Một số quy định về giao đất, cho thuê đất

Phần 2 Tổng quan tài liệu

2.3.2.Một số quy định về giao đất, cho thuê đất

2.3. Giao đất và cho thuê đất tại Việt Nam

2.3.2.Một số quy định về giao đất, cho thuê đất

2.3.2.1. Căn cứ giao đất, cho thuê đất

Giao đất, cho thuê đất là những nội dung quan trọng nhằm thực hiện quyền định đoạt đất đai của Nhà nước. Vì vậy việc giao đất, cho thuê đất cho từng trường hợp cụ thể phải tuân theo các căn cứ. Theo Luật Đất đai năm 2013, việc giao đất, cho thuê đất được thực hiện theo 2 căn cứ sau (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013):

- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Như vậy, Luật Đất đai năm 2013 đã thay đổi so với Luật Đất đai năm 2003, theo đó căn cứ giao đất, cho thuê đất không còn căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện.

2.3.2.2. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất

Chế định thẩm quyền giao đất, cho thuê là một trong những quy định quan trọng của pháp luật đất đai, luôn có sự thay đổi theo lịch sử phát triển của xã hội từ khi thực hiện Luật Đất đai 1987 đến nay. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất được quy định như sau (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013):

- Thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: Giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức; Giao đất đối với cơ sở tôn giáo; Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê; đất xây dựng công trình sự nghiệp; Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

- Thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện: Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định; Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

- Thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp xã: Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

Theo Khoản 4 Điều 59 Luật Đất đai 2013 thì UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất không được ủy quyền. Quy định này nhằm đảm bảo việc giao đất, cho thuê đất được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật, tránh tùy tiện, đùn đẩy công việc gây ách tắc hoặc tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013).

2.3.2.3. Các hình thức giao đất, cho thuê đất

a Các hình thức giao đất

* Giao đất không thu tiền sử dụng đất: Giao đất không thu tiền sử dụng đất là hình thức giao đất mà người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước. Theo Điều 54 Luật Đất đai 2013, có 5 loại đối tượng được giao đất không phải nộp tiền sử dụng đất để sử dụng vào các mục đích cụ thể như sau (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013):

- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai 2013;

- Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4, Điều 55 của Luật Đất đai 2013;

- Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

- Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước;

- Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 159 của Luật Đất đai 2013.

Khái niệm đất xây dựng trụ sở cơ quan và đất xây dựng các công trình sự nghiệp trong Luật Đất đai năm 2003 (Điều 88) và trong Luật Đất đai năm 2013 (Điều 147) cơ bản không thay đổi nhưng Luật Đất đai năm 2013 khi quy định về đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất đã chia đất xây dựng trụ sở cơ quan và đất xây dựng các công trình sự nghiệp ra thành hai nhóm có địa vị pháp lý khác biệt nhau chứ không gộp chung vào một nhóm như Luật Đất đai năm 2003.

Cụ thể, các tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ về mặt tài chính không được thực hiện giao đất không thu tiền sử dụng đất như Luật Đất đai năm 2003 mà phải chuyển sang thuê đất. Quy định này làm rõ hơn quan điểm của Nhà nước về việc xóa bỏ bao cấp trong quản lý, sử dụng đất tiến tới công bằng trong việc sử dụng tài nguyên quốc gia.

Kèm theo đó, pháp luật hiện hành bỏ ba nhóm đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất so với Luật Đất đai năm 2003, gồm:

- Tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối;

- Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở hợp tác xã, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối;

Hai chủ thể này được gộp vào nhóm công trình sự nghiệp, nếu là tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ về mặt tài chính thì được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, các trường hợp còn lại thì phải thuê đất của Nhà nước.

- Đơn vị vũ trang nhân dân được Nhà nước giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.

Chủ thể này được dịch chuyển sang nhóm đối tượng được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm.

* Giao đất có thu tiền sử dụng đất: Giao đất có thu tiền sử dụng đất là hình thức giao đất mà người sử dụng đất phải trả một khoản tiền nhất định để được sử dụng đất. Các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất bao gồm 3 loại đối tượng để sử dụng vào 4 loại mục đích cụ thể và được quy định tại Điều 55 Luật Đất đai 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013):

- Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;

- Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});

- Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.

So với Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 đã bỏ 04 loại đối tượng giao đất có thu tiền sử dụng đất gồm: (1) Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; (2)

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; (3) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; (4) Tổ chức kinh tế được giao đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối. Bổ sung thêm 02 loại đối tượng gồm: (1) doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; (2) Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng. Quy định này thể hiện cách nhìn mới mẻ của pháp luật đối với chủ thể có vốn đầu tư nước ngoài, tạo cơ hội cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tham gia vào nền kinh tế Việt Nam, thu hút đầu tư và tạo cơ hội cho các doanh nghiệp kêu gọi vốn đầu tưở nước ngoài.

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, quyền và nghĩa vụ của các đối tượng được giao đất có thu tiền và không thu tiền sử dụng đất được quy định là khác nhau được quy định tại Chương XI Luật Đất đai năm 2013.

b Các hình thức thuê đất

* Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được quy định tại Khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai 2013 trong các trường hợp:

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

- Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai;

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;

- Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông

nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;

- Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.

Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước cũng được quyền lựa chọn thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Trước đây, Luật Đất đai năm 2003 quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước chỉ được thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Quy định này đã gây khó khăn cho một số doanh nghiệp trong nước có năng lực tài chính tốt. Luật Đất đai năm 2013 còn bổ sung quy định tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đều thuộc đối tượng được Nhà nước cho thuê đất để xây dựng công trình sự nghiệp.

* Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được quy định tại Khoản 2 Điều 56 Luật Đất đai 2013 gồm:

- Đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.