CHƢƠNG 5 : KẾT LUẬN VÀ GIẢI PHÁP
5.2.2.Với các cơ quan ban ngành liên quan
5.2. Giải pháp
5.2.2.Với các cơ quan ban ngành liên quan
Thị trƣờng căn hộ là thị trƣờng hoạt động của nó gắn liền với sự quản lý và điều tiết của rất nhiều cơ quan liên quan. Mỗi cơ quan khác nhau sẽ có các quyền hạn và nhiệm vụ đối với từng lĩnh vực cụ thể khác nhau và theo sự quy định của các cơ quan nhà nƣớc cấp cao, tuy nhiên bên cạnh đó mỗi cơ quan cũng có một số quyền tự quyết nhấn định. Trong phạm vi của bài nghiên cứu này, tác giả kiến nghị sau:
Về vấn đề quy hoạch: qua kết quả nghiên cứu ta thấy ngƣời tiêu dùng quan tâm nhất đến vấn đề vị trí căn hộ của mình đối với những cơ sở hạ tầng và môi trƣờng xung quanh. Đó là vị trí so sánh với các trung tâm thành phố, các đầu mối giao thông, các trung tâm giáo dục và y tế,vv. Do đó, cơ quan qui hoạch kiến trúc nên tiến hành qui hoạch phát triển thành phố một cách đồng bộ hơn, tức là phát triển những khu căn hộ đảm bảo sự hài hòa giữa môi trƣờng tự nhiên và vị trí tƣơng đối so với các hệ thống hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội xung quanh.
Về vấn đề cấp phép xây dựng: trong quá trình cấp phép xây dựng dự án, bên cạnh việc xem xét đến chất lƣợng công trình, kiến trúc xây dựng công trình, cơ quan nên xem xét kỹ lƣỡng đến vấn đề năng lực thực sự của các chủ đầu tƣ nhƣ: về kinh nghiệm, độ uy tín, tiềm lực tài chính, nguồn lực con ngƣời,vv.. để đảm bảo dự án đó thực hiện đúng mục tiêu cấp phép. Vấn đề này nhằm để sàn lọc những hạn chế những chủ đầu tƣ yếu kém làm mất uy tín cho giới đầu tƣ và những hậu quả xấu cho thị trƣờng BĐS về sau.
Cuối cùng về quản lý thị trƣờng căn hộ: hiện nay thị trƣờng căn hộ chung cƣ rất đa dạng. Tác giả thiết nghĩ cơ quan này nên thành lập cơ chế quản lý chung cho cả thị trƣờng BĐS nhƣ hiện nay. Điều này có thể giúp cơ quan có chính sách quản lý về giá cả tốt hơn cho những phân khúc căn hộ có chất lƣợng khác nhau, tránh hiện tƣợng làm giá tràn lan trên thị trƣờng nhƣ hiện nay.
Tóm lại, để góp phần làm cho thị trƣờng căn hộ tại TP. HCM phát triển và ổn định mức giá phù hợp với thị hiếu của ngƣời tiêu dùng hơn thì các cơ quan ban ngành liên quan cần bám sát hơn về tình hình thực tế của thị trƣờng và thị hiếu của ngƣời dân để từ đó đƣa ra định hƣớng phát triển phù hợp. Tuy nhiên, vì mỗi cơ quan có một vai trò và chức năng riêng nên thiết nghĩ vấn đề này cần có sự thống nhất giữa các cơ quan với nhau và cần có sự chỉ đạo của cơ quan cấp cao hơn. Tất nhiên, cơ quan cấp cao này nhất thiết phải hiểu về tình hình thị trƣờng và nhu cầu của ngƣời dân về căn hộ tại TP. HCM một cách tổng thể và thiết thực nhất.
Nhƣ vậy, ở hƣớng nghiên cứu tiếp theo, tác giả kiến nghị cần nghiên cứu kỹ hơn nhằm đƣa thêm vào những yếu tố ảnh hƣởng khác nữa, khắc phục những nguyên nhân đẫn đến hạn chế trong điều tra số liệu và đồng thời phân tích kỹ hơn sự tác động của từng biến quan sát đến quyết định lựa chọn.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
Tài liệu tham khảo Tiếng Việt
[1]. Bộ Xây dựng (Phòng Thị trƣờng bất động sản – Cục Quản lý nhà và thị trƣờng bất động sản – Bộ Xây dựng), Dữ liệu về thị trƣờng bất động sản từ 2000 – 2013.
[2]. Phan Thị Cúc và ctg (2009), Đầu tư kinh doanh bất động sản, NXB Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh.
[3]. Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000. Vị thế _ chất lƣợng và sự lực chọn khác, tiến tới lý thuyết mới về vị trí dân cƣ đô thị. Urban studie, vol 37, No 1
[4]. Hoàng Trọng & Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2005), Phân tích dữ liệu nghiên cứu với SPSS. Nxb. Thống kê
[5]. Phạm Thị Ngọc Mỹ và các cộng sự (2006). Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế. NXB. Tài chính.
[6]. Thông tƣ số 20/2010/TT-BXD ngày 27/10/2010. Bộ xây dựng.
[7]. Trần Thanh Hùng (2011). Lý thuyết vị thế - chất lƣợng các ứng dung trong nghiên cứu và quản lý thị trƣờng bất động sản. Bản điện tử đƣợc tải về từ http://quangiavn.blogspot.com/2011/10/vi-chat-luong-va-ung-dung-trong- nghien.html
[8]. Nghị định 71/2010/NĐ-CP về hƣớng dẫn thi hành luật Nhà ở.
[9]. Nguyễn Ngọc Vinh (2012). Thẩm định giá Bất động sản. Nhà xuất bản Lao động –Xã hội.
[10]. Nguyễn Quốc Nghi và các cộng sự (2012). Ứng dụng mô hình định gía Hedonic nhằm xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá cho thuê trên địa bàn thành phố Cần Thơ. Kỷ yếu khoa học Đại học Cần Thơ, 186-194.
[11]. Nguyễn Khánh Duy (2009), Bài giảng thực hành mô hình cấu trúc tuyến tính SEM và phần mềm AMOS. Đại học kinh tế TP. HCM.
[12]. Nguyễn Văn Trình & Nguyễn Thị Tuyết Nhƣ (2011), Kinh doanh bất động sản những vấn đề cơ bản.Nxb. Thanh niên
[13]. Lê Tấn Lợi (2009). Giáo trình phân hạng và định giá đất. Trƣờng ĐH Cần Thơ.
[14]. Luật đất đai. (2013). Quốc Hội Nƣớc Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam.
[15]. Lê Khƣơng Ninh (2011). Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất vùng ven đô thị ở Đồng bằng sông Cửu Long. Tạp chí phát triển kinh tế 254 ( tháng 12- 2012).
[16]. Lực Mạnh Hiển. (2014). Định giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp, đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở. Luận án tiến sĩ, Trƣờng đại học Kinh tế Quốc dân.
[17]. Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ƣơng (2008), Thị trƣờng bất động sản Việt Nam, thực trạng và giải pháp.
Tài liệu tham khảo Tiếng nƣớc ngoài
[18]. Case, K. E. and Shiller, R. J., (1989), The efficiency of the market for single family homes, American Economic Review, Vol.79, pp.125-37. [19]. Philip Kotler, Gary Armstrong (2009), Princples of Marketing, 13th,
[20]. Chen, R. D., Gan, C., Hu, B. & Cohen, D. A. (2013), An Empirical Analysis of House Price Bubble: A Case Study of Beijing Housing Market, Research in Applied Economics, Vol. 5, No. 1, p.77-97.
[21]. Clapp J.M, 1980 The Intrametropolitant Location of Office Activities, Joumal of Regional Science, Vol.20, pp 387-399.
[22]. David Begg and Stanley Fischer, Rudigger Dornbusch (2008), Kinh tế học, NXB Thống kê, Hà Nội
[23]. Malpezzi Stephen (2002). Chapter 5: Hedonic Pricing Models: A Selective and Applied Review, Housing Economics and Public Policy, Blackwell Science Ltd, Oxford , UK. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
[24]. Richard J.Cebula, 2009. The Hedonic pricing modl applied to the housing market of the city of Savannah and Its Savannnah historic landmark distric. No.1, pp 9-22
[25]. Rossen s. (1974). Hedonic Pricces and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition, Joumal of Political Economy, Vol. 82, p:34-55
[26]. Bardhan, A. D., R. Datta, R. H. Edelstein, and S.K. Lum (2003), A tale of two sector: Upward mobility and the private housing market in Singapore, Journal of Housing Economics 12, 83-105.
[27]. Davor Kunovac, Enes Đoxovi c, Forana Lukini c, Andreja Pufnil, (2008), Use of the Hedonic Method to Calculate an Indexx of Real Estate Princes in Croatia, Croatian national bank Pubish department.
[28]. Johannes Krouthen, 2011. Apartment values in Uppsala: Sinificant factors that differentiatie the salling prices, U.U.D.M Project Report 2011:17
[29]. Lancaster K.J.,1966. A New Approach to Consumer Theory, Joumal of Political Econnomy, Vol 74, pp 132-156.
[30]. Malpzzi Stephen, Larry Ozzame, Thomas Thibodeau (1980), Characteristic Prices of housing in in Fifty-Nine Metropolitan Areas, The Urban Institute in Wasington DC.
[31]. Richard J.Cebula, 2009. The Hedonic pricing modl applied to the housing market of the city of Savannah and Its Savannnah historic landmark distric. No.1, pp 9-22
[32]. Rossen s. (1974). Hedonic Pricces and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition, Joumal of Political Economy, Vol. 82, p:34-55
[33]. Sibel Selim (2008), “Determinants of house prices inTurkey. A Hedonic degression model”, Dogus Universitesi Dergisi, 9(1) 2008, 65-76. [34]. Triplett. J.E.(2007). Zvi Griliches Cotributions to Economic
Measurement, Hard – to- Measure Goods and Devices: Essays in Honor of Zvi Griliches, National Bueau of Economic Research, p: 573-589
[35]. V.Kerry Smith, Carol C.S.Gibert, 1985. The Valuation of
Environmental Pisks Using Hedonic Wage Models, University of Chicago Press, PP 359-392.
[36]. Wen Hai-zhen es al, 2005. Hedonic price analysis of urban housing: An empirical research on Hangzhou, China, pp 907-914.
[37]. Gerlach. S., (2004), Bank lending and property prices in Hong Kong, Journal of Banking & Finance, 29, 461-81.
[38]. Pillay. S., (2005), Evidence and determinants of real estate bubbles: The case of Singapore, University of Nottingham.
[39]. Krugman, P., (2009), Sự trở lại của kinh tế học suy thoái, NXB. Trẻ. [40]. Rahman, M. M., Khanam, R. & XU, S. (2012), The Factors Affecting
Housing Price in Hangzhou: An Empirical Analysis, International Journal of Economic Perspective, Vol.6, No. 4, p.57-66.
PHỤ LỤC
PHỤ LỤC 1
PHIẾU KHẢO SÁT NGHIÊN CỨU CÁC NHÂN TỐ ẢNH TÁC ĐỘNG ĐẾN SỰ BIẾN ĐỘNG GIÁ BÁN CĂN HỘ CHUNG CƢ TẠI TP. HCM
---oOo---
Xin chào các anh/chị.
Tôi tên Lê Thị Thanh Loan, là học viên lớp cao học chuyên ngành Kế toán trƣờng Đại Học Kỹ thuật Công Nghệ TP.HCM (HUTECH). Tôi đang tiến hành một nghiên cứu khoa học về “ NGHIÊN CỨU CÁC NHÂN TỐ ẢNH
TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ BÁN CĂN HỘ CỦA CÁC DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH”
Xin các anh/chị vui lòng dành chút ít thời gian giúp tôi trả lời một số câu hỏi và đóng góp ý kiến một cách trung thực, thẳng thắn.Tất cả các câu trả lời của các anh/chị đều có giá trị đối với chƣơng trình nghiên cứu của tôi. Những thông tin này sẽ đƣợc đảm bảo bí mật và không sử dụng cho mục đích nào khác ngoài mục đích nêu trên.
Tôi mong nhận đƣợc sự hợp tác chân tình của các anh/chị. Xin cảm ơn các anh/chị đã giúp tôi hoàn thành chƣơng trình nghiên cứu này.
Tất cả các phát biểu dƣới đây đề cập tới các vấn đề liên quan đến giá bán căn hộ chung cƣ tại TP. HCM, xin vui lòng cho biết mức độ đồng ý của các anh/chị với mỗi phát biểu sau đây bằng cách đánh dấu (x) vào các con số.
Ý nghĩa của các dãy số từ 1 đến 5 nhƣ sau: 1- Hoàn toàn không đồng ý; 2- Không đồng ý;
3- Bình thƣờng; 4- Đồng ý; (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
5- Rất đồng ý.
STT CÂU HỎI MỨC ĐỘ
ĐỒNG Ý
VỊ TRÍ CĂN HỘ
1 Khoảng cách đến đƣờng chính càng gần
thì giá căn hộ chung cƣ càng cao 1 2 3 4 5 2 Khoảng cách đến trung tâm thành phố
càng gần thì giá căn hộ chung cƣ càng cao 1 2 3 4 5 3 Khoảng cách đến nhà trẻ càng gần thì giá
cãn hộ chung cƣ càng cao 1 2 3 4 5
4 Khoảng cách đến trƣờng học càng gần thì
giá căn hộ chung cƣ càng cao 1 2 3 4 5 5 Khoảng cách đến công viên càng gần thì
giá căn hộ chung cƣ càng cao 1 2 3 4 5 6 Khoảng cách đến bệnh viện càng gần thì
giá căn hộ chung cƣ càng cao 1 2 3 4 5 7 Khoảng cách đến chợ, siêu thị càng gần
thì giá căn hộ chung cƣ càng cao 1 2 3 4 5
ĐIỀU KIỆN CƠ SỞ HẠ TẦNG
7 Hệ thống điện càng tốt thì giá căn hộ
chung cƣ càng cao 1 2 3 4 5
8 Hệ thống cấp thoát nƣớc càng tốt thì giá
cãn hộ chung cƣ càng cao 1 2 3 4 5
9
Mức độ thuận tiện về giao thông càng thuận tiện thì giá căn hộ chung cƣ càng cao
1 2 3 4 5 10 Tình hình đƣờng sá và cấp hạng càng tốt
thì giá căn hộ chung cƣ càng cao 1 2 3 4 5 11 Mật độ mạng lƣới giao thông càng tốt thì
giá căn hộ chung cƣ càng cao 1 2 3 4 5 12 Mức độ đáp ứng về trƣờng học càng tốt 1 2 3 4 5
thì giá căn hộ chung cƣ càng cao
Mức độ đáp ứng về bệnh viện, trạm y tế, cơ sở y tế càng tốt thì giá căn hộ chung cƣ càng cao
1 2 3 4 5
CHẤT LƢỢNG MÔI TRƢỜNG
13
Hƣớng gió, không khí, môi trƣờng trong lành càng tốt thì giá cãn hộ chung cƣ càng cao
1 2 3 4 5 14 độ ô nhiễm tiếng ồn càng cao thì giá căn (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
hộ chung cƣ càng giảm 1 2 3 4 5
15
Nghề nghiệp và trình độ giáo dục của dân cƣ càng cao thì giá căn hộ chung cƣ càng cao
1 2 3 4 5
16
Căn hộ chung cƣ nằm ở những vùng thƣờng hay bị các sự cố của thiên tai thì
giá căn hộ chung cƣ càng giảm 1 2 3 4 5 17 An ninh khu vực càng tốt thì giá căn hộ
chung cƣ càng cao 1 2 3 4 5
ĐẶC ĐIỂM CẤU TRÚC CĂN HỘ
18 Căn hộ chung cƣ có Diện tích càng lớn thì
giá chung cƣ càng cao 1 2 3 4 5
19 Cãn hộ chung cƣ có Phòng ngủ càng
nhiều thì giá chung cƣ càng cao 1 2 3 4 5 20 Căn hộ chung cƣ có WC càng nhiều thì
giá chung cƣ càng cao 1 2 3 4 5
21 Cãn hộ chung cƣ có Tầng càng cao thì giá
chung cƣ càng cao 1 2 3 4 5
22
Căn hộ chung cƣ có Nội thất càng sang trọng, có thƣơng hiệu thì giá chung cƣ càng cao
1 2 3 4 5 23 Cãn hộ chung cƣ có Cảnh quan càng đẹp
thì giá chung cƣ càng cao 1 2 3 4 5
24 Khu chung cƣ có Siêu thị thì giá chung cƣ
càng cao 1 2 3 4 5
25 Khu chung cƣ có Rạp chiếu phim thì giá chung cƣ càng cao 1 2 3 4 5 26 Khu chung cƣ có Hồ bơi thì giá chung cƣ
càng cao 1 2 3 4 5
27 Khu chung cƣ có Câu lạc bộ thể dục thể
thao thì giá chung cƣ càng cao 1 2 3 4 5 28 Khu chung cƣ có Spa thì giá chung cƣ
càng cao 1 2 3 4 5
Khu chung cƣ có Công viên nội khu thì
giá chung cƣ càng cao 1 2 3 4 5
GIÁ CĂN HỘ CHUNG CƢ (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
29
Vị trí căn hộ là yếu tố quan trọng nhất ảnh hƣởng đến việc hình thành giá căn hộ chung cƣ
1 2 3 4 5
30
Ðiều kiện cõ sở hạ tầng là yếu tố quan trọng nhất ảnh hƣởng đến việc hình thành đến giá cãn hộ chung cƣ
1 2 3 4 5 Chất lƣợng môi trƣờng là yếu tố quan
trọng nhất ảnh hƣởng đến việc hình thành
đến giá căn hộ chung cƣ 1 2 3 4 5
Ðặc điểm cấu trúc căn hộ là yếu tố quan trọng nhất ảnh hƣởng đến việc hình thành đến giá căn hộ chung cƣ
1 2 3 4 5
31
Tiện ích khu chung cƣ là yếu tố quan trọng nhất ảnh hƣởng đến việc hình thành giá căn hộ chung cƣ
1 2 3 4 5
PHỤ LỤC 2
Case Processing Summary
N %
Cases
Valid 233 100.0
Excludeda 0 .0
Total 233 100.0
a. Listwise deletion based on all variables in the procedure. Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items .858 7 Item-Total Statistics Scale Mean if Item Deleted Scale Variance if Item Deleted Corrected Item- Total Correlation Cronbach's Alpha if Item Deleted VITRI1 23.10 13.438 .595 .841 VITRI2 23.06 12.698 .696 .827 VITRI3 23.03 12.887 .663 .832 VITRI4 23.20 13.076 .621 .838 VITRI5 23.22 13.045 .654 .833 VITRI6 22.95 13.411 .592 .842 VITRI7 23.18 13.482 .538 .850
Case Processing Summary N % Cases Valid 233 100.0 Excluded a 0 .0 Total 233 100.0 a. Listwise deletion based on all
variables in the procedure. Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items .859 8 Item-Total Statistics Scale Mean if Item Deleted Scale Variance if Item Deleted Corrected Item- Total Correlation Cronbach's Alpha if Item Deleted CSHT 1 26.36 16.990 .570 .845 CSHT 2 26.34 16.140 .683 .832 CSHT 3 26.41 15.890 .721 .827 CSHT 4 26.18 16.117 .652 .836 CSHT 5 26.17 16.789 .602 .842 CSHT 6 26.33 18.137 .431 .860 CSHT 7 26.25 17.791 .581 .845 CSHT 8 26.33 17.146 .591 .843
Scale: ALL VARIABLES
Case Processing Summary
N % Cases Valid 233 100.0 Excluded a 0 .0 Total 233 100.0 a. Listwise deletion based on all
variables in the procedure. Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items .766 5 Item-Total Statistics Scale Mean if Item Deleted Scale Variance if Item Deleted Corrected Item- Total Correlation Cronbach's Alpha if Item Deleted CLMT 1 14.74 5.341 .549 .719 CLMT 2 14.82 5.079 .559 .715 CLMT 3 14.62 5.565 .468 .747 CLMT 4 14.45 5.292 .560 .715 CLMT 5 14.59 5.432 .543 .721
Case Processing Summary N % Cases Valid 233 100.0 Excluded a 0 .0 Total 233 100.0 a. Listwise deletion based on all
variables in the procedure. Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items .831 6 Item-Total Statistics Scale Mean if Item Deleted Scale Variance if Item Deleted Corrected Item- Total Correlation Cronbach's Alpha if Item Deleted DACDIEM 1 18.20 8.788 .601 .804 DACDIEM 2 18.17 8.988 .569 .811 DACDIEM 3 18.26 8.780 .614 .801 DACDIEM 4 18.13 8.897 .663 .792 DACDIEM 5 18.06 8.923 .617 .801 DACDIEM 6 18.19 9.188 .552 .814
Scale: ALL VARIABLES (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Case Processing Summary
N % Cases Valid 233 100.0 Excluded a 0 .0 Total 233 100.0 a. Listwise deletion based on all
variables in the procedure. Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items .823 6 Item-Total Statistics Scale Mean if Item Deleted Scale Variance if Item Deleted Corrected Item-Total Correlation Cronbach's