Theo Nguyễn Văn Trình và ctg, (2010)[12] thì khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: giá trị BĐS tỉ lệ thuận với mức thu nhập mà chính nó mang lại. Những tiện nghi gắn liền với BĐS: Tiện nghi gắn liền với BĐS bao gồm: hệ thống điện, nƣớc, vệ sinh, điều hòa nhiệt độ, thông tin liên lạc và các dịch vụ khác. Tiện nghi càng đầy đủ và chất lƣợng càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng.
2.5.3. Các yếu tố liên quan đến thị trường
Thị trƣờng bất động sản từ 2000- 2013, [1] thì nhu cầu của BĐS trên thị trƣờng có sự hội tụ của các điều kiện sau: sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng BĐS nào đó mà nhu cầu đó không thể tự thỏa mãn bằng các nguồn lực sẵn có của mỗi ngƣời dân; phải có các nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu cầy này, chỉ khi có các nguồn lực tài
chính cho thanh toán thì nhu cầu mới đƣợc chuyển thành cầu trên thị trƣờng; phải có sự hoạt động của thị trƣờng để nhu cầu có khả năng thanh toán mới có điều kiện gặp đƣợc cung và cầu và thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị trƣờng; phải có sự hoạt động của thị trƣờng để nhu cầu có khả năng thanh toán mới có điều kiện gặp đƣợc cung và cầu và thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị trƣờng, chính thị trƣờng là môi trƣờng để nhu cầu có khả năng thanh toán đƣợc trở thành cầu thực tế và đƣợc thỏa mãn.
2.5.4. Các yếu tố về pháp lý
Theo quy định của Bộ xây dựng[1]
, thì một BĐS có đầy đủ pháp lý thì giá trị cao hơn rất nhiều so với BĐS không có giấy tờ pháp lý. Pháp lý ở đây bao gồm quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấp phép xây dựng, …
Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung.
2.5.5. Các yếu tố chính trị pháp lý
Theo dữ liệu của Bộ Xây dựng[1], thì sự thay đổi về đƣờng lối chính sách của Nhà nƣớc và chính quyền địa phƣơng có thể có những tác động đến hoạt động của thị trƣờng BĐS nói chung và sự đầu tƣ vào lĩnh vự BĐS nói riêng. Cụ thể là:
Các chính sách có tác động gián tiếp nhƣ: khuyến khích đầu tƣ vào địa phƣơng làm tăng nhu cầu về BĐS từ đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng.
Các chính sách tác động trực tiếp nhƣ:
- Chính sách cho phép những ngƣời không có hộ khẩu thành phố đƣợc mua nhà tại thành phố.
- Chính sách tài chính áp dụng đối với những ngƣời đƣợc nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất…
- Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tƣ vào lĩnh vực BĐS - Các chính sách thuế của Nhà nƣớc đối với BĐS.
- Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam.
2.5.6. Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô
Theo Nguyễn Văn Trình và Nguyễn Thị Tuyết Nhƣ, (2011)[12] thì kinh doanh BĐS còn phụ thuộc về kinh tế vĩ mô nhƣ:
- Tình hình cung cầu BĐS trong khu vực;
- Đặc điểm của những ngƣời tham gia thị trƣờng BĐS trong khu vực; - Hiện trạng vùng lân cận;
- Mức độ tăng trƣởng GDP hàng năm của vùng; - Tỷ lệ thuế và mức thuế suất;
- Mức độ lạm phát chung;
- Tình hình thị trƣờng lao động, chứng khoán, tín dụng.
2.5.7. Các yếu tố xã hội
Theo Nguyễn Văn Trình và Nguyễn Thị Tuyết Nhƣ, (2011) [12]: ngoài các yếu tố trên thì còn một số yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực và mật độ dân số tự nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số thì giá BĐS nơi đó cũng tăng lên do cân bằng cung – cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác cũng ảnh hƣởng: chất lƣợng dịch vụ, giáo dục, y tế, an ninh trật tự.
Tóm lại trong tất cả các yếu tố tác động lên giá BĐS, tác giả nhận thấy các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp tác động nhiều nhất. Nhìn chung, đối với 1 BĐS là nhà phố thì một số yếu tố tác động lên giá BĐS phải kể đến nhƣ: vị trí, diện tích, hình dáng, an ninh, môi trƣờng,… Đối với BĐS là các căn hộ chung cƣ thƣờng có một số điểm đặc biệt hơn, giá của loại BĐS này đôi khi còn phụ thuộc vào một số các yếu tố khác nhƣ môi trƣờng hay dịch vụ tiện ích,….
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2
Chƣơng 2 đã cung cấp những lý luận nền tảng cơ sở lý luận về căn hộ chung cƣ, tác giả đã chỉ ra các 5 nhân tố ảnh hƣởng đến giá căn hộ chung cƣ gồm nhân tố: Vị trí căn hộ; Điều kiện cơ sở hạ tầng; Chất lƣợng môi trƣờng; Đặc điểm cấu trúc căn hộ; Tiện ích khu chung cƣ. Từ đó, đề xuất mô hình nghiên cứu gồm 1 biến phụ thuộc (Giá căn hộ chung cƣ) và 5 biến độc lập (Vị trí căn hộ, Điều kiện cơ sở hạ tầng, Chất lƣợng môi trƣờng, Đặc điểm cấu trúc căn hộ, Tiện ích khu chung cƣ)
CHƢƠNG 3: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1. Phƣơng pháp nghiên cứu
3.1.1. Phương pháp định tính
Phƣơng pháp định tính đƣợc thực hiện thông qua việc phỏng vấn các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS và các đơn vị quản lý căn hộ chung cƣ để tìm ra các yếu tố tác động đến giá căn hộ chung cƣ.
3.1.2. Phương pháp định lượng
Phƣơng pháp định lƣợng nhằm phân tích tác động của các yếu tố khảo sát đến giá căn hộ chung cƣ. Tác giả sử dụng phần mềm SPSS để chạy mô hình hồi quy và thực hiện các kiểm định thống kê cần thiết cho đề tài này.
3.2. Mô hình nghiên cứu đề nghị
3.2.1. Mô hình hồi quy
Mục tiêu phân tích của mô hình hồi quy là xét mới liên hệ tuyến tính giữa một hay nhiều biến độc lập Xi (Xi : còn đƣợc gọi là biến giải thích) đến một biến phụ thuộc (Y: biến đƣợc giải thích). Bản chất của phƣơng pháp hồi quy đƣợc sử dụng trong nghiên cứu là dựa vào số liệu thống kê của hàng loạt giao dịch trên thị trƣờng, nhằm ƣớc lƣợng mức độ tác động của các yếu tố lên giá trị căn hộ chung cƣ.
Phạm vi áp dụng: Phƣơng pháp hồi quy thƣờng đƣợc vận dụng cho những căn hộ thƣờng xuyên đƣợc giao dịch trên thị trƣờng, và các yếu tố tác động giá căn hộ là các yếu tố có thể khảo sát đƣợc. Phƣơng pháp hồi quy thƣờng chỉ đƣợc vận dụng trong điều kiện thị trƣờng phải ổn định. Cơ sở dữ liệu tập trung, minh bạch.
3.2.2. Mô hình các yếu tố tác động lên giá căn hộ chung cư
Từ các lý thuyết và tổng hợp các bài nghiên cứu trên, tác giả đề xuất mô hình có dạng:
GIA = β1VITRI + β2 CSHT + β3 CLMT + β4 DACDIEM + β5 TIENICH + ε Trong đó:
Biến VITRI: Vị trí căn hộ
Biến CSHT: Điều kiện cơ sở hạ tầng Biến CLMT: Chất lƣợng môi trƣờng
Biến DACDIEM: Đặc điểm cấu trúc căn hộ Biến TIENICH: Tiện ích khu chung cƣ ε: Hệ số nhiễu.
β: Hệ số hồi quy.
GIA: giá căn hộ chung cƣ
3.3. Khung phân tích dành cho nghiên cứu
Hình 3. 1: Khung phân tích dành cho nghiên cứu
Nguồn: Thiết kế nghiên cứu của tác giả
Tổng hợp lý thuyết
Các nghiên cứu trong và ngoài nƣớc
Xây dựng khung phân tích
Khảo sát ý kiến chuyên gia
Xây dựng mô hình nghiên cứu
Khảo sát thực tế
Ƣớc lƣợng mô hình Kiểm định giả thuyết
3.4. Mô hình nghiên cứu
Các nghiên cứu trƣớc cho thấy có rất nhiều nhân tố ảnh hƣởng đến giá căn hộ chung cƣ tại TP. HCM. Với mục tiêu (1) Đánh giá tình hình chung giá căn hộ chung cƣ tại TP. HCM hiện nay; (2) Xác định những nhân tố đang ảnh hƣởng đến giá căn hộ chung cƣ tại TP. HCM hiện nay và (3) Đánh giá mức độ ảnh hƣởng của các nhân tố đó đến giá căn hộ chung cƣ tại TP. HCM hiện nay, tác giả đề xuất mô hình các nhân tố ảnh hƣởng đến giá căn hộ chung cƣ bao gồm:
Biến phụ thuộc: Giá căn hộ chung cƣ Biến độclập: bao gồm 5 biến
(1) Vị trí căn hộ
(2) Điều kiện cơ sở hạ tầng (3) Chất lƣợng môi trƣờng (4) Đặc điểm cấu trúc căn hộ (5) Tiện ích khu chung cƣ
Hình 2. 1: Mô hình nghiên cứu
(+) (+) (+) (+) (+) (+) Giá căn hộ chung cƣ (GIA) Vị trí căn hộ (VITRI)
Điều kiện cơ sở hạ tầng (CSHT)
Chất lƣợng môi trƣờng (CLMT)
Đặc điểm cấu trúc căn hộ (DACDIEM)
Mô hình các nhân tố ảnh hƣởng đến giá căn hộ chung cƣ đƣợc khái quát theo hình 2.1. Đồng thời, tác giả đƣa ra các giả thuyết nhằm kiểm định về các nhân tố ảnh hƣởng đến giá căn hộ chung cƣ trong bảng 2.1 nhƣ sau:
Bảng 2. 1: Giả thuyết nghiên cứu 1
Giả thuyết Nội dung
H1 Vị trí căn hộ có ảnh hƣởng đến giá căn hộ chung cƣ (+) H2 Điều kiện cơ sở hạ tầng có ảnh hƣởng đến giá căn hộ
chung cƣ (+)
H3 Chất lƣợng môi trƣờng có ảnh hƣởng đến giá căn hộ chung cƣ (+) H4 Đặc điểm cấu trúc căn hộ có ảnh hƣởng đến giá căn hộ
chung cƣ (+)
H5 Tiện ích khu chung cƣ có ảnh hƣởng đến giá căn hộ chung cƣ (+)
Tác giả thuyết nghiên cứu này sẽ đƣợc kiểm định để bác bỏ hay chấp nhận, từ đó xác định các nhân tố ảnh hƣởng đến giá căn hộ chung cƣ.
3.5. Giới thiệu về khu vực nghiên cứu và số liệu nghiên cứu
3.5.1. Giới thiệu về khu vực nghiên cứu
Quận 2 là một trong năm quận mới thành lập của TP. HCM từ năm 1997, nằm ở phía Đông Bắc thành phố, thành lập trên cơ sở tách từ 5 xã của huyện Thủ Đức trƣớc đây. Phía Bắc giáp quận Thủ Đức, phía Nam giáp sông Sài Gòn, ngăn cách với quận 7; sông Nhà Bè, ngăn cách với huyện Nhơn Trạch.
Tổng diện tích tự nhiên của quận 2 là 5017 ha. Ngày đầu mới thành lập, diện tích đất nông nghiệp chiếm 2.543,8 ha. Đến năm 2005, diện tích đất nông nghiệp còn 1.611 ha, đất dân cƣ chiếm 1.402 ha. Các phƣờng có diện tích nhỏ là phƣờng Thủ Thiêm với 150 ha, phƣờng An Khánh với 180 ha và phƣờng
Bình An 187 ha. Địa hình quận 2 bao gồm cả gò và bƣng, kênh rạch chiếm 24,7% tổng diện tích tự nhiên, phần lớn địa hình thấp trũng, có độ cao trung bình khoảng từ 1,5m đến 3m với mực nƣớc biển, độ dốc theo hƣớng Bắc – Nam.
Do là một quận mới tách nên quận 2 có chung quá trình phát triển lịch sử với quận Thủ Đức, những tên thôn, tên làng, tên ấp, tên xã trƣớc kia của Thủ Đức nay trở thành tên vùng, tên đƣờng phố, tên phƣờng của quận 2. Cùng với sự phát triển của vùng kinh tế trong điểm phía Nam và TP. HCM quận 2 có vị trí quan trọng, sẽ là trung tâm mới của thành phố sau này. Đối diện khu Trung tâm cũ qua sông Sài Gòn, là đầu mối giao thông về đƣờng bộ, đƣờng xe lửa, đƣờng thủy nối liền TP. HCM với các tỉnh: Đồng Nai, Bình Dƣơng, Bà Rịa – Vũng Tàu, Quận 2 có tiềm năng về quỹ đất xây dựng, mật độ dân số còn thƣa thớt, đƣợc bao quanh bởi các sông rạch lớn, môi trƣờng còn hoang sơ nên đã nhân lên lợi thế về vị trí kinh tế của mình. Khu đô thị mới Thủ Thiêm, trung tâm tài chính, thƣơng mại, dịch vụ mới của thành phố sẽ mọc lên ở đây trong thời gian không xa nữa.
STT Tên chung cƣ Địa chỉ
1 Căn hộ chung cƣ Homyland I Đƣờng Nguyễn Duy Trinh, P Bình Trƣng Tây, quận2 2 Căn hộ chung cƣ Homyland II Đƣờng Nguyễn Duy Trinh, P Bình Trƣng Tây, quận2 3 Căn hộ chung cƣ Petrolandmark Đƣờng Đồng Văn Cống, P. An Phú,
quận 2 4 Căn hộ chung cƣ Metro
Apartment
Đƣờng 2 – Đƣờng 37A, P. An Phú, quận 2
Quận 7 là quận thuộc địa phận Thành phố Hồ Chí Minh, từng là một phần của huyện Nhà Bè trƣớc kia. Quận 7 nổi tiếng với khu chế xuất Tân Thuận, công viên giải trí Wonderland, và Khu đô thị mới Phú Mỹ Hƣng (Khu đô thị Nam Sài Gòn). Theo nghị định 03/CP của chính phủ, ngày 01/04/1997 từ 05 xã phía Bắc và một phần Thị trấn Nhà Bè, Quận 7 đã hình thành với diện tích tự nhiên là 3.576 ha trong đó đất chuyên dùng và xây dựng chiếm
5 Căn hộ chung cƣ Lƣơng Định Của
Đƣờng Lƣơng Định Của, P.An Phú, quận 2
6 Căn hộ chung cƣ An Lộc Đƣờng 15, P. An Phú, quận 2
7 Căn hộ chung cƣ Bình Minh Đƣờng Lƣơng Định Của, P. Bình An, quận 2
8 Căn hộ chung cƣ Parc Spring Đƣờng Nguyễn Duy Trinh, P. Bình Trƣng Đông, quận 2 9 Căn hộ chung cƣ Petroland Đƣờng Nguyễn Duy Trinh, P. Bình Trƣng Đông, quận 2 10 Căn hộ chung cƣ An Khang An Phú An Khanh, P. An Phú, quận
2 11 Căn hộ chung cƣ Hoàng Anh
River View
Đƣờng Nguyễn Văn Hƣờng, P.Thảo Điền, quận 2
12 Căn hộ chung cƣ An Phúc Đƣờng 15, P. An Phú, quận 2 13 Căn hộ chung cƣ Cantavil An
Phú
Đƣờng Xa Lộ Hà Hội, P. An Phú , quận 2
14 Căn hộ chung cƣ Thịnh Vƣợng Đƣờng Nguyễn Duy Trinh, P. Bình Trƣng Đông, quận 2 15 Căn hộ chung cƣ Him Lam
Riverside Đƣờng D1, P. Tân Hƣng, quận 7
16 Căn hộ chung cƣ Florita Đƣờng D1, quận 7
17 Căn hộ Khu Trung Sơn Đƣờng Nguyễn Văn Cừ nối dài, quận 7
18 Căn hộ Happy Valley 803 Nguyễn Văn Linh, Tân Phong, Quận 7
19 Căn hộ chung cƣ River city Đƣờng Đào Trí, Khu phố 1, Phƣờng Phú Thuận, Quận 7
1.171,34 ha, đất nông nghiệp là 1.368,9 ha, phần còn lại là diện tích sông, kênh rạch. Với cơ sở hạ tầng kỹ thuật còn rất thiếu thốn, không thuận tiện cho việc đi lại, đặc biệt các trục đƣờng chính phục vụ cho khu quy họach công nghiệp chƣa đƣợc nâng cấp, thế độc đạo của Cầu Tân Thuận và tuyến đƣờng Huỳnh Tấn Phát nên chƣa hấp dẫn đƣợc các nhà đầu tƣ, từ đó một số dự án có diện tích khá lớn đã đƣợc các cấp thẩm quyền giao đất nhƣng các đơn vị vẫn chƣa triển khai đầu tƣ xây dựng.
3.5.2. Số liệu nghiên cứu
Dữ liệu đƣợc thu thập từ 20 tòa nhà chung cƣ đã mở bán và có các giao dịch thành công trên địa bàn Quận 2 và Quận 7, có giá bán giao động từ 14 triệu đồng /m2 đến 25 triệu đồng /m2 . Trên thực tế, tác giả đã thu thập ngẫu nhiên 233 căn hộ chung cƣ đang rao bán thuộc 20 dự án trên. Thông tin đƣợc thu thập tại các sàn giao dịch BĐS, ban quản lý chung cƣ, trên website và liên hệ thực tế tại dự án.
Bảng 3. 1: Khảo sát thực tế ngẫu nhiên 233 căn hộ chung cư thuộc 20 dự án
3.6. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá bán căn hộ chung cƣ trong khu vực
Tác giả khảo sát và tham khảo ý kiến của 10 chuyên gia công tác trong lĩnh vực đầu tƣ, kinh doanh BĐS và các chuyên gia trong lĩnh vực thẩm định giá BĐS
Qua nghiên cứu và khảo sát ý kiến của 100 chuyên gia, những ngƣời có kinh nghiệm công tác nhiều năm trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, thẩm định giá BĐS tại Việt Nam cho rằng những yếu tố sau tác động đến giá căn hộ chung cƣ:
- Khoảng cách từ khu căn hộ chung cƣ đến trung tâm thành phố; - An ninh của khu căn hộ;
- Môi trƣờng cảnh quan xung quanh của khu căn hộ; - Hạ tầng xã hội xung quanh khu căn hộ;
- Tiện ích sinh hoạt của khu căn hộ;
- Dịch vụ quản lý kèm theo của khu căn hộ;
- Chủ đầu tƣ của khu căn hộ (Loại hình doanh nghiệp, Uy tính trên thị trƣờng);
- Kiến trúc của khu căn hộ;
- Phƣơng thức thanh toán trả góp khi mua căn hộ; - Diện tích sàn của căn hộ;