với các công ty định giá độc lập khác
Do nguồn KH của VietinBank AMC - Chi nhánh Hà Nội là từ Chi nhánh NHCT cung cấp nên không phải bận tâm trong việc tìm kiếm KH. Đồng thời cũng không xảy ra hiện tượng vi phạm đạo đức nghề nghiệp để lôi kéo KH. Đối với các công ty định giá độc lập dễ thấy các trường hợp định giá BĐS cao hơn giá thị trường để đáp ứng theo nhu cầu của KH là rất nhiều.
So với các công ty định giá độc lập khác thì mức phí định giá BĐS tại VietinBank AMC thấp hơn khá nhiều. Mức biểu phí cho dịch vụ định giá BĐS của VietinBank AMC là (0.02% x giá trị tài sản) và tối thiểu là 1,000,000 đ/tài sản. Tong khi đó mức phí thẩm định của một số công ty định giá độc lập như Công ty cổ phần thẩm định giá BTCvalue mức phí tối thiểu là 2,200,000đ; Công ty Cổ phần Tư vấn và Thẩm định giá doanh nghiệp có mức thu tối thiểu cho các BĐS là 2,000,000đ; Công ty tư vấn đầu tư và thẩm định giá AMAX có mức thu phí tối thiểu là 1,700,000d,... Lý do mức phí định giá tài sản nói chung và BĐS nói riêng tại VietinBank AMC lại thấp hơn các công ty định giá độc lập khác là bởi vì
VietinBank AMC hoạt động không vì mục tiêu lợi nhuận và mục tiêu chính là để phục vụ Chi nhánh NHCT trong công tác định giá TSBĐ, chính vì vậy, để đảm bảo lợi ích hài hòa giữa Chi nhánh NHCT và KH thì mức phí mà VietinBank AMC đưa ra là hợp tình hợp lý. Neu thu phí định giá quá cao thì sẽ gây ảnh hưởng đến uy tín NHCT do khoản phí này là KH phải thanh toán thêm để phục vụ cho hoạt động vay vốn của mình.
VietinBank AMC tuy là pháp nhân độc lập nhưng lại sự thiếu linh hoạt trong quá trình hoạt động vì phải phụ thuộc khá nhiều vào Chi nhánh NHCT.
Ngay từ khâu tiếp nhận hồ sơ phải thông qua Chi nhánh NHCT chứ không được tiếp xúc trực tiếp với KH điều này gây mất thời gian và hồ sơ thu được chưa chắc đúng và đủ theo quy định. Trong khi đối với các công ty định giá độc lập thì KH sẽ trực tiếp chuyển hồ sơ cho công ty. Việc nhận hồ sơ gián tiếp qua Chi nhánh NHCT làm cho công tác định giá thiếu linh hoạt, thiếu tính chủ động và thời gian định giá lâu hơn. Hay việc gửi thông báo kết quả đến tay KH cũng phải thông qua Chi nhánh NHCT, trong trường hợp KH có thắc mắc về kết quả định giá thì công ty không thể phản hồi ngay cho KH được. Điều này dễ khiến KH mất lòng tin và ảnh hưởng đến uy tín của công ty.
Thời gian tiến hành định giá của VietinBank AMC thường dài hơn so với các công ty định giá độc lập khác. Nguyên nhân là do hiện nay các cơ quan Nhà nước chưa ban hành được các văn bản pháp lý quy định về hoạt động định giá BĐS bảo đảm trong hệ thống ngân hàng như chưa có chuẩn mực trong việc xây dựng quy trình và thống nhất về phương pháp định giá. Chính vì vậy, việc xây dựng quy trình định giá của VietinBank AMC mang tính chủ quan của NHCT trong khi với các công ty định giá độc lập thì họ sử dụng luôn quy trình chuẩn được quy định tại tiêu chuẩn thẩm định giá số 05, thậm chí có những công ty định giá độc lập thì quy trình định giá đơn giản hơn rất nhiều như quy trình của công ty thẩm định giá IVC Việt Nam chỉ có 5 bước thực hiện nhưng vẫn đáp ứng được yêu cầu chung. Hiện tại quy trình định giá của VietinBank AMC bao gồm 9 bước nhưng theo quy trình chuẩn theo tiêu chuẩn thẩm định giá số 05 thì chỉ có 6 bước thực hiện. Việc phải tuân thủ theo một quy trình dài tất yếu dẫn đến thời gian định giá lâu hơn so với các công ty định giá độc lập khác.
Hoạt động định giá của VietinBank AMC chỉ giới hạn trong việc định giá TSBĐ trong khi đó các công ty định giá độc lập khác lại có đối tượng định giá đa dạng hơn rất nhiều. Tài sản dùng để đảm bảo chưa đa dạng chủ yếu là các tài sản thông dụng và có tính khoản như BĐS, máy móc thiết bị, nhà xưởng trong khi danh
mục các tài sản dùng làm đảm bảo được quy định trong thông tư 07/2003/TT- NHNH ngày 15/05/2003 rất đa dạng và phong phú. Điều này một mặt hạn chế khả năng mở rộng tín dụng tại Chi nhánh NHCT do KH không có TSBĐ có đủ yêu cầu, mặt khác hạn chế khả năng vay vốn của KH. Mặt khác, kinh nghiệm của các TĐV sẽ không được đa dạng vì chưa va chạm với nhiều loại tài sản khác nhau, đa số chỉ quanh quẩn định giá các tài sản định giá có quy mô vừa và nhỏ còn đối với các thương vụ lớn mức độ phức tạp hơn thì công ty phải thuê các công ty định giá bên ngoài thực hiện.
Giá trị định giá của BĐS được đưa ra thường thấp hơn so với các công ty định giá độc lập, được đánh giá là chưa phản ánh đúng so với giá trị thị trường, ảnh hưởng đến mức độ thuyết phục của kết quả định giá. Do mang đặc thù là định giá TSBĐ cho hệ thống NHCT nên trong quá trình định giá TĐV của VietinBank AMC luôn phải thận trọng, quan tâm đặc biệt đến vấn đề thanh khoản của BĐS và yếu tố giảm thiểu rủi ro luôn đặt lên hàng đầu. Trong quá trình định giá luôn có tính đến sự giảm sút của giá trị BĐS trong tương lai, tức là ngay khi thị trường bất lợi, giá cả giảm sút nhất thì ngân hàng vẫn có cơ hội thu hồi vốn. Do vậy khi đưa ra mức giá cho bất kỳ một BĐS nào các TĐV đều nghĩ tới khả năng xấu nhất có thể xảy ra đối với BĐS đó là phải đi phát mại. Khi phát mại BĐS, đó là trường hợp mua bán chuyển nhượng trong điều kiện không bình thường và có nhiều yếu tố tác động làm giảm mức giá đi rất nhiều so với những thương vụ mua bán phổ biến đang diễn ra. Với lý do này khiến mức giá của BĐS được đưa ra khá thấp và việc định giá BĐS tại thời điểm định giá luôn được thận trọng, mức giá mang tính chủ quan của TĐV. Kết quả định giá của VietinBank có thể được chấp nhận khi KH vay ở NHCT nhưng có thể sẽ khó được chấp nhận đối với những giao dịch khác.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
Chương II cho ta một cái nhìn tổng quan về VietinBank AMC - Chi nhánh Hà Nội, với các chức năng hoạt động chính và kết quả của nó. Ngoài ra còn đi sâu vào nghiên cứu thực trạng công tác định giá BĐS tại công ty thời gian qua. Những tồn tại hạn chế của VietinBank AMC - Chi nhánh Hà Nội cũng là tình trạng chung của hầu hết các doanh nghiệp có chức năng định giá ở Việt Nam hiện nay. Nguyên nhân sâu xa của những hạn chế còn là trách nhiệm của các cơ quan Nhà nước, của cơ chế chính sách và cũng chính là bài học kinh nghiệm mà Việt Nam còn phải học tập trên con đường hội nhập kinh tế Quốc tế. Những phân tích, đánh giá ở chương 2 là cơ sở cho việc đưa ra những giải pháp và kiến nghị ở chương 3.
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BĐS TẠI