Cũng giống nhƣ bất cứ hàng hóa dịch vụ nào khác, giá bất động sản trên thị trƣờng là giá cân bằng giữa cung và cầu trên thị trƣờng.
Cung BĐS là một vế của bất đẳng thức đƣợc xác định bằng tổng khối lƣợng hàng hóa BĐS sẵn sàng đƣa ra trao đổi trên thị trƣờng tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định [9]. Cung BĐS không phải là toàn bộ quỹ hàng hóa BĐS có thể có mà là lƣợng hàng hóa BĐS có thể và sẵn sàng tham gia hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, trao đổi,… trên thị trƣờng. Có thể có ngƣời có nhiều hàng hóa BĐS nhƣng nếu họ không có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi,…) hoặc có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi,…) nhƣng không phải là bán với mặt bằng giá hiện tại của thị trƣờng mà muốn chờ một cơ hội với mặt bằng giá cao hơn thì hàng hóa BĐS đó không đƣợc tính vào
lƣợng cung tại thời điểm đó.
Cầu về BĐS là khối lƣợng hàng hóa BĐS mà ngƣời tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận đƣợc khối lƣợng hàng hóa BĐS có một sự cách biệt khá lớn về quy mô, phạm vi và đối tƣợng xuất hiện. Nhu cầu thƣờng xuất hiện với một quy mô lớn trên phạm vụ rộng với tất cả các đối tƣợng[9]
.
Khi cầu lớn hơn cung, giá đất đai thƣờng bị đẩy cao lên, khi cầu thấp hơn cung giá đất đai có xu hƣớng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác: yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trƣờng nhƣ “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh”… hay những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nƣớc nhƣ đầu tƣ của Nhà nƣớc vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cƣ, tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nƣớc…; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của ngƣời dân nhƣ không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ…
Các nhóm yếu tố ảnh hƣởng đến giá chung cƣ là:
