nước trờn thế giới
2.2.1.1. Kinh nghiệm của Mỹ
đất đụ thị chuyờn dựng chiếm 11,9% diện tớch tự nhiờn. Là một quốc gia phỏt triển, Mỹ cú hệ thống phỏp luật về đất đai rất phỏt triển cú khả năng điều chỉnh được cỏc quan hệ xó hội đa dạng và phức tạp nhất. Luật đất đai của Mỹ quy định cụng nhận và khuyến khớch quyền sở hữu tư nhõn về đất đai; cỏc quyền này được phỏp luật bảo hộ rất chặt chẽ như là một quyền cơ bản của cụng dõn. Cho đến nay cú thể thấy, cỏc quy định này đang phỏt huy rất cú hiệu quả trong việc phỏt triển kinh tế đất nước, vỡ nú phỏt huy được hiệu quả đầu tư để nõng cao giỏ trị của đất đai và làm tăng đỏng kể hiệu quả sử dụng đất trong phạm vi toàn xó hội. Mặc dự cụng nhận quyền sở hữu tư nhõn, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn khẳng định vai trũ ngày càng lớn và cú vị trớ quyết định của Nhà nước trong quản lý đất đai núi chung và quản lý đấu giỏ quyền sử dụng đất núi riờng. Cỏc quyền định đoạt của Nhà nước bao gồm: Quyền quyết định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trỳc đụ thị và cụng trỡnh xõy dựng; quyền quy định về mục đớch sử dụng đất; quyền xử lý cỏc tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành cỏc quy định về tài chớnh đất; quyền thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhõn để phục vụ cỏc lợi ớch cụng cộng trờn cơ sở đền bự cụng bằng cho người bị thu hồi... Về bản chất quyền sở hữu tư nhõn về đất đai ở Mỹ cũng chỉ tương đương quyền sử dụng đất ở Việt Nam (Nguyễn Trọng Tuấn, 2016).
2.2.1.2. Kinh nghiệm của Trung Quốc
Từ ngày 01/07/1997 Trung Quốc đó chia lónh thổ của mỡnh thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành phố trực thuộc Trung ương và 1 khu vực Hành chớnh đặc biệt (Hồng Kụng.. Luật quản lý Bất động sản của Trung Quốc (được Quốc hội khúa 8 kỳ họp thứ 8 ngày 5/7/1994 thụng qua, Chủ tịch nước cụng bố theo lệnh số 24 cú hiệu lực thi hành từ 1/1/1995. Quy định Nhà nước giao quyền sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước (sau đõy gọi tắt là quyền sử dụng đất trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà nước về quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được gọi là xuất nhượng quyền sử dụng đất.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải phự hợp với quy hoạch sử dụng đất tổng thể, quy hoạch đụ thị và kế hoạch sử dụng đất xõy dựng hàng năm. Xuất nhượng quyền sử dụng đất của UBND cấp Huyện trở lờn để làm nhà ở là phải căn cứ vào chỉ tiờu khống chế và phương ỏn giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp Tỉnh trở lờn, bỏo cỏo với Chớnh phủ hoặc UBND Tỉnh phờ chuẩn theo quy định của Chớnh phủ. Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải thực
hiện theo kế hoạch và bước đi của UBND cấp Huyện, thị. Việc giao từng thửa đất, mục đớch sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khỏc là do cỏc cơ quan quản lý cấp Huyện, Thị về quy hoạch, xõy dựng nhà đất phối hợp hỡnh thành phương ỏn theo quy định của Chớnh phủ, trỡnh bỏo cơ quan Nhà nước cú thẩm quyền phờ chuẩn, sau đú cơ quan quản lý đất đai cấp Huyện, Thị thực hiện, UBND huyện, thị trực thuộc quy định quyền hạn của cỏc cơ quan thuộc quyền quản lý của mỡnh (Nguyễn Đỡnh Bồng, 2005).
Đối với quyền sử dụng đất cú được theo phương thức xuất nhượng, khi chuyển nhượng bất động sản phải phự hợp với những điều kiện sau đõy:
+ Đó thanh toỏn hết quyền xuất nhượng quyền sử dụng đất theo đỳng hợp đồng và đó cú giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất để phỏt triển đất đai đối với cụng trỡnh xõy dựng nhà ở thỡ đó đầu tư trờn 25% tổng ngạch, đối với dự ỏn phỏt triển đất thỡ đó cú điều kiện sử dụng đất cụng nghiệp hoặc đất xõy dựng khỏc.
Theo quy định của Luật đấu giỏ tài sản nước Cộng hũa dõn chủ nhõn dõn Trung Hoa năm 1996 quy định
Đấu giỏ viờn là người chủ trỡ cuộc bỏn đấu giỏ (Điều 14 và phải đỏp ứng được những điều kiện sau (Điều 15):
- Cú bằng tốt nghiệp đại học và kinh nghiệm chuyờn mụn về bỏn đấu giỏ; - Đó làm việc cho doanh nghiệp bỏn đấu giỏ từ hai năm trở lờn;
- Cú tư cỏch đạo đức tốt.
Những người đó bị sa thải và những người mà Thẻ đấu giỏ viờn bị tịch thu dưới năm năm, những người đang thi hành ỏn hỡnh sự về những tội do cố ý sẽ khụng được làm Đấu giỏ viờn.
Những người đủ tiờu chuẩn trờn phải vượt qua cuộc thi tuyển chọn đấu giỏ viờn do Hiệp hội bỏn đấu giỏ tổ chức, nếu đạt yờu cầu của kỳ thi sẽ được Hiệp hội cấp chứng chỉ Đấu giỏ viờn.
Về trỡnh tự, thủ tục mở phiờn đấu giỏ:
Cuộc bỏn đấu giỏ tài sản sẽ do đấu giỏ viờn chủ trỡ. Người bỏn đấu giỏ tài sản phải cụng bố nội quy bỏn đấu giỏ và những vấn đề cần thiết khỏc trước khi tiến hành bỏn đấu giỏ. Khi điều hành cuộc bỏn đấu giỏ, người bỏn đấu giỏ phải tiến hành lập biờn bản bỏn đấu giỏ. Người lập biờn bản và đấu
giỏ viờn ký vào biờn bản. Khi cuộc đấu giỏ thành thỡ người mua được tài sản mới ký vào biờn bản.
Nếu tài sản đấu giỏ đũi hỏi phải thực hiện cỏc thủ tục như thay đổi giấy chứng nhận quyền sở hữu và giấy chuyển quyền sở hửu theo quy định thỡ trờn cơ sở văn bản bỏn đấu giỏ tài sản và cỏc tài liệu khỏc cú liờn quan, người ủy quyền bỏn đấu giỏ tài sản và người mua được tài sản phải thực hiện cỏc thủ tục cần thiết.
Cơ quan quản lý bỏn đấu giỏ tài sản:
Cơ quan quản lý bỏn đấu giỏ tài sản thống nhất trờn toàn quốc chịu trỏch nhiệm trực tiếp trước chớnh phủ. Sở Cụng nghiệp và Thương mại cấp giấy phộp kinh doanh trong lĩnh vực đấu giỏ tài sản cho doanh nghiệp. Hiệp hội bỏn đấu giỏ tài sản là một tổ chức xó hội cú tư cỏch phỏp nhõn và là tổ chức tự quản trong lĩnh vực bỏn đấu giỏ tài sản, giỏm sỏt cỏc doanh nghiệp bỏn đấu giỏ tài sản và đấu giỏ viờn. Hiệp hội cú quyền tổ chức cỏc kỳ thi tuyển chọn đấu giỏ viờn, cấp chứng chỉ đấu giỏ viờn (Điều 17…) (Hoàng Thị Quỳnh, 2014).
2.2.1.3. Kinh nghiệm của Nhật Bản
Tại Nhật Bản việc đấu giỏ bất động sản chủ yếu được thực hiện đối với cỏc tài sản bảo lónh, cầm cố quỏ hạn, hoặc thi hành ỏn theo quyết định của toà ỏn.
Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tỡnh hỡnh đấu giỏ quyền sử dụng đất trờn thị trường bất động sản cũng bị ảnh hưởng bởi sự suy thoỏi kinh tế, cỏc nhà chuyờn kinh doanh bất động sản cũng như cỏc con nợ và toà ỏn đều tập trung giải quyết những bất động sản đang bị cỏc ngõn hàng cầm cố và tiến hành đấu giỏ. Khi toà ỏn địa phương tịch thu bất động sản của cỏ nhõn khụng thanh toỏn được nợ và rao bỏn tài sản này, số tiền thu được sẽ tiến hành thanh toỏn cho những khoản nợ (Nguyễn Đỡnh Bồng, 2005).
Hỡnh 2.2. Sơ đồ trỡnh tự đấu giỏ quyền sử dụng đất ở Nhật Bản
Nguồn: Phạm Văn Vượng (2011)
Tũa ỏn Người tham gia đấu giỏ
Quảng cỏo bất độngsản Lựa chọn bất động sản Làm thủ tục tham gia Điều tra bất động sản
Mở phiờn đấu giỏ
Quyết định cho phộp bỏn Xỏc nhận bỏn Thụng bỏo hạn nộp tiền Đăng ký (Chuyển nhượng quyền sở hữu) Ra lệnh giao nhà
Yờu cầu giao BĐS (Trong trường hợp
cú người chiờm)
Giao bất động sản Tiến hành nộp
tiền
- Trường hợp đấu giỏ thành cụng mà khụng trựng đấu giỏ thỡ người tham gia sẽ được trả lại tiền. - Trường hợp đặc biệt khụng bỏn được sẽ cú cỏc cỏch xử lý tài sản cụ thể riờng. Bỏ giỏ cho bất động sản
Trong 4 nguồn lực phỏt triển của sản xuất (đất đai, lao động, vốn và khoa học kỹ thuật, đất đai được coi là nguồn lực quan trọng hàng đầu và khụng thể thiếu được. Cỏc nước đều cú cỏc chớnh sỏch, phỏp luật phự hợp cho từng gia đoạn phỏt triển kinh tế - xó hội để đất đai được khai thỏc ngày càng hiệu quả hơn (Hoàng Xuõn Phương - Vũ Văn Hải, 2015).
Việc quản lý nhà nước trong đấu giỏ quyền sử dụng đất được sự giỏm sỏt trực tiếp của Viện kiểm soỏt do đú tớnh minh bạch và khỏch quan trong khõu tổ chức, thực hiện, quản lý thu chi là rất cao.