Phần 2 Cơ sở lý luận và thực tiễn về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
2.2. Cơ sở thực tiễn quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.2.1. Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về quản lý cấp giấy chứng
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.2.1. Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhận quyền sử dụng đất
2.2.1.1. Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền với đất đai và lập hồ sơ địa chính ở Mỹ
Mỹ là một quốc gia phát triển. Mỹ thừa nhận quyền tư hữu là quyền cơ bản nhất. Xét về chế độ sở hữu đất đai, Mỹ thực hiện mô hình đa sở hữu về đất đai. Đó là vừa thừa nhận sở hữu đất đai của tư nhân và vừa thừa nhận đất đai sở hữu của nhà nước. Đến nay, Mỹ đã hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền đối với đất đai và hoàn thiện hồ sơ địa chính. Mỹ đã xây dựng một hệ thống thông tin về đất đai và đưa vào lưu trữ trong máy tính, qua đó có khả năng cập nhật các thông tin về biến động đất đai một cách nhanh chóng và đầy đủ đến từng thửa đất. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền đối với đất đai tại Mỹ sớm được hoàn thiện. Đó cũng là một trong các điều kiện để thị trường bất động sản tại Mỹ phát triển ổn định (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
2.2.1.2. Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền với đất đai và lập hồ sơ địa chính ở Đức
Tại Đức, quyền tư hữu đất đai được chính quyền Cộng hoà Liên bang bảo hộ. Đồng thời, khu vực đất công được coi thuộc sở hữu của Nhà nước bao gồm nhà nước Liên bang và chính quyền các bang.
Các thông tin về địa chính, địa bạ và đăng ký địa bạ: Bất động sản nhà, đất đều phải đăng ký qua hệ thống địa bạ. Mọi người đều có thể truy cập vào các thông tin hồ sơ địa bạ, sử dụng các dịch vụ như giám định giá, dịch vụ từ các tổ chức môi giới. Các thông tin về giá do hội đồng định giá thực hiện là những người có chuyên môn và kinh nghiệm.
Về cách thức giao dịch, việc mua bán, thuê,... được thực hiện theo hợp đồng với giá cả thỏa thuận. Hợp đồng phải được công chứng như điều kiện bắt buộc, hợp đồng chỉ kết thúc khi chủ sở hữu được đăng ký vào Sổ Địa bạ tại Tòa án để chống đầu cơ (Hoàng Cường, 2003).
2.2.1.3. Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền với đất đai và lập hồ sơ địa chính ở Pháp
Tại Pháp, cũng như các nước thuộc nhóm G7 khác, chế độ sở hữu đất đai gồm hai dạng: Thứ nhất là đất đai thuộc sở hữu nhà nước và thứ hai là đất đai thuộc sở hữu tư nhân. Đối với đất đai thuộc sở hữu tư nhân thì Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể sở hữu và khi Nhà nước lấy đất thì phải trả cho chủ đất tiền theo giá quy định. Bộ phận đất đai thuộc sở hữu nhà nước bao gồm nhà nước trung ương và chính quyền các địa phương (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
Nước Pháp đã thiết lập được hệ thống thông tin, được nối mạng truy cập từ trung ương đến địa phương. Đó là hệ thống tin học hoàn chỉnh (phục vụ trong quản lý đất đai). Nhờ hệ thống này mà họ có thể cập nhật các thông tin về biến động đất đai một cách nhanh chóng, thường xuyên, phù hợp và cũng có thể cung cấp thông tin chính xác, kịp thời đến từng khu vực, từng thửa đất.
Tuy nhiên, nước Pháp không tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền đối với đất đai mà họ tiến hành quản lý đất đai bằng tư liệu đã được tin học hoá và tư liệu trên giấy, bao gồm: Các chứng thư bất động sản và sổ địa chính. Ngoài ra, mỗi chủ sử dụng đất được cấp một trích lục địa chính cho phép chứng thực chính xác của các dữ liệu địa chính đối với bất kỳ bất động sản nào cần đăng ký (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
2.2.1.4. Thái Lan
Thái Lan đã tiến hành cấp GCNQSDĐ và GCNQSDĐ ở được chia thành 3 loại: Đối với các chủ sử dụng đất hợp pháp và mảnh đất không có tranh chấp thì được cấp bìa đỏ; đối với các chủ sử dụng đất sở hữu các mảnh đất có nguồn gốc chưa rõ ràng cần xác minh lại thì được cấp bìa xanh; đối với các chủ sử dụng mảnh đất không có giấy tờ thì được cấp bìa vàng. Tuy nhiên, sau đó, họ sẽ xem xét tất cả các trường hợp sổ bìa xanh, nếu xác minh được rõ ràng họ sẽ chuyển sang cấp bìa đỏ. Đối với trường hợp bìa vàng thì Nhà nước sẽ xem xét các quyết định xử lý cho phù hợp và nếu hợp pháp thì sẽ chuyển sang cấp bìa đỏ (Nguyễn Đình Bồng, 2014).