2.2.1. Giao đất, cho thuê đất ở Mỹ
Nước Mỹ có diện tích tự nhiên khoảng 9,8 triệu km2, dân số hơn 300 triệu người, đất đô thị và chuyên dùng chiếm 11,9% diện tích tự nhiên. Là một quốc gia phát triển, Mỹ có hệ thống pháp luật về đất đai rất phát triển, có khả năng điều chỉnh được các quan hệ xã hội đa dạng và phức tạp nhất. Luật đất đai của Mỹ quy định công nhận và khuyến khích quyền sở hữu tư nhân về đất đai; các quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như là một quyền cơ bản của công dân. Cho đến nay có thể thấy, các quy định này đang phát huy rất có hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đất nước, trong đó có hiệu quả đầu tư để nâng cao giá trị của đất đai và làm tăng đáng kể hiệu quả sử dụng đất trong phạm vi toàn xã hội.
Mặc dù công nhận quyền sở hữu tư nhân, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn khẳng định vai trò ngày càng lớn và mang tính quyết định của Nhà nước trong
quản lý đất đai. Các quyền định đoạt của Nhà nước bao gồm: Quyền quyết định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị và công trình xây dựng; quyền quy định về mục đích sử dụng đất; quyền xử lý các tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài chính đất; quyền thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân để phục vụ các lợi ích công cộng trên cơ sở đền bù công bằng cho người bị thu hồi... Về bản chất quyền sở hữu tư nhân về đất đai ở Mỹ cũng chỉ tương đương quyền sử dụng đất ở Việt Nam.
Về chế độ giao đất: trước năm 1862 pháp luật đất đai ở Mỹ chủ yếu dùng hình thức công khai đấu giá bán đất công (tương tự như hình thức giao đất có thu tiền ở nước ta hiện nay); còn từ giai đoạn 1862 trở về sau thì trọng tâm của việc phân phối đất đai chuyển sang việc cho tặng đất miễn phí đối với người khai hoang (tương tự như hình thức giao đất không thu tiên ở nước ta hiện nay) (Lê Gia Chinh, 2014).
Về chế độ thuê đất: Luật pháp Mỹ quy định quy định quan hệ chủ đất (Land Lord) và người thuê (Tenant) là tương đối chi tiết, cụ thể: người thuê không có đất mà chỉ có một số quyền lợi, đồng thời còn phải mang quyền lợi cho chủ đất; thuê mướn là có kỳ hạn cố định, nếu quá một năm thì phải thỏa thuận bằng hợp đồng, đáo hạn thì quan hệ thuê mướn mặc nhiên hết hiệu lực. Kỳ hạn sử dụng cũng có thể căn cứ vào việc tính toán tiền thuê và phương pháp chi trả để xác định, nếu một bên không thông báo việc kết thúc trước theo thời gian quy định thì việc thuê mướn đương nhiên vẫn tiếp tục. Ngoài ra, còn có các hình thức thuê “tùy ý”, thuê đất “không chiếm hữu”, thuê đất “có chiếm hữu”, thuê đất “thả nổi”… phân biệt bằng tiền thuê và nghĩa vụ của các bên (chủ đất, người thuê) khi có sự sai khác về chiếm hữu và sử dụng (Đỗ Hậu và Nguyễn Đình Bồng, 2012).
2.2.2. Giao đất, cho thuê đất ở Úc
Tuy có những đặc thù riêng về mặt lịch sử và phát triển pháp luật, nhưng nhìn chung, Pháp luật đất đai/bất động sản Úc chịu ảnh hưởng sâu sắc của hệ thống pháp luật Anh quốc (Common Law). Sở hữu đất đai được hiểu là sở hữu các quyền tài sản đối với đất đai trong một giới hạn không gian và thời gian cụ thể theo quy định của pháp luật; các hình thức sở hữu đất đai ở Úc bao gồm: đất tư, đất công, đất thuê và đất hoàng gia (Crown land). Sự khác nhau giữa các hình thức sở hữu là sự khác nhau về lượng và chất các quyền tài sản. Luật Anh quốc không công nhận quan điểm về sở hữu tuyệt đối đối với đất đai mà Luật này đặt
trọng tâm vào quyền chiếm hữu (possession). Đất đai được phân bổ để sử dụng theo hai phương thức là cấp đất (freehold) và thuê đất (leasehold).
Liên bang Úc thực hiện việc quản lý sử dụng và phát triển đất đai trên cơ sở quy hoạch. Quy hoạch thể hiện như là sự hướng dẫn việc thực thi quyết định cho thuê đất thông qua cơ quan quản lý đất đai của Chính phủ từng Bang. Đối với những khu vực có nhu cầu phát triển cao, Chính phủ Bang thành lập Công ty đất đai, đây là công ty thuộc sở hữu nhà nước có chức năng kinh doanh đất đai qua các phương thức: phát triển đất (cải tạo, san lấp, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật) rồi bán cho người có nhu cầu; giao cho các công ty phát triển đất (Land Developer) để họ phát triển rồi bán; hợp tác với các công ty phát triển xây dựng nhà rồi bán. Dù qua hình thức nào thì đây đều là việc bán quyền sở hữu nhà nước đối với đất đai cho các đối tượng có nhu cầu. Bên cạnh đó, quyền sở hữu đất đai cũng được mua bán giữa những người có nhu cầu sở hữu đất. Để đảm bảo an toàn, thuận lợi cho các giao dịch về đất đai, Liên bang Úc có một hệ thống thiết chế hỗ trợ gồm hệ thống đăng ký cung cấp đầy đủ các thông tin chính thống về đất đai, thị trường đất đai minh bạch và hệ thống các công ty cung cấp dịch vụ tư vấn và môi giới. Hệ thống đăng ký đất đai Torrens chứng nhận quyền và được Nhà nước đảm bảo về tính chính xác của việc đăng ký. Với hệ thống này, các giao dịch về đất đai được thực hiện thuận lợi, an toàn và chi phí giao dịch thấp. Như vậy, các tổ chức sử dụng đất của Úc, nhất là doanh nghiêp tiếp cận đất đai chủ yếu thông qua thị trường, kể cả trong trường hợp mua bán đất của Nhà nước. Vai trò công quyền của Nhà nước là quản lý về mặt thủ tục pháp lý và cung cấp các dịch vụ liên quan.
2.2.3. Giao đất, cho thuê đất ở Trung Quốc
Trước năm 1978, Trung Quốc không thừa nhận tư hữu đối với đất đai. Cho đến khi Hiến pháp năm 1982 được ban hành thì toàn bộ đất đô thị của Trung Quốc đã bị quốc hữu hóa, sở hữu toàn dân. Nhà nước với tư cách là người chịu trách nhiệm trước toàn xã hội trong việc quản lý đất đai nói chung và đất đô thị nói riêng. Theo quy định của Hiến pháp năm 1982, không tổ chức, cá nhân nào được phép chiếm đoạt, mua bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai dưới bất kỳ hình thức nào. Ở thời kỳ này, Trung Quốc không thừa nhận trao đổi đất đai như một loại hàng hóa theo quan hệ thị trường. Đặc biệt, Trung Quốc không hạn chế việc Nhà nước thu hồi đất vì mục đích công cộng, càng làm gia tăng việc sử dụng
đất kém hiệu quả. Tuy nhiên, trong thực tế, người sử dụng đất vẫn tiến hành mua bán đất đai như một loại hàng hóa trong một thị trường đất đai "không chính thức”. Ở nhiều địa phương, nông dân, hợp tác xã đã lén lút bán hoặc cho thuê đất cho các doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng (Lưu Quốc Thái, 2006).
Luật Đất đai năm 1986 quy định cơ cấu sử dụng đất đai thông qua việc giao đất và cho thuê đất có đền bù, từ đây đã tạo nền tảng cho việc hình thành thị trường đất đai. Hiến pháp sửa đổi năm 1988 đã đưa đất đai ở Trung Quốc vào quan hệ thị trường, chấm dứt chế độ phân phối đất đai không thu tiền và không xác định thời hạn, đất đai được chính thức được tham gia vào thị trường như một loại hàng hóa. Hiến pháp sửa đổi năm 1988 cũng đã bổ sung quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời hủy bỏ quy định cấm cho thuê đất. Để cụ thể Hiến pháp, Hội đồng nhà nước Trung Quốc đã ban hành Quy chế tạm thời về việc giao và chuyển quyền sử dụng đất của Nhà nước tại đô thị, trong đó quy định rõ về quyền sử dụng đất có thể chuyển nhượng bằng hợp đồng, đấu thầu và đấu giá (Lưu Quốc Thái, 2006). Năm 1998, Trung Quốc ban hành Luật Quản lý đất đai sửa đổi và quy định đất đai ở hầu hết các thành phố và tỉnh thành đều được chuyển giao theo phương thức phải trả tiền cho Nhà nước (Nguyễn Minh Hoàn, 2013).
2.2.4. Giao đất, cho thuê đất ở Đài Loan
Theo Luật Đất đai Đài Loan, đất đai được chia thành 4 loại như sau: - Loại I. Đất sử dụng cho mục đích xây dựng bao gồm nhà ở, văn phòng làm việc, tòa nhà công, trường học, nhà máy, kho hàng, công viên, trung tâm giải trí, câu lạc bộ, đất từ đường, đình đền, nhà thờ, doanh trại, pháo đài, cầu cảng, căn cứ không quân, nghĩa trang,…
- Loại II. Đất sử dụng cho mục đích sản xuất, bao gồm đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất đồng cỏ, khu vực săn bắn, đất khai thác mỏ, đất làm muối, nguồn nước, ao hồ,…
- Loại III. Đất sử dụng cho mục đích giao thông liên lạc và bảo tồn nước, bao gồm các tuyến đường, kênh mương, đường thủy, hồ, cảng, vịnh, bờ biển, đê…
Nhằm thu hút đầu tư nước ngoài, chính sách về đất đai cho nhà đầu tư đã được ban hành dựa trên nguyên tắc đặc quyền (chỉ những nhà đầu tư có quốc tịch tại các nước cho phép công dân Đài Loan thực hiện các quyền về đất đai thì mới được thực hiện quyền về đất đai tương tự tại Đài Loan - Điều 18, Luật Đất đai Đài Loan).
Mục đích sử dụng đất của người nước ngoài: Người nước ngoài có thể mua đất sử dụng cho mục đích cá nhân, đầu tư hoặc phúc lợi xã hội để xây nhà, văn phòng công ty, cửa hàng, nhà máy, nhà thờ, bệnh viện, trường học cho trẻ em người nước ngoài, đại sứ quán hay lãnh sự quán, công trình phúc lợi xã hội, nghĩa trang. Ngoài ra, người nước ngoài cũng được phép mua đất để đầu tư cho các dự án cơ sở hạ tầng lớn, các dự án phát triển kinh tế tổng thể hay phát triển nông nghiệp và công nghiệp chăn nuôi nếu được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. (Điều 19, Luật Đất đai Đài Loan).
Các loại đất nhà đầu tư nước ngoài không được sử dụng, chuyển nhượng, thuê bao gồm: Đất lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, khu vực săn bắn, đất làm muối, khai thác mỏ, nguồn nước, các khu vực và căn cứ quân sự, đất liền kề
khu vực biên giới quốc gia. (Điều 17, Luật Đất đai Đài Loan)... (Bộ Tài nguyên
và Môi trường, 2012a).
2.2.5. Giao đất, cho thuê đất ở Hàn Quốc
Từ năm 2009, pháp luật Hàn Quốc cho phép cá nhân và nhà đầu tư nước ngoài sở hữu đất đai trên cơ sở các điều ước quốc tế tương hỗ. Người nước ngoài có thể mua, bán, thế chấp, cho thuê đất, thừa kế, đấu giá… (đối với các nước cho phép công dân Hàn Quốc thực hiện các quyền tương tự).
Hàn Quốc có đạo luật riêng quy định việc sở hữu đất đai của người nước ngoài, trong đó quy định chỉ có thể áp dụng đối với công dân các nước có trao quyền tương tự cho công dân Hàn Quốc. Các loại đất liên quan đến an ninh quốc phòng, cơ sở văn hóa, khu bảo tồn… còn có các ràng buộc cụ thể hơn tại các đạo luật: bảo vệ cơ sở quân sự, bảo tồn di sản văn hóa, luật bảo tồn môi trường…(Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012a)
2.2.6. Bài học kinh nghiệm của các nước và khả năng áp dụng trong thực tế ở Việt nam
- Ở đa số các nước phát triển và các nước đang phát triển tồn tại cả 3 hình thức sở hữu đất đai: nhà nước, tập thể, tư nhân; nhưng dù ở hình thức sở hữu nào,
Nhà nước đều xem trọng việc quản lý đất đai với mục đích củng cố vai trò thống trị và tăng thu ngân sách cho Nhà nước từ các nguồn thu đất đai: thuế, phí, lệ phí, bán hoặc giao đất có thu tiền, cho thuê đất đai.
- Hầu hết các nước phát triển đều thực hiện quản lý đất đai rất chặt chẽ thông qua hệ thống địa chính; chú trọng công tác lập và quản lý quy hoạch sử dụng đất; quản lý chặt chẽ quá trình sử dụng đất nông nghiệp; phát triển quỹ đất đai và tổ chức đấu giá đất.
- Khi thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, mục đích công cộng thì Nhà nước bồi thường cho chủ sở hữu đất đai theo giá do Nhà nước quy định; Thu hồi đất sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng các công trình để bán hoặc cho thuê thì chủ dự án phải đấu thầu, đấu giá đất và thực hiện thỏa thuận đền bù. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Về cơ chế chuyển giao đất, cho thuê đất: Ở các nước có nền kinh tế thị trường phát triển (Mỹ; Thụy Điển, Liên bang Úc), đất thuộc sở hữu Nhà nước được chuyển giao cho người sử dụng chủ yếu theo cơ chế thị trường dưới 2 hình thức chủ yếu là bán và cho thuê. Ở Trung quốc, chỉ có đất Quốc thổ (sở hữu Nhà nước) mới được chuyển nhượng; thực hiện việc chuyển nhượng theo phương thức đấu giá quyền sử dụng đất.Hình thức chuyển giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua hình thức đấu giá đất.
2.3. GIAO ĐẤT VÀ CHO THUÊ ĐẤT TẠI VIỆT NAM 2.3.1. Giao đất, cho thuê đất ở Việt Nam qua các thời kỳ 2.3.1. Giao đất, cho thuê đất ở Việt Nam qua các thời kỳ
2.3.1.1. Trước khi có Luật Đất đai 1988
Hiến pháp năm 1959 đã quy định “những rừng cây, những đất hoang… mà pháp luật quy định là của Nhà nước thì đều thuộc SHTD”. Khi Nhà nước cần lấy ruộng đất để kiến thiết thành phố thì sẽ thu xếp công ăn việc làm cho người bị lấy ruộng đất hoặc bù cho một số ruộng đất ở nơi khác để họ làm ăn sinh sống và sẽ bồi thường thích đáng cho họ về những ruộng đất đã bị lấy. Thời kỳ này, Nhà nước luôn khuyến khích nông dân tham gia vào hợp tác xã (HTX) nông nghiệp. Mô hình HTX sản xuất nông nghiệp được chia ra hai cấp bậc: bậc thấp và bậc cao. Trong đó, HTX sản xuất nông nghiệp sản xuất bậc thấp là hình thức quá độ để phát triển thành HTX sản xuất nông nghiệp bậc cao. Theo Thông tư số 449- TTg ngày 17/12/1959 về việc ban hành Điều lệ mẫu HTX sản xuất nông nghiệp bậc thấp, ruộng đất được chia ra thành các loại sau: ruộng đất được Nhà nước cho phép khai phá thêm; ruộng đất được Nhà nước giao cho sử dụng; ruộng đất
do xã viên góp vào khi vào HTX. Việc khai thác đất hoang để phát triển diện tích sản xuất được Nhà nước khuyến khích, nhưng không được tự ý khai hoang, khoanh vùng để làm của riêng và đất khai hoang đó phải được Nhà nước cho phép. Đất hoang đã khai phá sau khi được UBHC tỉnh chấp nhận sẽ thuộc QSH tập thể của HTX. Khi khai hoang phải lựa chọn những thửa đất nào thích hợp để trồng trọt, chăn nuôi có ích. Nhà nước ưu tiên, khuyến khích trồng một số loại cây công nghiệp quan trọng phù hợp với chất đất như thuốc lá, bông, cao su, cà phê. Bên cạnh đó, Nhà nước còn căn cứ vào quy mô và quy hoạch của từng tổ chức để triển khai khai hoang và phân phối đất đai cho hợp lý. Vùng đất rộng lớn thì dành cho nông trường quốc doanh quản lý; vùng đất tương đối nhỏ thì tùy từng trường hợp dành cho nông trường địa phương hoặc HTX nông nghiệp.
Năm 1975, đất nước ta hoàn toàn thống nhất, cả nước bước vào thời kỳ quá độ xây dựng chủ nghĩa xã hội. Chính sách đất đai trong thời kỳ này được thể hiện thông qua Quyết định số 188-CP ngày 25/09/1976 của Chính phủ. Một số nội dung chính liên quan đến công tác giao đất, thu hồi đất của Quyết định này gồm: (1) Nhà nước tiến hành quốc hữu hóa các đồn điền và ruộng đất của tư sản nước ngoài. Đối với từng trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ xem xét có bồi thường hay không bồi thường; (2) thu hồi toàn bộ ruộng đất thuộc sở hữu quốc gia,