Kiểm tra các giả định sau:
- Phƣơng sai của sai số (phần dƣ) không đổi. - Các phần dƣ có phân phối chuẩn.
- Không có mối tƣơng quan giữa các biến độc lập.
Nếu các giả định này bị vi phạm thì các ƣớc lƣợng không đáng tin cậy nữa.
4.5.1. Kiểm định giả định phương sai của sai số (phần dư) không đổi Bảng 4. 18: Bảng kiểm định giả định phương sai của sai số
Nhỏ nhất Lớn nhất Trung bình Ðộ lệch chuẩn N
Giá trị dự báo đã đƣợc chuẩn hóa 1.47 5.01 3.67 .542 233 Phần dƣ đƣợc chuẩn hóa -1.126 .676 .000 .288 233
Nguồn:Phân tích dữ liệu
Hình 4. 1: Đồ thị phân tán giữa giá trị dự đoán và phần dư từ hồi quy
Hình 4.1 cho thấy các phần dƣ phân tán ngẫu nhiên quanh trục O (là quanh giá trị trung bình của phần dƣ) trong một phạm vi không đổi. Điều này có nghĩa là phƣơng sai của phần dƣ không đổi.
4.5.2. Kiểm tra giả định các phần dư có phân phối chuẩn
Phần dƣ có thể không tuân theo phân phối chuẩn vì những lý do nhƣ sử dụng sai mô hình, phƣơng sai không phải là hằng số, số lƣợng các phần dƣ không đủ nhiều để phân tích… Biểu đồ tần số (Histogram, Q-Q plot, P-P plot) của các phần dƣ (đã đƣợc chuẩn hóa) đƣợc sử dụng để kiểm tra giả định này.
Nguồn: Phân tích dữ liệu
Hình 4. 2: Đồ thị P-P Plot của phần dư – đã chuẩn hóa
Kết quả từ biểu đồ tần số P-P plot cho thấy các điểm phân tán xung quanh đƣợc kỳ vọng. Cũng cho thấy giả định phân phối chuẩn của phần dƣ không bị vi phạm.
Nguồn: Phân tích dữ liệu
Đồ thị 4. 1: Đồ thị Histogram của phần dư – đã chuẩn hóa
Kết quả từ biểu đồ tần số Histogram của phần dƣ cho thấy, phân phối của phần dƣ xấp xỉ chuẩn (trung bình Mean lệch với 0 vì số quan sát khá lớn, độ lệch chuẩn Std. Dev = 0.98). Điều này có nghĩa là giả thuyết phân phối chuẩn của phần dƣ không bị vi phạm.
Căn cứ vào kết quả trên, cho thấy các biến này có hệ số hồi quy dƣơng có nghĩa là các biến này có tác động cùng chiều đến biến phụ thuộc là giá căn hộ chung cƣ. Từ thông số thống kê trong mô hình hồi qui, phƣơng trình hồi qui tuyến tính bội của các yếu tố của hệ thống kiểm soát nội bộ ảnh hƣởng tới
giá căn hộ chung cƣ tại TP. HCM với các hệ số chuẩn hóa nhƣ sau:
GIA = 0,515 VITRI + 0,245 DACDIEM + 0,148 TIENICH + 0,135 CSHT + 0,053 CLMT
Nhƣ vậy, cả 05 nhân tố: VITRI, DACDIEM, TIENICH, CSHT và CLMT đều có ảnh hƣởng tỷ lệ thuận đến giá căn hộ chung cƣ tại TP. HCM. Tức là khi VITRI, DACDIEM, TIENICH, CSHT và CLMT càng cao thì giá căn hộ chung cƣ tại TP. HCM càng cao. Trong 5 nhân tố này thì nhân tố VITRI ảnh hƣởng mạnh nhất đến Giá căn hộ chung cƣ với Beta = 0,515; nhân tố DACDIEM ảnh hƣởng mạnh thứ hai với hệ số Beta = 0,245; nhân tố TIENICH ảnh hƣởng mạnh thứ ba với hệ số Beta = 0,148; nhân tố tiếp theo CSHT ảnh hƣởng thứ tƣ với hệ số Beta = 0,135; nhân tố CLMT ảnh hƣởng thấp nhất với hệ số Beta = 0,053. Nhƣ vậy, giả thuyết H1, H2, H3, H4, H5 cho mô hình nghiên cứu lý thuyết chính thức đƣợc chấp nhận.
Kết quả kiểm định giả thuyết đƣợc đề xuất trong chƣơng 3, đƣợc tóm tắt trong bảng 4.19 nhƣ sau:
Bảng 4. 19: Tóm tắt kết quả kiểm định các giả thuyết
Giả
thuyết Phát biểu
Kết quả kiểm định H1 Vị trí căn hộ có ảnh hƣởng đến giá căn hộ
chung cƣ (+) Chấp nhận
H2 Ðiều kiện cơ sở hạ tầng có ảnh hƣởng đến giá
cãn hộ chung cý (+) Chấp nhận
H3 Chất lƣợng môi trƣờng có ảnh hƣởng đến giá
căn hộ chung cƣ (+) Chấp nhận
H4 Ðặc điểm cấu trúc căn hộ có ảnh hƣởng đến
giá căn hộ chung cƣ (+) Chấp nhận
H5 Tiện ích khu chung cƣ có ảnh hƣởng đến giá
KẾT LUẬN CHƢƠNG 4
Chƣơng 4, Tác giả phân tích thực trạng cũng đồng thời trình bày kết quả kiểm định các thang đo thành phần các nhân tố ảnh hƣởng tới giá căn hộ chung cƣ tại TP. HCM. Kết quả kiểm định cho thấy các thang đo đều đạt đƣợc độ tin cậy qua kiểm định Cronbach alpha và phân tích EFA. Kết quả sau khi chạy Cronbach alpha và phân tích EFA và kết quả chạy hồi quy cho thấy 5 nhân tố là VITRI, DACDIEM, TIENICH, CSHT và CLMT đều có ảnh hƣởng tỷ lệ thuận đến giá căn hộ chung cƣ tại TP. HCM. Kết quả phân tích khám phá đúng nhƣ mong đợi, có 5 nhân tố đƣợc rút ra ở ngay lần phân tích khám phá đầu tiên đó là: (1) Vị trí căn hộ, (2) Điều kiện cơ sở hạ tầng, (3) Chất lƣợng môi trƣờng, (4)Đặc điểm cấu trúc căn hộ, (5) Tiện ích khu chung cƣ. Tất cả các điều kiện về phân tích nhân tố khám phá đều đáp ứng, hệ số KMO = 0.895> 0.5; Sig. = 0,000 < 0.05 chứng tỏ phân tích nhân tố để nhóm các biến lại với nhau là thích hợp và dữ liệu phù hợp cho việc phân tích nhân tố.
Kết quả phân tích tƣơng quan cho biến phụ thuộc GIA có hệ số Sig = .000 < 5%, do vậy chỉ cả 5 biến độc lập VITRI, CSHT, DACDIEM, TIENICH, CLMT đều tƣơng quan với biến phụ thuộc GIA và 5 biến độc lập này đƣợc giữ lại để phân tích hồi quy. Kết quả cho thấy mô hình có độ phù hợp đạt yêu cầu (R2=.775). Hệ số R2 hiệu chỉnh (Adjusted Square) trong mô hình này là .775 nghĩa là mô hình hồi quy tuyến tính đã xây dựng phù hợp với tập dữ liệu đến mức 77,5 %. Điều này cũng có nghĩa là có 77,5 % sự biến thiên giá căn hộ chung cƣ đƣợc giải thích chung bởi 5 biến độc lập trong mô hình.
Kết quả phân tích ENOVA cho thấy giá trị Sig = .000(< 0.05) chứng tỏ rằng mô hình hồi quy xây dựng là phù hợp với bộ dữ liệu thu thập đƣợc, và
các biến đƣa vào đều có ý nghĩa về mặt thống kê với mức ý nghĩa 5% nên bác bỏ giả thuyết H0. Điều này có ý nghĩa là các biến độc lập trong mô hình có tƣơng quan tuyến tính với biến phụ thuộc, tức là sự kết hợp của các biến độc lập có thể giải thích đƣợc sự thay đổi của biến phụ thuộc. Mô hình hồi quy tuyến tính bội đƣợc xây dựng phù hợp và có thể sử dụng đƣợc.
Điều này chứng tỏ mô hình lý thuyết đề ra là phù hợp với thực tế hiện nay cũng nhƣ các giả thuyết trong mô hình lý thuyết đều đƣợc chấp nhận.
CHƢƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ GIẢI PHÁP
5.1. Kết luận
Nghiên cứu đã góp phần khái quát những cơ sở lý thuyết và những khái niệm cơ bản liên quan đến các nhân tố tác động đến giá bán căn hộ của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS tại TP. HCM.
Bên cạnh đó, kết quả nghiên cứu cũng chỉ ra rằng 05 nhân tố tác động đến giá bán căn hộ là: VITRI, DACDIEM, TIENICH, CSHT và CLMT. Tất cả 5 nhân tố đó đều có ảnh hƣởng tỷ lệ thuận đến giá bán căn hộ chung cƣ tại TP. HCM. Tức là khi VITRI, DACDIEM, TIENICH, CSHT và CLMT càng cao thì giá căn hộ chung cƣ tại TP. HCM càng cao. Trong 5 nhân tố này thì nhân tố VITRI ảnh hƣởng mạnh nhất đến Giá căn hộ chung cƣ với Beta = 0,515; nhân tố DACDIEM ảnh hƣởng mạnh thứ hai với hệ số Beta = 0,245; nhân tố TIENICH ảnh hƣởng mạnh thứ ba với hệ số Beta = 0,148; nhân tố tiếp theo CSHT ảnh hƣởng thứ tƣ với hệ số Beta = 0,135; nhân tố CLMT ảnh hƣởng thấp nhất với hệ số Beta = 0,053.
5.2. Giải pháp
5.2.1. Đối với chủ đầu tư
Nhƣ ta đã biết, căn hộ là một loại sản phẩm đặc thù có nhiều điểm khác biệt so với những loại hàng hóa thông thƣờng khác. Khi mua căn hộ, ngoài những yếu tố về tính thanh khoản và về những giá trị dành cho khách hàng thì vấn đề về vị trí đất đai để hình thành nên dự án luôn là bài toán nan giải cho bất kỳ ai muốn đầu tƣ vào lĩnh vực bất động sản. Chính vì vậy, bên cạnh việc chủ động xin các chủ trƣơng quy hoạch thì cũng cần nên chú trọng xây dựng những yếu tố góp phần nên vị trí dự án để chọn đƣợc những vị trí tốt, ví dụ : xây dựng đƣờng xá kết nối, qui hoạch hệ thống hạ tầng cây xanh cho khuôn viên dự án.
Trong giai đoạn hiện nay, uy tín của chủ đầu tƣ là vấn đề mà khách hàng đánh giá tất cao. Đó là tài sản vô hình hình thành nên giá bán căn hộ mà chủ đầu tƣ có đƣợc. Do đó, chủ đầu tƣ cần nên chú trọng xây dựng uy tín của mình, hạn chế đầu tƣ dàn trãi và chạy trên lợi nhuận trƣớc mắt mà không tính đến hậu quả về sau.
Xây dựng căn hộ phải đảm bảo chất lƣợng: chất lƣợng sản phẩm bao gồm chất lƣợng công trình, chất lƣợng nội thất và chất lƣợng thiết kế,vv. Yếu tố chất lƣợng còn đƣợc đánh gía dựa trên sự trải nghiệm qua thời gian đối với những gái trị mang lại cho khách hàng. Yếu tố này góp phần tạo nên uy tín cho chủ đầu tƣ. Do đó, bên cạnh chọn những nhà thầu tin cậy, chủ đầu tƣ cần cố gắng mang lại những giá trị vƣợt trội cho khách hàng nhằm tôn vinh giá trị uy tín và thƣơng hiệu cho công ty.
Xây dựng môi trƣờng sống chất lƣợng trong khu chung cƣ là tạo môi trƣờng thân thiện, tăng sự hài lòng với các tiện ích đi kèm, vv. Để làm đƣợc điều này, cần phát huy vai trò của ban quản lý chung cƣ hơn nữa: trở thành đơn vị duy trì đời sống tinh thần của cộng đồng dân cƣ thay vì chỉ đơn thuần là đơn vị quản lý vận hành tòa nhà.
Trong tình hình khó khăn chung hiện nay, chủ đầu tƣ cần nên quan tâm đến những nhà thầu có uy tín trong nƣớc nhằm cùng nhau hỗ trợ phát triển và mang đến cho khách hàng những sản phẩm có mức giá phù hợp hơn.
Tóm lại, việc cân đối nhằm phát huy tầm quan trọng của các yếu tố trên trong vấn đề hoạch định dự án ở giai đoạn hiện nay là điều hết sức cần thiết, vì nó góp phần mang lại giá trị tăng thêm cho khách hàng. Mà để làm đƣợc này, các chủ đầu tƣ cần chuyên nghiệp hơn nữa trong vấn đề nghiên cứu thị trƣờng, quản lý đầu tƣ xây dựng, kiểm soát chất lƣợng công trình và quản lý hệ thống sau khi dự án đi vào hoạt động.
Trên đây là những giải pháp mà tác giả gửi đến chủ đầu tƣ. Qua đó, tác giả hy vọng chủ đầu tƣ có thể vận dụng những nghiên cứu trên vào chiến lƣợc định giá sản phẩm của mình nhằm cải thiện tình hình hoạt động của công ty, góp phần phát triển thị trƣờng căn hộ có mức giá phù hợp với thị hiếu của ngƣời tiêu dùng tại TP. HCM.
5.2.2. Với các cơ quan ban ngành liên quan
Thị trƣờng căn hộ là thị trƣờng hoạt động của nó gắn liền với sự quản lý và điều tiết của rất nhiều cơ quan liên quan. Mỗi cơ quan khác nhau sẽ có các quyền hạn và nhiệm vụ đối với từng lĩnh vực cụ thể khác nhau và theo sự quy định của các cơ quan nhà nƣớc cấp cao, tuy nhiên bên cạnh đó mỗi cơ quan cũng có một số quyền tự quyết nhấn định. Trong phạm vi của bài nghiên cứu này, tác giả kiến nghị sau:
Về vấn đề quy hoạch: qua kết quả nghiên cứu ta thấy ngƣời tiêu dùng quan tâm nhất đến vấn đề vị trí căn hộ của mình đối với những cơ sở hạ tầng và môi trƣờng xung quanh. Đó là vị trí so sánh với các trung tâm thành phố, các đầu mối giao thông, các trung tâm giáo dục và y tế,vv. Do đó, cơ quan qui hoạch kiến trúc nên tiến hành qui hoạch phát triển thành phố một cách đồng bộ hơn, tức là phát triển những khu căn hộ đảm bảo sự hài hòa giữa môi trƣờng tự nhiên và vị trí tƣơng đối so với các hệ thống hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội xung quanh.
Về vấn đề cấp phép xây dựng: trong quá trình cấp phép xây dựng dự án, bên cạnh việc xem xét đến chất lƣợng công trình, kiến trúc xây dựng công trình, cơ quan nên xem xét kỹ lƣỡng đến vấn đề năng lực thực sự của các chủ đầu tƣ nhƣ: về kinh nghiệm, độ uy tín, tiềm lực tài chính, nguồn lực con ngƣời,vv.. để đảm bảo dự án đó thực hiện đúng mục tiêu cấp phép. Vấn đề này nhằm để sàn lọc những hạn chế những chủ đầu tƣ yếu kém làm mất uy tín cho giới đầu tƣ và những hậu quả xấu cho thị trƣờng BĐS về sau.
Cuối cùng về quản lý thị trƣờng căn hộ: hiện nay thị trƣờng căn hộ chung cƣ rất đa dạng. Tác giả thiết nghĩ cơ quan này nên thành lập cơ chế quản lý chung cho cả thị trƣờng BĐS nhƣ hiện nay. Điều này có thể giúp cơ quan có chính sách quản lý về giá cả tốt hơn cho những phân khúc căn hộ có chất lƣợng khác nhau, tránh hiện tƣợng làm giá tràn lan trên thị trƣờng nhƣ hiện nay.
Tóm lại, để góp phần làm cho thị trƣờng căn hộ tại TP. HCM phát triển và ổn định mức giá phù hợp với thị hiếu của ngƣời tiêu dùng hơn thì các cơ quan ban ngành liên quan cần bám sát hơn về tình hình thực tế của thị trƣờng và thị hiếu của ngƣời dân để từ đó đƣa ra định hƣớng phát triển phù hợp. Tuy nhiên, vì mỗi cơ quan có một vai trò và chức năng riêng nên thiết nghĩ vấn đề này cần có sự thống nhất giữa các cơ quan với nhau và cần có sự chỉ đạo của cơ quan cấp cao hơn. Tất nhiên, cơ quan cấp cao này nhất thiết phải hiểu về tình hình thị trƣờng và nhu cầu của ngƣời dân về căn hộ tại TP. HCM một cách tổng thể và thiết thực nhất.
Nhƣ vậy, ở hƣớng nghiên cứu tiếp theo, tác giả kiến nghị cần nghiên cứu kỹ hơn nhằm đƣa thêm vào những yếu tố ảnh hƣởng khác nữa, khắc phục những nguyên nhân đẫn đến hạn chế trong điều tra số liệu và đồng thời phân tích kỹ hơn sự tác động của từng biến quan sát đến quyết định lựa chọn.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
Tài liệu tham khảo Tiếng Việt
[1]. Bộ Xây dựng (Phòng Thị trƣờng bất động sản – Cục Quản lý nhà và thị trƣờng bất động sản – Bộ Xây dựng), Dữ liệu về thị trƣờng bất động sản từ 2000 – 2013.
[2]. Phan Thị Cúc và ctg (2009), Đầu tư kinh doanh bất động sản, NXB Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh.
[3]. Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000. Vị thế _ chất lƣợng và sự lực chọn khác, tiến tới lý thuyết mới về vị trí dân cƣ đô thị. Urban studie, vol 37, No 1
[4]. Hoàng Trọng & Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2005), Phân tích dữ liệu nghiên cứu với SPSS. Nxb. Thống kê
[5]. Phạm Thị Ngọc Mỹ và các cộng sự (2006). Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế. NXB. Tài chính.
[6]. Thông tƣ số 20/2010/TT-BXD ngày 27/10/2010. Bộ xây dựng.
[7]. Trần Thanh Hùng (2011). Lý thuyết vị thế - chất lƣợng các ứng dung trong nghiên cứu và quản lý thị trƣờng bất động sản. Bản điện tử đƣợc tải về từ http://quangiavn.blogspot.com/2011/10/vi-chat-luong-va-ung-dung-trong- nghien.html
[8]. Nghị định 71/2010/NĐ-CP về hƣớng dẫn thi hành luật Nhà ở.
[9]. Nguyễn Ngọc Vinh (2012). Thẩm định giá Bất động sản. Nhà xuất bản Lao động –Xã hội.
[10]. Nguyễn Quốc Nghi và các cộng sự (2012). Ứng dụng mô hình định gía Hedonic nhằm xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá cho thuê trên địa bàn thành phố Cần Thơ. Kỷ yếu khoa học Đại học Cần Thơ, 186-194.
[11]. Nguyễn Khánh Duy (2009), Bài giảng thực hành mô hình cấu trúc tuyến tính SEM và phần mềm AMOS. Đại học kinh tế TP. HCM.
[12]. Nguyễn Văn Trình & Nguyễn Thị Tuyết Nhƣ (2011), Kinh doanh bất động sản những vấn đề cơ bản.Nxb. Thanh niên
[13]. Lê Tấn Lợi (2009). Giáo trình phân hạng và định giá đất. Trƣờng ĐH Cần Thơ.
[14]. Luật đất đai. (2013). Quốc Hội Nƣớc Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam.
[15]. Lê Khƣơng Ninh (2011). Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất vùng ven đô thị ở Đồng bằng sông Cửu Long. Tạp chí phát triển kinh tế 254 ( tháng 12-