4.3.2.1. Kết quả cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân
Trong những năm qua, việc cho thuê đất thuộc thẩm quyền của các xã, phường đã được thực hiện khá tốt, đối với đất công ích của xã, phường được giao quản lý ngoài diện tích đã sử dụng vào các mục đích công cộng, nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng của người dân địa phương phần diện tích đất công ích còn lại đã được UBND các xã, phường cho các hộ gia đình, cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản thông qua hình thức đấu giá nhận thầu. Thời hạn sử dụng đất đối với mỗi lần thuê đất là không quá 5 năm. Kết quả cho thuê đất công ích của các xã, phường được thể hiện cụ thể ở bảng 4.10.
Qua bảng 4.10 cho thấy, trong tổng quỹ đất công ích các xã, phường được quản lý là 320,41 ha, ngoài diện tích sử dụng vào mục đích công ích. Phần diện tích còn lại là 285,38 ha đã được UBND các xã, phường cho 288 hộ gia đình, cá nhân thuê để sản xuất nông nghiệp. Nhu cầu sử dụng đất vào mục đích công ích của các xã, phường lại thường xuyên nên việc thống kê, báo cáo số lượng người
thuê đất và diện tích thuê đất công ích của xã, phường còn chưa được sát sao, chính xác. Sau khi thực hiện công tác “dồn điền, đổi thửa” diện tích quỹ đất công ích do UBND các xã, phường quản lý đã cơ bản khoanh vùng tập trung, tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển trang trại và kinh tế - xã hội của các địa phương. Song thời gian thuê không quá 5 năm nên việc đầu tư cho sản xuất của các hộ gia đình, cá nhân còn hạn chế, khó áp dụng các mô hình sản xuất lớn đòi hỏi qua một thời mới phát huy hiệu quả kinh tế, nên hiệu quả chưa cao.
Bảng 4.10. Kết quả cho thuê đất công ích của các xã, phường trên địa bàn thành phố Thanh Hoá
STT Tên xã, phường Diện tích (ha) Số hộ Diện tích (ha)
1 Hàm Rồng 3,47 6 3,02 2 Đông Thọ 2,83 5 2,64 3 Nam Ngạn 2,65 3 1,35 4 Phú Sơn 2,97 3 1,76 5 Đông Vệ 2,69 5 2,54 6 Tào Xuyên 5,86 6 4,86 7 Đông Vệ 3,78 5 3,42 8 Đông Sơn 4,56 7 4,23 9 Đông Hải 2,21 3 2,12 10 Đông Tân 12,56 10 11,56 11 Đông Lĩnh 10,25 9 9,4 12 Đông Vinh 19,34 9 17,32 13 Hoằng Lý 20,21 7 12,68 14 Hoằng Quang 15,6 15 13,69 15 Quảng Hưng 18,71 29 17,98 16 Quảng Thắng 20,07 23 16,45 17 Quảng Thành 13,84 15 13,02 18 Quảng Phú 19,84 16 18,02 19 Quảng Thịnh 24,65 17 20,72 20 Quảng Đông 14,23 9 13,42 21 Đông Cương 17,89 13 16,56 22 Đông Hương 10,14 10 10,04 23 Đông Hải 12,87 12 12,02 24 Thiệu Dương 21,03 19 19,89 25 Thiệu Khánh 22,56 20 21,69 26 Thiệu Vân 15,60 12 14,98 Tổng 320,41 288 285,38
4.3.2.2. Kết quả cho thuê đất đối với các tổ chức
Thành phố Thanh Hóa là trung tâm kinh tế xã hội của toàn tỉnh có vị trí giao thông thuận lợi cùng với chủ trương phát triển của tỉnh nói chung cũng như của thành phố nói riêng đã tạo điều kiện cho các nhà tổ chức vào đầu tư phát triển nên số lượng các doanh nghiệp, tổ chức thuê đất tương đối nhiều. Được sử quan tâm của UBND tỉnh, UBND thành phố Thanh Hóa đã phối hợp với các cơ quan chuyên môn, lựa chọn nhà đầu tư tiến hành giải phóng mặt bằng, xây dựng cơ sở hạ tầng các khu công nghiệp nhằm thu hút đầu tư, kêu gọi các doanh nghiệp vào trong các khu công nghiệp, nâng cao hiệu quả sử dụng đất cũng như tăng nguồn thu ngân sách nhà nước của thành phố. Ngoài việc đầu tư cơ sở hạ tầng, UBND tỉnh, UBND thành phố cũng ban hành các văn bản hướng dẫn các thủ tục thuê đất, cải cách thủ tục hành chính nhằm tạo điều kiện cho các đơn vị rút ngắn thời gian hoàn thiện hồ sơ thuê đất để nhanh chóng đưa đất vào sử dụng. Kết hợp với việc giao đất thì UBND thành phố Thanh Hóa cũng tiến hành thanh tra, kiểm tra các đơn vị sau khi được thuê đất có đưa vào sử dụng hay không để thu hồi giao lại cho đơn vị có năng lực hơn đảm bảo việc sử dụng đất hiệu quả cũng như tiết kiệm quỹ đất. Đa số các doanh nghiệp sau khi được thuê đất đều chuyển sang hình thức thuê đất không thu tiền sử dụng. Cho đến nay công tác cho thuê đất, lập thủ tục thuê đất cho các cá nhân và tổ chức sử dụng đất kinh doanh trên địa bàn thành phố Thanh Hóa được thực hiện tương đối tốt.
Trong giai đoạn 2011 - 2015, toàn thành phố có 124 doanh nghiệp, tổ chức thuê với tổng diện tích là 100,18 ha, đa số là doanh nghiệp ngoài quốc doanh. Các tổ chức, doanh nghiệp thuê đất sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau trong đó: Sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh là 66,92 ha, sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở cơ quan là 9,89 ha và sử dụng vào mục đích khác là 23,37 ha. Đông Thọ là phường có số tổ chức, doanh nghiệp thuê đất nhiều nhất với 44 tổ chức và các doanh nghiệp thuê đất với diện tích 14,79 ha chủ yếu sử dụng cho mục đích sản xuất kinh doanh do nằm ở vị trí thuận lợi cho việc sản xuất kinh doanh và có khu công nghiệp Tây Bắc Ga đã được đầu tư đồng bộ cơ sở hạ tầng và có nhiều chính sách ưu đại đối với các doanh nghiệp thuê đất trong khu công nghiệp nên thu hút được nhiều nhà đầu tư. Đứng thứ 2 là phường Phú Sơn với 11 tổ chức và có diện tích 3 ha do các đơn vị thuê đất với diện tích nhỏ để xây dựng văn phòng và kinh doanh nhỏ (trạm xăng, chi nhánh bán hàng…). Kết được thể hiện ở bảng 4.11 và hình 4.6.
Bảng 4.11. Kết quả thuê đất của các tổ chức trên địa bàn thành phố Thanh Hóa
ĐVT: ha
STT phường Tên xã, Số đơn vị Diện tích (ha) Mục đích sử dụng (ha) XD trụ sở SXKD Mục đích khác 1 Ba Đình 2 0,49 0,49 2 Điện Biên 4 0,31 0,15 0,16 3 Đông Thọ 44 14,79 0,5 14,29 4 Đông Sơn 1 0,47 0,47 5 Đông Vệ 10 6,57 5,07 1,5 6 Hàm rồng 3 4,56 0,95 2,71 0,9 7 Lam Sơn 1 1,69 1,69 8 Nam Ngạn 2 0,71 0,71 9 Tân sơn 4 0,41 0,28 0,11 0,02 10 Phú Sơn 11 3 0,19 1,76 1,05 11 Trường Thi 2 0,66 0,43 0,23 12 Tào Xuyên 2 1,79 1,79 13 Đông Hưng 1 2,49 2,49 14 Đông Hải 7 28,9 0,16 11,74 17 15 Đông Tân 2 1,91 1,08 0,83 16 Đông Lĩnh 2 0,69 0,69 17 Đông Hương 4 5,4 0,35 5,05 18 Quảng Hưng 6 3,79 1,32 1,42 1,05 19 Quảng Thành 6 8,42 4,03 3,6 0,79 20 Quảng Tâm 1 0,2 0,2 21 Quảng Thịnh 1 1,96 1,96 22 Hoằng Long 1 0,29 0,29 23 Hoằng Lý 2 2,26 2,26 24 Hoằng Quang 1 1,76 1,76 25 Hoằng Đại 1 1,05 1,05 26 Thiệu Dương 3 5,61 5,61 Tổng 124 100,18 9,89 66,92 23,37
Hình 4.6. Kết quả cho thuê đất đối với các tổ chức trên địa bàn thành phố Thanh hóa
Hiện nay, thành phố phát triển xuống phía Nam và phía Đông thành phố nên diện tích thuê đất tại phường Đông Hải và phường Quảng Thành lớn (28,9 ha và 8,42 ha), riêng tại phường Đông Hải còn có Khu công nghiệp Lễ Môn, Các tổ chức, doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn thành phố chủ yếu là xây dựng các văn phòng kết hợp với các xưởng sản xuất, dịch vụ, tổ hợp nhà hàng khách sạn và đầu tư cơ sở hạ tầng khu dân cư, bệnh viên tư nhân, khu vui chơi giải trí…
Kết quả đánh giá của các tổ chức được Nhà nước cho thuê đất tại thành phố Thanh hóa được thể hiện tại bảng 4.12 cho thấy: Phần lớn diện tích đất được thuê đã đáp ứng đủ nhu cầu sử dung đất của các tổ chức thuê đất (chiếm 80,0%), còn 6 tổ chức sau khi được thuê đất đơn vị có nhu cầu được thuê thêm đất để mở rộng quy mô sản xuất (chiếm 18,18%).
Về thời hạn thuê đất, hầu hết các đơn vị đều lựa chọn thời hạn thuê đất là 50 năm (chiếm 90,0%). Thực tế cho thấy, do các công ty muốn sử dụng đất ổn định trong một thời gian dài, nhất là các công ty hiện đang sử dụng đất trong khu công nghiệp Tây Bắc Ga, Khu công nghiệp Lễ Môn và khu Công nghiệp Hoàng Long; một số đơn vị lựa chọn thời hạn thuê đất khác là 20 năm, 30 năm (chiếm 10,0%).
Hình thức trả tiền thuê đất, tất cả các tổ chức điều tra đều lựa chọn hình thức trả tiền hàng năm vì nó phù hợp với điều kiện kinh tế của các tổ chức.
Bảng 4.12. Đánh giá của tổ chức thuê đất tại thành phố Thanh Hóa về công tác cho thuê đất
TT Nội dung đánh giá Số phiếu Tỷ lệ (%)
1 Diện tích đất được thuê 30 100,00
1.1 Thừa so với nhu cầu - -
1.2 Đủ so với nhu cầu 24 80,00
1.3 Thiếu so với nhu cầu 6 20,00
2 Lựa chọn thời hạn thuê đất 30 100,0
2.1 Ổn định lâu dài - -
2.2 50 năm 27 90,00
2.3 Thời hạn khác 3 10,00
3 Lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất 30 100,00
3.1 Trả tiền hàng năm 30 100,00
3.2 Trả tiền 1 lần cho cả thời gian thuê - -
4 Tiền thuê đất 30 100,00 4.1 Cao 20 66,67 4.2 Phù hợp 10 33,33 4.3 Thấp - - 5 Trình tự, thủ tục hành chính cho thuê đất 30 100,00 5.1 Thuận tiện 18 60,00 5.2 Còn phức tạp 12 40,00
Về tiền thuê đất, kết quả điều tra cho thấy có 20 tổ chức (chiếm 66,67%) đánh giá tiền thuê đất còn cao; 10 tổ chức còn lại đánh giá ở mức phù hợp chiếm (33,33%); không có tổ chức nào đánh giá ở mức thấp. Giá tiền thuê đất hiện nay trong các Khu công nghiệp (Tây Bắc Ga, Lễ Môn, Hoàng Long) trên địa bàn thành phố Thanh Hóa so với các tỉnh khác còn tương đối cao nhất là trong Khu công nghiệp Tây Bắc Ga. Để đảm bảo thu hút đầu tư UBND tỉnh, UBND thành phố đã có những chính sách hỗ trợ cho các Công ty và đang giao các Sở, ban ngành nghiên cứu lại bảng giá đất trong các khu công nghiệp để vừa đảm bảo lợi
Về trình tự, thủ tục hành chính cho thuê đất: Có 18 tổ chức (chiếm 60,0%) đánh giá là thuận tiện. Thực hiện việc cải cách hành chính, các Sở, ban, ngành thực hiện ý kiến chỉ đạo của UBND tỉnh đã rút ngắn trình tự, thủ tục thuê đất đối với các doanh nghiệp. Tuy nhiên, việc rút ngắn mới được thực hiện đơn phương ở các cơ quan, việc luân chuyển hồ sơ giữa các cơ quan nhà nước vẫn còn chưa thống nhất, một số cán bộ vẫn không thực hiện tốt trách nhiệm trong việc quản lý nhà nước gây khó dễ cho doanh nghiệp nên vẫn còn 12 tổ chức (chiếm 40,0%) đánh giá còn phức tạp.
Bên cạnh việc điều tra đánh giá các tổ chức sử dụng đất, đề tài nghiên cứu còn thực hiện điều tra đối với 30 cán bộ làm công tác quản lý đất đai (10 cán bộ của Sở Tài nguyên & Môi trường tỉnh Thanh Hóa, 10 cán bộ của Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Thanh Hóa và 10 cán bộ địa chính cấp xã, phường) để tìm hiểu thực trạng công tác cho thuê đất đối với tổ chức. Kết quả được thể hiện ở bảng 4.13.
Số liệu bảng 4.13 cho thấy:
- Về hình thức giao đất: Phần lớn cán bộ làm công tác giao đất, cho thuê đất đều lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất (80,0% đối với hộ gia đình, cá nhân và 86,67% đối với tổ chức); còn lại là lựa chọn hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất (20,0% đối với hộ gia đình, cá nhân và 15,38% đối với tổ chức). Đa số đều lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất nhằm đảm bảo lợi ích của nhà nước, tăng ngân sách, còn đối với việc giao đất không thu tiền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Luật đất đai năm 2013. Về hình thức thuê đất hầu hết đều lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm (70,0%) nhằm giảm bớt gánh nặng về mặt tài chính cho doanh nghiệp, đồng thời thu hút được nhà đầu tư vào địa bàn. Đối với 9 cán bộ (chiếm 30,0%) còn lại lựa chọn hình thức cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê để đơn vị có thể sử dụng đất ổn định trong thời gian thuê đất cũng như Nhà nước có tiền đầu tư vào phát triển cơ sở hạ tầng, tái đầu tư sản xuất ở những khu vực khác trên địa bàn thành phố.
- Về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất: Qua công tác thẩm định hồ sơ, thẩm định giá giao đất, cho thuê đất của các tổ chức trên địa bàn thành phố thì có 21 cán bộ (chiếm 70,0%) đánh giá tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân và tổ chức ở mức phù hợp; còn 30% đánh giá ở mức cao do giá tiền thuê đất ở các khu công nghiệp và các khu đô thị mới còn cao. Tuy nhiên, không có cán bộ nào đánh giá ở mức thấp.
Bảng 4.13. Đánh giá cán bộ về công tác giao đất, cho thuê đất tại thành phố Thanh Hóa
TT Nội dung đánh giá Số phiếu Tỷ lệ (%)
1 Hình thức giao đất
1.1 Đối với hộ gia đình, cá nhân 30 100,00
1.1.1 Giao đất có thu tiền 24 80,00
1.1.2 Giao đất không thu tiền 6 20,00
1.2 Đối với tổ chức 30 100,00
1.2.1 Giao đất có thu tiền 26 86,67
1.2.2 Giao đất không thu tiền 4 15,38
2 Hình thức thuê đất nào là phù hợp với thành phố 30 100,00
2.1 Thuê đất trả tiền thuê hàng năm 21 70,00
2.2 Thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê 9 30,00
3 Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
3.1 Đối với hộ gia đình, cá nhân 30 100,00
3.1.1 Cao 9 30,00 3.1.2 Phù hợp 21 70,00 3.1.3 Thấp - - 3.2 Đối với tổ chức 30 100,00 3.2.1 Cao 9 30,00 3.2.2 Phù hợp 21 70,00 3.2.3 Thấp - -
4 Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất 30 100,00
4.1 Thuận tiện 24 80,00
4.2 Còn phức tạp 6 20,00
5 Thời gian giao đất, cho thuê đất 30 100,00
5.1 Phù hợp 24 80,00 5.2 Không phù hợp 6 20,00 6 Tình hình quản lý sử dụng đất của tổ chức 30 100,00 6.1 Đúng mục đích 19 63,33 6.2 Sử dụng sai mục đích 6 20,00 6.3 Chậm đưa đất vào sử dụng 5 16,67
- Về trình tự, thủ tục và thời gian giao đất, cho thuê đất: Công tác giao đất cho thuê đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa đang được UBND tỉnh đặc biệt quan tâm và UBND thành phố cũng có những cơ chế, chính sách nhằm cải cách thủ tục hành chính nên có 80% cán bộ đánh giá trình tự, thủ tục và thời gian giao
đất, cho thuê đất thuận tiện và phù hợp đối với các hộ gia đình, cá nhân và tổ chức. Tuy nhiên vẫn còn 20% cán bộ đánh giá còn phức tạp và không phù hợp. Do nhiều doanh nghiệp tự thỏa thuận với người sử dụng đất (Nhà nước không thu hồi) thì quy trình thường phức tạp vì phải thực hiện nhiều bước, từ việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đến việc xin thuê đất …; việc trao đổi thông tin giữa các cấp vẫn còn hạn chế, chồng chéo nhau gây khó dễ cho doanh nghiệp. Về thời gian thuê đất thì nhiều cán bộ đề xuất nâng thời hạn cho thuê đất lên trên 70 năm đối với một số dự án đầu tư như: xây dựng trung tâm thương mại, đất xây dựng khu nhà ở thương mại dịch vụ.
Bên cạnh đó, công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa trong những năm qua còn gặp nhiều khó khăn do thủ tục hành chính tuy đã có những chính sách cải cách nhưng vẫn còn rườm rà, luật chồng chéo, công tác