(LUẬN văn THẠC sĩ) nghiên cứu các nhân tố tác động đến giá bán căn hộ của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại thành phố hồ chí minh​

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH _ LÊ THỊ THANH LOAN LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Kế toán Mã ngành: 60340301 TP Hồ Chí Minh, tháng 07 năm 2016 download by : skknchat@gmail.com BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC CƠNG NGHỆ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LÊ THỊ THANH LOAN LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Kế tốn Mã ngành: 60340301 CƠNG TRÌNH ĐƢỢC HỒN THÀNH TẠI download by : skknchat@gmail.com TRƢỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM Cán hƣớng dẫn khoa học : PGS.TS PHAN ĐÌNH NGUYÊN Luận văn Thạc sĩ đƣợc bảo vệ Trƣờng Đại học Công nghệ TP.HCM ngày 25 tháng năm 2016 Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm: STT Chức danh Hội đồng Họ tên PGS.TS Lê Quốc Hội Chủ tịch TS Trần Văn Tùng Phản biện TS Phan Thị Hằng Nga Phản biện TS Hà Huy Tuấn TS Nguyễn Quyết Thắng Ủy viên Ủy viên, Thƣ ký Xác nhận Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn sau Luận văn đƣợc sửa chữa (nếu có) Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn PGS.TS Lê Quốc Hội download by : skknchat@gmail.com TRƢỜNG ĐẠI HỌC CƠNG NGHỆ CỘNG HỊA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TP.HCM Độc lập – Tự – Hạnh phúc PHỊNG QLKH – ĐTSĐH TP Hồ Chí Minh, ngày 23 tháng 07 năm 2016 NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ tên học viên : LÊ THỊ THANH LOAN Giới tính: Nữ Ngày, tháng, năm sinh: 02/09/1978 Nơi sinh: Thanh Hóa Chun ngành: Kế tốn MSHV:1441850079 I- Tên đề tài: “Nghiên cứu nhân tố tác động đến giá bán hộ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh” Nhiệm vụ nội dung Nhận dạng nhân tố tác động đến giá bán hộ Tổng hợp mơ hình lý thuyết khảo sát thực nghiệm nhân tố tác động đến giá bán hộ Thành phố Hồ Chí Minh Phân tích thực trạng thị trƣờng BĐS hộ; nhận diện nhân tố tác động đến giá bán hộ; phân tích, đánh giá biểu nhân tố tác động đến giá BĐS hộ địa bàn TP HCM Phân tích, đánh giá, lý giải thơng qua xây dựng mơ hình biểu diễn mối quan hệ nhân tố tác động đến giá BĐS Đề xuất quan điểm định hƣớng phát triển thị trƣờng BĐS hộ; đề xuất giải pháp nhằm ổn định giá bán BĐS hộ Thành phố Hồ Chí Minh tƣơng lai II- Ngày giao nhiệm vụ : 23/01/2016 III- Ngày hoàn thành nhiệm vụ : 23/07/2016 IV- Cán hƣớng dẫn : PGS TS PHAN ĐÌNHNGUYÊN CÁN BỘ HƢỚNG DẪN KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH PGS TS PHAN ĐÌNH NGUYÊN download by : skknchat@gmail.com i LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan đề tài “Nghiên cứu nhân tố tác động đến giá bán hộ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh” cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các kết nghiên cứu có tính độc lập riêng, không chép tài liệu chƣa đƣợc cơng bố tồn nội dung đâu Các số liệu, nguồn trích dẫn luận văn đƣợc thích nguồn gốc rõ ràng, minh bạch Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 23 tháng 07 năm 2016 Học viên thực Luận văn Lê Thị Thanh Loan download by : skknchat@gmail.com ii LỜI CẢM ƠN Để hồn thành luận văn, tơi chân thành gửi lời cảm ơn đến: PGS.TS Phan Đình Nguyên, Ngƣời thầy trực tiếp nhiệt tình hƣớng dẫn suốt trình hồn thành luận Hội đồng khoa học – Phòng quản lý đào tạo sau đại học trƣờng Đại học Kỹ thuật Công nghệ TP HCM nhận xét góp ý q báu để luận văn hồn chỉnh Ban giám hiệu tạo môi trƣờng học tập tốt nhất, q thầy nhiệt tình giảng dạy, hƣớng dẫn truyền đạt kiến thức quý báu đến học viên Các anh chị học viên lớp cao học Kế tốn nhiệt tình hỗ trợ, góp ý giúp đỡ suốt thời gian học tâp nghiên cứu Gia đình, bạn bè động viên, ủng hộ tạo điều kiện để hồn thành khóa học Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 23 tháng 07 năm 2016 Học viên thực Luận văn Lê Thị Thanh Loan download by : skknchat@gmail.com iii TÓM TẮT Nội dung nghiên cứu luận văn nhằm thực xác định nhân tố tác động đến giá bán hộ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh Tác giả vận dụng phƣơng pháp nghiên cứu định tính định lƣợng Nghiên cứu định tính đƣợc thực để điều chỉnh, bổ sung biến quan sát cho thang đo Nghiên cứu định lƣợng thực thông qua phiếu khảo sát ý kiến gửi đến nhà quản lý đầu tƣ BĐS, ngƣời mua, lãnh đạo Sở, ban ngành để xây dựng mô hình nghiên cứu kiểm định thang đo Phần mềm phân tích thống kê SPSS 16.0, excel sử dụng để phân tích liệu, đánh giá giá trị độ tin cậy việc ứng dụng hệ số Cronbach Alpha phân tích nhân tố EFA Kết phân tích nhân tố đƣa mơ hình nhân tố tác động đến biến động giá bán hộ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh bao gồm: vị trí, điều kiện sở hạ tầng, chất lƣợng môi trƣờng, đặc điểm cấu trúc tiện tiện ích hộ khu chung cƣ Kết hồi quy cho thấy nhân tố tác động đến biến động giá bán hộ, nhân tố tác động mạnh vị trí với hệ số beta = 0,515; nhân tố đặc điểm tác động mạnh thứ hai với hệ số Beta = 0,245; nhân tố tiện ích tác động mạnh thứ ba với hệ số Beta = 0,148; nhân tố sở vật chất với hệ số Beta = 0,135; nhân tố chất lƣợng môi trƣờng tác động thấp với hệ số Beta = 0,053 Về mặt thực tiễn, nghiên cứu giúp cho doanh nghiệp đƣa mức giá phù hợp theo nhu cầu thị hiếu ngƣời tiêu dùng; kênh thông tin ngƣời bán ngƣời mua, giảm thiểu thông tin bất cân xứng hai bên Cũng từ đây, đề xuất giải pháp để phát triển thị trƣờng bất động sản, nhằm tăng cƣờng vai trò quản lý nhà nƣớc việc kiểm soát giá bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh download by : skknchat@gmail.com iv ABSTRACT The research content of the thesis is to determine the factors affecting fluction in selling price of apartments of real estate companies in Ho Chi Minh City The Authors uses qualitative and quantitative research methods The qualitative research is conducted to adjust and add observed variables for scale The quantitative research is cattied out through opinion surveys forms given to real estate investment managers, buyers, leaders of departments, industries to develop a research model and test the scale Statistical analysis software SPSS 16.0, excel,etc Are used to analyze data, and assess values and reliability by applying Cronbach Alpha coefficients and EFA factor analysis Factor analysis results has provied a model of factors affecting the apartments selling price fluctuation of real estate companies in Ho Chi Minh City, including: location, infrastructure conditions, environment quality, structural features and utilities of apartment in the apartment builing Regression results shows that all factors affect apartment seliing price fluctuation, of which the factor which affecting the factor of feature the most powerfully is location with beta = 0.515; The factors of featuresimpacts secondly powerfully with beta = 0.245; The factors of utilities impacts thirdly powerfully beta = 0.148; The next factor is environment quality with beta = 0.135; The factors of environment quality impact the least with beta = 0.053 In terms of practice, this research can help businesses offer appropriate price in accordance with consumer „s needs and tastes; this is an information channel between seller and buyer, reducing asymmetric information between the two parties from which It is possible to propose solutions to develop the real estate market in order to strengthen the management role of the state in controlling real estate prices in Ho Chi Minh City download by : skknchat@gmail.com v MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii TÓM TẮT iii MỤC LỤC v DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ix DANH MỤC CÁC BẢNG x DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH xii CHƢƠNG 1: PHẦN MỞ ĐẦU 13 1.1 Đặt vấn đề nghiên cứu 13 1.2 Các nghiên cứu liên quan đến đề tài 15 1.3 Nhận xét cơng trình nghiên cứu 19 1.4 Mục tiêu nghiên cứu 20 1.5 Câu hỏi nghiên cứu 20 1.6 Đối tƣợng, phạm vi thời gian nghiên cứu 21 1.6.1 Đối tƣợng nghiên cứu 21 1.6.2 Phạm vi nghiên cứu thời gian nghiên cứu 21 1.7 Phƣơng pháp nghiên cứu 21 1.8 Ý nghĩa khoa học đề tài 22 1.9 Kết cấu đề tài nghiên cứu 22 KẾT LUẬN CHƢƠNG 22 CHƢƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN 24 2.1 Khái quát hộ chung cƣ 24 download by : skknchat@gmail.com vi 2.1.1 Khái niệm bất động sản 24 2.1.2 Khái niệm hộ chung cƣ 24 2.1.3 Đặc điểm nhà chung cƣ, hộ chung cƣ 27 2.2 Lý thuyết giá, giái trị bất động sản 29 2.2.1 Giá trị bất động sản 29 2.2.2 Giá bất động sản 30 2.3 Cơ sở lý thuyết số giá 30 2.3.1 Khái niệm số giá 30 2.3.2 Thực trạng việc xác định số giá Việt Nam 32 2.4 Phƣơng pháp xác định số giá bất động sản 33 2.4.1 Phƣơng pháp giản đơn 34 2.4.2 Vận dụng phƣơng pháp phân tích giao dịch lặp lại việc ƣớc lƣợng số giá bất động sản 34 2.4.3 Mơ hình định giá hƣởng thụ (Hedonic Pricing Method – HPM) 35 2.5 Các nhân tố tác động đến giá hộ chung cƣ 37 2.5.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp lên giá BĐS 38 2.5.2 Các yếu tố kinh tế 39 2.5.3 Các yếu tố liên quan đến thị trƣờng 39 2.5.4 Các yếu tố pháp lý 40 2.5.5 Các yếu tố trị pháp lý 40 2.5.6 Các yếu tố thuộc kinh tế vĩ mô 41 2.5.7 Các yếu tố xã hội 41 download by : skknchat@gmail.com ... I- Tên đề tài: ? ?Nghiên cứu nhân tố tác động đến giá bán hộ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh” Nhiệm vụ nội dung Nhận dạng nhân tố tác động đến giá bán hộ Tổng hợp mơ hình... nghiệm nhân tố tác động đến giá bán hộ Thành phố Hồ Chí Minh Phân tích thực trạng thị trƣờng BĐS hộ; nhận diện nhân tố tác động đến giá bán hộ; phân tích, đánh giá biểu nhân tố tác động đến giá. .. Tôi cam đoan đề tài ? ?Nghiên cứu nhân tố tác động đến giá bán hộ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh” cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các kết nghiên cứu có tính độc lập riêng,