giỏ QSDĐ.
Cụng tỏc quản lý nhà nước về lĩnh vực đất đai núi chung và quản lý nhà nước trong đấu giỏ QSDĐ núi riờng cú chuyển biến rừ nột; đó hoàn thành tốt nhiệm vụ xõy dựng văn bản quy phạm phỏp luật đất đai tạo hành lang phỏp lý đầy đủ giỳp cho việc triển khai thi hành Luật cú hiệu quả hơn. Đó theo dừi chặt chẽ tỡnh hỡnh thực hiện và kịp thời hướng dẫn, thỏo gỡ những khú khăn vướng mắc trong quỏ trỡnh chuyển tiếp thi hành Luật Đất đai, khụng để ỏch tắc gõy phiền hà cho doanh nghiệp và người dõn. Việc giao đất, cho thuờ đất, cụng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai đó hạn chế được giao đất, cho thuờ đất cho cỏc chủ đầu tư khụng cú năng lực, trỏnh được lóng phớ trong việc sử dụng đất.
2.1.8. Cỏc nhõn tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước trong đấu giỏ quyền sử dụng đất dụng đất
2.1.8.1. Nhúm nhõn tố chủ quan
* Tổ chức bộ mỏy quản lý nhà nước về đấu giỏ quyền sử dụng đất.
UBND huyện ra Quyết định thành lập ban chỉ đạo cụng tỏc đấu giỏ quyền sử dụng đất ở huyện gồm cỏc đồng chớ là Chủ tịch, phú chủ tịch UBND huyện làm trưởng và phú ban; cỏc đồng chớ là Giỏm đốc Trung tõm Phỏt triển Quỹ đất, Trưởng – phú phũng Tài nguyờn & Mụi trường, phũng Tài chớnh kế hoạch, phũng Tư phỏp, phũng Thanh Tra, phũng Kinh tế, phũng Quản lý đụ thị, Chỏnh Thanh tra, Chỏnh Văn phũng HĐND & UBND huyện làm Ủy viờn cú nhiệm vụ chỉ đạo, giỏm sỏt, thanh kiểm tra cụng tỏc đấu giỏ Quyền sử dụng đất ở trờn địa bàn huyện Thường Tớn:
+ Chỉ đạo, đụn đốc và tổ chức thực hiện cú hiệu quả Quyết định số 04/2017/QĐ-UBND ngày 24/02/2017 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định về đấu giỏ quyền sử dụng đất để giao đất cú thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuờ đất trờn địa bàn thành phố Hà Nội và cỏc văn bản hiện hành về cụng tỏc đấu giỏ quyền sử dụng đất.
+ Thường xuyờn kiểm tra, đụn đốc, tổ chức giao ban và đỏnh giỏ kết quả thực hiện định kỳ bỏo cỏo UBND huyện, UBND thành phố và cỏc sở ngành liờn quan.
+ Cỏc thành viờn ban chỉ đạo theo chức năng nhiệm vụ ngành cú trỏch nhiệm tham mưu cho UBND huyện thực hiện nhiệm vụ liờn quan đến cụng tỏc quản lý đấu giỏ quyền sử dụng đất ở trờn địa bàn huyện.
+ Ban chỉ đạo hoạt động theo hỡnh thức kiờm nhiệm, được sử dụng con dấu của UBND huyện để giao dịch.
+ Ngoài ra Trung tõm Phỏt triển Quỹ đất huyện là đơn vị trực tiếp tổ chức thực hiện cụng tỏc đấu giỏ quyền sử dụng đất trờn địa bàn huyện;
Trung tõm Phỏt triển Quỹ đất phối hợp với cỏc phũng ban chuyờn mụn trao đổi thụng tin tạo sự thống nhất trong cỏc khõu tổ chức thực hiện và tạo điều kiện để UBND huyện quản lý tốt cỏc dự ỏn đấu giỏ quyền sử dụng đất. Song do cỏc đồng chớ trong Ban chỉ đạo đấu giỏ quyền sử dụng đất phần lớn hoạt động theo hỡnh thức kiờm nhiệm nhiều nhiệm vụ khỏc nhau do đú việc chỉ đạo, quản lý, giỏm sỏt đụi lỳc khụng được kịp thời và sỏt sao. Ngoài ra nhõn lực trong việc tổ chức thực hiện và giỏm sỏt trong cụng tỏc quản lý đấu giỏ cũn thiếu nờn đụi khi cũng xảy ra sai sút. Nhõn lực chung của Trung tõm Phỏt triển quỹ đất vẫn chưa đỏp ứng đủ lượng trong cụng tỏc thực hiện đấu giỏ quyền sử dụng đất. Túm cơ cấu bộ mỏy tổ chức cũng ảnh hưởng rất lớn đến cụng tỏc quản lý, đõy là nhõn tố quan trọng quyết định sự thành cụng của mỗi dự ỏn đấu giỏ QSDĐ núi riờng và sự thành cụng chung trong cụng tỏc quản lý nhà nước trong đấu giỏ QSDĐ ở trờn địa bàn huyện. Với đặc thự là một huyện nụng nghiệp chiếm tỷ trọng lớn, nguồn thu từ đấu giỏ QSDĐ ở đúng gúp một phần khụng nhỏ cho việc đầu tư xõy dựng hạ tầng cơ bản để phỏt triển kinh tế của huyện. Do đú quản lý tốt cụng tỏc đấu giỏ QSDĐ ở là một nhiệm vụ quan trọng hàng đầu của huyện Thường Tớn núi riờng và của thành phố Hà Nội núi chung trong giai đoạn sắp tới.
- Hiện tượng cỏc nhà đầu cơ đất, tiến hành thụng đồng trong đấu giỏ để dỡm giỏ đấu sỏt với giỏ khởi điểm để rồi cú cơ hội bỏn lại cho cỏc cỏ nhõn cú nhu cầu, hay đẩy giỏ tạo ra giỏ đất ảo làm ảnh hưởng lớn đến nguồn thu từ nguồn đấu giỏ quyền sử dụng đất và tạo tõm lý e ngại với cỏc nhà đầu tư thực sự cú nhu cầu khỏc, làm mất ổn định xó hội và gõy tõm lý hoài nghi trong dư luận xó hội về cỏch thức tổ chức đấu giỏ và giảm hiệu quả quản lý nhà nước trong thu chi ngõn sỏch từ đấu giỏ. Điều này ảnh hưởng rất lớn đến cụng tỏc quản lý nhà nước trong đấu giỏ QSDĐ ở do vẫn chưa cú chế tài cụ thể xử lý cỏc trường hợp vi phạm.
* Năng lực, trỡnh độ của bộ mỏy quản lý nhà nước về đấu giỏ quyền sử dụng đất ở.
Chất lượng cỏn bộ chuyờn mụn của Ban chỉ đạo đấu giỏ quyền sử dụng đất nhỡn chung đó đỏp ứng được yờu cầu về trỡnh độ (chuyờn mụn, đào tạo).
Như vậy trỡnh độ cỏn bộ quản lý tương đối cao về cơ bản đó đỏp ứng yờu cầu cụng tỏc, nhưng cũng cũn bộc lộ hạn chế như: Độ tuổi chưa đồng đều giữa cỏc cấp, giữa cỏc địa phương trong huyện; kỹ năng nghiệp vụ tổ chức thực hiện cụng việc của cỏn bộ cũn thấp... đõy là những yếu tố cú ảnh hưởng khụng nhỏ tới hoạt động quản lý nhà nước về đấu giỏ quyền sử dụng đất của huyện. Cỏn bộ thực hiện cụng tỏc quản lý và tổ chức đều là cỏn bộ kiờm nhiệm nhiều nhiệm vụ chuyờn mụn, độ nhạy bộn về thị trường bất động sản cũng thấp, hơn nữa khụng được đào tạo bài bản về đấu giỏ chuyờn nghiệp nờn kỹ năng nghiệp vụ cũn kộm. Điều này ảnh hưởng lớn đến quản lý nhà nước trong đấu giỏ quyền sử dụng đất ở.
* Nguồn lực cho cụng tỏc quản lý nhà nước trong đấu giỏ QSDĐ.
Trong cỏc yếu tố ảnh hưởng đến cụng tỏc quản lý nhà nước trong đấu giỏ quyền sử dụng đất thỡ yếu tố nguồn lực là yếu tố quan trọng nhất.
Nguồn lực cho cụng tỏc quản lý trước tiờn phải núi đến là con người. Lực lượng cụng chức, viờn chức chuyờn mụn trong Phũng Tài nguyờn & Mụi trường và Trung tõm Phỏt triển quỹ đất cú vai trũ to lớn trong việc giỳp UBND huyện quản lý đất đấu giỏ núi riờng và đất đai núi chung thụng qua cỏc cụng việc cụ thể: đo đạc địa chớnh phõn định ranh giới đất giữa cỏc hộ gia đỡnh, tổ chức, cơ quan đất cụng, tập hợp cỏc khu đất nhỏ lẻ, xen kẹt, khu đất trống, đất nụng nghiệp canh tỏc kộm hiệu quả, cỏc khu đất tập trung để xin quy hoạch lập phương ỏn đấu giỏ quyền sử dụng đất, tổ chức thực hiện cụng tỏc đấu giỏ QSDĐ. Để đỏp ứng được yờu cầu của cụng việc quản lý của mỡnh thỡ trước hết cơ quan quản lý phải cú nhõn lực đỏp ứng được số lượng cụng việc cần phải làm.
Về số lượng đội ngũ cỏn bộ quản lý đất đai của huyện cho thấy tỡnh hỡnh số lượng cỏn bộ quản lý đất đai của huyện nhỡn chung khụng cú nhiều biến động. Hiện nay mỗi xó cú một đến hai cỏn bộ địa chớnh phụ trỏch mảng quản lý đất đai, ở cấp huyện biờn chế 10 cỏn bộ, ngoài Trưởng phũng Tài nguyờn và mụi trường quản lý chung, cũn lại mỗi cỏn bộ phũng cú trỏch nhiệm quản lý cỏc xó theo từng cụm từ 3-4 xó, tựy địa giới hành chớnh của từng khu vực. Trung tõm quỹ đất cú 12 cỏn bộ biờn chế và ban giỏm đốc gồm 3 đồng chớ được phõn cụng phụ trỏch từng mảng riờng trong cụng tỏc lập quy hoạch và tổ chức thực hiện đấu giỏ quyền sử dụng đất. Với số lượng cụng việc cũng như dự ỏn khỏ nhiều trong giai đoạn vừa qua, số lượng cỏn bộ, cụng chức, viờn chức của hai phũng ban trờn chưa đỏp
ứng được nhu cầu cụng việc. Tỡnh trạng làm thờm giờ, làm việc vào thứ bảy, chủ nhật diễn ra thường xuyờn. Điều này ảnh hưởng khụng nhỏ đến chất lượng cụng việc, khi mà cỏn bộ cụng chức thường xuyờn bị quỏ tải và phụ trỏch nhiều dự ỏn cựng một lỳc.
* Hiểu biết và ý thức của người dõn và cỏc tổ chức trong quỏ trỡnh tham gia đấu giỏ quyền sử dụng đất và sử dụng quỹ đất sau đấu giỏ.
Trong thời đại kinh tế thị trường mở cửa hiện nay thỡ trỡnh độ của người dõn đó được nõng cao, đặc biệt với hệ thống mạng internet phủ rộng rói thỡ số người tiếp cận với phỏp luật ngày càng nhiều nờn việc quản lý cú nhiều thuận lợi. Điều này là một điều kiện thuận lợi cho cụng tỏc quản lý trờn mọi lĩnh vực núi chung và lĩnh vực đấu giỏ quyền sử dụng đất núi riờng. Khi người dõn cú hiểu biết và ý thức tốt sẽ biết được quyền lợi và nghĩa vụ của mỡnh trong việc sử dụng đất giảm tỷ lệ vi phạm phỏp luật trong sử dụng đất. Trỡnh độ hiểu biết và ý thức của người sử dụng cao thỡ cụng tỏc tuyờn truyền vận động trong quản lý sẽ đạt kết quả tốt và ngược lại.
Bờn cạnh đú xu hướng đụ thị húa ngày càng diễn ra một cỏch mạnh mẽ, kộo theo nhu cầu sử dụng đất của cỏc tổ chức, cỏ nhõn, doanh nghiệp làm kho bói, nhà xưởng, cụng ty ngày càng tăng cao. Kộo theo một số lượng lớn dõn cư từ thành thị cũng như cỏc địa phương khỏc cư trỳ trờn địa bàn, với những đặc điểm vựng miền khỏc nhau gõy nờn trở ngại trong cụng tỏc quản lý đất đai núi chung và quản lý đất đấu giỏ núi riờng.
* Sự phối hợp giữa cỏc tổ chức chớnh trị - xó hội.
Trong quỏ trỡnh đụ thị húa cụng nghiệp húa diễn ra với một tốc độ chúng mặt như hiện nay thỡ quỹ đất càng ngày càng được khai thỏc một cỏch triệt để. Việc quản lý tốt cỏc khõu trước, trong và sau trong cụng tỏc đấu giỏ quyền sử dụng tốt từ cụng tỏc lập quy hoạch đến cụng tỏc lập phương ỏn xõy dựng hạ tầng, phương ỏn đấu giỏ và quản lý thu chi sau đấu giỏ là một nhiệm vụ hết sức quan trọng, gúp phần trỏnh thất thoỏt lóng phớ trong việc sử dụng vốn ngõn sỏch từ đấu giỏ và tạo ra những khu đụ đất đẹp đỳng quy hoạch phỏt triển của huyện cũng như của thành phố. Do đú sự phối hợp giữa chớnh quyền địa phương và cỏc tổ chức chớnh trị xó hội và người dõn cú ý nghĩa hết sức quan trọng và ảnh hưởng rất lớn đến quản lý nhà nước trong đấu giỏ quyền sử dụng đất ở. Cỏc đoàn thể
từcấp cơ sở cú vai trũ rất lớn trong cụng tỏc tuyờn truyền vận động người dõn chấp hành nghiờm chỉnh phỏp luật về đất đai và phỏp luật về đấu giỏ QSDĐ ở. Đõy là lực lượng nũng cốt, gần gũi với người dõn nhất, là cỏnh tay đắc lực của bộ mỏy chớnh quyền trong cụng tỏc quản lý nhà nước về đấu giỏ núi riờng và quản lý đất đai núi chung.
2.1.8.2. Nhúm nhõn tố khỏch quan
* Chớnh sỏch của nhà nước.
Luật đất đai cú nhiều lần sửa đổi và bổ sung để phự hợp với tỡnh hỡnh thực tế, tuy vậy vẫn chưa cú một văn bản cụ thể hướng dẫn chi tiết về thủ tục, trỡnh tự đấu giỏ quyền sử dụng đất ở, do đú việc quản lý nhà nước trong đấu giỏ QSDĐ ở đụi khi cũn gặp phải những hạn chế nhất định.
Trong những năm qua cơ chế chớnh sỏch của nhà nước về đất đai đó cú nhiều lần sửa đổi bổ sung theo từng giai đoạn, nờn cú ảnh hưởng tớch cực đến cụng tỏc quản lý cho phự hợp với yờu cầu của phỏt triển kinh tế của huyện.
* Quan hệ cung cầu đất đai trờn thị trường.
Trong những năm qua, kinh tế nước ta phỏt triển vượt bậc, kộo theo đú nhu cầu về bất động sản cũng tăng đỏng kể, điều đú đũi hỏi nhà nước phải lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại nhiều vị trớ đất hơn để đưa ra đấu giỏ quyền sử dụng đất. Do đú cụng tỏc quản lý nhà nước trong đấu giỏ QSDĐ gặp phải những khú khăn và bất cập nhất định. Từ việc cỏc nhà đầu tư thụng đồng giỏ trả dẫn đến thất thu cho ngõn sỏch nhà nước từ đấu giỏ đến cụng tỏc giải phúng mặt bằng để cú quỹ đất sạch đấu giỏ cũng gõy cản trở khụng nhỏ đến quản lý nhà nước trong đấu giỏ. Bờn cạnh đú ở mỗi địa phương, với đặc thự khỏc nhau, nhu cầu sử dụng đất cũng khỏc nhau, việc đầu tư hạ tầng cho những khu đất đấu giỏ với từng vị trớ khỏc nhau, với những khu đất được đầu tư hạ tầng đưa ra đấu giỏ mà bỏn khụng hết làm cho hiệu quả quản lý sử dụng đất kộm hiệu quả.
2.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ QUẢN Lí NHÀ NƯỚC TRONG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
2.2.1. Kinh nghiệm quản lý nhà nước về đấu giỏ quyền sử dụng đất ở một số nước trờn thế giới nước trờn thế giới
2.2.1.1. Kinh nghiệm của Mỹ
đất đụ thị chuyờn dựng chiếm 11,9% diện tớch tự nhiờn. Là một quốc gia phỏt triển, Mỹ cú hệ thống phỏp luật về đất đai rất phỏt triển cú khả năng điều chỉnh được cỏc quan hệ xó hội đa dạng và phức tạp nhất. Luật đất đai của Mỹ quy định cụng nhận và khuyến khớch quyền sở hữu tư nhõn về đất đai; cỏc quyền này được phỏp luật bảo hộ rất chặt chẽ như là một quyền cơ bản của cụng dõn. Cho đến nay cú thể thấy, cỏc quy định này đang phỏt huy rất cú hiệu quả trong việc phỏt triển kinh tế đất nước, vỡ nú phỏt huy được hiệu quả đầu tư để nõng cao giỏ trị của đất đai và làm tăng đỏng kể hiệu quả sử dụng đất trong phạm vi toàn xó hội. Mặc dự cụng nhận quyền sở hữu tư nhõn, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn khẳng định vai trũ ngày càng lớn và cú vị trớ quyết định của Nhà nước trong quản lý đất đai núi chung và quản lý đấu giỏ quyền sử dụng đất núi riờng. Cỏc quyền định đoạt của Nhà nước bao gồm: Quyền quyết định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trỳc đụ thị và cụng trỡnh xõy dựng; quyền quy định về mục đớch sử dụng đất; quyền xử lý cỏc tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành cỏc quy định về tài chớnh đất; quyền thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhõn để phục vụ cỏc lợi ớch cụng cộng trờn cơ sở đền bự cụng bằng cho người bị thu hồi... Về bản chất quyền sở hữu tư nhõn về đất đai ở Mỹ cũng chỉ tương đương quyền sử dụng đất ở Việt Nam (Nguyễn Trọng Tuấn, 2016).
2.2.1.2. Kinh nghiệm của Trung Quốc
Từ ngày 01/07/1997 Trung Quốc đó chia lónh thổ của mỡnh thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành phố trực thuộc Trung ương và 1 khu vực Hành chớnh đặc biệt (Hồng Kụng.. Luật quản lý Bất động sản của Trung Quốc (được Quốc hội khúa 8 kỳ họp thứ 8 ngày 5/7/1994 thụng qua, Chủ tịch nước cụng bố theo lệnh số 24 cú hiệu lực thi hành từ 1/1/1995. Quy định Nhà nước giao quyền sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước (sau đõy gọi tắt là quyền sử dụng đất trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà nước về quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được gọi là xuất nhượng quyền sử dụng đất.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải phự hợp với quy hoạch sử dụng đất tổng thể, quy hoạch đụ thị và kế hoạch sử dụng đất xõy dựng hàng năm. Xuất nhượng quyền sử dụng đất của UBND cấp Huyện trở lờn để làm nhà ở là phải căn cứ vào chỉ tiờu khống chế và phương ỏn giao đất làm nhà ở hàng năm của