Phần 4 Kết quả và thảo luận
4.4. Khai thác csdl hồ sơ địa chính phục vụ công tác quản lý đất đai xã Kim
4.4.4. Quản lý biến động đất đai
a. Biến động mục đích
(1) Các giao dịch đảm bảo
* Đăng ký thế chấp
Theo điểm g khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất được quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, người thế chấp quyền sử dụng đất phải có đầy đủ các điều kiện sau: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất.
Thiếu một trong 4 điều kiện trên mà người sử dụng đất thực hiện việc thế chấp quyền sử dụng đất, thì việc thế chấp quyền sử dụng đất này là không đúng pháp luật. Nếu phát sinh tranh chấp thì hợp đồng thế chấp sử dụng đất là hợp đồng vô hiệu.
VILIS 2.0 có thể tạo đăng ký thế chấp đối với thửa đất đã có Giấy chứng nhận và có tính pháp lý để quản lý hồ sơ địa chính chặt chẽ, hiệu quả.
Ví dụ: Thực hiện trường hợp nhận được hồ sơ đăng ký việc thế chấp Quyền sử dụng đất thửa đất của thửa đất sau:
- Bên thế chấp: Bà Phan Thị Bùi, Số CMND: 130539922. Thửa đất số 3, tờ bản đồ số 41, diện tích 357,4 m2
- Bên nhận thế chấp: Chi nhánh Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn huyện Gia Lâm, số GPKD: 0100686174-042, địa chỉ: Số 187 đường Nguyễn Đức Thuận, Thị trấn Trâu Quỳ, Huyện Gia Lâm, Hà Nội.
- Nhập ngày bắt đầu thế chấp 24/06/2019 và ngày kết thúc hợp đồng là 24/06/2020.
Hình 4.21. Giao diện đăng ký thế chấp
Sau khi thực hiện xong danh sách thế chấp, xuất hiện giao diện Thực hiện biến động như hình 4.13.
Khi thực hiện biến động thì chúng ta có những nội dung cần điền thông tin
như sau:
+ Chỉ số biến động đã được phần mềm mặc định điền theo các thông số ta đã nhập và đơn đăng ký thế chấp
+ Thông tin quyết định: Trong đó có các loại quyết định như giao đất, biến động, số quyết định, cơ quan quyết định và nội dung quyết định.
+ Thông tin hợp đồng, công chứng: Trong đó có các nội dung cần điền số hợp đồng 0000162, giá trị hợp đồng, ngày làm hợp đồng 20/06/2019, số công chứng, ngày công chứng 20/06/2019, nơi công chứng Văn phòng công chứng Gia Lâm, quyển công chứng số 50 và ngày trước bạ 20/06/2019.
+ Thông tin biến động: Gồm các loại hình biến động như chuyển nhượng, cho thuê…trong trường hợp này là chuyển nhượng.
Nhấn Chấp nhận để thực hiện kết thúc quá trình Thế chấp.
(2) Đăng ký biến động chuyển quyền sử dụng đất và nhà ở và tài sản khác
* Chuyển quyền trọn giấy chứng nhận
Là chuyển toàn bộ quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản khác được chứng nhận trên GCN cho cá nhân, tổ chức khác.
Ta thực hiện nhận hồ sơ đăng ký việc chuyển quyền sử dụng đất như trường hợp ông Trần Việt Bắc có thửa đất số 02 tờ bản đồ số 39 chuyển nhượng cho ông Bùi Thị Dung được thực hiện như sau:
Vào công cụ Biến động, ta đến với chức năng Chuyển quyền, chọn Chuyển quyền trọn giấy xuất hiện giao diện chuyển quyền sử dụng đất như hình 4.15:
Trong phần Bên chuyển quyền (Bên A)/Danh sách GCN chuyển quyền, nhấn
Tìm GCN để tìm kiếm giấy chứng nhận số CH00083 của ông Trần Việt Bắc.
Trong phần Bên nhận chuyển quyền (Bên B), tìm chủ sử dụng là ông Bùi Thị Dung.
Kết thúc quá trình điền thông tin, xuất hiện giao diện Thực hiện biến động chuyển quyền như hình 4.16:
Khi thực hiện biến động thì chúng ta có những nội dung cần điền thông tin như sau:
+ Chỉ số biến động đã được phần mềm mặc định điền theo các thông số ta đã nhập và đơn đăng ký chuyển quyền;
+ Thông tin quyết định: Trong đó có các loại quyết định như giao đất, biến động, số quyết định, cơ quan quyết định và nội dung quyết định;
+ Thông tin hợp đồng, công chứng: Trong đó có các nội dung cần điền số hợp đồng 258, giá trị hợp đồng, ngày làm hợp đồng 25/03/2019, số công chứng, ngày công chứng 25/03/2019, nơi công chứng Văn phòng dịch thuật và phiên dịch Châu Á, quyển công chứng số 37 và ngày trước bạ 25/03/2019;
+ Thông tin biến động: Gồm các loại hình biến động như chuyển nhượng, cho thuê… trong trường hợp này là chuyển nhượng.
Nhấn Chấp nhận để thực hiện kết thúc quá trình chuyển nhượng.
Sau khi bổ sung hoàn thiện và thực hiện biến động thành công, ta tiến hành cấp mới giấy chứng nhận cho người được chuyển nhượng như cấp giấy bình thường.
Đối với trường hợp chuyển quyền như: Thừa kế, tặng cho, chuyển đổi, chuyển quyền theo quyết định tòa án, chuyển quyền theo quyết định giải quyết khiếu nại, việc thực hiện biến động tương tự như chuyển nhượng chỉ khác là chọn kiểu chuyển quyền là “Thừa kế”, “Tặng cho”, “Chuyển đổi”, “Chuyển quyền theo QĐTA”, hoặc “chuyển quyền theo QĐ giải quyết khiếu nại”.
(3) Cấp đổi, cấp lại GCN QSDĐ
Việc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được áp dụng cho trường hợp giấy chứng nhận đã quá cũ nát, bị mất giấy chứng nhận, chủ sử dụng đất yêu cầu cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận.
Ví dụ: Thực hiện cấp đổi, cấp lại GCN cho ông Đỗ Thanh Hải với thông tin cấp đổi GCN số CH000939 thành GCN số CHCH009392 theo hồ sơ số 00562.000003.CL
Hình 4.25. Giao diện thực hiện cấp lại, cấp đổi GCN
Nhấn Thực hiện để thực hiện cho thuê, xuất hiện giao diện thực hiện biến động cho cấp đổi, cấp lại GCN:
b. Biến động bản đồ
Để thực hiện các chức năng biến động như: Tách thửa hồ sơ, gộp thửa hồ sơ, tách thửa bản đồ.... ngoài yêu cầu các thửa tham gia phải đăng ký cấp GCN trong Cơ sở dữ liệu (trường hợp chưa có GCN trong Cơ sở dữ liệu thì phải đăng ký GCN cho thửa đất trước trong phần kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận) thì phải thực hiện chức năng quản lý số thửa. Việc thực hiện chức năng này nhằm mục đích quản lý số thửa mới được phát sinh trong quá trình biến động ở các cấp đơn vị thực hiện chỉnh lý biến động như: Sở TN&MT, phòng TN&MT, Văn phòng Đăng ký đất đai...
Hình 4.27. Cửa sổ giao diện về khởi tạo kho số thửa
- Gộp thửa
Thực hiện gộp hai hay nhiều thửa được thực hiện theo yêu cầu của người sử dụng nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong việc sử dụng cũng như quản lý đất đai.
Hình 4.28. Giao diện gộp thửa trên bản đồ
Để có sự thống nhất và liên thông giữa bản đồ và hồ sơ. Sau khi thực hiện gộp thửa trên bản đồ cần gộp thửa hồ sơ. Sự liên thông này thể hiện ở chỗ: khi thực hiện việc gộp thửa hồ sơ mà việc gộp thửa trên bản đồ đã được thực hiện thì có sự kế thừa kết quả gộp thửa từ bản đồ.
Tìm kiếm thửa đất cần gộp, lấy thông tin thửa đất mới từ các thửa tham gia gộp thửa. Trường hợp không muốn lấy số thửa cũ cho thửa mới thì “xin số thửa” để lấy số hiệu thửa đất trong kho số thửa đã được cấp phát và thực hiện biến động.
c. Quản lý, cập nhật biến động
Chức năng quản lý, cập nhật biến động cho phép quản lý các biến động về thửa đất như chuyển nhượng, chuyển đổi quyền sử dụng đất, tặng cho, thế chấp, tách thửa, gộp thửa hoặc những biến động về người sử dụng, chủ sở hữu như thay đổi hoặc đính chính các thông tin về CMND, địa chỉ thường trú ... Chức năng này cho biết thông tin của thửa đất hiện tại sau khi thực hiện biến động. Ngoài ra còn giúp cán bộ quản lý hay người dân muốn biết trước khi có biến động thửa đất có hình dạng và có những thông tin gì để giải quyết khi có tranh chấp, khiếu nại...
Việc quản lý, cập nhật biến động trên phần mềm VILIS sẽ thay thế sổ theo dõi biến động đất đai dạng giấy.
Hình 4.29. Cửa sổ giao diện về lịch sử biến động 4.4.5. Thống kê đất đai 4.4.5. Thống kê đất đai
Trên thanh Menu kê khai đăng ký chức năng thống kê, kiểm kê đất đai sẽ in được biểu mẫu 01, 02, 03 về thống kê, kiểm kê đất đai theo quy định của pháp luật.
4.4.6. Tạo hồ sơ địa chính
4.4.6.1. Sổ địa chính
Sổ địa chính được lập theo đơn vị hành chính xã, thị trấn với số lượng 200 trang. Mỗi trang sổ để đăng ký cho một chủ sử dụng gồm tất cả các thửa đất thuộc quyền sử dụng của người đó; Nếu sử dụng nhiều thửa ghi một trang không hết thì ghi nhiều trang sổ; cuối trang ghi số trang tiếp theo của người đó, đầu trang tiếp theo của người đó ghi số trang trước của người đó, trường hợp trang tiếp theo ở quyển khác thị ghi thêm số hiệu quyển sau vào số trang.
Nhóm chức năng hồ sơ địa chính giúp tạo sổ địa chính và in sổ địa chính. Tiến hành chọn những tham số tạo sổ và in sổ địa chính cho phù hợp.
Tiến hành tạo trang sổ địa chính với các tham số sau: + Đối tượng tạo sổ: Cá nhân, hộ gia đình
+ Quyển số: 1
+ Ngày tạo sổ: 20/08/2019 + Trang bắt đầu: 1
+ Số trang: 200
Hình 4.31. Tạo sổ địa chính
Kết quả tạo và in sổ địa chính được xuất ra file Excel và thể hiện ở phụ lục 4.
4.4.6.2. Tạo sổ mục kê
những trường hợp đất không có đăng ký thì để là Ủy ban nhân dân xã quản lý, loại đối tượng sử dụng là chưa giao sử dụng). Cần in sổ mục kê tờ bản đồ nào thì chọn tờ bản đồ đó.
Hình 4.32. Giao diện tạo sổ mục kê
Kết quả in sổ mục kê đất đai được xuất ra bảng Excel và hiện ở phụ lục 5.
4.4.6.3. Tạo sổ cấp giấy chứng nhận
Đơn vị hành chính làm việc phải có chủ sử dụng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chức năng này cho phép tạo và in ra sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau khi nhập các thông tin ở mục đối tượng tạo sổ, nhập quyển sổ, ngày tháng tạo sổ, lựa chọn in chủ đại diện hay in đầy đủ thông tin chủ.
4.4.6.4. Tạo sổ theo dõi biến động
Sổ theo dõi biến động cũng được lập theo đơn vị hành chính xã, do văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất lập và các cán bộ địa chính lập và quản lý. Sổ khoảng 200 trang, và việc ghi sổ được thực hiện đối với tất cả các trường hợp đăng ký biến động về sử dụng đất đã được chỉnh lý trên sổ địa chính. Các thông tin được ghi vào sổ theo thứ tự thời gian thực hiện đăng ký biến động.
Hình 4.34. Giao diện tạo sổ theo dõi BĐ
4.4.7. Đánh giá việc ứng dụng phần mềm Vilis xây dựng CSDL đất đai xã Kim Sơn Kim Sơn
Quá trình thực hiện đề tài ứng dụng phần mềm VILIS trong công tác xây dựng cơ sở dữ liệu hồ sơ địa chính tại xã Kim Sơn để hoàn thành Luận văn, nhận thấy phần mềm VILIS có những ưu điểm và nhược điểm sau:
4.4.7.1. So sánh giữa cơ sở dữ liệu địa chính hiện trạng của xã Kim Sơn, huyện Gia Lâm và cơ sở dữ liệu địa chính đề tài xây dựng
Việc xây dựng, hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chính bằng phần mềm VILIS đáp ứng được những yêu cầu thực tế hiện nay trong công tác quản lý đất đai của nhiều địa phương. Hiệu quả của xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính đem lại được thể hiện tại bảng 4.6.
Bảng 4.6. So sánh cơ sở dữ liệu địa chính hiện trạng của xã Kim Sơn, huyện Gia Lâm và cơ sở dữ liệu địa chính đề tài xây dựng
Nội dung
Cơ sở dữ địa địa chính Cơ sở dữ liệu địa chính hiện
trạng tại xã Kim Sơn, huyện Gia Lâm
Cơ sở dữ liệu địa chính đã xây dựng của đề tài
Dữ liệu không gian
Đã xây dựng bản đồ địa chính theo quy chuẩn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhưng chưa được cập nhật nội dung biến động thường xuyên.
Đã xây dựng bản đồ địa chính theo quy chuẩn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, nội dung biến động được cập nhật thường xuyên.
Dữ liệu địa chính
Thông tin thuộc tính về thửa đất được quản lý rời rạc ở dạng Giấy trong sổ địa chính, sổ mục kê… Một số thửa đất thực hiện cấp mới hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận đã được tạo lập dữ liệu thuộc tính trên phần mềm VILIS.
Toàn bộ thông tin thuộc tính về thửa đất đã được xây dựng, cập nhật và quản lý trên phần mềm VILIS.
Hệ thống hồ sơ địa chính
Hệ thống hồ sơ địa chính vẫn quản lý ở dạng giấy. Việc cập nhật hồ sơ địa chính theo phương pháp truyền thống bằng văn bản.
Tạo được các sổ địa chính, sổ mục kê, sổ cấp Giấy chứng nhận, sổ đăng ký biến động dạng số và có thể xuất in dạng giấy. Khả năng cập nhật nội dung biến động Chỉ cập nhật biến động cơ sở thuộc tính trực tiếp trên phần mềm VILIS đối với những thửa đất đã có sẵn dữ liệu trên phần mềm. Không cập nhật cơ sở dữ liệu không gian (bản đồ địa chính).
Cập nhật biến động cơ sở dữ liệu không gian (bản đồ) và cơ sở dữ liệu thuộc tính trực tiếp trên phần mềm VILIS.
Khả năng khai thác sử
dụng cơ sở dữ liệu
- Phục vụ cho việc cấp Giấy chứng nhận cấp thiết hiện nay.
- Việc xây dựng hoàn chỉnh cơ sở dữ liệu địa chính là nền tảng để xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai.
- Thiết lập quy trình giải quyết hồ sơ, quy trình hóa thủ tục hành
Nội dung
Cơ sở dữ địa địa chính Cơ sở dữ liệu địa chính hiện
trạng tại xã Kim Sơn, huyện Gia Lâm
Cơ sở dữ liệu địa chính đã xây dựng của đề tài
chính, giảm thời gian giải quyết hồ sơ.
- Nền tảng để thực hiên các giao dịch điện tử trong lĩnh vực đất đai, giao dịch công trực tuyến trong lĩnh vực đất đai giảm bớt việc đi lại của người dân. - Cơ sở dữ liệu sẽ được liên thông ở cả 03 cấp (tỉnh, huyện, xã), đồng bộ cơ sở dữ liệu. Liên thông
với cơ quan thuế
Thông tin đất đai được gửi sang cơ quan thuế bằng văn bản, qua đường bưu điện, mất thời gian, có thể bị thất lạc.
Là cơ sở để gửi thông tin đất đai sang cơ quan thuế thông qua hệ thống máy chủ, mạng internet. Khả năng
cung cấp các thông tin về
đất đai
Cung cấp thông tin dạng Văn bản theo nội dung yêu cầu của người dân.
Là cơ sở để cung cấp thông tin trực tuyến qua Web, tin nhắn SMS, tra cứu thông tin về quá trình giải quyết hồ sơ.
Đội ngũ nhân sự
Trình độ cơ bản biết sử dụng các phần mềm.
Đòi hỏi có trình độ nghiệp vụ và chuyên môn cao.
4.4.7.2. Ưu điểm của phần mềm VILIS
- Phần mềm VILIS là phiên bản nâng cấp thay thế phần mềm in giấy chứng nhận GCN2009. VILIS đã được cập nhật các yêu cầu theo thông tư số 17/2009/TT – BTNMT ngày 21/10/2009 và thông tư 20/2010/TT – BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc Quy định bổ sung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền