2.3.1. Giao đất, cho thuê đất ở Việt Nam qua các thời kỳ
2.3.1.1. Trước khi có Luật Đất đai 1988
Hiến pháp năm 1959 đã quy định “những rừng cây, những đất hoang… mà pháp luật quy định là của Nhà nước thì đều thuộc SHTD”. Khi Nhà nước cần lấy ruộng đất để kiến thiết thành phố thì sẽ thu xếp công ăn việc làm cho người bị lấy ruộng đất hoặc bù cho một số ruộng đất ở nơi khác để họ làm ăn sinh sống và sẽ bồi thường thích đáng cho họ về những ruộng đất đã bị lấy. Thời kỳ này, Nhà nước luôn khuyến khích nông dân tham gia vào hợp tác xã (HTX) nông nghiệp. Mô hình HTX sản xuất nông nghiệp được chia ra hai cấp bậc: bậc thấp và bậc cao. Trong đó, HTX sản xuất nông nghiệp sản xuất bậc thấp là hình thức quá độ để phát triển thành HTX sản xuất nông nghiệp bậc cao. Theo Thông tư số 449- TTg ngày 17/12/1959 về việc ban hành Điều lệ mẫu HTX sản xuất nông nghiệp bậc thấp, ruộng đất được chia ra thành các loại sau: ruộng đất được Nhà nước cho phép khai phá thêm; ruộng đất được Nhà nước giao cho sử dụng; ruộng đất
do xã viên góp vào khi vào HTX. Việc khai thác đất hoang để phát triển diện tích sản xuất được Nhà nước khuyến khích, nhưng không được tự ý khai hoang, khoanh vùng để làm của riêng và đất khai hoang đó phải được Nhà nước cho phép. Đất hoang đã khai phá sau khi được UBHC tỉnh chấp nhận sẽ thuộc QSH tập thể của HTX. Khi khai hoang phải lựa chọn những thửa đất nào thích hợp để trồng trọt, chăn nuôi có ích. Nhà nước ưu tiên, khuyến khích trồng một số loại cây công nghiệp quan trọng phù hợp với chất đất như thuốc lá, bông, cao su, cà phê. Bên cạnh đó, Nhà nước còn căn cứ vào quy mô và quy hoạch của từng tổ chức để triển khai khai hoang và phân phối đất đai cho hợp lý. Vùng đất rộng lớn thì dành cho nông trường quốc doanh quản lý; vùng đất tương đối nhỏ thì tùy từng trường hợp dành cho nông trường địa phương hoặc HTX nông nghiệp.
Năm 1975, đất nước ta hoàn toàn thống nhất, cả nước bước vào thời kỳ quá độ xây dựng chủ nghĩa xã hội. Chính sách đất đai trong thời kỳ này được thể hiện thông qua Quyết định số 188-CP ngày 25/09/1976 của Chính phủ. Một số nội dung chính liên quan đến công tác giao đất, thu hồi đất của Quyết định này gồm: (1) Nhà nước tiến hành quốc hữu hóa các đồn điền và ruộng đất của tư sản nước ngoài. Đối với từng trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ xem xét có bồi thường hay không bồi thường; (2) thu hồi toàn bộ ruộng đất thuộc sở hữu quốc gia, ruộng đất của tư sản mại bản, của địa chủ phản quốc, của bọn cầm đầu ngụy quân, ngụy quyền, cầm đầu tổ chức phản động, của bọn gián điệp, tay sai đế quốc. Thu hồi đất do bọn sĩ quan và nhân viên ngụy quyền dựa vào quyền thế cưỡng đoạt hoặc cưỡng mua của nông dân; ruộng đất “công quản” của bọn ngụy quyền trước đây từ ấp xã trở lên; ruộng đất của địa chủ, phú nông đã bán cho Mỹ, ngụy nhưng thực tế họ vẫn để sử dụng. Khi tịch thu ruộng đất sẽ để lại cho mỗi người trong gia đình địa chủ sống ở nông thôn một số ruộng đất nhất định, nhưng không quá mức bình quân chiếm hữu ruộng đất của một nhân khẩu nông nghiệp ở địa phương, để tạo điều kiện cho vợ con, bản thân họ làm ăn và lao động cải tạo; (3) Nhà nước cho phép địa chủ kháng chiến và địa chủ thường hiến ruộng. Riêng đối với giáo hội, đền chùa, những người hoạt động tôn giáo hiến ruộng thì cho phép họ giữ lại một phần ruộng đất dùng vào cúng lễ, nuôi người tu hành, người làm trong nhà thờ, chùa, thánh thất. Nhà nước vận động các nhà tư sản công thương nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, tiểu chủ và công chức của chế độ cũ sinh sống ở đô thị có ruộng đất phát canh thu tô hiến ruộng. Nếu họ không hiến hoặc không hiến hết thì UBHC thành phố, tỉnh ra lệnh trưng thu hoặc trưng mua
tùy theo thái độ chính trị của mỗi người. Gia đình nào chuyển về làm ăn sinh sống ở nông thôn thì được chính quyền và nông hội để lại cho họ một phần ruộng đất theo mức bình quân nhân khẩu của nông dân trong xã.
2.3.1.2. Từ khi có Luật Đất đai 1987 đến 1993
Luật Đất đai năm 1987 là đạo luật quan trọng đầu tiên khởi đầu đổi mới toàn diện nền kinh tế đất nước. Luật đã thể chế hóa chủ trương của Nhà nước điều chỉnh hợp lý phương thức sản xuất nông nghiệp từ mô hình lấy kinh tế hợp tác xã làm nền tảng sang mô hình chủ yếu là kinh tế hộ gia đình. Luật quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho các nông trường, lâm trường, hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Giao đất, thu hồi đất là một nội dung quan trọng trong công tác quản lý đất đai.
Về giao đất, Luật quy định Nhà nước chỉ quy định duy nhất một hình thức
giao đất không thu tiền sử dụng đất. Việc giao đất được điều chỉnh bằng quan hệ hành chính, bao cấp, cụ thể là ai có nhu cầu thì được Nhà nước giao đất, không còn nhu cầu thì Nhà nước thu hồi.
2.3.1.3. Từ khi có Luật Đất đai 1993 đến 2003
Trước những kết quả khả quan của “Khoán 100” và “Khoán 10”, Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương khóa VII ra Nghị quyết về tiếp tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội nông thôn. Nghị quyết là cơ sở cho việc thông qua Luật Đất đai, Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp tại kỳ họp thứ 3 Quốc hội khóa IX ngày 14/07/1993.
Luật Đất đai năm 1993 được tiếp tục xây dựng trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, đồng thời công nhận đất đai có giá do Nhà nước quy định và người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân có 5 quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp đối với quyền sử dụng đất. Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất là một trong những nôi dung quản lý nhà nước về đất đai. Theo quy định của Luật Đất đai năm 1993, Nhà nước đã thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị, người sử dụng đất phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất ... (tức là phải nộp địa tô) vào ngân sách Nhà nước, đánh dấu bước đầu về đổi mới tư duy kinh tế trong quan hệ đất đai. Nhà nước quy định cụ thể các trường hợp giao đất có thu tiền và không thu tiền, cụ thể: đối với gia đình, cá nhân trực tiếp
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối thì không phải trả tiền khi được giao đất trong hạn mức. Ngoài ra, Nhà nước còn giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với các cơ quan, tổ chức sử dụng đất không vì mục đích kinh doanh.
Luật Sửa đổi, bổ sung Luật đất đai năm 1998 có quy định cụ thể hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất được áp dụng cho đất ở, đất chuyên dùng và ”đất đổi lấy hạ tầng” được sử dụng vô thời hạn; bổ sung thêm hình thức Nhà nước cho thuê đất có thời hạn trả tiền một lần hoặc trả tiền cho nhiều năm, nếu thời hạn sử dụng đất còn nhiều hơn 5 năm thì người sử dụng đất được phép giao dịch đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; tổ chức trong nước được nhận chuyển quyền sử dụng đất từ tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân. Ngoài ra, Nhà nước đã cho phép các tổ chức kinh tế được quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều này có nghĩa là các nhà đầu tư có thể tự thực hiện việc nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người đang sử dụng đất để có đất thực hiện các dự án đầu tư. Trên thực tế, nhiều nhà đầu tư năng động đã tự thực hiện cơ chế này, nhưng do chưa có quy định rõ ràng về trình tự, thủ tục thực hiện nên hầu hết các địa phương vẫn ban hành quyết định thu hồi đất và các nhà đầu tư đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất cho Nhà nước theo đúng quy trình thu hồi đất.
Tiếp tục thể chế tinh thần đổi mới chính sách đất đai của Đảng, ngày ngày 29 tháng 6 năm 2001 Quốc hội đã ban hành Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2001, trong đó có quy định phân cấp thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Trong đó, có phân cấp cho Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
2.3.1.4. Từ khi có Luật Đất đai 2003 đến 2013
Năm 2003, tiếp tục đổi mới chính sách đất đai trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, Quốc hội đã ban hành Luật Đất đai năm 2003, trong đó quy định quyền định đoạt của Nhà nước đối với đất đai như sau: quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất; định giá đất. Ngoài ra, Luật cũng quy định cụ thể các hình thức giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất; Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất...
Theo quy định của Luật Đất đai 2003, giao đất vẫn được tiến hành dưới 2 hình thức là giao đất không thu tiền sử dụng và giao đất có thu tiền sử dụng. Với nguyên tắc chung: những trường hợp sử dụng đất không phải là đất ở và không nhằm mục đích sản xuất, kinh doanh thì đều được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng; những trường hợp sử dụng đất ở (của hộ gia đình, cá nhân) và đất nhằm mục đích sản xuất, kinh doanh thì Nhà nước giao có thu tiền sử dụng. Mặt khác, thực hiện nguyên tắc "Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho người sản xuất nông nghiệp có đất để sản xuất" pháp luật đất đai đã quy định "hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức" cũng thuộc vào các đối tượng được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. Về hình thức cho thuê đất: Luật Đất đai 2003 chỉ còn quy định hai hình thức trả tiền thuê đất là thuê đất trả tiền hàng năm và thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Trong đó, phạm vi các đối tượng trong từng hình thức cho thuê đất có sự thay đổi rất lớn, cả về quan niệm cũng như chủ thể, cụ thể: (1) trường hợp là doanh nghiệp Nhà nước được giao đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối từ trước 1/1/1999 với hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, nay để đảm bảo công bằng với các chủ thể kinh doanh khác họ phải chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền hoặc lựa chọn hình thức thuê đất; (2) Đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước chỉ còn hình thức thuê đất trả tiền hàng năm, những tồn tại mang tính lịch sử của việc thuê đất trả tiền 1 lần hoặc trả tiền nhiều năm cho Nhà nước theo quy định của các Luật đất đai sửa đổi bổ sung năm 1998 và 2001 thì nay được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất nếu có nhu cầu hoặc tiếp tục thuê đất trong thời hạn thuê đất còn lại; (3) Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam hoặc xây dựng trụ sở cơ quan đại diện ngoại giao thì áp dụng hình thức thuê đất trả tiền hàng năm hoặc trả tiền 1 lần. Riêng đối với người Việt Nam đầu tư vào Việt Nam thì có quyền lựa chọn giữa hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất...
2.3.1.5. Từ khi có Luật Đất đai 2013 đến nay
Giao đất, cho thuê đất là quyền của công dân Việt Nam được thừa nhận tại khoản 2 Điều 54 Hiến pháp năm 2013: “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất…” Nhưng để thực hiện được việc phân giao quyền này một cách công bằng, hiệu quả và tránh lãng phí quỹ đất là việc không đơn giản. Luật Đất đai năm 2013 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
khóa XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29/11/2013 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2014). Luật đã tách nội dung “Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất” thành một chương riêng có 9 Điều (từ Điều 52 đến Điều 60). Về cơ bản, các quy định từ Điều 52 đến Điều 60 Luật Đất đai năm 2013 kế thừa những nội dung của các quy định từ Điều 31 đến Điều 37 Luật Đất đai năm 2003 có sửa đổi, bổ sung một số nội dung cho phù hợp với tinh thần đổi mới của Đảng và Nhà nước và phù hợp với xu thế hội nhập.
So với quy định của Luật Đất đai năm 2003, pháp luật hiện hành tăng cường hơn việc vận hành các quan hệ đất đai theo cơ chế thị trường, tiến tới xóa bỏ bao cấp trong quản lý, sử dụng đất đai thông qua các quy định thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển cơ bản sang áp dụng hình thức thuê đất; thực hiện cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất. Ngoài ra, các quy định này còn nhằm thiết lập sự bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai, thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài cho phù hợp với yêu cầu hội nhập và thu hút đầu tư, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả. Luật quy định cụ thể điều kiện được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư nhằm lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực thực hiện dự án. Đặc biệt, Luật đã bổ sung quy định về điều kiện được giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất có rừng, dự án đầu tư tại khu vực biên giới, ven biển và hải đảo.
2.3.2. Một số quy định về giao đất, cho thuê đất
2.3.2.1. Căn cứ giao đất, cho thuê đất
Giao đất, cho thuê đất là những nội dung quan trọng nhằm thực hiện quyền định đoạt đất đai của Nhà nước. Vì vậy việc giao đất, cho thuê đất cho từng trường hợp cụ thể phải tuân theo các căn cứ. Theo Luật Đất đai năm 2013, việc giao đất, cho thuê đất được thực hiện theo 2 căn cứ sau (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013):
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Như vậy, Luật Đất đai năm 2013 đã thay đổi so với Luật Đất đai năm 2003, theo đó căn cứ giao đất, cho thuê đất không còn căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện.
2.3.2.2. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất
Chế định thẩm quyền giao đất, cho thuê là một trong những quy định quan trọng của pháp luật đất đai, luôn có sự thay đổi theo lịch sử phát triển của xã hội (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});