Phần 4 Kết quả và thảo luận
4.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính
4.3.7. Nhập bổ sung các thông tin thuộc tính của thửa đất (tính trạng pháp lý,
lý, thông tin về người sử dụng đất…)
- Nhập, chuẩn hóa thông tin từ hồ sơ địa chính hoặc hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, hồ sơ đăng ký biến động (kể cả hồ sơ giao dịch bảo đảm), bản lưu Giấy chứng nhận của các thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận trước khi cấp đổi (chỉ nhập theo hồ sơ của lần biến động cuối cùng), các đơn kê khai đăng ký đất đai.
Để kế thừa thông tin thuộc tính từ cơ sở dữ liệu không gian (đã có tại bảng nhãn thửa của bản đồ địa chính) thực hiện thao tác động bộ dữ liệu từ bản đồ vào hồ sơ. Tất cả các thông tin về chủ sử dụng đất tương ứng sử dụng với từng thửa đất được liên kết với nhau. Tuy nhiên, thông tin thuộc tính đối với thửa đất đó chưa đầy đủ theo quy định về cơ sở dữ liệu địa chính. Để hoàn thiện cần nhập thêm và chuẩn hóa từ các sổ mục kê, sổ địa chính, sổ biến động, bản lưu GCN,
hồ sơ giao đất, cấp GCN, các đơn kê khai, đăng ký…
Nhập và chuẩn hóa thông tin thuộc tính địa chính: Thực hiện nhập và chuẩn hóa thông tin về thửa đất, chủ sử dụng và quyền sử dụng đất từ hồ sơ địa chính tương ứng với từng thửa đất. Cụ thể được thể hiện tại hình 4.4 và 4.5.
Hình 4.11. Nhập thông tin về chủ sử dụng đất
Hình 4.4: Giao diện thực hiện nhập thông tin về chủ sử dụng đất bao gồm các đối tượng: cá nhân, hộ gia đình; tổ chức, công đồng dân cư hoặc người VN định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài. Mỗi đối tượng chủ sử dụng đất nhập đầy đủ các thông tin theo quy định tại Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Ví dụ: chủ sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân thì nhập tên, năm sinh, các giấy tờ về nhân thân (CMND, CMSD, hộ chiếu…) và địa chỉ thường trú.
Hình 4.5: Giao diện nhập thông tin về thửa đất, cần nhập và chuẩn hóa thông tin bao gồm địa chỉ chi tiết của thửa đất (số nhà, ngõ, đường, khu dân cư), thời hạn sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất.
Trường hợp thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận thì cập nhật tính pháp lý của thửa đất (mã số GCN được cấp, ngày cấp, số vào sổ GCN) để hoàn thiện thông tin về thửa đất (Hình 4.6).
Hình 4.13. Giao diện nhập thông tin pháp lý của thửa đất 4.3.8. Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính trong VILIS 4.3.8. Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính trong VILIS
- Dữ liệu không gian là kết quả kết xuất từ cơ sở dữ liệu không gian được xây dựng thông qua phần mềm VILIS 2.0. Sản phẩm được kết xuất ra định dạng bakup dữ liệu của hệ quản trị SQLserver. Cơ sở dữ liệu thuộc tính dạng số được lưu dưới dạng “_LIS.bak”, cơ sở dữ liệu không gian dạng số được lưu dưới dạng “_SDE.bak”.
- Dữ liệu thuộc tính được nhập vào cơ sở dữ liệu phải đúng theo cấu trúc của chuẩn dữ liệu địa chính.
- Dữ liệu thuộc tính phải lưu trữ đầy đủ thông tin về chủ sử dụng đất, thửa đất, về quyền (thông tin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
- Thông tin thuộc tính địa chính trong cơ sở dữ liệu phải đồng nhất với thông tin dữ liệu không gian và có sự liên kết với nhau.
- Thông tin thuộc tính địa chính về quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản phải đồng nhất với thông tin kết xuất ra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ địa chính, sổ mục kê, sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Hồ sơ địa chính được lập dưới dạng số. Hồ sơ địa chính số phải có tính đồng nhất giữa bản đồ địa chính, thông tin cấp giấy chứng nhận và thực tế sử dụng đất ở địa phương.
- Hồ sơ địa chính dạng giấy bao gồm sổ địa chính, sổ biến động và bản đồ địa chính được trình bày theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
4.3.9. Chuyển cơ sở dữ liệu đã xây dựng trên nền WEB
GIS Online là một web GIS trực tuyến hợp tác, cho phép bạn sử dụng, tạo và chia sẻ bản đồ, truy cập bản đồ, lớp và xuất, chia sẻ dữ liệu. GIS Online là một phần không thể thiếu của hệ thống nên có thể sử dụng nó để mở rộng khả năng của GIS cho Desktop. GIS Online cho phép:
- Tạo bản đồ;
- Khám phá dữ liệu;
- Hợp tác và chia sẻ dữ liệu;
- Xuất dữ liệu như các lớp dữ liệu trên nền web; - Quản lý GIS Online.
Sau khi kiểm tra hệ quy chiếu (ArcGIS Online sử dụng hệ quy chiếu thế giới WGS_1984), múi chiếu, kinh tuyến trục (105030’) của các lớp dữ liệu.
Để chia sẻ bản đồ lên ArcGIS một thiết lập chia sẻ dịch vụ (Share as Service Editor) cần phải thực hiện bao gồm 6 bước cơ bản trong Service Editor như sau: (1) Kết nối đến dịch vụ máy chủ (Connect My hosted service), (2) Kích hoạt tính năng truy cập (Activate Feature Access), (3) Mô tả dịch vụ (Item Description), (4) Xác định đối tượng chia sẻ (Sharing), (5) Phân tích Analysing, (6) Công bố dịch vụ bản đồ (Publish service). Khi kích hoạt tính năng truy cập cần lưu ý kích hoạt thiết lập, xóa, truy vấn, đồng bộ và cập nhật dữ liệu các đối tượng bản đồ.
Hình 4.14. Kết nối với ArcGIS online
4.3.9.1. Chia sẻ dữ liệu bản đồ lên ArcGIS Online
Bản đồ tải lên sẽ được lưu trữ trong phần Nội dung của tôi (My Content) trên ArcGIS online với tiêu đề là “Cơ sở dữ liệu địa chính xã Kim Sơn”
Phân quyền sử dụng và quản lý đối tượng sử dụng: là chức năng dùng để bảo mật dữ liệu, vì vậy với chức năng này chúng ta có thể phân quyền những nhóm đối tượng như sau: đối tượng được sử dụng, đối tượng được xem và đối tượng không được sử dụng.
Khi thêm bản đồ, lớp và các mục khác vào ArcGIS Online, ArcGIS Online cho phép phân quyền không chia sẻ hoặc tùy thuộc vào đặc quyền chia sẻ và cài đặt bảo mật của tổ chức, chia sẻ các mục với các nhóm, tổ chức của bạn hoặc tất cả mọi người.
4.3.9.2. Khai thác dữ liệu trên ArcGIS Online
ArcGIS Online cho phép người dùng có thể khai thác, tra cứu và xử lý các bài toán ứng dụng tương tự như thực hiện trên ArcGIS Destop. Việc cung cấp công khai thông tin về thông tin thửa đất giúp các tổ chức và cá nhân trên địa bàn toàn thành phố dễ dàng tiếp cận được thông tin tình trạng pháp lý của thửa đất trên ArcGIS online.
Bước1: Click vào đường link Server:
https://nguyenvankhanh.maps.arcgis.com/home/webmap/viewer.htm l?webmap=5017fea997314e8fb57d62d83dc72fd4
Bước 2: Phóng to, thu nhỏ để tùy chỉnh kích cỡ.
Bước 3: Chạm hoặc click để chọn thửa đất và xem thông tin.
Hình 4.16. Tra cứu thông tin theo yêu cầu trên ArcGIS Online
4.4. KHAI THÁC CSDL HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI XÃ KIM SƠN, HUYỆN GIA LÂM, THÀNH PHỐ HÀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI XÃ KIM SƠN, HUYỆN GIA LÂM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
4.4.1. Tra cứu thông tin
Cơ sở dữ liệu đất đai được lưu trữ, quản lý bằng phần mềm, để biết thông tin về thửa đất, chủ sử dụng đất bất kỳ, sử dụng chức năng tra cứu, tìm kiếm trên bản đồ và tìm kiếm hồ sơ. Khi tìm kiếm trên bản đồ kết quả nhận được là đối tượng
trên bản đồ cần tìm, còn khi tìm kiếm hồ sơ kết quả nhận được là các thông tin về GCN, chủ sử dụng, sở hữu, giấy chứng nhận, thửa đất và các tài sản gắn liền với đất (nếu có).
4.4.2. Tạo hồ sơ kỹ thuật thửa đất, trích lục thửa đất
Hồ sơ kỹ thuật thửa đất là một phần không thể thiếu trong GCNQSDĐ. Hồ sơ kỹ thuật thể hiện các thông số về thửa đất như chiều dài cạnh, diện tích, hình thể thửa đất, tọa độ góc thửa. Mục đích của việc tạo hồ sơ kỹ thuật thửa đất là đưa kết quả vào in sơ đồ thửa đất tại trang 3 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Phần mềm VILIS 2.0 có khả năng tạo được hồ sơ kỹ thuật thửa đất từ bản đồ. Hơn nữa, giao diện hồ sơ kỹ thuật xuất hiện cho phép ta chỉnh sửa hồ sơ kỹ thuật một cách dễ dàng.
Từ cơ sở dữ liệu bản đồ cùng dữ liệu thuộc tính được cập nhật trong quá trình đăng ký đất đai, sử dụng chức năng trích lục thửa đất, thu được bản trích lục bản đồ với đầy đủ các thông tin như số tờ bản đồ, số hiệu thửa đất, diện tích, mục đích sử dụng, chủ sử dụng, sơ đồ thửa đất...
Hình 4.17. Giao diện hồ sơ kĩ thuật thửa đất
Kết quả trích lục bản đồ được thể hiện tại Phụ lục số 3.
4.4.3. Cấp giấy chứng nhận
a. Đơn xin đăng ký
Sau khi đăng ký xong chủ sử dụng, thửa đất... tiến hành nhập các thông tin cần thiết vào đơn đăng ký như mã biên nhận, mã hồ sơ lưu...Tùy theo từng
trường hợp kê khai đăng ký cụ thể để lựa chọn các thông tin cần nhập trong các Tab Chủ sử dụng/sở hữu, Thửa, Nhà – Căn hộ, ...
Ví dụ: Lựa chọn Tab 1 “Đơn đăng ký”, nhập thông tin đăng ký cho ông Nguyễn Văn Ngọ gồm: Mã biên nhận: 155; Ngày đăng ký 19/05/2019.
Giao diện khai báo đơn đăng ký thể hiện như hình 4.10
Hình 4.18. Giao diện khai báo đơn đăng ký
c. Cấp giấy chứng nhận
Sau khi khai báo đầy đủ đơn đăng ký chọn Tab 2: “Cấp GCN” vào mục “Thêm giấy mới (F1)” để nhập thông tin cần thiết cho giấy chứng nhận như số hiệu giấy chứng nhận, số vào sổ, số hồ sơ gốc, người ký giấy, căn cứ pháp lý.
Ví dụ: Cấp giấy chứng nhận cho hộ ông Nguyễn Văn Ngọ. Số hiệu GCN: GL751104, số vào sổ: 05, ngày vào sổ: 25/05/2019. Hình thức sở hữu: người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở.
Kết thúc khai báo chọn Cập nhật giấy chứng nhận (F3). Biên tập giấy chứng nhận (F4).
Hình 4.19. Giao diện cấp giấy chứng nhận
Chức năng “Biên tập giấy chứng nhận” để lập hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm thiết lập phiếu chuyển thuế, tờ trình cấp giấy chứng nhận, quyết định cấp giấy chứng nhận, danh sách xét cấp giấy chứng nhận.
Cuối cùng tiến hành in GCN.
Ví dụ: Tiến hành in GCN cho hộ ông Nguyễn Văn Ngọ như sau:
Sau khi tiến hành kiểm tra lại các thông tin, có thể tiến hành xem trước trang giấy chứng nhận, thực hiện các công việc như kê khai phiếu chuyển thuế, lập tờ trình...Kết thúc quá trình in giấy ấn “lưu GCN”.
Trên đây là trường hợp kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận cho trường hợp hộ gia đình - một thửa. Đối với các trường hợp còn lại, việc kê khai đăng ký quyền sử dụng đất, cấp GCNQSDĐ cũng tiến hành tương tự trường hợp hộ gia đình- một thửa.
4.4.4. Quản lý biến động đất đai
a. Biến động mục đích
(1) Các giao dịch đảm bảo
* Đăng ký thế chấp
Theo điểm g khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất được quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, người thế chấp quyền sử dụng đất phải có đầy đủ các điều kiện sau: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất.
Thiếu một trong 4 điều kiện trên mà người sử dụng đất thực hiện việc thế chấp quyền sử dụng đất, thì việc thế chấp quyền sử dụng đất này là không đúng pháp luật. Nếu phát sinh tranh chấp thì hợp đồng thế chấp sử dụng đất là hợp đồng vô hiệu.
VILIS 2.0 có thể tạo đăng ký thế chấp đối với thửa đất đã có Giấy chứng nhận và có tính pháp lý để quản lý hồ sơ địa chính chặt chẽ, hiệu quả.
Ví dụ: Thực hiện trường hợp nhận được hồ sơ đăng ký việc thế chấp Quyền sử dụng đất thửa đất của thửa đất sau:
- Bên thế chấp: Bà Phan Thị Bùi, Số CMND: 130539922. Thửa đất số 3, tờ bản đồ số 41, diện tích 357,4 m2
- Bên nhận thế chấp: Chi nhánh Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn huyện Gia Lâm, số GPKD: 0100686174-042, địa chỉ: Số 187 đường Nguyễn Đức Thuận, Thị trấn Trâu Quỳ, Huyện Gia Lâm, Hà Nội.
- Nhập ngày bắt đầu thế chấp 24/06/2019 và ngày kết thúc hợp đồng là 24/06/2020.
Hình 4.21. Giao diện đăng ký thế chấp
Sau khi thực hiện xong danh sách thế chấp, xuất hiện giao diện Thực hiện biến động như hình 4.13.
Khi thực hiện biến động thì chúng ta có những nội dung cần điền thông tin
như sau:
+ Chỉ số biến động đã được phần mềm mặc định điền theo các thông số ta đã nhập và đơn đăng ký thế chấp
+ Thông tin quyết định: Trong đó có các loại quyết định như giao đất, biến động, số quyết định, cơ quan quyết định và nội dung quyết định.
+ Thông tin hợp đồng, công chứng: Trong đó có các nội dung cần điền số hợp đồng 0000162, giá trị hợp đồng, ngày làm hợp đồng 20/06/2019, số công chứng, ngày công chứng 20/06/2019, nơi công chứng Văn phòng công chứng Gia Lâm, quyển công chứng số 50 và ngày trước bạ 20/06/2019.
+ Thông tin biến động: Gồm các loại hình biến động như chuyển nhượng, cho thuê…trong trường hợp này là chuyển nhượng.
Nhấn Chấp nhận để thực hiện kết thúc quá trình Thế chấp.
(2) Đăng ký biến động chuyển quyền sử dụng đất và nhà ở và tài sản khác
* Chuyển quyền trọn giấy chứng nhận
Là chuyển toàn bộ quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản khác được chứng nhận trên GCN cho cá nhân, tổ chức khác.
Ta thực hiện nhận hồ sơ đăng ký việc chuyển quyền sử dụng đất như trường hợp ông Trần Việt Bắc có thửa đất số 02 tờ bản đồ số 39 chuyển nhượng cho ông Bùi Thị Dung được thực hiện như sau:
Vào công cụ Biến động, ta đến với chức năng Chuyển quyền, chọn Chuyển quyền trọn giấy xuất hiện giao diện chuyển quyền sử dụng đất như hình 4.15:
Trong phần Bên chuyển quyền (Bên A)/Danh sách GCN chuyển quyền, nhấn
Tìm GCN để tìm kiếm giấy chứng nhận số CH00083 của ông Trần Việt Bắc.
Trong phần Bên nhận chuyển quyền (Bên B), tìm chủ sử dụng là ông Bùi Thị Dung.
Kết thúc quá trình điền thông tin, xuất hiện giao diện Thực hiện biến động chuyển quyền như hình 4.16:
Khi thực hiện biến động thì chúng ta có những nội dung cần điền thông tin như sau:
+ Chỉ số biến động đã được phần mềm mặc định điền theo các thông số ta đã nhập và đơn đăng ký chuyển quyền;
+ Thông tin quyết định: Trong đó có các loại quyết định như giao đất, biến động, số quyết định, cơ quan quyết định và nội dung quyết định;
+ Thông tin hợp đồng, công chứng: Trong đó có các nội dung cần điền số hợp đồng 258, giá trị hợp đồng, ngày làm hợp đồng 25/03/2019, số công chứng, ngày công chứng 25/03/2019, nơi công chứng Văn phòng dịch thuật và phiên dịch Châu Á, quyển công chứng số 37 và ngày trước bạ 25/03/2019;
+ Thông tin biến động: Gồm các loại hình biến động như chuyển nhượng, cho thuê… trong trường hợp này là chuyển nhượng.
Nhấn Chấp nhận để thực hiện kết thúc quá trình chuyển nhượng.
Sau khi bổ sung hoàn thiện và thực hiện biến động thành công, ta tiến hành cấp mới giấy chứng nhận cho người được chuyển nhượng như cấp giấy bình thường.
Đối với trường hợp chuyển quyền như: Thừa kế, tặng cho, chuyển đổi, chuyển quyền theo quyết định tòa án, chuyển quyền theo quyết định giải quyết khiếu nại, việc thực hiện biến động tương tự như chuyển nhượng chỉ khác là chọn kiểu chuyển quyền là “Thừa kế”, “Tặng cho”, “Chuyển đổi”, “Chuyển