Phần 4 Kết quả nghiờn cứu
4.3.2.Cỏc nhúm giải phỏp
4.3. Cỏc giải phỏp hoàn thiện cụng tỏc quản lý nhà nước về đấugiỏ quyền sử
4.3.2.Cỏc nhúm giải phỏp
4.3.2.1. Nhúm giải phỏp trong quản lý chuẩn bị đấu giỏ quyền sử dụng đất ở * Cụng tỏc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để đấu giỏ
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cụng cụ để nhà nước quản lý đất đai, đảm bảo cho đất đai được sử dụng một cỏch hợp lớ, hiệu quả và tiết kiệm. Cụng tỏc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đó được chớnh quyền huyện quan tõm và đạt được những kết quả nhất định.
Trờn cơ sở quy hoạch sử dụng đất tổng thể đến năm 2020 của huyện Thường Tớn được phờ duyệt.
Cần nõng cao hơn nữa chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất khu cụng nghiệp, phối hợp một cỏch khoa học giữa quy hoạch phỏt triển kinh tế - xó hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xõy dựng nhằm đảm bảo sự phự hợp, tớnh thống nhất, tớnh khả thi trong quy hoạch nhằm mang lại hiệu quả toàn diện về kinh tế, xó hội, mụi trường.
- Nõng cao trỡnh độ năng lực chuyờn mụn cho đội ngũ cỏn bộ thực hiện cụng tỏc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để đấu giỏ QSDĐ.
- Phải thực hiện cụng tỏc khảo sỏt thực tế hiện trạng đất trước khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Điều này giỳp tăng tớnh thực tiễn cho cỏc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
quy hoạch, lập kế hoạch sử dụng đất phự hợp với nhu cầu sử dụng đất của từng khu vực từ đú đưa ra mức giỏ sàn và diện tớch từng thửa đất phự hợp.
- Chỳ trọng quan tõm đến cụng tỏc lập và xột duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở cấp xó, thị trấn
- Tăng cường cụng tỏc quản lý, giỏm sỏt việc thực hiện quy hoạch đó được phờ duyệt.
- Thực hiện tuyờn truyền, giỏo dục đến bộ phận quản lý và người sử dụng đất hiểu được quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là văn bản phỏp lý và yờu cầu mọi đối tượng phải tuõn theo.
- Từng bước khai thỏc sử dụng tiết kiệm, cú hiệu quả tiềm năng đất đai hiện cú để đẩy nhanh quỏ trỡnh cụng nghiệp hoỏ, đụ thị hoỏ đồng thời bảo vệ đất, bảo vệ mụi trường.
- Sử dụng đất trờn cơ sở quy hoạch sử dụng đất của huyện đó được phờ duyệt đảm bảo lợi ớch trước mắt cũng như lõu dài của người sử dụng đất và mục tiờu phỏt triển chung của toàn huyện.
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được cụ thể hoỏ và phổ biến cho người dõn, cụng khai trờn cỏc phương tiện thụng tin đại chỳng.
- Đẩy mạnh thực hiện dự ỏn quy hoạch chi tiết cỏc điểm dõn cư nụng thụn, điều tra hiện trạng quỹ đất ở nụng thụn để bố trớ, cải tạo cỏc khu chức năng trong khu dõn cư một cỏch hợp lý, định hướng theo cỏc chỉ tiờu, tiờu chớ sử dụng đất theo quy chuẩn mới. Đối với cỏc khu đất ở mới mở rộng cần bố trớ quy hoạch theo quy chuẩn phự hợp với xu hướng phỏt triển đụ thị, cỏc cụng trỡnh cụng cộng trong thụn xúm phải đảm bảo đủ quy mụ diện tớch đảm bảo phục vụ tốt nhu cầu vui chơi, giải trớ, thể dục thể thao của nhõn dõn.
- Cần tổ chức lại cỏc khu chức năng một cỏch hợp lý hơn, đối với cỏc khu đất nhỏ lẻ, xen kẹt cần lập dự ỏn sử dụng cú hiệu quả như: cải tạo, chỉnh trang thành những khu vực trồng cõy xanh để tăng diện tớch cõy xanh bỡnh quõn trờn một người, xõy dựng khu vui chơi giải trớ chung của cộng đồng, lập dự ỏn đấu giỏ QSDĐ ở, tạo nguồn kinh phớ để đầu tư xõy dựng cỏc cụng trỡnh phỳc lợi cụng cộng tại địa phương đảm bảo khang trang, sạch đẹp.
- Quy hoạch cỏc vị trớ sử dụng đất để tổ chức đấu giỏ cần xõy dựng theo hướng phỏt triển bền vững: như quy hoạch chi tiết đồng bộ cỏc khu chức năng sử dụng đất hợp lý, trong đú cần bố trớ ở những khu vực cú địa hỡnh cao rỏo, thoỏng
mỏt, xõy dựng đồng bộ, đảm bảo hiệu quả kinh tế, tiện nghi sử dụng, cõn đối hài hoà, phự hợp với cảnh quan và điều kiện của địa phương. Đảm bảo an toàn, tiện lợi cho người sử dụng. Giao thụng thuận tiện kết nối với cỏc trung tõm dịch vụ cụng cộng như nhà trẻ, bệnh viện, trung tõm nghiờn cứu, siờu thị…
- Cú hệ thống cõy xanh đảm bảo được giỏ trị sử dụng, vệ sinh mụi trường và thẩm mỹ kết hợp với việc khai thỏc cỏc khu di tớch lịch sử văn hoỏ, cảnh quan tự nhiờn, đảm bảo tiờu chuẩn về diện tớch bỡnh quõn theo chỉ tiờu quy hoạch.
* Cụng tỏc lập Dự ỏn đấu giỏ quyền sử dụng đất
Khi thẩm định cỏc dự ỏn đầu tư cần xem xột toàn diện hiệu quả kinh tế, xó hội, mụi trường của dự ỏn. Nếu dự ỏn nào cú mức đúng gúp cho Ngõn sỏch mà khụng bự đắp được cỏc khoản mà Nhà nước phải bỏ ra để xử lý vấn đề ụ nhiễm mụi trường do dự ỏn đú sẽ gõy nờn thỡ kiờn quyết khụng cho phộp triển khai thực hiện.
Riờng đối với những hồ sơ xử lý đất kẹt do thụn, xó lập nờn và dự kiến khu đất đấu giỏ: Huyện cần xem xột hiện trạng sử dụng đất thực tế tại thụn, xó cú đất kẹt xin đấu giỏ để từ đú đưa ra quyết định nờn ưu tiờn cho việc xõy dựng hệ thống cụng trỡnh cụng cộng, phỳc lợi xó hội tại địa phương (như nhà văn hoỏ, sõn vui chơi thể thao…) Để trỏnh tỡnh trạng một số thụn, xó lạm dụng chủ trương đấu giỏ đất kẹt để lập dự ỏn khai thỏc triệt để cỏc khu đất cụng, cỏc ao cụng (lỏ phổi của khu dõn cư và cũng là một phần của hệ thống tiờu thoỏt nước…) đó dẫn đến tỡnh trạng mất cõn bằng sinh thỏi nghiờm trọng tại cỏc khu dõn cư.
* Giải phúng mặt bằng và Xõy dựng hạ tầng kỹ thuật khu đất đấu giỏ
Trong giai đoạn từ nay đến năm 2020 và cỏc năm tiếp theo trờn cơ sở cỏc vớ trớ khu đất đó được quy hoạch, cỏc dự ỏn đó được phờ duyệt cần tập trung đẩy mạnh cụng tỏc GPMB tạo quỹ đất sạch từ đú bố trớ nguồn ngõn sỏch để đầu tư xõy dựng hạ tầng tạo điều kiện thuận lợi cho việc khai thỏc sử dụng đất, phỏt triển kinh tế. Gúp phần đưa đất vào sử dụng cú hiệu quả, khắc phục tỡnh trạng tồn tại, dự ỏn chậm triển khai, bỏ hoang hoỏ đất, lóng phớ đất.
Cần xõy dựng kế hoạch cụ thể, cõn đối bố trớ, huy động cỏc nguồn vốn để tập trung đầu tư đẩy mạnh tiến độ thực hiện. Đối với cỏc dự ỏn cú quy mụ, diện tớch lớn cú thể chia ra thành cỏc giai đoạn, cú lịch trỡnh thực hiện cụ thể, theo từng hạng mục cụng trỡnh để đầu tư cho phự hợp.
Kiờn quyết xử lý nghiờm đối với cỏc trường hợp chống đối, khụng chấp hành bàn giao mặt bằng theo chủ trương thu hồi đất để thực hiện dự ỏn.
Bờn cạnh đú cú kế hoạch tỏc đào tạo, nõng cao chất lượng nguồn nhõn lực nhất là cỏc xó, cỏc khu vực cú đất phải GPMB, hỗ trợ chuyển đồi ngành nghề phự hợp đối với số lao động bị thu hồi đất để ổn định cuộc sống.
Xõy dựng hạ tầng cỏc khu chức năng trong khu đất phải được đầu tư xõy dựng đồng bộ, hiện đại cú mối liờn hệ với nhau để thuận tiện trong quỏ trỡnh khai thỏc sử dụng, đảm bảo tớnh hài hoà giữa mụi trường sống, cảnh quan.
* Cụng khai thụng bỏo mời tham gia đấu giỏ
Việc thụng bỏo mời tham gia đấu giỏ QSDĐ (đặc biệt là đấu giỏ QSD những thửa đất nhỏ nằm xen kẹt trong cỏc khu dõn cư) cần được phổ biến rộng rói hơn nữa tới tất cả những tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn cú nhu cầu và đủ điều kiện tham dự đấu giỏ. Cú như vậy thỡ mới cụng bằng, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh, cụng khai nhằm huy động tối đa nguồn vốn để đầu tư xõy dựng nõng cấp cỏc cụng trỡnh cơ sở hạ tầng tại địa phương cú đất đấu giỏ.
* Quy định hợp lý mức tiền bảo lónh tham gia đấu giỏ
Theo quy định tiền bảo lónh do UBND thành phố quyết định cho từng cuộc đấu giỏ nhưng tối đa khụng quỏ 15% và khụng thấp hơn 1% so với giỏ khởi điểm của thửa đất đấu giỏ. Khoản tiền này vẫn thấp chưa đủ để ràng buộc những người tham gia đấu giỏ. Do huyện Thường Tớn là huyện thuần nụng nhõn dõn đa phần là sản xuất nụng nghiệp, tuy một số xó trong huyện cú nghề truyền thống nhưng diện tớch cần sử dụng lại khụng cao do việc sản xuất cũn manh mỳn nhỏ lẻ, chưa tập trung do vậy kộo theo giỏ trị cỏc khu đất, lụ đất, thửa đất theo giỏ sàn qui định thấp như: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Đối với khu đất đấu giỏ tại xó Chương Dương cú giỏ khởi điểm là 2.000.000đ/m2. Diện tớch mỗi thửa là 90m2. Nếu theo quy định thỡ khoản tiền bảo lónh đối với những thửa đất này chỉ từ 1,8 - 18 triệu đồng tiền Việt Nam, chưa đủ để ràng buộc vỡ nếu phiờn đấu giỏ thành cụng thỡ giỏ của 1m2 đất cú thể lờn tới 20 triệu đồng. Chớnh vỡ vậy cú rất nhiều phiờn đấu giỏ chủ đầu tư khụng tham gia đấu giỏ hoặc nếu cú tham giỏ đấu giỏ và trỳng đấu giỏ thỡ sau khi trỳng đấu giỏ vẫn cú trường hợp nhà đầu tư từ chối khụng nhận QSDĐ.
Để ràng buộc trỏch nhiệm của những người tham gia đấu giỏ mà vẫn tạo điều kiện cho những người cú nhu cầu sử dụng đất cú khả năng tiếp cận được thỡ nờn nõng mức tiền bảo lónh tối thiểu 20% và tối đa khụng quỏ 45% giỏ trị thửa đất theo giỏ khởi điểm. Đặc biệt đối với người trỳng đấu giỏ thỡ nờn quy định nộp
thờm một khoản tiền bảo lónh nữa đủ để ràng buộc trỏch nhiệm của người trỳng đấu giỏ. Khoản tiền này người trỳng đấu giỏ phải nộp ngay khi lập biờn bản trỳng đấu giỏ và sẽ khụng được hoàn lại nếu vi phạm cỏc cam kết ghi trong biờn bản trỳng đấu giỏ.
4.3.2.2. Nhúm giải phỏp trong cụng tỏc đấu giỏ
* Xột tư cỏch người tham gia đấu giỏ đủ tư cỏch tham dự phiờn đấu giỏ một cỏch chặt chẽ
Việc xột tư cỏch người tham gia đấu đủ tư cỏch để tham dự phiờn đấu giỏ là rất quan trọng. Việc thành cụng của phiờn đấu giỏ chịu sự ảnh hưởng rất lớn của bước này. Khi xột tư cỏch người tham dự phiờn đấu giỏ cần lưu ý: cố gắng xỏc định rừ mục đớch của người tham dự đấu giỏ (tham dự với mục đớch muốn trỳng đấu giỏ để đầu tư sản xuất kinh doanh hay tham dự với mục đớch quấy rối, thụng đồng bỏ giỏ thấp để cho một nhúm đối tượng được hưởng lợi).
* Đưa số lượng ụ đất ra đấu giỏ hợp lý
Theo quy định phải cú từ 02 người tham gia đấu giỏ trở lờn; trường hợp đưa ra đấu giỏ nhiều thửa đất, mà số người đăng ký tham gia đấu giỏ ớt hơn quy định thỡ đơn vị tổ chức việc đấu giỏ quyền sử dụng đất bỏo cỏo cơ quan cú thẩm quyền quyết định số lượng thửa đất đưa ra đấu giỏ, đảm bảo đủ điều kiện để phiờn đấu giỏ vẫn được thực hiện theo đỳng quy định của Nhà nước.
Như vậy trong trường hợp số người đăng ký tham gia mà ớt hơn số thửa đất nhưng nhu cầu mua lại cao hơn thỡ căn cứ vào nguyện vọng khả năng của người tham dự Hội đồng đấu giỏ cú thể đưa thờm số lượng thửa đất ra đấu giỏ trờn cơ sở, tại phiờn đấu giỏ:
- Trường hợp kết thỳc phiờn đấu giỏ mà số lượng thửa đất đưa ra đấu giỏ vẫn cũn và số lượng người tham gia khụng trỳng đấu giỏ, khụng vi phạm quy chế đấu giỏ, cú đủ từ 02 đối tượng trở lờn, cú nguyện vọng, cú đơn xin tiếp tục tham gia đấu giỏ cỏc thửa đất cũn lại và được Hội đồng đấu giỏ QSDĐ huyện chấp thuận thỡ đơn vị tổ chức đấu giỏ chuyờn nghiệp tiếp tục thực hiện đấu giỏ cỏc thửa đất cũn lại phự hợp với quy định.
- Giỏ đó trả cao nhất của người tham gia đấu giỏ khụng trỳng đấu giỏ là giỏ khởi điểm cho lần đấu giỏ tiếp theo, tuy nhiờn giỏ khụng trỳng đấu giỏ cao nhất để xột làm giỏ khởi điểm của vũng đấu giỏ tiếp theo phải cao hơn giỏ khởi điểm đó được UBND thành phố phờ duyệt cho cỏc thửa đất đấu giỏ ớt nhất là 01 bước giỏ.
* Giải phỏp về cụng tỏc tổ chức bộ mỏy và nõng cao chất lượng đội ngũ cỏn bộ
- Đồi mới cụng tỏc cỏn bộ, nõng cao trỡnh độ năng lực của người làm cụng tỏc quản lý đấu giỏ QSDĐ và cỏn bộ trực tiếp thực hiện đấu giỏ, đõy là yờu cầu cấp bỏch và quan trọng cần được quan tõm hàng đầu.
+ Xõy dựng quy hoạch đội ngũ cỏn bộ làm cụng tỏc đấu giỏ, trong đú chỳ trọng cả 2 phẩm chất đạo đức chớnh trị và trỡnh độ năng lực chuyờn mụn. Việc xõy dựng và tiờu chuẩn húa cỏn bộ cú ý nghĩa lớn đối với việc đào tạo bồi dưỡng; lựa chọn và sử dụng cú hiệu quả cỏn bộ trong quản lý nhà nước về đấu giỏ QSDĐ, gúp phần nõng cao hiệu quả của cụng tỏc quản lý
+ Đầu tư nghiờn cứu và đào tạo nghiệp vụ cho đội ngũ cỏn bộ, cụng chức QLNN về đất đai, cỏn bộ địa chớnh xó, thị trấn, nhằm nõng cao trỡnh độ nghiệp vụ để làm tốt cụng tỏc tham mưu, đồng thời mời lónh đạo chủ chốt cựng tham gia để biết rừ trỏch nhiệm của mỡnh đối với việc quản lý và sử dụng đất đai của cỏc địa phương.
+ Về số lượng của cỏn bộ quản lý đất đai ở cấp huyện, cỏn bộ địa chớnh cỏc xó, thị trấn chưa đỏp ứng với nhiệm vụ ngày càng nhiều trong tỡnh hỡnh hiện nay, vỡ vậy cỏc cấp chớnh quyền cần quan tõm tăng thờm định biờn hơn nữa, cú như vậy mới đỏp ứng được yờu cầu của cụng tỏc quản lý nhà nước về đất đai trờn địa bàn huyện được tốt hơn.
Như vậy đào tạo đội ngũ cỏn bộ làm cụng tỏc đấu giỏ núi riờng và cỏn bộ quản lý núi chung, nõng cao năng lực của họ sẽ làm cho việc giải quyết cỏc quan hệ đất đai núi chung và đất đấu giỏ núi riờng được hiệu quả hơn, gúp phần tăng cường quản lý nhà nước trong đấu giỏ QSDĐ trờn địa bàn huyện.
4.3.2.3. Nhúm giải phỏp sau đấu giỏ
* Đẩy nhanh tiến độ giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đưa diện tớch đất trỳng đấu giỏ vào sử dụng đỳng mục đớch, đỳng thời gian quy định
Theo quy định sau khi người trỳng đấu giỏ nộp tiền sử dụng đất thỡ sẽ được bàn giao mốc giới thửa đất trờn bản đồ và ngoài thực địa, cấp trớch lục bản đồ để làm thủ tục xin cấp phộp xõy dựng. Bờn tổ chức đấu giỏ cú trỏch nhiệm hoàn chỉnh giấy tờ về đất theo quy định cho người trỳng đấu giỏ.
Trờn thực tế cụng tỏc này diễn ra rất chậm và người trỳng đấu giỏ cũn phải mất rất nhiều chi phớ khỏc mới cú được giấy chứng nhận QSDĐ. Đõy là
một thực tế đang diễn ra trờn địa bàn huyện và cũng chớnh vỡ nguyờn nhõn này mà tiến độ thực hiện của nhiều dự ỏn chậm. Vỡ vậy, để tạo điều kiện cho người trỳng đấu giỏ yờn tõm đầu tư, trỏnh tỡnh trạng dự ỏn chậm tiến độ thỡ UBND huyện cần cú chớnh sỏch hỗ trợ, ưu tiờn việc cấp GCN và cấp phộp xõy dựng cho cỏc nhà đầu tư.
Cụng tỏc cấp GCN QSDĐ cần sự phối hợp của tất cả cỏc đối tượng cú liờn quan. UBND Huyện phải đúng vai trũ chủ đạo của quỏ trỡnh này cú như vậy mới đụn đốc cỏc đối tượng khỏc hoàn thành cụng việc được giao cú hiệu quả.
Phũng Tài nguyờn và Mụi trường phải nõng cao trỏch nhiệm trong việc tham mưu giỳp UBND huyện trong quỏ trỡnh cấp GCN QSDĐ.
* Tăng cường kiểm tra, lập hồ sơ thu hồi đất đối với những tổ chức, doanh nghiệp sử dụng đất kộm hiệu quả
Quản lý đất đai khụng chỉ là trỏch nhiệm của một cơ quan, tổ chức riờng nào