2.2.2.1. Chủ trương đường lối của Đảng và nhà nước về đấu giỏ quyền sử dụng đất ở
- Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ X chỉ rừ phỏt triển thị trường bất động sản, bao gồm quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất: bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng húa một cỏch thuận lợi, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phỏt triển, thị trường bất động sản trong nước cú sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, cú sức hấp dẫn cỏc nhà đầu tư.
- Đại hội toàn quốc lần thứ XI tiếp tục nhấn mạnh: Phỏt triển lành mạnh thị trường bất động sản, bổ sung hoàn chỉnh luật phỏp, chớnh sỏch về đất đai, tạo điều kiện thuận lợi để chuyển húa đất đai thành nguồn lực quan trọng và cú hiệu quả cho sự phỏt triển kinh tế- xó hội của đất nước.
- Nghị quyết Hội nghị lần thứ năm Ban chấp hành trung ương Đảng khúa XI đó chỉ ra cụ thể phương thức nhằm chuyển húa đất đai thành nguồn lực phục vụ phỏt triển đất nước là “Đẩy mạnh việc đấu giỏ quyền sử dụng đất, đấu thầu dự ỏn cú sử dụng đất”.
- Chương trỡnh số 07- Ctr/HU ngày 03/08/2006 của Huyện Ủy huyện Thường Tớn về việc tăng cường quản lý, khai thỏc tiềm năng đất đai phục vụ phỏt triển kinh tế - xó hội huyện Thường Tớn đến năm 2020.
- Chương trỡnh số 06-CTr/HU ngày 05/8/2011 của Huyện uỷ huyện Thường Tớn về nõng cao hiệu quả quản lý, khai thỏc tiềm năng đất đai phục vụ phỏt triển kinh tế xó hội huyện Thường Tớn giai đoạn 2011-2015.
2.2.2.2. Chớnh sỏch của nhà nước về đấu giỏ quyền sử dụng đất ở
* Luật đất đai năm 2013; * Cỏc văn bản của Chớnh phủ:
- Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chớnh phủ về bỏn đấu giỏ tài sản và Thụng tư hướng dẫn thi hành số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 của Bộ Tư phỏp;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chớnh phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chớnh phủ quy định về giỏ đất, thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chớnh phủ quy định về thu tiền thuờ đất, thuờ mặt nước;
- Thụng tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyờn mụi trường Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuờ đất, chuyển mục đớch sử dụng đất, thu hồi đất;
- Thụng tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của Bộ Tài chớnh về hướng dẫn việc xỏc định giỏ khởi điểm và chế độ tài chớnh trong hoạt động đấu giỏ quyền sử dụng đất để giao đất cú thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuờ đất.
* Cỏc văn bản của Thành phố Hà Nội:
- Quyết định số 23/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND Thành phố Hà Nội ban hành Quy định cỏc nội dung thuộc thẩm quyền của UBND Thành phố Hà Nội do Luật đất đai năm 2013 và cỏc Nghị định của Chớnh phủ giao cho về bồi thường, hỗ trợ và tỏi định cư khi Nhà nước thu hồi đất trờn địa bàn thành phố Hà Nội;
- Quyết định số 04/2017/QĐ-UBND ngày 24/02/2017 về việc ban hành quy định về đấu giỏ quyền sử dụng đất để giao đất cú thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuờ đất trờn địa bàn Thành phố Hà Nội;
- Quy định về phõn cấp nguồn thu nhiệm vụ chi; - Quy định về phõn cấp quản lý.
2.2.2.3. Kinh nghiệm của một số địa phương
* Kinh nghiệm của tỉnh Nghệ An
Trong những năm qua, hoạt động bỏn đấu giỏ quyền sử dụng đất trờn địa bàn tỉnh Nghệ An luụn được sự quan tõm, chỉ đạo của Hội đồng nhõn dõn (HĐND) và Uỷ ban nhõn dõn (UBND) tỉnh. Để triển khai thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chớnh phủ về bỏn đấu giỏ tài sản (Nghị
định số 17/NĐ-CP) và cỏc văn bản cú liờn quan, HĐND và UBND tỉnh đó ban hành kịp thời cỏc văn bản theo thẩm quyền. Trờn cơ sở đú, UBND tỉnh đó chỉ đạo cỏc cấp, cỏc ngành tổ chức quỏn triệt văn bản và thực hiện nghiờm tỳc cỏc quy định, tạo sự thống nhất trong quản lý của Nhà nước đối với cỏc hoạt động bỏn đấu giỏ tài sản và bảo vệ quyền, lợi ớch hợp phỏp của cơ quan, tổ chức, cỏ nhõn liờn quan đến việc bỏn đấu giỏ tài sản trờn địa bàn tỉnh.
Hiện nay, trờn địa bàn tỉnh cú 8 tổ chức bỏn đấu giỏ chuyờn nghiệp (trong đú 1 Trung tõm bỏn đấu giỏ tài sản trực thuộc Sở Tư phỏp và 7 doanh nghiệp bỏn đấu giỏ tài sản), 19 đấu giỏ viờn (trong đú cú 11 đấu giỏ viờn đang hoạt động tại cỏc tổ chức bỏn đấu giỏ tài sản). Trong thời gian qua, cỏc tổ chức bỏn đấu giỏ tài sản đó thực hiện việc bỏn đấu giỏ quyền sử dụng đất và UBND thực hiện việc giao đất, thu vào ngõn sỏch của tỉnh 6.409.373.000.000 tỷ đồng. Nhỡn chung, cỏc tổ chức bỏn đấu giỏ tài sản là quyền sử dụng đất, đó thực hiện cỏc trỡnh tự, thủ tục bỏn đấu giỏ tài sản bảo đảm chặt chẽ và khỏch quan, cơ bản tuõn thủ đỳng cỏc quy định của phỏp luật, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP và cỏc văn bản hướng dẫn liờn quan, đảm bảo thực hiện tốt cụng tỏc quản lý nhà nước trong đấu giỏ QSDĐ trờn địa bàn tỉnh, gúp phần tớch cực trong thực hiện tốt cỏc giao dịch của tổ chức, cỏ nhõn phục vụ phỏt triển kinh tế của tỉnh, gúp phần tăng nguồn thu ngõn sỏch cho địa phương, đúng gúp vào quỏ trỡnh phỏt triển kinh tế - xó hội của đất nước. Việc triển khai thi hành Nghị định số 17/2010/NĐ-CP và cỏc văn bản hướng dẫn, nhỡn chung nhận được sự quan tõm, ủng hộ của cỏc ngành, cỏc cấp ở địa phương. Chủ trương xó hội húa tiếp tục được đẩy mạnh và vai trũ quản lý của Nhà nước đối với tổ chức, hoạt động bỏn đấu giỏ tài sản tiếp tục được tăng cường.
Để thỏo gỡ những khú khăn vướng mắc trong hoạt động bỏn đấu giỏ quyền sử dụng đất, vừa qua UBND tỉnh đó tổ chức cuộc họp về cụng tỏc quản lý nhà nước lĩnh vực bỏn đấu giỏ tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, sau cuộc họp UBND tỉnh đó ban hành Kết luận của đồng chớ Lờ Xuõn Đại, Ủy viờn Ban thường vụ Tỉnh ủy, Phú Chủ tịch UBND tỉnh về nhiệm vụ và giải phỏp cần tập trung trong thời gian tới đú là:
- Sở Tư phỏp và cỏc ngành cú liờn quan tiếp tục tăng cường cụng tỏc tuyờn truyền Nghị định số 17/2010/NĐ-CP và cỏc văn bản phỏp luật cú liờn quan về cụng tỏc bỏn đầu giỏ tài sản để cỏ nhõn, tổ chức hiểu được cỏc quy định về bỏn đấu giỏ tài sản và chủ trương “xó hội húa” trong hoạt động bỏn đấu giỏ tài sản để cú sự tin tưởng vào cỏc tổ chức bỏn đấu giỏ chuyờn nghiệp khi tham gia đấu giỏ;
phối hợp với Sở Tài nguyờn và Mụi trường, Sở Tài chớnh và cỏc ngành cú liờn quan thực hiện việc rà soỏt để tham mưu sửa đổi Quyết định số 74/2014/QĐ- UBND phự hợp với văn bản của trung ương trong năm 2016.
- Đối với sự bất cập giữa Thụng tư số 02/2015/TT-BTC và Thụng tư số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP về việc xỏc định giỏ khởi điểm trong đấu giỏ quyền sử dụng đất, để thống nhất thực hiện, trờn địa bàn tỉnh vẫn tiếp tục thực hiện theo quy định tại Thụng tư số 02/2015/TT-BTC.
- Về thành lập Hội đồng đấu giỏ quyền sử dụng đất trong trường hợp đặc biệt, cỏc huyện cú đủ điều kiện theo quy định tại Điều 5 Thụng tư số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP làm văn bản trỡnh UBND tỉnh đề xuất thành lập.
- UBND cỏc huyện, thành phố, thị xó tiếp tục phối hợp với cỏc tổ chức bỏn đấu giỏ chuyờn nghiệp trờn địa bàn tỉnh thực hiện tốt cụng tỏc bỏn đấu giỏ theo đỳng quy định của phỏp luật.
- Cỏc tổ chức bỏn đấu giỏ chuyờn nghiệp cần nõng cao năng lực, trỡnh độ chuyờn mụn, kỹ năng nghiệp vụ, đạo đức nghề nghiệp, nắm bắt kịp thời cỏc quy định của phỏp luật để khẳng định thương hiệu, tạo lũng tin cho cỏc bờn tham gia bỏn đấu giỏ tài sản, đỏp ứng nhu cầu trong hoạt động bỏn đấu gỏi tài sản (Nguyễn Quế Anh - PGĐ STP Nghệ An/2015).
* Kinh nghiệm của cỏc quận, huyện trờn địa bàn thành phố Hà Nội
Năm 2015, Hà Nội tổ chức đấu giỏ QSDĐ với diện tớch 18,1 ha, số tiền trỳng đấu giỏ là 3.230 tỷ đồng, đạt 122% kế hoạch.
Năm 2014, việc đấu giỏ quyền sử dụng đất đó cú sự khởi sắc khi Hà Nội tổ chức đấu giỏ 18,38 ha và thu về số tiền gần 2.990 tỷ đồng, vượt chỉ tiờu đề ra. Trong đú, đấu giỏ quỹ đất do thành phố quản lý (trờn 5.000m2) cú 10 đơn vị đó tổ chức đấu giỏ với diện tớch là 11ha đất, số tiền trỳng đấu giỏ hơn 2.073 tỷ đồng; vượt 38% so với kế hoạch giao đầu năm; đạt 105% so với kế hoạch bổ sung năm 2014. Đấu giỏ quỹ đất do cấp huyện quản lý (trờn 5.00m2. cú 16/30 quận huyện thị xó đó tổ chức đấu giỏ với diện tớch là 7,38 ha đất, số tiền trỳng đấu giỏ là 916.17 tỷ đồng; gúp phần tăng thu ngõn sỏch cấp huyện, tạo nguồn vốn đầu tư phỏt triển và xõy dựng nụng thụn mới. Điểm mới trong cụng tỏc đấu giỏ quyền sử dụng đất năm qua là thực hiện Quyết định số 6187/QĐ-UBND ngày 25/11/2014 của Ủy ban Nhõn dõn thành phố về việc thành lập Hội đồng đấu giỏ quyền sử dụng đất thành phố, từ thỏng 12/2014, Sở Tài nguyờn và Mụi trường đó trỡnh
thành phố phờ duyệt 5 phương ỏn đấu giỏ thực hiện dự ỏn đầu tư. Đến ngày 31/12/2014, Ủy ban Nhõn dõn quận Long Biờn đó tổ chức đấu giỏ thành cụng 1 dự ỏn xõy dựng nhà ở thấp tầng để bỏn đối với 4 lụ đất A3, A5, A6, A7 thuộc khu đấu giỏ phường Thạch Bàn với kết quả trỳng đấu giỏ là 184.93 tỷ đồng. Cú thể kể đến một số địa phương, đơn vị cú kết quả đấu giỏ tốt như Quận Long Biờn gần 673/200 tỷ đồng, vượt 226%; quận Hà Đụng gần 370/100 tỷ đồng, vượt 269%; huyện Đụng Anh gần 243/200 tỷ đồng, vượt 22%; huyện Mờ Linh gần 172/50 tỷ đồng, vượt 243%; huyện Thanh Trỡ hơn 160/100 tỷ đồng, vượt 61%; huyện Súc Sơn gần 96/50 tỷ đồng, vượt 91%.... Cỏc đơn vị cú kết quả đấu giỏ thấp là: Cầu Giấy, Đan Phượng, Trung tõm giao dịch đất đai và phỏt triển quỹ đất Hà Nội.
Về khú khăn cơ chế chớnh sỏch, Sở Tài nguyờn và Mụi trường Hà Nội chỉ rừ, đối với cỏc dự ỏn đấu giỏ quyền sử dụng đất làm nhà ở cho hộ gia đỡnh, cỏ nhõn do thành phố quản lý (dự ỏn cú quy mụ diện tớch trờn 5.000m2, thành phố phờ duyệt phương ỏn đấu giỏ.
Theo kế hoạch, năm 2015 toàn Thành phố dự kiến đấu giỏ là 54 dự ỏn, diện tớch đấu giỏ là 56 ha, tổng thu từ đấu giỏ là 2.640 tỷ đồng. Trong đú, đấu giỏ quỹ đất do thành phố quản lý là 12 dự ỏn, do cấp huyện quản lý là 12 dự ỏn.
Bước sang năm 2015, trong bối cảnh thị trường bất động sản chưa thực sự hồi phục, thỡ nhiều, quận huyện vẫn liờn tục tổ chức đấu giỏ QSDĐ thành cụng. Mỗi phiờn đấu giỏ luụn cú số lượng người đăng ký gấp vài lần số thửa đất và mức tiền trỳng đấu giỏ chờnh lệch nhiều so với dự kiến.
Như tại phiờn đấu giỏ QSDĐ (đợt 3) do Chi nhỏnh Phỏt triển Quỹ đất Hà Đụng đó phối hợp với Trung tõm Dịch vụ bỏn đấu giỏ tài sản (Sở Tư phỏp Hà Nội) tổ chức đối với 42 thửa đất, cú tổng diện tớch 2.118m2 thuộc cỏc khu tỏi định cư trờn địa bàn phường Dương Nội thu được trờn 174 tỷ đồng. Trong đú, với 4 thửa đất nhúm 1, tổng diện tớch 226m2 cú mức giỏ khởi điểm là 60 triệu đồng/ m2, giỏ trỳng cao nhất là 106,1 triệu đồng/m2; thấp nhất là 99,2 triệu đồng/ m2. Đối với 38 thửa đất nhúm 2, tổng diện tớch 1.892m2, mức giỏ khởi điểm là 48,8 triệu đồng/m2, giỏ trỳng cao nhất là 91,1triệu đồng/m2; thấp nhất là 77 triệu đồng/m2.
Theo kết quả tổng hợp cụng tỏc đấu giỏ trờn địa bàn Thành phố, năm 2015, Hà Nội cú 21 quận, huyện, thị xó và Trung tõm phỏt triển quỹ đất Hà Nội tổ chức
đấu giỏ QSDĐ, với diện tớch đất tổ chức đấu giỏ 18,1 ha, số tiền trỳng đấu giỏ là 3.230 tỷ đồng, đạt 122% kế hoạch..
Đấu giỏ nhiều khu “đất vàng”
Ngay trong thỏng 12, cũng cú nhiều dự ỏn đất ở trờn địa bàn thành phố được đưa ra đấu giỏ quyền sử dụng tiếp tục tăng nguồn thu cho ngõn sỏch, đồng thời đảm bảo kế hoạch đấu giỏ năm 2015. Tại khu vực quận Hoàn Kiếm, 2 cơ sở nhà đất thuộc sở hữu Nhà nước tại tầng 1 số nhà 7A phố Huế và tầng 1, 2 số nhà 32 phố Hàng Bồ chuẩn bị đấu giỏ quyền sử dụng. Tại quận Long Biờn, UBND Hà Nội vừa phờ duyệt giỏ khởi điểm làm cơ sở để đấu giỏ quyền sử dụng đất làm nhà ở tại ụ CT - 08A thuộc Dự ỏn xõy dựng khu nhà ở gión dõn phố cổ quận Hoàn Kiếm tại Khu đụ thị mới Việt Hưng. Trong đú, đơn giỏ khởi điểm đấu giỏ quyền sử dụng 4.920m2 đất xõy dựng cụng trỡnh sử dụng vào mục đớch làm trung tõm thương mại, văn phũng, nhà ở, dịch vụ khỏc tại ụ đất CT – 08A là 20,1 triệu đồng/m2; đơn giỏ khởi điểm đấu giỏ quyền sử dụng 8.469 m2 đất khuụn viờn nhà cao tầng, đường, cõy xanh và hạ tầng kỹ thuật sử dụng chung cho tũa nhà và khu vực tại ụ đất này là 8,57triệu đồng/ m2. Cũng tại quận này, thành phố đó phờ duyệt giỏ khởi điểm làm cơ sở để đấu giỏ quyền sử dụng đất (để thực hiện dự ỏn đầu tư. xõy dựng nhà cao tầng để bỏn đối với lụ đất NO23 nằm dọc trục đường 5 kộo dài (đoạn cầu Chui – cầu Đụng Trự, phường Thượng Thanh là 14,9 triệu đồng/ m2. Theo Sở Tài nguyờn và Mụi trường Hà Nội. Năm 2015, cụng tỏc đấu giỏ quyền sử dụng đất trờn địa bàn thành phố Hà Nội đó cú những chuyển biến tiến bộ.
Một trong những điểm nổi bật trong cụng tỏc đấu giỏ QSDĐ là cụng tỏc cải cỏch thủ tục hành chớnh. Sở Tài nguyờn và Mụi trường đó chủ động hướng dẫn cỏc quận, huyện, thị xó hoàn thiện cỏc hồ sơ thu hồi đất, giao đất đối với cỏc dự ỏn đấu giỏ quyền sử dụng đất theo hướng cải cỏch TTHC, đảm bảo quy định của phỏp luật (Phong Võn, 2015).
PHẦN 3. PHƯƠNG PHÁP NGHIấN CỨU
3.1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIấN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA HUYỆN THƯỜNG TÍN
3.1.1. Điều kiện tự nhiờn, tài nguyờn thiờn nhiờn
3.1.1.1. Vị trớ địa lý
Thường Tớn là một huyện nằm ở phớa nam của thành phố Hà Nội, cú diện tớch là 127,59 km2. Hiện nay Thường Tớn cú 1 Thị trấn và 28 Xó.
- Phớa đụng giỏp cỏc xó Mễ Sở , Thắng Lợi huyện Văn Giang và giỏp cỏc xó Tõn Chõu, Tứ Dõn, Hàm Tử, Dạ Trạch, Bỡnh Minh, huyện Khoỏi Chõu của tỉnh Hưng Yờn, ngăn cỏch tự nhiờn bởi Sụng Hồng.
- Phớa nam giỏp huyện Phỳ Xuyờn
- Phớa tõy giỏp huyện Thanh Oai, ngăn cỏch bởi sụng Nhuệ - Phớa bắc giỏp huyện Thanh Trỡ.
3.1.1.2. Nguồn tài nguyờn thiờn nhiờn
* Tài nguyờn đất
Đất huyện Thường Tớn là đất phự sa Sụng Hồng, được chia thành 5 loại chớnh:
Đất cỏt trắng: cú diện tớch 122,22 ha chiếm 0,96% diện tớch tự nhiờn của huyện và 1,45% diện tớch đất cú khả năng nụng nghiệp; phõn bố tập chung ở xó Tự Nhiờn
Đất phự sa trung tớnh: diện tớch 171,67 ha chiếm 1,34% diện tớch đất tự nhiờn và 2,03% diện tớch đất cú khả năng nụng nghiệp. Đất phõn bố ở cỏc xó cú diện tớch nằm ngoài đờ như Tự Nhiờn, Ninh Sở, Thống Nhất, Hồng Võn, Chương