1.6.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tƣợng nghiên cứu là các nhân tố ảnh hƣởng đến biến động giá bán căn hộ chung cƣ của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS tại TP. HCM.
1.6.2. Phạm vi nghiên cứu và thời gian nghiên cứu
Phạm vi nghiên cứu:
Các căn hộ chung cƣ đã hoàn thiện, căn hộ chung cƣ đã trở thành một trong những phân khúc thị trƣờng điển hình. Là một trong những trung tâm kinh tế hàng đầu, TP. HCM chiếm tỷ trọng lớn trong tổng GDP của cả nƣớc. Bên cạnh đó, thị trƣờng BĐS tại thành phố này có ảnh hƣởng không nhỏ đến sức khỏe của cả nền kinh tế. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, căn hộ chung cƣ đƣợc phân bổ rải rác khắp các quận, huyện với nhiều phân khúc thị trƣờng khác nhau, từ chung cƣ trung cấp cho đến căn hộ dành riêng cho ngƣời có thu nhập thấp. Trong số 19 quận và 5 huyện của TP. HCM, mật độ căn hộ chung cƣ tập trung cao nhất và điển hình nhất tại quận 2 và quận 7. Vì lẽ đó, tác giả đã quyết định chọn 2 quận nội thành này để tiến hành thu thập số liệu phục vụ cho việc nghiên cứu chỉ số giá của đề tài.
Thời gian nghiên cứu: Dữ liệu nghiên cứu, khảo sát đƣợc tiến hành năm 2015.
1.7. Phƣơng pháp nghiên cứu
Phƣơng pháp nghiên cứu của luận văn là phƣơng pháp hỗn hợp, bao gồm phƣơng pháp định tính và định lƣợng.
Phƣơng pháp định tính: Khảo sát sơ bộ, tổng hợp, so sánh, đối chiếu để nhận diện các nhân tố ảnh hƣởng đến giá căn hộ chung cƣ tại TP. HCM. Từ đó xây dựng bảng câu hỏi khảo sát để phỏng vấn nhà quản lý, lãnh đạo, sở, ban ngành, chủ đầu tƣ và ngƣời mua. Qua đó, đề xuất
mô hình nghiên cứu phù hợp với điều kiện của thị trƣờng BĐS hiện nay.
Nghiên cứu định lƣợng: Đánh giá giá trị và độ tin cậy bằng việc ứng dụng hệ số Cronbach Alpha và phân tích nhân tố khám phá (EFA). Đánh giá và kiểm định sự phù hợp của mô hình hồi quy.
1.8. Ý nghĩa khoa học của đề tài
Về mặt khoa học cũng nhƣ thực tiễn, đề tài này đều có những ý nghĩa quan trọng:
- Trên phƣơng diện khoa học, đề tài này đã đi sâu phân tích những ƣu, nhƣợc điểm của từng phƣơng pháp xây dựng chỉ số giá BĐS trên thế giới. Từ đó, tác giả kỳ vọng đề tài này sẽ góp phần hoàn thiện hơn cơ sở lý luận về xây dựng chỉ số giá BĐS tại Việt Nam.
- Trên phƣơng diện thực tiễn, đề tài này cung cấp một công cụ hữu hiệu hỗ trợ việc xác định chỉ số giá căn hộ chung cƣ tại TP.HCM, đồng thời có thể mở rộng ra phạm vi cả nƣớc đối với các loại hình BĐS khác nhau.
1.9. Kết cấu của đề tài nghiên cứu
Luận văn bao gồm 5 chƣơng: Chƣơng 1: Giới thiệu
Chƣơng 2: Cơ sở lý luận
Chƣơng 3: Phƣơng pháp nghiên cứu Chƣơng 4: Kết quả nghiên cứu
Chƣơng 5: Kết luận và các giải pháp
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1
Chƣơng 1 giới thiệu tổng quan về đề tài nghiên cứu. Thông qua việc theo dõi thị trƣờng BĐS tại TP. HCM trên các phƣơng tiện truyền thông, các nghiên cứu sơ bộ và theo dõi lý thuyết cùng ngành, tác giả đề ra ý
tƣởng nghiên cứu, phân tích và lý giải vấn đề nghiên cứu là “Nghiên cứu các yếu tố tác động đến giá bán căn hộ của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh”.
Sau khi đặt vấn đề nghiên cứu, tác giả xác định rõ mục tiêu nghiên cứu ở dạng tổng quát và mục tiêu nghiên cứu cụ thể. Mục tiêu nghiên cứu đƣợc cụ thể hóa bằng các câu hỏi nghiên cứu. Bằng việc nhận dạng đƣợc câu hỏi nghiên cứu, tác giả quyết định lựa chọn phƣơng pháp nghiên cứu phù hợp. Tác giả sự dụng phƣơng pháp nghiên cứu định tính và định lƣợng để phân tích, lý giải các vấn đề tác động đến giá bán căn hộ tại TP. HCM.
Trên những đóng góp của luận văn, tác giả kết luận rằng việc đề xuất các giải pháp nhằm ổn định giá bán căn hộ chung cƣ của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS tại TP. HCM là hết sức cần thiết và cấp bách, xét về mặt lý luận cũng nhƣ thực tiễn.
CHƢƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN 2.1. Khái quát về căn hộ chung cƣ
2.1.1. Khái niệm bất động sản
Theo quy định của Bộ luật Dân sự: “Bất động sản là các tài sản không di dời đƣợc, bao gồm: Đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác theo pháp luật quy định”
[1]
.
Theo Phan Thị Cúc và các tác giả: “Bất động sản bao gồm đất đai và
những tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, đƣợc xác định
bởi vị trí địa lý của đất”
[2]
.
Theo từ điển trực tuyến Oxford: “Bất động sản là tài sản dƣới dạng đất đai và công trình xây dựng”[7].
Có nhiều khái niệm khác nhau về bất động sản, nhƣng phần lớn đều thống nhất rằng bất động sản là tài sản không di dời đƣợc, bao gồm yếu tố đất đai, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn vững chắc, lâu bền với đất đai hoặc công trình xây dựng. Từ đó nhận thấy, bất động sản bao gồm hai chủng loại chủ yếu là đất đai và các công trình xây dựng trên đất đai.
2.1.2. Khái niệm về căn hộ chung cư
Trên thế giới:
Nhà ở dạng chung cƣ với tên gọi ban đầu là “insula”, và ngƣời La Mã đƣợc xem nhƣ những ngƣời tiên phong trong việc xây dựng loại nhà ở này dành cho ngƣời nghèo và tầng lớp dƣới nghèo (pleb). Mỗi một nhà ở chung cƣ (insula) có diện tích tầng trệt vào khoảng 400 m2
và chƣa tới hơn 40 ngƣời, tầng cao có khi lên tới 6-7 tầng. Vào thời hoàng đế Augustus, sau những trận hỏa hoạn, ngƣởi La Mã đã giới hạn chiều cao tối đa của insula còn khoảng
20,7m và đến thời hoàng đế Nero, chiều cao tối đa này chỉ còn khoảng 17,75m. Trong những thời kỳ cực thịnh, tại Roma số lƣợng nhà ở chung cƣ (insula) có khi lên đến 50.000.
Theo Encyclopedia Britannica có giả thích về căn hộ nhƣ sau:
Trong tiếng Anh hiện đại, từ “condominium” (đƣợc viết tắt là “condo”) là từ đƣợc sử dụng phổ biến để chỉ một công trình chung cƣ thay thế cho từ “apartment”. Các căn hộ đƣợc tạo ra đồng thời và nằm bên trong khuôn viên khu đất chung cƣ. Khi một ngƣời sở hữu căn hộ chung cƣ condominium, anh ta có quyền sở hữu đối với không gian nằm giữa các bức tƣờng, sàn và trần căn hộ của mình, và một quyền sử dụng chung không thể chia sẻ (undivided share) đối với tất vả “không gian chung” (comma areas) thuộc khuôn viên dự án chung cƣ chứa căn hộ đó. Khái niệm chung cƣ condominium thƣờng đƣợc sử dụng hoán đổi với nghĩa toàn bộ dự án chung cƣ hoặc dùng để chỉ từng căn hộ chung cƣ. Trên phƣơng diện kỹ thuật, từ condominium dùng để chỉ từng căn hộ chung cƣ (project), còn từ “apartment” hay “unit” dùng để chỉ các căn hộ chung cƣ đơn lẻ condominium có thể có mọi hình dạng và kích cỡ, từ dạng thấp cao tầng chung cƣ sang trọng cho tới những nhà chung cƣ cải tạo cũ kỹ.
Khái niệm “chung cƣ”[26] đƣợc sử dụng nhƣ một khái niệm quy hoạch hơn là một khái niệm pháp lý, nhằm mô tả sự phát triển những nhà ở, căn hộ và buồng ở đƣợc xây dựng nhằm mục đích khai thác tối đa quỹ đất. Căn hộ tiêu chuẩn quản lý dự án xây dựng Singapore 2005 do cơ quan quản lý quy hoạch Urban Redevelopment Authority-URA quy định, chung cƣ (apartment) đƣợc phân thành hai dạng: dạng flat và dạng condominium.
Chung cƣ dạng flat : là loại dự án nhà ở không sở hữu đất (non-landed housing development). Mỗi căn hộ chỉ giành riêng cho mục đích ở và có lối vào riêng tách từ diện tích chung của khu nhà chung cƣ. Chung cƣ dạng flat tạo thành quỹ nhà ở xây dựng với mật độ trung bình và mật độ cao tại
Singapore, có số tầng từ 4 tới trên 30 tầng. Khi nhà flat đƣợc tổ chức với diện tích không gian mở cộng đồng (common open space) tối thiểu, thuộc quyền sở hữu chung của cộng đồng cƣ dân của khu nhà đó. Không có quy định quy mô diện tích tối thiểu cho một khu dự án flat miễn là dự án đảm bảo đƣợc quy định về khoảng lùi và chỉ giới xây dựng. Dự án flat không bắt buộc phải bố trí không gian mở công cộng (Communal Open Space) bên trong khu đất.
Chung cƣ dạng Condominium : không nhƣ dạng flat, chung cƣ condominium yêu cầu quy mô diện tích khu đất lớn hơn. Cũng nhƣ flat, condominium tạo nên quỹ nhà ở mật độ xây dựng trung bình và cao tại Singapore. Chung cƣ condominium phải có tiện ích công cộng và giải trí nghỉ ngơi bên trong khuôn viên; các tiện ích công cộng thuộc quyền sở hữu chung của toàn cộng đồng cƣ dân và phục vụ cho nhu cầu của họ. Dự án condominium có thể bao gồm các khối nhà thấp tầng (4 tầng) và cao tầng (có thể xây dựng trên 30 tầng). Diện tích tối thiểu cho một dự án condominium là 4.000m2 và mật độ xây dựng trệt tối đa là 40% (bao gồm cả phần sân bãi đậu xe). Dự án xây dựng chung cƣ condominium không bắt buộc phải bố trí không gian mở công cộng (Communal Open Space) bên trong khu đất. (Development Control, Urban Redevelopment Authority-URA, Singapore 2005).
Tại điều 03 Luật Nhà ở năm 2013 quy định rõ: “Nhà chung cƣ là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cƣ đƣợc xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cƣ đƣợc xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”[14].
Phần sở hữu riêng trong nhà chung cƣ bao gồm:
liền với căn hộ đó;
Phần diện tích khác trong nhà chung cƣ đƣợc công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật;
Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng.
2.1.3. Đặc điểm nhà chung cư, căn hộ chung cư
Đặc điểm chung của các nhà chung cƣ là phụ thuộc chính vào dịch vụ và giao thông công cộng. Bởi vì nhà chung cƣ đƣợc xây dựng nên với mục đích là tận dụng mọi dịch vụ của đô thị hiện đại và tiện lợi về giao thông. Nếu các nhà chung cƣ mà không đáp ứng đƣợc các giá trị này thì coi nhƣ không đạt yêu cầu.
Sở hữu chung trong nhà chung cƣ:
Theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP về hƣớng dẫn thi hành luật Nhà ở thì nhà chung cƣ do các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tƣ xây dựng để bán theo cơ chế thị trƣờng là nhà chung cƣ có phần sở hữu chung. Phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cƣ bao gồm: không gian, hành lang, cầu thang bộ, cầu thang máy, sân thƣợng, khung, cột, tƣờng chịu lực, tƣờng bao ngôi nhà, tƣờng phân chia các căn hộ, sàn, mái, đƣờng thoát hiểm, hệ thống bể phốt, lối đi bộ, sân chơi chung và các phần khác không thuộc sở hữu tiêng của các chủ sở hữu nhà chung cƣ. Phần diện tích khác không phải là phần diện tích thuộc sở hữu tiêng của các chủ ở hữu nhà chung cƣ. Nơi để xe đƣợc xây dựng theo quy chuẩn xây dựng và có thể bố trí tại tầng hầm hoặc tại tầng một hoặc tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cƣ. Các thiết bị sử dụng chung khác cho nhà chung cƣ, nhƣ: lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, nƣớc, ga, thông tin liên lạc, phát thanh truyền hình, thoát nƣớc, bể phốt, cứu hỏa và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhƣng đƣợc
kết nối với nhà chung cƣ đó[8].
Việc hạn chế quyền sở hữu của nhà chung cƣ
Do đặc thù của căn hộ chung cƣ là có phần sở hữu chung và sở hữu riêng nên quyền sở hữu của các chủ căn hộ chung cƣ không giống nhƣ quyền sở hữu các tài sản thông thƣờng khác. Chính vì thế, chủ các hộ chung cƣ phải tuần thủ theo các quy định về quyền hạn và nghĩa vụ của phần sở hữu chung cũng nhƣ những quy định hạn chế nhất định về quyền định đoạt đối với căn hộ của mình.
Vấn đề quản lý sử dụng nhà chung cƣ
Với xu thế phát triển đô thị hiện nay, ngày càng nhiều ngƣời dân lựa chọn sinh sống ở những khu chung cƣ. Tuy nhiên chung cƣ là nơi tập trung số lƣợng lớn ngƣời cƣ ngụ nên rất dễ xảy ra các rủi ro về an ninh, cháy nổ hay các tranh chấp về quyền sở hữu,… Vì vậy ban quản trị chung cƣ ra đời ngoài việc đảm bảo an ninh, đảm bảo hiệu quả công tác quản lý, còn là cầu nối cho ngƣời dân để giải quyết những vấn đề phát sinh cho cộng đồng chung cƣ. Nhà nƣớc đã ban hành các chính sách quy định hƣớng và dẫn chủ đầu tƣ và cƣ dân thành lập Ban quản trị để việc quản lý nhà chung cƣ đƣợc thực hiện một cách hiệu quả và minh bạch nhất. Ban quản trị nhà chung cƣ gồm đại diện các chủ sở hữu, ngƣời sử dụng nhà chung cƣ đó. Theo đó, quyền và trách nhiệm của Ban quản trị chung cƣ là:
- Xây dựng nội quy sử dụng nhà chung cƣ phù hợp với điều kiện cụ thể
của nhà chung cƣ theo quy định của pháp luật để trình Hội nghị nhà chung cƣ
xem xét, thông qua.
- Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của ngƣời sử dụng liên quan tới quản lý, sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cƣ để phối hợp với các cơ quan chức năng, với tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét giải quyết.
cƣ theo quy định.
- Phối hợp với chính quyền địa phƣơng, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự an toàn xã hội trong nhà chung cƣ đƣợc giao quản lý, …
Theo Thông tƣ số 20/2010/TT-BXD ngày 27/10/2010, tại Việt Nam căn hộ chung cƣ đƣợc chia thành 4 hạng (1, 2, 3 và 4)[6]. Tuy nhiên, thông tƣ này không chỉ ra đƣợc tiêu chí cụ thể nào để phân hạng căn hộ chung cƣ. Thực tế nghiên cứu cho thấy, căn hộ chung cƣ đƣợc phân loại dựa theo một số tiêu chí nhƣ mức giá bán, chủ đầu tƣ, các tiện ích đi kèm, môi trƣờng cảnh quan và quy hoạch hạ tầng xã hội xung quanh. Điển hình nhƣ tại Colliers International Viet nam, một trong những công ty hoạt động trong lĩnh vực BĐS nƣớc ngoài hàng đầu tại thị trƣờng Việt Nam, việc phân hạng các tòa nhà cũng nhƣ căn hộ chung cƣ đƣợc dựa trên những tiêu chí nhƣ địa điểm, ngày hoàn tất, dịch vụ, tuổi thọ tòa nhà, khả năng tiếp cận và tiêu chuẩn quản lý.
2.2. Lý thuyết về giá, giái trị bất động sản
2.2.1. Giá trị bất động sản
Theo Nguyễn Ngọc Vinh, (2012) “Giá trị bất động sản là số tiền ƣớc tính biểu hiện về những quyền lợi, chức năng, công năng, lợi ích mà bất động sản mang lại cho con ngƣời tại một thời điểm nhất định”[8]. Hiện nay có hai loại giá trị phổ biến là giá trị thị trƣờng và giá trị phi thị trƣờng.
Giá trị thị trƣờng là tổng số tiền trao đổi ƣớc tính về tài sản giữa một bên là ngƣời bán sẵn sàng bán với một bên là ngƣời mua sẵn sàng mua, vào thời điểm thẩm định giá, sau quá trình tiếp thị công khai mà tại đó bên bán và
