PHẦN 4 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN
4.3. ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH TẠI XÃ
QUỲNH NGỌC
4.3.1. Hiện trạng về cơ sở dữ liệu không gian
Bản đồ địa chính chính quy của xã Quỳnh Ngọc gồm: 21 tờ bản đồ địa chính dạng số ở định dạng file *.dgn.
Bộ bản đồ địa chính đã được thành lập theo đúng quy trình, quy phạm hiện hành và có chất lượng tốt để đưa vào sử dụng. Hiện tại, hệ thống bản đồ vẫn phát huy rất tốt chức năng nhiệm vụ, là công cụ quan trọng hỗ trợ công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn.
Tuy nhiên, từ khi hoàn thành, nghiệm thu đưa vào sử dụng, đến nay hiện trạng sử sụng đất đã biến động khá nhiều nên cần phải chỉnh lý, cập nhật biến động và biên tập lại bản đồ để đảm bảo tính thống nhất về hồ sơ địa chính với hiện trạng sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi trong công tác quản lý đất đai trên địa bàn.
4.3.2. Hiện trạng về cơ sở dữ liệu thuộc tính
Hiện xã Quỳnh Ngọc đang lưu trữ: 13 quyển sổ địa chính, 01 quyền sổ cấp giấy chứng nhận; 01 quyển sổ mục kê; 01 quyển sổ đăng ký biến động được lập theo 10 tờ bản đồ địa chính thành lập từ năm 1995; 05 quyển sổ địa chính, 01 quyền sổ cấp giấy chứng nhận được lập theo 04 tờ bản đồ giải thửa (bản đồ 299); 03 quyển sổ mục kê tạm lập theo 21 tờ bản đồ địa chính được chính thức đưa vào sử dụng năm 2015, chưa lập sổ địa chính; bản lưu hồ sơ kê khai đăng ký, cấp GCN và bản phô tô GCN đã cấp qua các thời kỳ.
Hồ sơ địa chính tại xã được lưu trữ dưới dạng giấy, việc cập nhật hồ sơ địa chính theo phương pháp thủ công, lưu trữ theo sổ sách, bằng văn bản.
Hiện nay, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Quỳnh Lưu đang sử dụng phần mềm VILIS để thực hiện việc in Giấy chứng nhận từ năm 2010, đã phần nào tạo được một số thông tin thuộc tính dạng số của một số thửa đất xin cấp giấy chứng nhận tại Văn phòng theo từng đơn vị hành chính cấp xã. Tuy nhiên, những thông tin dữ liệu thuộc tính của một số thửa đất này còn rời rạc, chưa đầy đủ thông tin, không đồng loạt, những thửa đất nào thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận thì được tạo lập và quản lý dữ liệu trên phần mềm. Việc xuất các sổ trong hồ sơ địa chính dạng số không đầy đủ do không có thông tin của tất cả các thửa đất trên địa bàn cấp xã.
4.3.3. Phầm mềm quản lý, sử dụng và liên kết dữ liệu
Hiện nay, một số phần mềm đang được Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Quỳnh Lưu sử dụng, bao gồm:
+ Phần mềm MicroStation: Quản lý và cập nhật file bản đồ địa chính;
+ Phần mềm VILIS được sử dụng để thực hiện để in giấy chứng nhận. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Quỳnh Lưu chưa sử dụng hết các chức năng của phần mềm VILIS mang lại như chưa xây dựng được hệ thống CSDL địa chính, chưa tạo kho hồ sơ số, chưa scan lưu được Giấy chứng nhận và các hồ sơ khác vào hệ thống phần mềm…
+ Việc tiếp nhận hồ sơ giải quyết thủ tục hành chính về đất đai theo quy trình ISO nhưng Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Quỳnh Lưu không thực hiện trên phần mềm một cửa của VILIS mà thực hiện trên một phần mềm khác đồng bộ với Văn phòng UBND huyện. Đây chính là một bất cập trong việc xây dựng CSDL và vận hành CSDL sau này.
+ Chưa thực hiện chức năng cung cấp thông tin qua SMS.
+ Về sự liên kết dữ liệu: Cơ sở dữ liệu bản đồ chưa được kết với cơ sở dữ liệu thuộc tính khi viết GCN trên phần mềm VILIS. Việc lấy sơ đồ thửa đất để đưa vào giấy chứng nhận vẫn thực hiện 1 cách thủ công thông qua một phần mềm khác trung gian.
4.3.4. Người sử dụng, quản lý, khai thác cơ sở dữ liệu
Về nhân sự, đối với các cán bộ thuộc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Quỳnh Lưu cơ bản đã biết sử dụng, khai thác dữ liệu bản đồ địa chính trên phần mềm MicroStation, nhập dữ liệu phục vụ cho việc in Giấy chứng nhận trên phần mềm VILIS. Tuy nhiên, còn rất nhiều chức năng trên phần mềm VILIS vẫn chưa được sử dụng, khai thác, chưa kiểm soát được người dùng do trình độ tin học còn yếu.
Đối với Công chức địa chính của xã Quỳnh Ngọc mới biết sử dụng phần mềm để khai thác thông tin trên bản đồ địa chính.
4.4. XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI XÃ QUỲNH NGỌC
Xã Quỳnh Ngọc, huyện Quỳnh Lưu tỉnh Nghệ An là xã đã được đo đạc bản đồ địa chính dạng số, đã thực hiện kê khai đăng ký, phần lớn các hộ dân trước đây đã được cấp GCN, do đó khi tiến hành xây dựng CSDL cho xã Quỳnh Ngọc
áp dụng quy trình xây dựng CSDL địa chính đối với trường hợp đã thực hiện đăng ký, cấp GCN theo hướng dẫn tại thông tư số 05/2017/TT-BTNMT. Theo đó, quy trình xây dựng CSDL địa chính xã Quỳnh Ngọc được thể hiện ở hình 4.2 dưới đây.
Hình 4.2. Quy trình xây dựng CSDL địa chính xã Quỳnh Ngọc 4.4.1. Thu thập tài liệu, dữ liệu 4.4.1. Thu thập tài liệu, dữ liệu
Các số liệu thu thập tại địa phương bao gồm: + Dữ liệu không gian:
- Bản đồ địa chính mới nhất dạng số: Bao gồm 07 tờ bản tờ bản đồ địa chính được thành lập với tỷ lệ 1:2000 và 14 tờ bản đồ địa chính được thành lập tỷ lệ 1:1000.
- Bản đồ Trích lục và đo vẽ bổ sung bản đồ địa chính khu đất phục vụ đền bù, GPMB và thu hồi đất dự án Bổ sung hạng mục xây dựng nút giao khác mức giữa QL1 với QL48B nối từ nút giao đến cảng Lạch Quèn vào dự án QL1 đoạn Km 368+400 (Nghi Sơn) – Km 402+300 (Cầu Giát) theo hình thức hợp đồng BOT: Bao gồm 03 tờ được thành lập với tỷ lệ 1:1000.
- 59 tờ Trích lục và đo vẽ bổ sung bản đồ địa chính thửa đất phục vụ cấp GCN cho các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn xã Quỳnh Ngọc khi thửa đất có sự thay đổi ranh giới do BĐĐC đo vẽ sai ranh giới, hiến 1 phần diện tích thửa đất mở rộng đường giao thông nông thôn và do tách thửa, hợp thửa đất khi tực hiện chuyển quyền sử dụng đất.
+ Dữ liệu thuộc tính:
- Các loại sổ sách: 01 quyển Sổ cấp giấy chứng nhận, 02 quyển sổ mục kê tạm, chưa có sổ địa chính.
- Có 25 Quyết định cấp giấy chứng nhận; 02 Quyết định giao đất có thu tiền sử dụng đất cho 18 hộ gia đình, cá nhân theo hình thức đấu giá QSD đất; 06 Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
- Các loại đơn: 5176 đơn xin đăng ký, cấp mới, cấp đổi GCN QSD đất; 121 đơn xin tách thửa, hợp thửa, đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, Văn bản phân chia di sản thừa kế.
- 5679 bản sao giấy chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu và các giấy tờ liên quan của người sử dụng đất.
- 1551 bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trích lục thửa đất. 4.4.2. Rà soát, đánh giá, phân loại và sắp xếp tài liệu, dữ liệu
4.4.2.1. Rà soát, đánh giá tài liệu, dữ liệu
Sau khi thu thập tài liệu, dữ liệu tiến hành rà soát, đánh giá, phải xác định được thời gian xây dựng, mức độ đầy đủ thông tin, khả năng liên kết của các thửa đất liền kề trên một nền không gian, tính pháp lý của từng tài liệu, dữ liệu để lựa chọn sử dụng cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính; ưu tiên lựa chọn loại tài liệu, dữ liệu có thời điểm lập mới nhất, có đầy đủ thông tin nhất, có giá trị pháp lý cao nhất. Phải xác định được từng loại tài liệu sử dụng để xây dựng dữ liệu không gian địa chính và xây dựng dữ liệu thuộc tính địa chính theo quy định sau:
+ Tài liệu để xây dựng dữ liệu không gian địa chính lả bản đồ địa chính; + Tài liệu để xây dựng dữ liệu thuộc tính địa chính sử dụng bản lưu Giấy chứng nhận và sổ địa chính. Trường hợp bản lưu Giấy chứng nhận, sổ địa chính không đầy đủ thông tin, không được cập nhật chỉnh lý biến động thường xuyên thì phải lựa chọn hồ sơ đăng ký đất đai đối với trường hợp còn thiếu để cập nhật.
Các tài liệu để cập nhật hoặc chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính gồm: hồ sơ đăng ký biến động đất đai, tài liệu giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất....
Đối với hồ sơ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được thu thập phải được làm sạch, sắp xếp và đánh số thứ tự theo quy định về hồ sơ địa chính.
Kết quả rà soát, đánh giá tài liệu, dữ liệu xã Quỳnh Ngọc như sau: + Tài liệu để xây dựng dữ liệu không gian địa chính:
- 21 tờ bản đồ địa chính dạng số đã được thành lập theo đúng quy trình, quy phạm hiện hành và có chất lượng tốt để đưa vào sử dụng cho việc chỉnh lý biến động bản đồ;
- 03 tờ Trích lục và đo vẽ bổ sung bản đồ địa chính khu đất phục vụ đền bù, GPMB và thu hồi đất dự án Bổ sung hạng mục xây dựng nút giao khác mức giữa QL1 với QL48B nối từ nút giao đến cảng Lạch Quèn vào dự án QL1 đoạn Km 368+400 (Nghi Sơn) – Km 402+300 (Cầu Giát) theo hình thức hợp đồng BOT kèm theo 08 (tám) Quyết định thu hồi đất cho dự án được ban hành theo đúng quy định hiện hành, đảm bảo đủ cơ sở để chỉnh lý bản đồ.
- 59 tờ Trích lục và đo vẽ bổ sung bản đồ địa chính thửa đất phục vụ cấp GCN kèm theo GCN đã được cấp cho các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn xã Quỳnh Ngọc khi thửa đất có sự thay đổi ranh giới do BĐĐC đo vẽ sai ranh giới, hiến 1 phần diện tích thửa đất mở rộng đường giao thông nông thôn và do tách thửa, hợp thửa đất khi tực hiện chuyển quyền sử dụng đất ban hành theo đúng quy định hiện hành, đảm bảo đủ cơ sở để chỉnh lý bản đồ.
+ Tài liệu để xây dựng dữ liệu thuộc tính địa chính: Các giấy tờ thu thập được đều có tính pháp lý đáp ứng được yêu cầu phục vụ hoàn thiện CSDL thuộc tính cho CSDL địa chính.
4.4.2.2. Phân loại các thửa đất
Thực hiện phân loại thửa đất trên cơ sở hồ sơ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo hướng dẫn tại khoản 2, điều 9 thông tư số 05/2017/TT-BTNMT. Kết quả phân loại thửa đất được lập thành bảng sau:
Bảng 4.3. Bảng thống kê phân loại thửa đất
STT Loại thửa đất Số lượng (thửa) Diện tích (m2) 1 Thửa đất loại A 1767 971.239,7 2 Thửa đất loại B 234 37.438,6 3 Thửa đất loại C 656 146.561,4 4 Thửa đất loại D 0 0,0 5 Thửa đất loại E 2403 2.241.366,1 4.4.3. Chỉnh lý biến động bản đồ
Bản đồ địa chính của xã được thành lập hoàn thành năm 2014, đưa vào sử dụng từ tháng 4/2015. Tuy nhiên trong quá trình sử dụng ít được cập nhật các biến động về đất đai so với thời điểm hiện tại, các thửa đất trên ở thực địa đã có
sự sai lệch về mục đích, chủ sử dụng cũng như hình thể thửa đất. Đặc biệt, từ đầu năm 2016, bắt đầu triển khai dự án Bổ sung hạng mục xây dựng nút giao khác mức giữa QL1 với QL48B nối từ nút giao đến cảng Lạch Quèn vào dự án QL1 đoạn Km 368+400 (Nghi Sơn) – Km 402+300 (Cầu Giát) theo hình thức hợp đồng BOT, đến nay khi dự án sắp hoàn thành, các thửa đất bám đường QL48B nơi dự án đi qua đã biến động rất nhiều do thu hồi một phần diện tích để mở rộng đường.
Thực hiện đối soát giữa bản đồ và thực tế, giữa bản đồ và hồ sơ để tìm ra những biến động cần chỉnh lý.
* Trường hợp thay đổi ranh giới thửa đất mà không tạo thành thửa đất mới:
Trường hợp thay đổi ranh giới thửa đất mà không tạo thành thửa đất mới do khi nhà nước thu hồi một phần thửa đất mà phần thu hồi không tạo thành thửa đất mới và phần diện tích còn lại không bị chia cắt thành nhiều thửa đất hoặc do bản đồ địa chính đo vẽ sai ranh giới so với hiện trạng sử dụng đất thì phần diện tích còn lại không thu hồi hay thửa đất mới sau khi chỉnh lý ranh giới vẫn giữ nguyên số thứ tự thửa đất cũ.
Trên 21 tờ bản đồ địa chính ghi nhận 252 trường hợp thay đổi ranh giới thửa đất mà không tạo thành thửa đất mới. Trong đó, có 233 trường hợp biến động do thu hồi đất dự án Bổ sung hạng mục xây dựng nút giao khác mức giữa QL1 với QL48B nối từ nút giao đến cảng Lạch Quèn vào dự án QL1 đoạn Km 368+400 (Nghi Sơn) – Km 402+300 (Cầu Giát) theo hình thức hợp đồng BOT (Nâng cấp, mở rộng đường QL 48B) với tổng diện tích thu hồi để chuyển sang
đất giao thông là 30.253,7 m2; 01 trường hợp hiến 30,8 m2 đất ở nông thôn để mở
rộng đường giao thông nông thôn và 18 trường hợp bản đồ địa chính đo vẽ sai ranh giới so với hiện trạng sử dụng đất.
Hình 4.3. Bản đồ địa chính trước khi chỉnh lý ranh thửa
Hình 4.4. Bản đồ địa chính sau khi chỉnh lý ranh thửa
* Trường hợp thay đổi ranh giới thửa đất do tách thửa, hợp thửa đất:
Trường hợp thửa đất mới phát sinh do tách thửa, hợp thửa thì hủy bỏ số thứ tự thửa đất cũ, số thửa mới được đánh số tiếp theo số thứ tự thửa đất có số hiệu lớn nhất trong tờ bản đồ; đồng thời phải lập “Bảng các thửa đất chỉnh lý" ở vị trí thích hợp trong hoặc ngoài khung bản đồ, trừ trường hợp chỉnh lý bản đồ địa
chính trong cơ sở dữ liệu địa chính. Nội dung “Bảng các thửa đất chỉnh lý" phải thể hiện số thứ tự, mã loại đất và diện tích thửa đất tách, hợp đã được chỉnh lý và số thứ tự thửa, mã loại đất và diện tích mới của thửa đất đó sau chỉnh lý.
Hình 4.5. Bản đồ địa chính trước khi chỉnh lý tách thửa, hợp thửa
Hình 4.6. Bản đồ địa chính sau khi chỉnh lý tách thửa, hợp thửa
Trên 21 tờ bản đồ địa chính ghi nhận 40 trường hợp thay đổi ranh giới thửa đất do tách thửa khi thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất và do bản đồ địa chính đo gộp thửa.
* Trường hợp biến động không thay đổi ranh giới thửa đất:
Trên 21 tờ bản đồ địa chính ghi nhận 27 trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất trọn thửa; 6 trường hợp chuyển mục đích sử dụng và công nhận lại hạn mức đất ở với diện tích đất trồng cây hàng năm (vườn liền kề đất ở) được chuyển
sang đất ở là 1.800,0 m2.
Trường hợp thay đổi chủ sử dụng phát sinh do chuyển quyền, thừa kế toàn bộ thửa đất thì thông tin về chủ sử dụng cũ sẽ được thay thế bằng chủ sử dụng mới và được cập nhật vào bản đồ thông qua chức năng sửa bảng nhãn thửa của phần mềm Famis.
Trường hợp thay đổi mục đích sử dụng đất cũng được chỉnh lý bằng chức năng sửa bảng nhãn của phần mềm Famis. Mục đích sử dụng đất mới được cập nhật trên bản đồ.
Bảng 4.4. Bảng tổng hợp chỉnh lý biến động bản đồ STT Tờ STT Tờ BĐ Tổng số thửa Lý do chỉnh lý 1 1
2 Thay đổi ranh giới do bản đồ đo vẽ sai 2 2 Chuyển quyền không thay đổi ranh thửa 3 2 Thay đổi ranh giới do tách thửa, hợp thửa đất
4 3 41 Thu hồi, GPMB phục vụ nâng cấp mở rộng đường QL 48B 5
5 9 Thu hồi, GPMB phục vụ nâng cấp mở rộng đường QL 48B 6 1 Thay đổi ranh giới do bản đồ đo vẽ sai
7 6 13 Thu hồi, GPMB phục vụ nâng cấp mở rộng đường QL 48B