CHƢƠNG 3 : PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.5. Giới thiệu về khu vực nghiên cứu và số liệu nghiên cứu
3.5.1. Giới thiệu về khu vực nghiên cứu
Quận 2 là một trong năm quận mới thành lập của TP. HCM từ năm 1997, nằm ở phía Đông Bắc thành phố, thành lập trên cơ sở tách từ 5 xã của huyện Thủ Đức trƣớc đây. Phía Bắc giáp quận Thủ Đức, phía Nam giáp sông Sài Gòn, ngăn cách với quận 7; sông Nhà Bè, ngăn cách với huyện Nhơn Trạch.
Tổng diện tích tự nhiên của quận 2 là 5017 ha. Ngày đầu mới thành lập, diện tích đất nông nghiệp chiếm 2.543,8 ha. Đến năm 2005, diện tích đất nông nghiệp còn 1.611 ha, đất dân cƣ chiếm 1.402 ha. Các phƣờng có diện tích nhỏ là phƣờng Thủ Thiêm với 150 ha, phƣờng An Khánh với 180 ha và phƣờng
Bình An 187 ha. Địa hình quận 2 bao gồm cả gò và bƣng, kênh rạch chiếm 24,7% tổng diện tích tự nhiên, phần lớn địa hình thấp trũng, có độ cao trung bình khoảng từ 1,5m đến 3m với mực nƣớc biển, độ dốc theo hƣớng Bắc – Nam.
Do là một quận mới tách nên quận 2 có chung quá trình phát triển lịch sử với quận Thủ Đức, những tên thôn, tên làng, tên ấp, tên xã trƣớc kia của Thủ Đức nay trở thành tên vùng, tên đƣờng phố, tên phƣờng của quận 2. Cùng với sự phát triển của vùng kinh tế trong điểm phía Nam và TP. HCM quận 2 có vị trí quan trọng, sẽ là trung tâm mới của thành phố sau này. Đối diện khu Trung tâm cũ qua sông Sài Gòn, là đầu mối giao thông về đƣờng bộ, đƣờng xe lửa, đƣờng thủy nối liền TP. HCM với các tỉnh: Đồng Nai, Bình Dƣơng, Bà Rịa – Vũng Tàu, Quận 2 có tiềm năng về quỹ đất xây dựng, mật độ dân số còn thƣa thớt, đƣợc bao quanh bởi các sông rạch lớn, môi trƣờng còn hoang sơ nên đã nhân lên lợi thế về vị trí kinh tế của mình. Khu đô thị mới Thủ Thiêm, trung tâm tài chính, thƣơng mại, dịch vụ mới của thành phố sẽ mọc lên ở đây trong thời gian không xa nữa.
STT Tên chung cƣ Địa chỉ
1 Căn hộ chung cƣ Homyland I Đƣờng Nguyễn Duy Trinh, P Bình Trƣng Tây, quận2 2 Căn hộ chung cƣ Homyland II Đƣờng Nguyễn Duy Trinh, P Bình Trƣng Tây, quận2 3 Căn hộ chung cƣ Petrolandmark Đƣờng Đồng Văn Cống, P. An Phú,
quận 2 4 Căn hộ chung cƣ Metro
Apartment
Đƣờng 2 – Đƣờng 37A, P. An Phú, quận 2
Quận 7 là quận thuộc địa phận Thành phố Hồ Chí Minh, từng là một phần của huyện Nhà Bè trƣớc kia. Quận 7 nổi tiếng với khu chế xuất Tân Thuận, công viên giải trí Wonderland, và Khu đô thị mới Phú Mỹ Hƣng (Khu đô thị Nam Sài Gòn). Theo nghị định 03/CP của chính phủ, ngày 01/04/1997 từ 05 xã phía Bắc và một phần Thị trấn Nhà Bè, Quận 7 đã hình thành với diện tích tự nhiên là 3.576 ha trong đó đất chuyên dùng và xây dựng chiếm
5 Căn hộ chung cƣ Lƣơng Định Của
Đƣờng Lƣơng Định Của, P.An Phú, quận 2
6 Căn hộ chung cƣ An Lộc Đƣờng 15, P. An Phú, quận 2
7 Căn hộ chung cƣ Bình Minh Đƣờng Lƣơng Định Của, P. Bình An, quận 2
8 Căn hộ chung cƣ Parc Spring Đƣờng Nguyễn Duy Trinh, P. Bình Trƣng Đông, quận 2 9 Căn hộ chung cƣ Petroland Đƣờng Nguyễn Duy Trinh, P. Bình Trƣng Đông, quận 2 10 Căn hộ chung cƣ An Khang An Phú An Khanh, P. An Phú, quận
2 11 Căn hộ chung cƣ Hoàng Anh
River View
Đƣờng Nguyễn Văn Hƣờng, P.Thảo Điền, quận 2
12 Căn hộ chung cƣ An Phúc Đƣờng 15, P. An Phú, quận 2 13 Căn hộ chung cƣ Cantavil An
Phú
Đƣờng Xa Lộ Hà Hội, P. An Phú , quận 2
14 Căn hộ chung cƣ Thịnh Vƣợng Đƣờng Nguyễn Duy Trinh, P. Bình Trƣng Đông, quận 2 15 Căn hộ chung cƣ Him Lam
Riverside Đƣờng D1, P. Tân Hƣng, quận 7
16 Căn hộ chung cƣ Florita Đƣờng D1, quận 7
17 Căn hộ Khu Trung Sơn Đƣờng Nguyễn Văn Cừ nối dài, quận 7
18 Căn hộ Happy Valley 803 Nguyễn Văn Linh, Tân Phong, Quận 7
19 Căn hộ chung cƣ River city Đƣờng Đào Trí, Khu phố 1, Phƣờng Phú Thuận, Quận 7
1.171,34 ha, đất nông nghiệp là 1.368,9 ha, phần còn lại là diện tích sông, kênh rạch. Với cơ sở hạ tầng kỹ thuật còn rất thiếu thốn, không thuận tiện cho việc đi lại, đặc biệt các trục đƣờng chính phục vụ cho khu quy họach công nghiệp chƣa đƣợc nâng cấp, thế độc đạo của Cầu Tân Thuận và tuyến đƣờng Huỳnh Tấn Phát nên chƣa hấp dẫn đƣợc các nhà đầu tƣ, từ đó một số dự án có diện tích khá lớn đã đƣợc các cấp thẩm quyền giao đất nhƣng các đơn vị vẫn chƣa triển khai đầu tƣ xây dựng.
3.5.2. Số liệu nghiên cứu
Dữ liệu đƣợc thu thập từ 20 tòa nhà chung cƣ đã mở bán và có các giao dịch thành công trên địa bàn Quận 2 và Quận 7, có giá bán giao động từ 14 triệu đồng /m2 đến 25 triệu đồng /m2 . Trên thực tế, tác giả đã thu thập ngẫu nhiên 233 căn hộ chung cƣ đang rao bán thuộc 20 dự án trên. Thông tin đƣợc thu thập tại các sàn giao dịch BĐS, ban quản lý chung cƣ, trên website và liên hệ thực tế tại dự án.
Bảng 3. 1: Khảo sát thực tế ngẫu nhiên 233 căn hộ chung cư thuộc 20 dự án