƣ (+) H4 Đặc điểm cấu trúc căn hộ có ảnh hƣởng đến giá căn hộ

chung cƣ (+)

H5 Tiện ích khu chung cƣ có ảnh hƣởng đến giá căn hộ chung cƣ (+)

Tác giả thuyết nghiên cứu này sẽ đƣợc kiểm định để bác bỏ hay chấp nhận, từ đó xác định các nhân tố ảnh hƣởng đến giá căn hộ chung cƣ.

3.5. Giới thiệu về khu vực nghiên cứu và số liệu nghiên cứu

3.5.1. Giới thiệu về khu vực nghiên cứu

Quận 2 là một trong năm quận mới thành lập của TP. HCM từ năm 1997, nằm ở phía Đông Bắc thành phố, thành lập trên cơ sở tách từ 5 xã của huyện Thủ Đức trƣớc đây. Phía Bắc giáp quận Thủ Đức, phía Nam giáp sông Sài Gòn, ngăn cách với quận 7; sông Nhà Bè, ngăn cách với huyện Nhơn Trạch.

Tổng diện tích tự nhiên của quận 2 là 5017 ha. Ngày đầu mới thành lập, diện tích đất nông nghiệp chiếm 2.543,8 ha. Đến năm 2005, diện tích đất nông nghiệp còn 1.611 ha, đất dân cƣ chiếm 1.402 ha. Các phƣờng có diện tích nhỏ là phƣờng Thủ Thiêm với 150 ha, phƣờng An Khánh với 180 ha và phƣờng

Bình An 187 ha. Địa hình quận 2 bao gồm cả gò và bƣng, kênh rạch chiếm 24,7% tổng diện tích tự nhiên, phần lớn địa hình thấp trũng, có độ cao trung bình khoảng từ 1,5m đến 3m với mực nƣớc biển, độ dốc theo hƣớng Bắc – Nam.

Do là một quận mới tách nên quận 2 có chung quá trình phát triển lịch sử với quận Thủ Đức, những tên thôn, tên làng, tên ấp, tên xã trƣớc kia của Thủ Đức nay trở thành tên vùng, tên đƣờng phố, tên phƣờng của quận 2. Cùng với sự phát triển của vùng kinh tế trong điểm phía Nam và TP. HCM quận 2 có vị trí quan trọng, sẽ là trung tâm mới của thành phố sau này. Đối diện khu Trung tâm cũ qua sông Sài Gòn, là đầu mối giao thông về đƣờng bộ, đƣờng xe lửa, đƣờng thủy nối liền TP. HCM với các tỉnh: Đồng Nai, Bình Dƣơng, Bà Rịa – Vũng Tàu, Quận 2 có tiềm năng về quỹ đất xây dựng, mật độ dân số còn thƣa thớt, đƣợc bao quanh bởi các sông rạch lớn, môi trƣờng còn hoang sơ nên đã nhân lên lợi thế về vị trí kinh tế của mình. Khu đô thị mới Thủ Thiêm, trung tâm tài chính, thƣơng mại, dịch vụ mới của thành phố sẽ mọc lên ở đây trong thời gian không xa nữa.

STT Tên chung cƣ Địa chỉ

1 Căn hộ chung cƣ Homyland I Đƣờng Nguyễn Duy Trinh, P Bình Trƣng Tây, quận2 2 Căn hộ chung cƣ Homyland II Đƣờng Nguyễn Duy Trinh, P Bình Trƣng Tây, quận2 3 Căn hộ chung cƣ Petrolandmark Đƣờng Đồng Văn Cống, P. An Phú,

quận 2 4 Căn hộ chung cƣ Metro

Apartment

Đƣờng 2 – Đƣờng 37A, P. An Phú, quận 2

Quận 7 là quận thuộc địa phận Thành phố Hồ Chí Minh, từng là một phần của huyện Nhà Bè trƣớc kia. Quận 7 nổi tiếng với khu chế xuất Tân Thuận, công viên giải trí Wonderland, và Khu đô thị mới Phú Mỹ Hƣng (Khu đô thị Nam Sài Gòn). Theo nghị định 03/CP của chính phủ, ngày 01/04/1997 từ 05 xã phía Bắc và một phần Thị trấn Nhà Bè, Quận 7 đã hình thành với diện tích tự nhiên là 3.576 ha trong đó đất chuyên dùng và xây dựng chiếm

5 Căn hộ chung cƣ Lƣơng Định Của

Đƣờng Lƣơng Định Của, P.An Phú, quận 2

6 Căn hộ chung cƣ An Lộc Đƣờng 15, P. An Phú, quận 2

7 Căn hộ chung cƣ Bình Minh Đƣờng Lƣơng Định Của, P. Bình An, quận 2

8 Căn hộ chung cƣ Parc Spring Đƣờng Nguyễn Duy Trinh, P. Bình Trƣng Đông, quận 2 9 Căn hộ chung cƣ Petroland Đƣờng Nguyễn Duy Trinh, P. Bình Trƣng Đông, quận 2 10 Căn hộ chung cƣ An Khang An Phú An Khanh, P. An Phú, quận

2 11 Căn hộ chung cƣ Hoàng Anh

River View

Đƣờng Nguyễn Văn Hƣờng, P.Thảo Điền, quận 2

12 Căn hộ chung cƣ An Phúc Đƣờng 15, P. An Phú, quận 2 13 Căn hộ chung cƣ Cantavil An

Phú

Đƣờng Xa Lộ Hà Hội, P. An Phú , quận 2

14 Căn hộ chung cƣ Thịnh Vƣợng Đƣờng Nguyễn Duy Trinh, P. Bình Trƣng Đông, quận 2 15 Căn hộ chung cƣ Him Lam

Riverside Đƣờng D1, P. Tân Hƣng, quận 7

16 Căn hộ chung cƣ Florita Đƣờng D1, quận 7

17 Căn hộ Khu Trung Sơn Đƣờng Nguyễn Văn Cừ nối dài, quận 7

18 Căn hộ Happy Valley 803 Nguyễn Văn Linh, Tân Phong, Quận 7

19 Căn hộ chung cƣ River city Đƣờng Đào Trí, Khu phố 1, Phƣờng Phú Thuận, Quận 7

1.171,34 ha, đất nông nghiệp là 1.368,9 ha, phần còn lại là diện tích sông, kênh rạch. Với cơ sở hạ tầng kỹ thuật còn rất thiếu thốn, không thuận tiện cho việc đi lại, đặc biệt các trục đƣờng chính phục vụ cho khu quy họach công nghiệp chƣa đƣợc nâng cấp, thế độc đạo của Cầu Tân Thuận và tuyến đƣờng Huỳnh Tấn Phát nên chƣa hấp dẫn đƣợc các nhà đầu tƣ, từ đó một số dự án có diện tích khá lớn đã đƣợc các cấp thẩm quyền giao đất nhƣng các đơn vị vẫn chƣa triển khai đầu tƣ xây dựng.

3.5.2. Số liệu nghiên cứu

Dữ liệu đƣợc thu thập từ 20 tòa nhà chung cƣ đã mở bán và có các giao dịch thành công trên địa bàn Quận 2 và Quận 7, có giá bán giao động từ 14 triệu đồng /m2 đến 25 triệu đồng /m2 . Trên thực tế, tác giả đã thu thập ngẫu nhiên 233 căn hộ chung cƣ đang rao bán thuộc 20 dự án trên. Thông tin đƣợc thu thập tại các sàn giao dịch BĐS, ban quản lý chung cƣ, trên website và liên hệ thực tế tại dự án.

Bảng 3. 1: Khảo sát thực tế ngẫu nhiên 233 căn hộ chung cư thuộc 20 dự án

3.6. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá bán căn hộ chung cƣ trong khu vực

Tác giả khảo sát và tham khảo ý kiến của 10 chuyên gia công tác trong lĩnh vực đầu tƣ, kinh doanh BĐS và các chuyên gia trong lĩnh vực thẩm định giá BĐS

Qua nghiên cứu và khảo sát ý kiến của 100 chuyên gia, những ngƣời có kinh nghiệm công tác nhiều năm trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, thẩm định giá BĐS tại Việt Nam cho rằng những yếu tố sau tác động đến giá căn hộ chung cƣ:

- Khoảng cách từ khu căn hộ chung cƣ đến trung tâm thành phố; - An ninh của khu căn hộ;

- Môi trƣờng cảnh quan xung quanh của khu căn hộ; - Hạ tầng xã hội xung quanh khu căn hộ;

- Tiện ích sinh hoạt của khu căn hộ;

- Dịch vụ quản lý kèm theo của khu căn hộ;

- Chủ đầu tƣ của khu căn hộ (Loại hình doanh nghiệp, Uy tính trên thị trƣờng);

- Kiến trúc của khu căn hộ;

- Phƣơng thức thanh toán trả góp khi mua căn hộ; - Diện tích sàn của căn hộ;

- Vị trí tầng cao của căn hộ;

- Vị trí trên cùng một tầng của căn hộ (Căn góc hay căn giữa); - Hƣớng ban công của căn hộ.

Bên cạnh đó, một số chuyên gia cũng đề xuất một số yếu tố khác tác động đến giá căn hộ nhƣ: thiết kế căn hộ, nội thất, chất lƣợng công trình, giao thông,… Căn cứ vào bảng kết quả tổng hợp trên tác giả nhận thấy yếu tố khoảng cách đến trung tâm, uy tín của chủ đầu tƣ tác động nhiều nhất đến giá căn hộ. Môi trƣờng xung quanh, Vị trí cùng 1 tầng, Cảnh quan, Số phòng vệ sinh, Tiện ích ngoại khu, Số phòng ngủ là những yếu tố ít ảnh hƣởng đến giá bán căn hộ. Tƣơng tự các yếu tố nhƣ dịch vụ, an ninh, tầng cao và diện tích sàn cũng đƣợc đánh giá là khá quan trọng , ảnh hƣởng trực tiếp đến giá trị căn hộ chung cƣ.

Bên cạnh đó trong quá trình nghiên cứu thu thập số liệu, tác giả còn nhận thấy yếu tố thiết kế và nội thất cũng ảnh hƣởng ít nhiều đến giá trị căn hộ.

Thiết kế thang đo và xây dựng bảng câu hỏi Thiết kế thang đo

Biến phụ thuộc: Giá căn hộ chung cƣ

Biến độc lập: Vị trí căn hộ chung cƣ; Điều kiện cơ sở hạ tầng; Chất lƣợng môi trƣờng; Đặc điểm cấu trúc căn hộ;Tiện ích khu chung cƣ

Nghiên cứu sử dụng thang đo Likert 5 mức độ với (1) Hoàn toàn không đồng ý, (2) không đồng ý, (3) bình thƣờng, (4) đồng ý, và (5) rất đồng ý. Dựa vào phần cơ sở lý thuyết ở chƣơng 2, các thang đo đƣợc xây dựng cụ thể nhƣ sau:

Biến phụ thuộc:

Thang đo Giá căn hộ chung cƣ

GIA = β1VITRI + β2 CSHT + β3 CLMT + β4 DACDIEM + β5 TIENICH+ ε Trong đó:

Biến VITRI: Vị trí căn hộ

Biến CSHT: Điều kiện cơ sở hạ tầng Biến CLMT: Chất lƣợng môi trƣờng

Biến DACDIEM: Đặc điểm cấu trúc căn hộ Biến TIENICH: Tiện ích khu chung cƣ ε: Hệ số nhiễu.

β: Hệ số hồi quy.

GIA: giá căn hộ chung cƣ

Dựa trên cơ sở này, tác giả đã xây dựng biến quan sát cho thang đo giá căn hộ chung cƣ nhƣ sau:

Bảng 3. 2: Thang đo giá căn hộ chung cư

Biến quan sát

GIA1 Vị trí căn hộ là yếu tố quan trọng nhất ảnh hƣởng đến việc hình thành giá căn hộ chung cƣ GIA2 Điều kiện cơ sở hạ tầng là yếu tố quan trọng nhất ảnh hƣởng đến

GIA3 Chất lƣợng môi trƣờng là yếu tố quan trọng nhất ảnh hƣởng đến việc hình thành đến giá căn hộ chung cƣ

GIA4 Đặc điểm cấu trúc căn hộ là yếu tố quan trọng nhất ảnh hƣởng đến việc hình thành đến giá căn hộ chung cƣ

GIA5 Tiện ích khu chung cƣ là yếu tố quan trọng nhất ảnh hƣởng đến việc hình thành giá căn hộ chung cƣ

Biến độc lập- Thang đo Vị trí căn hộ

Vị trí: Theo Lê Tấn Lợi, (2009)[13] khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại hai loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tƣơng đối. Những thửa đất nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những thửa đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tƣơng đối). Giá đất đƣợc phân theo loại đô thị loại 1, 2, 3, 4 và 5; xếp theo khu vực: trung tâm, cận trung tâm, khu vực ven đô…; xếp theo loại đƣờng phố: đƣờng loại 1, 2, 3, … Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác.

Nhân tố vị trí ảnh hƣởng đến giá căn hộ chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tƣợng định giá trong thành phố, bao gồm đất đƣợc xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thƣơng nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hƣởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại BĐS. Địa hình BĐS toạ lạc là địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp, thƣờng hay bị ngập nƣớc vào mùa mƣa hay bị hiện tƣợng triều cƣờng thì giá của BĐS sẽ thấp, ngƣợc lại giá của nó sẽ cao hơn.

phố (Vòng xoay Quách Thị Trang – chợ Bến Thành). Đây là biến định lƣợng, đơn vị tính là ki lô mét (km). Qua nhiều nghiên cứu trƣớc đây cho thấy, khoảng cách căn hộ càng xa trung tâm thì giá căn hộ chung cƣ càng giảm. Qua đó, các biến quan sát của thang đo vị trí căn hộ đƣợc xây dựng nhƣ sau:

Bảng 3. 3: Thang đo quy mô của vị trí căn hộ

Biến quan sát

VITRI 1 Khoảng cách đến đƣờng chính càng gần thì giá căn hộ chung cƣ càng cao

VITRI 2 Khoảng cách đến trung tâm thành phố càng gần thì giá căn hộ chung cƣ càng cao

VITRI 3 Khoảng cách đến nhà trẻ càng gần thì giá căn hộ chung cƣ càng cao

VITRI 4 Khoảng cách đến trƣờng học càng gần thì giá căn hộ chung cƣ càng cao

VITRI 5 Khoảng cách đến công viên càng gần thì giá căn hộ chung cƣ càng cao

VITRI 6 Khoảng cách đến bệnh viện càng gần thì giá căn hộ chung cƣ càng cao

VITRI 7 Khoảng cách đến chợ, siêu thị càng gần thì giá căn hộ chung cƣ càng cao

Thang đo điều kiện cơ sở hạ tầng

Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hƣởng tới giá giá căn hộ chung cƣ chủ yếu bao gồm: điện, điện thoại, nhà trẻ, trƣờng học, công viên, bệnh viện... Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và khoảng cách xa gần... Điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh


Một phần của tài liệu (LUẬN VĂN THẠC SĨ) NGHIÊN CỨU CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ BÁN CĂN HỘ CỦA CÁC DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH​ (Trang 47 -47 )

×