Trên thế giới, để xây dựng chỉ số giá BĐS ngƣời ta sử dụng nhiều phƣơng pháp mà ta có thể chia thành 3 phƣơng pháp chính: phƣơng pháp giản đơn, vận dụng phƣơng pháp phân tích giao dịch lặp lại và phƣơng pháp phân
tích hồi quy Hedonic. Tại mỗi quốc gia, các chỉ số có thể đƣợc xây dựng theo những phƣơng pháp khác nhau bởi những cơ quan khác nhau.
2.4.1. Phương pháp giản đơn
Phƣơng pháp này đo lƣờng giá bình quân giản đơn, bình quân có trọng số hoặc bình quân giữa (giá trị trung vị) của giá BĐS một khoảng thời gian nhất định. Việc giám sát các chỉ số nhƣ vậy không cho phép (không giúp ích) phân biệt giữa giá cả và đặc tính của sự thay đổi. Ngoài ra, những đặc tính không mang tính đại diện của các giao dịch BĐS qua thời gian có thể làm méo mó xu hƣớng giá cả, đặc biệt khi những giao dịch liên quan đến những loại hình BĐS khác nhau giữa thời điểm này với thời điểm khác. Phƣơng pháp này đƣợc áp dụng tại nhiều nƣớc, trong đó bao gồm Đức, Úc, Tây Ban Nha, và Hà Lan, vì tính đơn giản của nó cũng nhƣ không đòi hỏi nguồn dữ liệu chi tiết về từng đặc tính của BĐS.
2.4.2. Vận dụng phương pháp phân tích giao dịch lặp lại trong việc ước lượng chỉ số giá bất động sản
- Nghiên cứu của Wen Hai-zhen es al, 2005
Nhóm tác giả này tiến hành so sánh 4 loại chỉ số giá truyền thống dựa trên giao dịch lặp lại để phát triển một chỉ số giá tự hồi quy[36].Trong đó, vẫn sử dụng phân tích giao dịch lặp lại nhƣng có kết hợp thêm những giao dịch đơn lẻ và tác động của yếu tố vị trí. Nghiên cứu này so sánh thống kê về mặt định lƣợng những ảnh hƣởng của khoảng cách thời gian giữa các giao dịch, vận dụng thêm những thông tin của mô hình Hedonic cũng nhƣ giải quyết vấn đề kết hợp giữa phân tích giao dịch đơn lẻ và giao dịch lặp lại.
Tính năng dự báo đƣợc sử dụng nhƣ một thƣớc đo định lƣợng trong việc phân tích bằng cách sử dụng dữ liệu từ những giao dịch nhà ở của 20 khu vực đô thị tại Mỹ. Cụ thể, dữ liệu đƣợc sử dụng bao gồm những giao dịch nhà ở đƣợc bán từ tháng 7/1985 cho đến tháng 9/2004. Đối với mỗi giao dịch,
những thông tin đi kèm gồm có: địa chỉ, thời điểm của giao dịch (tháng, năm) và giá giao dịch. Các chỉ số thu đƣợc có xu hƣớng giống nhau qua thời gian tuy nhiên vẫn có sự khác biệt đủ lớn để nhận đƣợc sự quan tâm. Bên cạnh đó, chỉ số tự hồi quy diễn tả tổng thể một cách khá tốt.
2.4.3. Mô hình định giá hưởng thụ (Hedonic Pricing Method – HPM)
Theo Nguyễn Quốc Nghi và các cộng sự, (2012) thì mô hình Hedonic là mô hình hồi quy đƣợc sử dụng để xác định giá trị của những thuộc tính liên quan đến hàng hóa thị trƣờng trong các giai đoạn cụ thể[10]. Điều quan trọng cần lƣu ý là phƣơng pháp giá hƣởng thụ đƣợc dựa trên thực tế là giá hàng hóa trong một thị trƣờng bị ảnh hƣởng bởi đặc điểm của nó. Ví dụ, giá của một chiếc quần sẽ phụ thuộc và sự thoải mái, vải đƣợc sử dụng, thƣơng hiệu, phù hợp, vv. Vì vậy, phƣơng pháp này sẽ giúp ƣớc tính giá trị của một hàng hóa dựa trên sự sẵn lòng trả của ngƣời tiêu dùng các hàng hóa.
Theo Malpezzi Stephen, (2002) Court là ngƣời đầu tiên áp dụng phƣơng pháp hồi quy Hedonic [23]
. Court nghiên cứu mô hình định giá cho xe ô tô. Tại thời điểm này, việc xác định giá xe ô tô hoàn toàn không phụ thuộc vào chủng loại, kích thƣớc, tiêu chuẩn, nội thất, hệ thống máy, … Hậu quả là các thuộc tính này đƣợc xem nhƣ là một phụ kiện thiết bị mà không đƣợc tính nhƣ thành phần hình thành nên giá của xe ô tô. Court đã chỉ ra rằng giá xe ô tô có thể tăng hoặc giảm ngay khi các thuộc tính này thay đổi mặc dù nó không ảnh hƣởng nhiều đến giá.
Theo Rosen, (1974) giá hƣởng thụ (Hedonic price) đƣợc xác định là giá tiềm ẩn của các thuộc tính đƣợc tiết lộ từ việc quan sát giá các sản phẩm khác biệt và giá trị cụ thể của đặc tính liên kết với nó. Mỗi sản phẩm có giá thị trƣờng đƣợc liên kết với một giá trị vector cố định z. Mối quan hệ giữa giá và các thuộc tính của sản phẩm đƣợc thiết lập thông qua hàm hồi quy p(z) = p (ZL, …, z). Công thức này thể hiện ngƣời mua và ngƣời bán là tƣơng đƣơng
nhau trong mô hình hồi quy giá hƣởng thụ (Hedonic model). Nó thu đƣợc từ việc mua sắm và so sánh giá thông qua các đặc tính của sản phẩm. Và hàm này cung cấp mức giá tối thiểu cho bất kỳ gói đặc tính nào[25].
Cũng theo Rosen, (1974) thuộc tính (ví dụ, tính chất của một ngôi nhà chẳng hạn nhƣ số lƣợng phòng ngủ, số lƣợng phòng tắm, số lƣợng lò sƣởi, bãi đổ xe, khu vực sinh sống và kích thƣớc) đƣợc ngầm thể hiện trong hàng hóa và giá cả thị trƣờng. Số tiền hoặc hiện diện của các thuộc tính liên quan đến các mặt hàng định nghĩa một tập hợp các tiềm ẩn hoặc giá “hƣởng thụ”. Các giá trị tiềm ẩn biên của các thuộc tính thu đƣợc bằng cách phân biệt chức năng giá hƣởng thụ đối với từng thuộc tính.
Dạng mô hình Hedonic
Dạng mô hình Hedonic là một mô hình mở, với các biến đƣợc thu nhập tùy vào dữ liệu mà mô hình nghiên cứu.Mô hình Hedonic cơ bản đầu tiên đƣợc Ridker (1976) trình bày: Pi = f(Sli … Ski, Nli … Nmi,Zli … Zni)
Trong đó:
Pi: giá nhà (house price)
S = đặc điểm kết cấu nhà ở (1….k), nhƣ diện tích nhà, số lƣợng phòng, loại hình xây dựng, …
N = đặc điểm khu dân cƣ (1….m), nhƣ khoảng cách tới nơi làm việc, chất lƣợng của trƣờng học, tỷ lệ tội phạm địa phƣơng, ….
Z = môi trƣờng đặc trƣng (1….n), nhƣ chất lƣợng không khí, nguồn nƣớc, tiếng ồn,…Đƣợc viết dƣới dạng:
Pi = α0 + α1Sli + α 2S2i + … + α kiSki + ß1Nli + ß 2N2i + … + ß mNmi + ƴaZai
Một mô hình hồi quy của giá trị hoặc giá thuê căn hộ dựa trên những đặc tính liên quan đến căn hộ. Trong đó, từng biến độc lập đại diện cho từng đặc điểm riêng biệt và các hệ số trong kết quả của mô hình là giá tiềm ẩn của
những đặc điểm này. Mô hình hồi quy của giá thuê nhà hoặc giá trị căn hộ có dạng nhƣ sau: R = f (S, N, L, C, T)
Trong đó :
R là giá thuê hoặc giá trị căn hộ; S là những đặc điểm thuộc cấu trúc; N là đặc điểm thuộc môi trƣờng xung tranh; L là vị trí; C là đặc điểm về hợp đồng giao dịch; T là thời hạn căn hộ đƣợc quan sát.
- Theo Johannes Krouthen, (2011) [28], nghiên cứu về các yếu tố ảnh hƣởng đến sự khác nhau về giá của các căn hộ tại Uppsala.
Yi = ß0 + ß1Xil + ... + ßk Xiki + Ɛi
- Theo Selim.S, (2008)[33], nghiên cứu về các yếu tố nội tại của căn nhà đƣợc thực hiện tại Thổ Nhĩ Kỳ ông xây dựng mô hình giá nhà nhƣ sau:
LnP = bx + u
Kết quả hồi quy mô hình Hedonic của ông cho thấy diện tích nhà, số lƣợng phòng, loại nhà, hệ thống nƣớc, hồ bơi, đặc trƣng về vị trí và kiểu tòa nhà là các biến quan trọng có ảnh hƣởng đến giá nhà.
2.5. Các nhân tố tác động đến giá căn hộ chung cƣ
Cũng giống nhƣ bất cứ hàng hóa dịch vụ nào khác, giá bất động sản trên thị trƣờng là giá cân bằng giữa cung và cầu trên thị trƣờng.
Cung BĐS là một vế của bất đẳng thức đƣợc xác định bằng tổng khối lƣợng hàng hóa BĐS sẵn sàng đƣa ra trao đổi trên thị trƣờng tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định [9]. Cung BĐS không phải là toàn bộ quỹ hàng hóa BĐS có thể có mà là lƣợng hàng hóa BĐS có thể và sẵn sàng tham gia hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, trao đổi,… trên thị trƣờng. Có thể có ngƣời có nhiều hàng hóa BĐS nhƣng nếu họ không có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi,…) hoặc có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi,…) nhƣng không phải là bán với mặt bằng giá hiện tại của thị trƣờng mà muốn chờ một cơ hội với mặt bằng giá cao hơn thì hàng hóa BĐS đó không đƣợc tính vào
lƣợng cung tại thời điểm đó.
Cầu về BĐS là khối lƣợng hàng hóa BĐS mà ngƣời tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận đƣợc khối lƣợng hàng hóa BĐS có một sự cách biệt khá lớn về quy mô, phạm vi và đối tƣợng xuất hiện. Nhu cầu thƣờng xuất hiện với một quy mô lớn trên phạm vụ rộng với tất cả các đối tƣợng[9]
.
Khi cầu lớn hơn cung, giá đất đai thƣờng bị đẩy cao lên, khi cầu thấp hơn cung giá đất đai có xu hƣớng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác: yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trƣờng nhƣ “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh”… hay những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nƣớc nhƣ đầu tƣ của Nhà nƣớc vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cƣ, tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nƣớc…; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của ngƣời dân nhƣ không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ…
Các nhóm yếu tố ảnh hƣởng đến giá chung cƣ là:
2.5.1. Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp lên giá BĐS
Theo Lê Tấn Lợi, (2009)[13] khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại hai loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tƣơng đối. Những thửa đất nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những thửa đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tƣơng đối). Giá đất đƣợc phân theo loại đô thị loại 1, 2, 3, 4 và 5; xếp theo khu vực: trung tâm, cận trung tâm, khu vực ven đô…; xếp theo loại đƣờng phố: đƣờng loại 1, 2, 3… Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối).
Kích thƣớc, hình thể, diện tích, hình dáng của BĐS: những lô đất có quy mô kích thƣớc phù hợp với mục đích sử dụng thì giá trị cao hơn là đất có giá tị quy mô kích thƣớc không phù hợp với mục đích sử dụng ở cùng địa điểm. Thông thƣờng đất ở đô thị, ở vị trí mặt tiền có chiều ngang rộng hơn chiều sâu thì có lợi thế hơn. Những lô đất có hình dạng vuông vắn, nở hậu thì giá trị hơn những lô đất có hình dáng méo mó, tốp hậu ở cùng địa điểm; những lô đất có bề mặt tiếp giáp với đƣờng phố rộng thì có giá trị hơn, lô đất có bề mặt tiếp giáp với đƣờng phố hẹp quá sâu. Theo phong thủy, hình thể của thửa đất mà trên đó chủ sở hữu xây cắt, hoặc là nơi căn nhà đang tọa lạc là rất quan trọng. Thông thƣờng ta chia thửa đất thành các loại hình dạng chính sau: vuông vức (hình vuông hoặc hình chữ nhật), nở hậu, tóp hậu, hình chữ L, hình tam giác…Những thửa đất nào có hình dạng vuông vức hoặc nở hậu thì có giá cao hơn những thửa đất có hình dạng khác do tính cân bằng ổn định mà những thửa đất này mang lại.
2.5.2. Các yếu tố kinh tế
Theo Nguyễn Văn Trình và ctg, (2010)[12] thì khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: giá trị BĐS tỉ lệ thuận với mức thu nhập mà chính nó mang lại. Những tiện nghi gắn liền với BĐS: Tiện nghi gắn liền với BĐS bao gồm: hệ thống điện, nƣớc, vệ sinh, điều hòa nhiệt độ, thông tin liên lạc và các dịch vụ khác. Tiện nghi càng đầy đủ và chất lƣợng càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng.
2.5.3. Các yếu tố liên quan đến thị trường
Thị trƣờng bất động sản từ 2000- 2013, [1] thì nhu cầu của BĐS trên thị trƣờng có sự hội tụ của các điều kiện sau: sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng BĐS nào đó mà nhu cầu đó không thể tự thỏa mãn bằng các nguồn lực sẵn có của mỗi ngƣời dân; phải có các nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu cầy này, chỉ khi có các nguồn lực tài
chính cho thanh toán thì nhu cầu mới đƣợc chuyển thành cầu trên thị trƣờng; phải có sự hoạt động của thị trƣờng để nhu cầu có khả năng thanh toán mới có điều kiện gặp đƣợc cung và cầu và thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị trƣờng; phải có sự hoạt động của thị trƣờng để nhu cầu có khả năng thanh toán mới có điều kiện gặp đƣợc cung và cầu và thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị trƣờng, chính thị trƣờng là môi trƣờng để nhu cầu có khả năng thanh toán đƣợc trở thành cầu thực tế và đƣợc thỏa mãn.
2.5.4. Các yếu tố về pháp lý
Theo quy định của Bộ xây dựng[1]
, thì một BĐS có đầy đủ pháp lý thì giá trị cao hơn rất nhiều so với BĐS không có giấy tờ pháp lý. Pháp lý ở đây bao gồm quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấp phép xây dựng, …
Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung.
2.5.5. Các yếu tố chính trị pháp lý
Theo dữ liệu của Bộ Xây dựng[1], thì sự thay đổi về đƣờng lối chính sách của Nhà nƣớc và chính quyền địa phƣơng có thể có những tác động đến hoạt động của thị trƣờng BĐS nói chung và sự đầu tƣ vào lĩnh vự BĐS nói riêng. Cụ thể là:
Các chính sách có tác động gián tiếp nhƣ: khuyến khích đầu tƣ vào địa phƣơng làm tăng nhu cầu về BĐS từ đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng.
Các chính sách tác động trực tiếp nhƣ:
- Chính sách cho phép những ngƣời không có hộ khẩu thành phố đƣợc mua nhà tại thành phố.
- Chính sách tài chính áp dụng đối với những ngƣời đƣợc nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất…
- Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tƣ vào lĩnh vực BĐS - Các chính sách thuế của Nhà nƣớc đối với BĐS.
- Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam.
2.5.6. Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô
Theo Nguyễn Văn Trình và Nguyễn Thị Tuyết Nhƣ, (2011)[12] thì kinh doanh BĐS còn phụ thuộc về kinh tế vĩ mô nhƣ:
- Tình hình cung cầu BĐS trong khu vực;
- Đặc điểm của những ngƣời tham gia thị trƣờng BĐS trong khu vực; - Hiện trạng vùng lân cận;
- Mức độ tăng trƣởng GDP hàng năm của vùng; - Tỷ lệ thuế và mức thuế suất;
- Mức độ lạm phát chung;
- Tình hình thị trƣờng lao động, chứng khoán, tín dụng.
2.5.7. Các yếu tố xã hội
Theo Nguyễn Văn Trình và Nguyễn Thị Tuyết Nhƣ, (2011) [12]: ngoài các yếu tố trên thì còn một số yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực và mật độ dân số tự nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số thì giá BĐS nơi đó cũng tăng lên do cân bằng cung – cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác cũng ảnh hƣởng: chất lƣợng dịch vụ, giáo dục, y tế, an ninh trật tự.
Tóm lại trong tất cả các yếu tố tác động lên giá BĐS, tác giả nhận thấy các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp tác động nhiều nhất. Nhìn chung, đối với 1 BĐS là nhà phố thì một số yếu tố tác động lên giá BĐS phải kể đến nhƣ: vị trí, diện tích, hình dáng, an ninh, môi trƣờng,… Đối với BĐS là các căn hộ