Cho đến nay, vấn đề xác định chỉ số giá BĐS tại Việt Nam đƣợc đề cập tại Quyết định của Thủ tƣớng chính phủ số 43/2010/QĐ ngày 2/6/2010 và đƣợc cụ thể hóa bằng Thông tƣ của Bộ xây dựng số 20/2010-BXD ngày 27/10/2010. Những văn bản pháp lý này có thể đề cập đến việc ban hành chỉ số giá, số lƣợng và giá trị (doanh thu) giao dịch, doanh thu kinh doanh, số lƣợng sàn giao dịch BĐS, trong đó quy định cụ thể kỳ công bố, lộ trình thực hiện và cơ quan chịu trách nhiệm[1].
Thông tƣ số 20/2010/TT-BXD ngày 27/10/2010 đƣợc Bộ xây dựng ban hành nhằm hƣớng dẫn thi điểm xây dựng và công bố một chỉ số đánh giá thị trƣờng BĐS[6]. Theo đó, việc xác định chỉ số này đƣợc tiến hành cụ thể qua 4 bƣớc:
Bƣớc 1: Phân khu vực và lựa chọn bất động sản đại diện Bƣớc 2: Xây dựng các dữ liệu gốc
Bƣớc 3: Xây dựng các dữ liệu so sánh
Bƣớc 4: Tính toán xác định các chỉ số đánh giá thị trƣờng BĐS
Đối với chỉ số giá giao dịch BĐS, Thông tƣ số 20/2010/TT-BXD có đề cập đến phƣơng pháp xác định chỉ số giá giao dịch BĐS chung của địa phƣơng và xác định chỉ số giá giao dịch bất động sản của từng khu vực, trong đó xác định chỉ số giá của từng loại cũng nhƣ từng phân loại BĐS.
Theo hƣớng dẫn của Thông tƣ số 20/2010/TT-BXD, chỉ số giá căn hộ chung cƣ đƣợc tính bằng phƣơng pháp so sánh; trong đó, chọn ra một BĐS đại diện và tiến hành điều chỉnh các BĐS tƣơng đồng với BĐS đại diện. Sau đó, tiến hành tính giá trị trung bình cộng của các BĐS so sánh để có giá giao dịch cho phân hàng BĐS cần tính chỉ số giá[6].
nhiều bất cập. Thứ nhất, việc chọn ra căn hộ đại diện với một mức giá cho sẵn (22.790.000 đồng/m2) là chƣa đƣợc phù hợp. Trong quá trình xác định chỉ số giá BĐS, đây chính là giá trị mà chúng ta cần tìm trƣớc tiên. Ngoài ra, việc tính toán chỉ số giá BĐS chỉ dựa trên mức giá của một căn hộ đại diện sẽ gặp phải những trục trặc nhất định khi mà giá của căn hộ luôn có sự thay đổi theo thời gian. Thứ hai, tiêu chí để chọn ra 5 căn hộ chung cƣ so sánh làm đại diện cho căn hộ chung cƣ phân hàng 2 là chƣa rõ ràng và còn có những điểm chƣa hợp lý. Một trong những điểm bất cập khác đó chính là các tỷ lệ % điều chỉnh trong phƣơng pháp so sánh.Trong quá trình tính toán, đây là những chỉ số cần phải dựa trên dữ liệu, chứng cứ thị trƣờng thay vì đƣợc xác định một cách cảm tính nhằm đảo bảo tính khách quan cũng nhƣ tăng tính thuyết phục.
Xét trên góc độ doanh nghiệp, đặc biệt là những doanh nghiệp hoạt động trong các lĩnh vực liên quan đến BĐS cũng nhƣ các tổ chức có nhu cầu xác định chỉ số giá BĐS nói chung, công tác tính toán chủ yếu dựa trên kinh nghiệm làm việc. Mỗi công ty luôn có một cơ sở dữ liệu riêng, từ đó họ tính toán một cách đơn giản chỉ số giá BĐS cho từng khu vực cũng nhƣ từng hạng mục BĐS và lấy những kết quả này để áp dụng. Ngoài ra, những công ty này thƣờng tham khảo thêm những chỉ số này thông qua các báo cáo định kỳ của một số công ty nghiên cứu thị trƣờng hoặc những công ty BĐS nƣớc ngoài có uy tín nhƣ Savills, CBRE, Colliers. Những chỉ số giá BĐS đƣợc ban hành tại các văn bản, thông tƣ rất ít khi đƣợc những công ty này sử dụng vì nhiều lý do khác nhau mà rõ ràng nhất đó chính là tính thuyết phục không cao cũng nhƣ dữ liệu thị trƣờng không đƣợc cập nhật.
