nhánh Hà Nội
Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (VietinBank AMC) là công ty con 100% vốn thuộc Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam được thành lập từ tháng 7/2000. Là đơn vị đầu tiên trong cả nước hoạt động trong lĩnh vực quản lý nợ và khai thác tài sản, là công ty Quản lý nợ và Khai thác tài sản trực thuộc NHTM được thành lập sớm nhất theo đề án ban đầu của Ngân hàng Nhà Nước để xử lý tài sản trong vụ án Epco - Minh Phụng.
Qua thời gian trưởng thành và phát triển, VietinBank AMC không ngừng lớn mạnh về mọi mặt. Mạng lưới hoạt động được mở rộng ngoài trụ sở chính tại TP.HCM và Chi nhánh Hà Nội còn thành lập 07 cụm định giá tại Đà Nằng, Cần Thơ, Đắk Lắk, Khánh Hoà, Nghệ An, Hải Phòng và Vĩnh Phúc. Trong đó, VietinBank AMC - Chi nhánh Hà Nội được thành lập theo QĐ 169/NQ-HĐQT- NHCT ngày 28/04/2012, có trụ sở tại tầng 3 tòa nhà Hoàng Thành số 114 Mai Hắc Đế - phường Lê Đại Hành - quận Hai Bà Trưng - Hà Nội. VietinBank AMC - Chi nhánh Hà Nội đã và đang thực hiện đầy đủ các chức năng, nhiệm vụ kinh doanh của VietinBank AMC.
Các nghiệp vụ chính của VietinBank AMC bao gồm: 1. Thẩm định và định giá tài sản
2.Tiếp nhận và xử lý nợ, tài sản 3.Bán đấu giá tài sản
4.Quản lý và khai thác tài sản 5.Cho thuê tài sản
6.Mua bán nợ
VietinBank AMC nói chung và VietinBank AMC - Chi nhánh Hà Nội hoạt động với phương châm không ngừng nghiên cứu cải tiến các dịch vụ hiện có và phát triển các dịch vụ mới nhằm đáp ứng nhu cầu cao nhất của các Chi nhánh NHCT và KH.
2.1.2. Mô hình tổ chức hoạt động của VietinBank AMC - Chi nhánh Hà Nội
Sơ đồ 2.1: Bộ máy tổ chức của VietinBank AMC - Chi nhánh Hà Nội
Trong đó:
Ban giám đốc: 1 giám đốc và 2 phó giám đốc
Giám đốc: Ông Nguyễn Trí Cường: Ký hồ sơ, thông báo kết quả định giá tài sản có giá trị từ 20 tỷ đồng đến dưới 40 tỷ đồng
Phó giám đốc: Ông Trần Mai Anh: Ký hồ sơ, thông báo kết quả định giá tài sản có trị giá dưới 5 tỷ đồng
Phó giám đốc: Bà Nguyễn Thị Dung: Ký hồ sơ, thông báo kết quả định giá tài sản có giá trị từ 5 tỷ đồng đến dưới 20 tỷ đồng, hoặc từ 20 tỷ đồng đến dưới 40 tỷ đồng khi giám đốc đi vắng
Giới thiệu về phòng thẩm định của VietinBank AMC - Chi nhánh Hà Nội
Được thành lập vào ngày 31/12/2012 theo QĐ số 24/QĐ-AMC, phòng thẩm định giá tài sản thuộc VietinBank AMC - Chi nhánh Hà Nội có chức năng chủ yếu là:
- Thẩm định và định giá tài sản bảo đảm trong hệ thống NHCT
- Thẩm định dự án, phương án đầu tư của Chi nhánh.
- Thực hiện các nhiệm vụ khác do chủ tịch, giám đốc công ty giao.
Cơ cấu tổ chức phòng tham định giá tài Sản thuộc VietinBank AMC - Chi nhánh Hà Nội.
❖ Cơ cấu tổ chức phòng: Phòng thẩm định giá tài sản là một bộ phận của VietinBank AMC - Chi nhánh Hà Nội, phòng được tổ chức cơ cấu như sau:
Sơ đồ 2.2: Cơ cấu phòng thẩm định tại VietinBank AMC - Chi nhánh Hà Nội
Phòng bao gồm 2 bộ phận là bộ phận thẩm định và bộ phận hỗ trợ. Phó phòng là người trực tiếp chỉ đạo và chịu trách nhiệm về mọi hoạt động trong phòng, phân công nhiệm vụ cụ thể cho từng cán bộ trong phòng. Giữa 2 bộ phận trong phòng có sự trao đổi, tương tác và hỗ trợ nhau.
Phân công nhiệm vụ cụ thể: Mỗi bộ phận, nhân viên trong phòng thẩm định giá tài sản được phân công nhiệm vụ cụ thể như sau:
Phó phòng thẩm định: Chịu trách nhiệm các công việc chính sau:
- Quản lý, đào tạo, đôn đốc, kiểm soát nhân viên.
- Trực tiếp chỉ đạo công tác chuyên môn về định giá tài sản.
- Kiểm tra các báo cáo kết quả định giá tài sản của phòng thẩm định, nhận xét đánh
giá để trình ban giám đốc.
Nhân viên định giá: Chịu trách nhiệm các công việc chính sau:
- Thực hiện công tác định giá theo quy trình của công ty. Đảm bảo rằng kết quả định giá được phát hành tuân thủ quy trình định giá và đạt chất lượng ở mức
độ tốt
nhất.
- Đảm bảo tiến độ thực hiện công tác định giá theo quy định. Đáp ứng nhu cầu về
mặt thời gian cho Chi nhánh NHCT và KH.
- Thực hiện báo cáo kết quả công việc cho phó phòng.
Nhân viên hỗ trợ: Thực hiện công việc sau: + Tiếp nhận hồ sơ tài sản định giá tại Chi nhánh NHCT
2.1.3. Kết quả thực hiện chức năng nhiệm vụ trong năm qua
Chính thức tiến hành hoạt động định giá từ 09/2012 nhưng với những thành công đáng khích lệ trong công tác định giá TSBĐ được thể hiện qua số hợp đồng định giá cao và giá trị lớn, VietinBank AMC Chi nhánh Hà Nội đã góp phần giảm thiểu rủi ro tín dụng cho hệ thống NHCT. Với những khoản vay với hạn mức tín dụng từ 3 tỷ đồng trở lên sử dụng TSBĐ tại VietinBank AMC - Chi nhánh Hà Nội.
Còn đây là Báo cáo kết quả kinh doanh của VietinBank AMC nói chung trong đó bao gồm của cả Chi nhánh Hà Nội. Tuy là Chi nhánh nhưng tổng thu nhập của VietinBank AMC - Chi nhánh Hà Nội lại chiếm một tỷ trọng không hề nhỏ trong tổng thu nhập từ hoạt động kinh doanh của cả công ty khoảng 40%. Điều đó chứng tỏ vai trò ngày càng quan trọng của VietinBank AMC - Chi nhánh Hà Nội trong tiến trình phát triển của công ty và trong cả vai trò phục vụ cho hoạt động tín dụng của hệ thống NHCT.
Bảng 2.2: Kết quả kinh doanh năm 2015 của VietinBank AMC (Tham khảo phụ lục)
2.2. Thực trạng công tác định giá BĐS tại VietinBank AMC - Chi nhánh Hà nhánh Hà
Nội
2.2.1. Cơ sở pháp lý và tiêu chuẩn định giá BĐS của VietinBank AMC
Các văn bản pháp luật được áp dụng tại VietinBank AMC để định giá BĐS tuân thủ theo hướng dẫn của pháp luật và của Ngân hàng VietinBank ban hành theo từng thời kỳ bao gồm:
- Bộ luật Dân sự năm 2005
- Luật đất đai số 45/2013/QH11 ngày 29/11/2005
- Luật nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005
- Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003
- Luật kinh doanh Bất động sản năm 2006
- Luật giá số 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012
- Các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam: 13 tiêu chuẩn
- Khung giá đất do UBND các tỉnh, thành phố ban hành
- Căn cứ QĐ số 29/2015/QĐ- AMC của VietinBank AMC về hướng dẫn
nghiệp vụ
định giá tài sản.
- Căn cứ QĐ số 3839/2012/QĐ-TGĐ-NHCT35 ngày 05/12/2012 của Tổng giám
đốc VietinBank ban hành quy định phối hợp thẩm định và định giá tài sản giữa
VietinBank AMC và Chi nhánh VietinBank
- Căn cứ văn bản số 17599/TGĐ-NHCT35 ngày 22/10/2013 của Tổng giám đốc
VietinBank về thẩm định giá tài sản bảo đảm qua VietinBank AMC.
- Căn cứ hồ sơ pháp lý TSĐG và các tài liệu được Khách hàng/Chi nhánh VietinBank cung cấp.
- Các quy định pháp luật khác có liên quan.
2.2.2. Mục đích định giá BĐS tại VietinBank AMC
VietinBank AMC là một pháp nhân độc lập, tuy nhiên lại là một trong số các công ty hạch toán phụ thuộc của VietinBank và chịu sự chi phối của ngân hàng này. Đối với VietinBank, công tác quản lý nợ và khai thác tài sản luôn được dành sự quan tâm đặc biệt. Mặc dù VietinBank có chính sách, hệ thống và quy trình quản lý rủi ro chuyên nghiệp, tuy nhiên với tốc độ tăng trưởng về quy mô và dư nợ tín dụng ngày càng tăng nên vai trò của VietinBank AMC ngày càng được nâng cao trong
vay, đảm bảo tính an toàn cho hệ thống. Hiện tại KH duy nhất mà VietinBank AMC đang phục vụ về lĩnh vực định giá là KH của ngân hàng VietinBank và đối tượng chủ yếu trong định giá tại VietinBank AMC chính là các BĐS làm TSBĐ cho các khoản vay tại VietinBank. Cho nên mục đích chính trong việc định giá BĐS của công ty là nhằm đảm bảo an toàn cho các khoản vay tại NHCT.
2.2.3. Những loại BĐS được phép định giá tại VietinBank AMC
Hiện tại, BĐS đang là loại TSBĐ được định giá nhiều nhất tại Vietinbank AMC bởi vì theo nhận định của NHCT thì nhu cầu về đất và nhà ở luôn có xu hướng tăng lên nên khả năng phát mại các tài sản này tương đối dễ dàng, dễ dàng thu được các khoản vay khi KH không có khả năng thanh toán đúng hạn. Công ty chỉ định giá đối với các BĐS mà Chi nhánh NHCT được phép nhận đảm bảo theo qui định bảo đảm cấp tín dụng hiện hành của NHCT. Trong đó một BĐS đảm bảo cho giá trị cấp tín dụng tối đa từ 3 tỷ đồng trở lên. Các BĐS phải qua AMC định giá theo QĐ số 2159/2015/QĐ-TGĐ-NHCT của ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam:
QSD đất bao gồm:
+ QSD đất ở
+ QSD đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
+ QSD đất vườn, ao, đất nông nghiệp cùng thửa với đất ở, đất nông nghiệp + QSD đất thuê
Trong đó có các QSD đất không định giá đó là:
• QSD đất mà trên giấy chứng nhận QSD đất ghi nhận người sử dụng đất chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
• QSD đất thuê trả tiền thuê hàng năm.
• QSD đất của tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc có thu tiền sử dụng đất nhưng tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước.
• QSD đất, nhà ở thuộc diện quy hoạch đã có quyết định thu hồi, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở cho chính QSD đất, nhà ở đó của cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền.
• QSD đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất rừng phòng hộ; rừng đặc dụng; đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất sông ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng.
TSGLVĐ bao gồm:
+ TSGLVĐ đã được cấp giấy chứng nhận QSH tài sản.
+ TSGLVĐ đã được cấp giấy phép xây dựng (hoặc được miễn giấy phép xây dựng) nhưng chưa được chứng nhận QSH.
+ TSGLVĐ chưa được cấp phép xây dựng hoặc chưa được chứng nhận QSH.
+ Công trình phụ trợ, chi phí san lắp mặt bằng hoặc cơ sở hạ tầng kỹ thuật. + TSGLVĐ hình thành trong tương lai.
2.2.4. Những nguyên tắc định giá BĐS tại VietinBank AMC
Ngoài những nguyên tắc định giá BĐS đã được trình bày trong phần tổng quan về BĐS ở phía trên, tại VietinBank AMC còn quy định những nguyên tắc mang nét đặc trưng riêng được quy định tại quyết định số 10/2015/QĐ - AMC như sau:
- Nguyên tắc định giá sát giá thị trường: Vì giá trị thị trường là cơ sở của định giá BĐS nên việc định giá tài sản phải đảm bảo sát giá trị thị trường tại thời
điểm định giá.
- Nguyên tắc đúng đắn, chính xác: TSĐG phải có hồ sơ pháp lý và thực tế đúng đắn, chính xác theo quy định của pháp luật. Nhân viên định giá phải
khảo sát,
đánh giá đúng tình trạng thực tế của tài sản, đảm bảo tài sản hợp pháp, không bị
tranh chấp, không bị giải tỏa, kê biên và đủ điều kiện giao dịch trên thị trường.
- Nguyên tắc tuân thủ: Nhân viên định giá, các cá nhân và bộ phận liên quan phải tuân thủ nghiêm túc các quy định, quy trình, các nguyên tắc hoạt động của
công ty, NHCT và các văn bản pháp luật có liên quan.
- Nguyên tắc độc lập: Nhân viên định giá phải định giá TSĐG một cách độc lập không bị chi phối hoặc bị tác động bởi bất kỳ lợi ích vật chất hoặc tinh
thần nào.
Việc định giá tài sản một cách khách quan luôn được đặt lên hàng đầu.
- Nguyên tắc chính trực: Nhân viên định giá phải thẳng thắn, trung thực và có chính kiến rõ ràng khi phân tích các yếu tố tác động trong quá trình thực hiện
- Nguyên tắc bí mật: Nhân viên định giá, các cá nhân và bộ phận liên quan không được tiết lộ thông tin của KH mà mình biết được trong quá trình định
giá và
định giá tài sản và không cung cấp kết quả định giá cho những cá nhân, đơn vị
không liên quan.
- Nguyên tắc thận trọng: Nhân viên định giá phải cân nhắc đầy đủ, thận trọng các thông tin thu thập được trước khi đề xuất chính thức.
- Nguyên tắc chịu trách nhiệm: Mọi cá nhân, đơn vị liên quan đếnhoạt động thẩm định và định giá tài sản phải chịu trách nhiệm trước người có thẩm quyền,
trước pháp luật về các kết luận, đề xuất của mình trong phạm vi thẩm quyền được
giao và phân công.
2.2.5. Phương pháp định giá BĐS được lựa chọn
Trong quá trình định giá BĐS, TĐV có thể lựa chọn một hoặc nhiều phương pháp định giá nhưng phải đảm bảo phù hợp với điều kiện áp dụng, kỹ thuật định giá, năng lực, trình độ chuyên môn và nghiệp vụ của cán bộ để bảo đảm an toàn hiệu quả của công ty cũng như Chi nhánh NHCT. Trong phạm vi bài nghiên cứu xin phép đề cập đến 3 phương pháp thông dụng được áp dụng phổ biến trong việc định giá BĐS tại VietinBank AMC - Chi nhánh Hà Nội đó là các phương pháp:
Phương pháp so sánh
Đây là phương pháp được sử dụng phổ biến nhất trong việc định giá BĐS mà cụ thể là QSD đất tại VietinBank AMC nên trong phạm vi nghiên cứu của khóa luận này sẽ trình bày chi tiết cách thức vận dụng phương pháp này tại VietinBank AMC - Chi nhánh Hà Nội. Việc thực hiện phương pháp này bao gồm các bước tiến hành sau:
Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ, thu thập thông tin thực tế về BĐS cần định giá và tiến hành khảo sát hiện trạng thực tế của BĐS định giá.
- Sau khi được phân công và tiếp nhận hồ sơ, nhân viên định giá tiến hành đánh giá sơ bộ về BĐS đồng thời lập kế hoạch tiến hành định giá, sắp xếp
lịch hẹn
với Chi nhánh NHCT cùng với KH. Khi đi khảo sát thực tế hiện trạng BĐS
cần có ít
nhất 2 TĐV và một cán bộ tín dụng của Chi nhánh NHCT đi cùng.
trí BĐS, khả năng tiếp cận BĐS, diện tích, mặt tiền, hình dáng BĐS... cũng có thể là diện tích sử dụng, kết cấu chung, nội thất BĐS...
+ Thông tin quy hoạch: Nắm bắt được thông tin quy hoạch, TĐV sẽ đánh giá được chính xác tiềm năng của BĐS, phân tích đúng khả năng sử dụng cao nhất và tốt nhất của BĐS. Thông tin quy hoạch bao gồm thông tin quy hoạch tổng thể và quy hoạch chi tiết tại khu vực BĐS tọa lạc. Khi những thông tin này bị hạn chế về khả năng tiếp cận, thì TĐV có thể xem xét những dự án đang triển khai quanh khu vực định giá, các công trình xây dựng đang tiến hành, để ước đoán sự phát triển tương lai của BĐS.
- Khi đi khảo sát thực tế, điều quan trọng nhất là phải khai thác thông tin về BĐS cần định giá thông qua người chỉ dẫn khảo sát (Chủ sở hữu/sử dụng/người
hướng dẫn). Sau khi phỏng vấn người chỉ dẫn khảo sát, nhân viên định giá sẽ tiến
hành kiểm tra tính xác thực của các thông tin trong hồ sơ pháp lý về BĐS, đo
đạc lại
mảnh đất và đối chiếu với sơ đồ thừa đất trong giấy chứng nhận QSD đất.
Đánh giá
về môi trường sống, điều kiện kinh tế - xã hội, cơ sở hạ tầng cảnh quan. của BĐS.