* Cơ chế chớnh sỏch
Trong những năm qua cơ chế chớnh sỏch của nhà nước về đấu giỏ QSDĐ đó cú nhiều lần sửa đổi bổ sung theo từng giai đoạn, nờn cú ảnh hưởng tớch cực đến cụng tỏc quản lý cho phự hợp với yờu cầu của phỏt triển kinh tế của huyện. Theo điều tra về đỏnh giỏ của cỏn bộ quản lý và người dõn tham gia đấu giỏ về quy chế đấu giỏ QSDĐ được thể hiện trong bảng dưới đõy:
Bảng 4.19 Đỏnh giỏ của cỏn bộ quản lý, người sử dụng đất về quy chế đấu giỏ quyền sử dụng đất
Chỉ tiờu đỏnh giỏ Số phiếu
(phiếu) Tỷ lệ (%) Tổng 195 100 Rất tốt 50 25,6 Tốt 45 23,2 Trung bỡnh 38 19,4 Kộm 32 16,4 Rất kộm 30 15,4
Nguồn: Tổng hợp số liệu điều tra Từ bảng số liệu điều tra về đỏnh giỏ của cỏn bộ quản lý và người dõn về quy chế đấu giỏ QSDĐ là khỏ tốt trong đú: rất tốt chiếm 25,6%; tốt chiếm 23,2%; trung bỡnh chiếm 19,4%; kộm chiếm 16,4% cũn lại là rất kộm chiếm 15,4%.
Quy chế đấu giỏ đơn giản, giảm thiểu tối đa thu tục hành chớnh, mở rộng đối tượng và phạm vi tham gia đấu giỏ QSDĐ thu hỳt được số lượng lớn cỏc nhà đầu tư tham gia đấu giỏ, thỳc đẩy sự sụi động của cỏc phiờn đấu giỏ và thị trường bất động sản ấm dần lờn. Quỏ trỡnh tớch tụ đất, cụng nhận quyền sử dụng đất được vận động theo cơ chế thị trường, trở thành một nguồn vốn trong sản xuất kinh doanh khai thụng thị trường bất động sản. Tuy nhiờn, việc mặt trỏi của việc đơn giản húa thủ tục hành chớnh và quy chế đấu giỏ là cỏc nhà đầu tư tham gia ồ ạt, cả những người khụng cú nhu cầu thực sự cũng tham gia để trục lợi, dẫn đến hiện tượng thụng đồng, dỡm giỏ, làm giảm hiệu quả quản lý đấu giỏ cũng như giảm hiệu quả kinh tế của khu đất đưa ra đấu giỏ.
- Người tham gia đấu giỏ khụng hỡnh dung được sự phỏt triển của khu vực đấu giỏ nờn giỏ đưa ra đấu giỏ thường thấp hơn giỏ thị trường; việc này tạo ra sự chờnh lệch về giỏ đất sau khi đấu giỏ. Người mua đất khụng tỡm hiểu kỹ thụng tin của khu đất, thửa đất đưa ra đấu giỏ tại cỏc dự ỏn, do đú cú trường hợp đấu giỏ tại xó Quất Động khỏch hàng trả giỏ cao gấp 2 lần giỏ trả trỳng đấu giỏ của cỏc nhà đầu tư khỏc.
- Cú trường hợp người tham gia đấu giỏ sử dụng nhiều đất xung quanh khu vực đấu giỏ nờn đó bỏ giỏ cao để nõng mặt bằng giỏ của khu vực lờn, sau đú bỏ tiền đặt cọc điển hỡnh tại khu đất kinh doanh dịch vụ xó Tự Nhiờn và xó Văn Phỳ cú 4 nhà đầu tư bỏ tiền đặt cọc trỳng đấu giỏ. Cỏc trường hợp trả giỏ cao, sau đú
bỏ cọc và từ chối kết quả trỳng đấu giỏ thường là cỏc nhà đầu tư khụng nắm rừ thụng tin về lụ đất đưa ra đấu giỏ, cũng cú một số trường hợp là do cú một số nhà đầu cơ đất, tham gia với mục đớch trục lợi.
Bảng 4.20. Danh sỏch khỏch hàng bỏ tiền đặt cọc (bảo lónh) tham gia đấu giỏ quyền sử dụng đất Thứ tự Họ và tờn Diện tớch trỳng (m2) Giỏ khởi điểm (đồng) Giỏ trỳng (đồng) Tiền bảo lónh (đồng) Ghi chỳ 1 Nguyễn Thị Hải 132,2 12.000.000 26.000.000 100.000.000 Lụ I, xó Văn Phỳ 2 Nguyễn Hữu Lõm 105,05 12.000.000 28.500.000 100.000.000 Lụ I, xó Văn Phỳ 3 Trần Duy Hũa 118 5.000.000 15.600.000 50.000.000 Lụ III, xó Văn Phỳ 4 Nguyễn Quảng Đại 141 11.500.000 27.100.000 80.000.000 Xó Tự Nhiờn Tổng 496,7 330.000.000
Nguồn: Trung tõm phỏt triển quỹ đất Thường Tớn Nhỡn vào bảng số liệu ta thấy, cả bốn trường hợp bỏ tiền đặt cọc tham gia đấu giỏ QSDĐ đều cú mức giỏ trả trỳng đấu giỏ khỏ cao, cao gấp 3 đến 4 lần mức giỏ khởi điểm, và cao gấp đụi giỏ trỳng đấu giỏ thấp nhất. Nguyờn nhõn do cỏc nhà đầu tư khụng tỡm hiểu kỹ thụng tin thị trường và đặc điểm cỏc khu đất đưa ra đấu giỏ, hơn nữa một số nhà đầu tư muốn đẩy giỏ khu đất lờn cao để trục lợi, điển hỡnh là giỏ khởi điểm của khu đất ở Văn Phỳ là 12 triệu đồng/m2 nhưng giỏ trỳng đấu giỏ của cỏc nhà đầu tư bỏ tiền đặt cọc lần lượt là 28,5 triệu đồng/ m2 và 26 triệu đồng/ m2 . Cao gấp 3 đến 4 lần so với giỏ khởi điểm. Trong khi đú giỏ trỳng thấp nhất của khu đất chếnh lệch với giỏ sàn chỉ vài bước giỏ.
- Hiện nay ở hầu hết cỏc dự ỏn đấu giỏ QSDĐ đều cú trường hợp người tham gia đấu giỏ mang tớnh đầu cơ đất đai, nhu cầu về đất ở, nhu cầu thực sự khụng cú.
- Trong trường hợp chuyển nhượng lại cho người khỏc thỡ giỏ đất để tớnh thuế chuyển quyền và thuế trước bạ sẽ bị tớnh theo giỏ đấu giỏ (giỏ này thường cao hơn nhiều lần so với giỏ quy định).
4.3. CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CễNG TÁC QUẢN Lí NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRấN ĐỊA BÀN HUYỆN THƯỜNG TÍN
4.3.1. Cỏc căn cứ để đề xuất cỏc giải phỏp
- Căn cứ vào chủ trương đường lối, chớnh sỏch và cỏc quy định của nhà nước về quản lý đấu giỏ quyền sử dụng đất ở và phỏp luật về đất đai thụng qua cỏc Luật, văn bản và cỏc Nghị định quy định về quản lý đấu giỏ.
- Căn cứ vào cơ sở vật chất, nguồn nhõn lực cho quản lý nhà nước trong đấu giỏ quyền sử dụng đất ở trờn địa bàn huyện Thường Tớn, thành phố Hà Nội.
- Căn cứ vào kết quả phõn tớch thực trạng và cỏc yếu tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước trong đấu giỏ quyền sử dụng đất ở trờn địa bàn huyện Thường Tớn, thành phố Hà Nội.
4.3.2. Cỏc nhúm giải phỏp
4.3.2.1. Nhúm giải phỏp trong quản lý chuẩn bị đấu giỏ quyền sử dụng đất ở * Cụng tỏc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để đấu giỏ
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cụng cụ để nhà nước quản lý đất đai, đảm bảo cho đất đai được sử dụng một cỏch hợp lớ, hiệu quả và tiết kiệm. Cụng tỏc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đó được chớnh quyền huyện quan tõm và đạt được những kết quả nhất định.
Trờn cơ sở quy hoạch sử dụng đất tổng thể đến năm 2020 của huyện Thường Tớn được phờ duyệt.
Cần nõng cao hơn nữa chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất khu cụng nghiệp, phối hợp một cỏch khoa học giữa quy hoạch phỏt triển kinh tế - xó hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xõy dựng nhằm đảm bảo sự phự hợp, tớnh thống nhất, tớnh khả thi trong quy hoạch nhằm mang lại hiệu quả toàn diện về kinh tế, xó hội, mụi trường.
- Nõng cao trỡnh độ năng lực chuyờn mụn cho đội ngũ cỏn bộ thực hiện cụng tỏc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để đấu giỏ QSDĐ.
- Phải thực hiện cụng tỏc khảo sỏt thực tế hiện trạng đất trước khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Điều này giỳp tăng tớnh thực tiễn cho cỏc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
quy hoạch, lập kế hoạch sử dụng đất phự hợp với nhu cầu sử dụng đất của từng khu vực từ đú đưa ra mức giỏ sàn và diện tớch từng thửa đất phự hợp.
- Chỳ trọng quan tõm đến cụng tỏc lập và xột duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở cấp xó, thị trấn
- Tăng cường cụng tỏc quản lý, giỏm sỏt việc thực hiện quy hoạch đó được phờ duyệt.
- Thực hiện tuyờn truyền, giỏo dục đến bộ phận quản lý và người sử dụng đất hiểu được quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là văn bản phỏp lý và yờu cầu mọi đối tượng phải tuõn theo.
- Từng bước khai thỏc sử dụng tiết kiệm, cú hiệu quả tiềm năng đất đai hiện cú để đẩy nhanh quỏ trỡnh cụng nghiệp hoỏ, đụ thị hoỏ đồng thời bảo vệ đất, bảo vệ mụi trường.
- Sử dụng đất trờn cơ sở quy hoạch sử dụng đất của huyện đó được phờ duyệt đảm bảo lợi ớch trước mắt cũng như lõu dài của người sử dụng đất và mục tiờu phỏt triển chung của toàn huyện.
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được cụ thể hoỏ và phổ biến cho người dõn, cụng khai trờn cỏc phương tiện thụng tin đại chỳng.
- Đẩy mạnh thực hiện dự ỏn quy hoạch chi tiết cỏc điểm dõn cư nụng thụn, điều tra hiện trạng quỹ đất ở nụng thụn để bố trớ, cải tạo cỏc khu chức năng trong khu dõn cư một cỏch hợp lý, định hướng theo cỏc chỉ tiờu, tiờu chớ sử dụng đất theo quy chuẩn mới. Đối với cỏc khu đất ở mới mở rộng cần bố trớ quy hoạch theo quy chuẩn phự hợp với xu hướng phỏt triển đụ thị, cỏc cụng trỡnh cụng cộng trong thụn xúm phải đảm bảo đủ quy mụ diện tớch đảm bảo phục vụ tốt nhu cầu vui chơi, giải trớ, thể dục thể thao của nhõn dõn.
- Cần tổ chức lại cỏc khu chức năng một cỏch hợp lý hơn, đối với cỏc khu đất nhỏ lẻ, xen kẹt cần lập dự ỏn sử dụng cú hiệu quả như: cải tạo, chỉnh trang thành những khu vực trồng cõy xanh để tăng diện tớch cõy xanh bỡnh quõn trờn một người, xõy dựng khu vui chơi giải trớ chung của cộng đồng, lập dự ỏn đấu giỏ QSDĐ ở, tạo nguồn kinh phớ để đầu tư xõy dựng cỏc cụng trỡnh phỳc lợi cụng cộng tại địa phương đảm bảo khang trang, sạch đẹp.
- Quy hoạch cỏc vị trớ sử dụng đất để tổ chức đấu giỏ cần xõy dựng theo hướng phỏt triển bền vững: như quy hoạch chi tiết đồng bộ cỏc khu chức năng sử dụng đất hợp lý, trong đú cần bố trớ ở những khu vực cú địa hỡnh cao rỏo, thoỏng
mỏt, xõy dựng đồng bộ, đảm bảo hiệu quả kinh tế, tiện nghi sử dụng, cõn đối hài hoà, phự hợp với cảnh quan và điều kiện của địa phương. Đảm bảo an toàn, tiện lợi cho người sử dụng. Giao thụng thuận tiện kết nối với cỏc trung tõm dịch vụ cụng cộng như nhà trẻ, bệnh viện, trung tõm nghiờn cứu, siờu thị…
- Cú hệ thống cõy xanh đảm bảo được giỏ trị sử dụng, vệ sinh mụi trường và thẩm mỹ kết hợp với việc khai thỏc cỏc khu di tớch lịch sử văn hoỏ, cảnh quan tự nhiờn, đảm bảo tiờu chuẩn về diện tớch bỡnh quõn theo chỉ tiờu quy hoạch.
* Cụng tỏc lập Dự ỏn đấu giỏ quyền sử dụng đất
Khi thẩm định cỏc dự ỏn đầu tư cần xem xột toàn diện hiệu quả kinh tế, xó hội, mụi trường của dự ỏn. Nếu dự ỏn nào cú mức đúng gúp cho Ngõn sỏch mà khụng bự đắp được cỏc khoản mà Nhà nước phải bỏ ra để xử lý vấn đề ụ nhiễm mụi trường do dự ỏn đú sẽ gõy nờn thỡ kiờn quyết khụng cho phộp triển khai thực hiện.
Riờng đối với những hồ sơ xử lý đất kẹt do thụn, xó lập nờn và dự kiến khu đất đấu giỏ: Huyện cần xem xột hiện trạng sử dụng đất thực tế tại thụn, xó cú đất kẹt xin đấu giỏ để từ đú đưa ra quyết định nờn ưu tiờn cho việc xõy dựng hệ thống cụng trỡnh cụng cộng, phỳc lợi xó hội tại địa phương (như nhà văn hoỏ, sõn vui chơi thể thao…) Để trỏnh tỡnh trạng một số thụn, xó lạm dụng chủ trương đấu giỏ đất kẹt để lập dự ỏn khai thỏc triệt để cỏc khu đất cụng, cỏc ao cụng (lỏ phổi của khu dõn cư và cũng là một phần của hệ thống tiờu thoỏt nước…) đó dẫn đến tỡnh trạng mất cõn bằng sinh thỏi nghiờm trọng tại cỏc khu dõn cư.
* Giải phúng mặt bằng và Xõy dựng hạ tầng kỹ thuật khu đất đấu giỏ
Trong giai đoạn từ nay đến năm 2020 và cỏc năm tiếp theo trờn cơ sở cỏc vớ trớ khu đất đó được quy hoạch, cỏc dự ỏn đó được phờ duyệt cần tập trung đẩy mạnh cụng tỏc GPMB tạo quỹ đất sạch từ đú bố trớ nguồn ngõn sỏch để đầu tư xõy dựng hạ tầng tạo điều kiện thuận lợi cho việc khai thỏc sử dụng đất, phỏt triển kinh tế. Gúp phần đưa đất vào sử dụng cú hiệu quả, khắc phục tỡnh trạng tồn tại, dự ỏn chậm triển khai, bỏ hoang hoỏ đất, lóng phớ đất.
Cần xõy dựng kế hoạch cụ thể, cõn đối bố trớ, huy động cỏc nguồn vốn để tập trung đầu tư đẩy mạnh tiến độ thực hiện. Đối với cỏc dự ỏn cú quy mụ, diện tớch lớn cú thể chia ra thành cỏc giai đoạn, cú lịch trỡnh thực hiện cụ thể, theo từng hạng mục cụng trỡnh để đầu tư cho phự hợp.
Kiờn quyết xử lý nghiờm đối với cỏc trường hợp chống đối, khụng chấp hành bàn giao mặt bằng theo chủ trương thu hồi đất để thực hiện dự ỏn.
Bờn cạnh đú cú kế hoạch tỏc đào tạo, nõng cao chất lượng nguồn nhõn lực nhất là cỏc xó, cỏc khu vực cú đất phải GPMB, hỗ trợ chuyển đồi ngành nghề phự hợp đối với số lao động bị thu hồi đất để ổn định cuộc sống.
Xõy dựng hạ tầng cỏc khu chức năng trong khu đất phải được đầu tư xõy dựng đồng bộ, hiện đại cú mối liờn hệ với nhau để thuận tiện trong quỏ trỡnh khai thỏc sử dụng, đảm bảo tớnh hài hoà giữa mụi trường sống, cảnh quan.
* Cụng khai thụng bỏo mời tham gia đấu giỏ
Việc thụng bỏo mời tham gia đấu giỏ QSDĐ (đặc biệt là đấu giỏ QSD những thửa đất nhỏ nằm xen kẹt trong cỏc khu dõn cư) cần được phổ biến rộng rói hơn nữa tới tất cả những tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn cú nhu cầu và đủ điều kiện tham dự đấu giỏ. Cú như vậy thỡ mới cụng bằng, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh, cụng khai nhằm huy động tối đa nguồn vốn để đầu tư xõy dựng nõng cấp cỏc cụng trỡnh cơ sở hạ tầng tại địa phương cú đất đấu giỏ.
* Quy định hợp lý mức tiền bảo lónh tham gia đấu giỏ
Theo quy định tiền bảo lónh do UBND thành phố quyết định cho từng cuộc đấu giỏ nhưng tối đa khụng quỏ 15% và khụng thấp hơn 1% so với giỏ khởi điểm của thửa đất đấu giỏ. Khoản tiền này vẫn thấp chưa đủ để ràng buộc những người tham gia đấu giỏ. Do huyện Thường Tớn là huyện thuần nụng nhõn dõn đa phần là sản xuất nụng nghiệp, tuy một số xó trong huyện cú nghề truyền thống nhưng diện tớch cần sử dụng lại khụng cao do việc sản xuất cũn manh mỳn nhỏ lẻ, chưa tập trung do vậy kộo theo giỏ trị cỏc khu đất, lụ đất, thửa đất theo giỏ sàn qui định thấp như:
Đối với khu đất đấu giỏ tại xó Chương Dương cú giỏ khởi điểm là 2.000.000đ/m2. Diện tớch mỗi thửa là 90m2. Nếu theo quy định thỡ khoản tiền bảo lónh đối với những thửa đất này chỉ từ 1,8 - 18 triệu đồng tiền Việt Nam, chưa đủ để ràng buộc vỡ nếu phiờn đấu giỏ thành cụng thỡ giỏ của 1m2 đất cú thể lờn tới 20 triệu đồng. Chớnh vỡ vậy cú rất nhiều phiờn đấu giỏ chủ đầu tư khụng tham gia đấu giỏ hoặc nếu cú tham giỏ đấu giỏ và trỳng đấu giỏ thỡ sau khi trỳng đấu giỏ vẫn cú trường hợp nhà đầu tư từ chối khụng nhận QSDĐ.
Để ràng buộc trỏch nhiệm của những người tham gia đấu giỏ mà vẫn tạo điều kiện cho những người cú nhu cầu sử dụng đất cú khả năng tiếp cận được thỡ nờn nõng mức tiền bảo lónh tối thiểu 20% và tối đa khụng quỏ 45% giỏ trị thửa đất theo giỏ khởi điểm. Đặc biệt đối với người trỳng đấu giỏ thỡ nờn quy định nộp
thờm một khoản tiền bảo lónh nữa đủ để ràng buộc trỏch nhiệm của người trỳng đấu giỏ. Khoản tiền này người trỳng đấu giỏ phải nộp ngay khi lập biờn bản trỳng đấu giỏ và sẽ khụng được hoàn lại nếu vi phạm cỏc cam kết ghi trong biờn bản trỳng đấu giỏ.
4.3.2.2. Nhúm giải phỏp trong cụng tỏc đấu giỏ
* Xột tư cỏch người tham gia đấu giỏ đủ tư cỏch tham dự phiờn đấu giỏ một cỏch chặt chẽ
Việc xột tư cỏch người tham gia đấu đủ tư cỏch để tham dự phiờn đấu giỏ là